گزارش رسمی از میانگین قیمت و حجم خرید و فروش مسکن در شهرهای کشور از نبض متفاوت معاملات ملک در شهرهای کوچک و متوسط، نسبت به پایتخت، سایر کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ حکایت دارد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت معاملات مسکن در شهرهای کشور به استثنای شهر تهران نشان می‌دهد در شرایطی که بازار معاملات مسکن پایتخت و سایر کلان‌شهرهای کشور به دلیل بروز جهش قیمتی به حالت شبه‌رکودی درآمده است، روند تغییرات حجم معاملات مسکن در سایر شهرها، به ویژه شهرهای متوسط و کوچک (شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر)، وضعیت نسبتا بهتری را تجربه می‌کند.معاملات خرید و فروش آپارتمان در شهر تهران طی دست‌کم دو ماه گذشته به‌صورت ماهانه با ریزش و افت محسوس مواجه شد؛ این در حالی است که بررسی حجم معاملات مسکن در سایر شهرهای کشور (به استثنای شهر تهران) نشان می‌دهد در این شهرها نه تنها طی دو ماه تیر و مرداد حجم معاملاتخرید و فروش آپارتمان کاهش نیافته است بلکه در این دو ماه، حجم معاملات با افزایش خفیف نیز همراه شده است.بازار معاملات مسکن شهر تهران تحت تاثیر جهش قیمت مسکن و ریزش‌های سریالی تعداد خرید آپارتمان طی ماه‌های اخیر، هم‌اکنون به مرز رکود نزدیک شده است این در حالی است که در سایر شهرها به ویژه شهرهای کوچک و متوسط (شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر)، شرایط بهتری به لحاظ حجم معاملات انجام شده در دو ماه گذشته (تیر و مرداد)، تجربه شد.
حجم معاملات مسکن شهر تهران تا قبل از افت محسوس معاملات خرید آپارتمان معمولا بیش از نیمی از حجم کل معاملات کشوری مسکن را به خود اختصاص می‌داد؛ این در حالی است که به دنبال ریزش ماهانه تعداد معاملات خرید مسکن دست‌کم در دو ماه تیر و مرداد، در حالی‌که در سایر شهرهای کشور در این دو ماه به‌طور متوسط ماهانه ۲۵ هزار معامله خرید مسکن به ثبت رسید در شهر تهران حجم معاملات خرید مسکن در هر ماه کمتر از ۱۲ هزار فقره بوده است. تیر ماه امسال در شهرهای کشور به استثنای شهر تهران ۲۴ هزار و ۹۰۰ فقره و در مرداد ماه نیز ۲۵ هزار فقره معامله خرید مسکن به ثبت رسید. این در حالی است که تغییرات ماهانه حجم معاملات مسکن در شهر تهران نشان‌دهنده کاهش ۱۰درصدی تعداد خرید آپارتمان در تیرماه و همچنین افت ۵درصدی این معاملات در مرداد ماه است. این در حالی است که تغییرات ماهانه حجم معاملات مسکن در سایر شهرهای کشور نشان می‌دهد در هر کدام از این دو ماه حجم معاملات خرید آپارتمان نسبت به ماه قبل، حدود یک‌درصد افزایش یافته است.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد تحت تاثیر وجود دو عامل عمده، تحرک معاملاتی در بازار مسکن شهرهای کوچک و متوسط کشور (شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر)، نسبت به شهرهای بزرگ، کلان‌شهرها و به‌خصوص پایتخت، بیشتر است. در شرایطی که بازار مسکن کلان‌شهرها در وضعیت شبه‌رکودی قرار گرفته و شهرهای بزرگ در میانه رکود و رونق قرار دارند، تحرک معاملاتی هنوز در شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر به چشم می‌خورد؛ هر چند ممکن است این تحرک معاملاتی در این شهرها چندان محسوس نباشد اما شرایط بازار معاملات مسکن در آنها به مراتب بهتر از پایتخت، کلان‌شهرها وسایر شهرهای بزرگ است.
اولین عامل موثر در این زمینه به «تفاوت شیب رشد میانگین قیمت مسکن بین این شهرها با شهرهای بزرگ یا کلان‌شهرها به‌خصوص شهر تهران» مربوط می‌شود. شیب رشد نقطه‌ای میانگین قیمت مسکن در ۲۰ مرکز استان کشور به استثنای شهر تهران در حالی تیرماه امسال به ۲۲درصد رسید که این میزان در هر کدام از ماه‌های اردیبهشت و خرداد ۹۷، معادل ۱۶درصد بوده است. هر چند این میزان نیز به مراتب کمتر از شیب رشد نقطه‌ای متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در بازه زمانی اعلام شده است. تورم نقطه‌ای میانگین قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه امسال بیش از ۳۰درصد گزارش شد؛ این میزان در خرداد ماه به بیش از ۴۰درصد و در تیرماه به بیش از ۵۰درصد رسید که تقریبا دوبرابر تورم نقطه‌ای میانگین قیمت مسکن در ۲۰ مرکز استان (به‌جز تهران) است. میانگین قیمت مسکن در ۲۰ مرکز استان کشور (بدون احتساب میانگین قیمت مسکن شهر تهران)، در تیرماه امسال به ۲ میلیون و۴۰۰ هزار تومان رسید.
این در حالی است که در ماه‌های اخیر همچنین تفاوت قابل‌توجهی بین تورم ماهانه مسکن سایر شهرها در مقایسه با تورم ماهانه مسکن در شهر تهران وجود داشته است. در شهر تهران در سه ماه منتهی به پایان تیرماه ۹۷، در هر ماه نسبت به ماه قبل تورم ۷ تا ۸درصدی مسکن رقم خورد؛ این در حالی است که تغییرات ماهانه میانگین قیمت مسکن در ۲۰ مرکز استان کشور(منهای شهر تهران)، در سه ماه منتهی به پایان تیرماه ۹۷، در هر ماه بین ۵/ ۱ تا ۵/ ۲درصد به ثبت رسید.
همین تفاوت بین شیب رشد میانگین قیمت مسکن در مراکز استان‌های کشور(به استثنای شهر تهران) با پایتخت، باعث شده است در حالی که طی ماه‌های اخیر معاملات مسکن شهر تهران با ریزش‌های سریالی همراه شده و هم‌اکنون در مرز رکود قرار گرفته است، در سایر شهرهای کشور، معاملات خرید مسکن در دو ماه تیر و مرداد به‌صورت خفیف روند صعودی داشته باشد. در شرایطی که شیب رشد متوسط قیمت مسکن در ۲۰ مرکز استان کشور به مراتب کمتر از شیب رشد میانگین قیمت مسکن در پایتخت است، در شهرهای کوچک و متوسط (شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر) نیز بالطبع، دامنه تغییرات قیمتی مسکن محدودتر از دامنه نوسانات قیمت در کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» برپایه آمارهای رسمی نشان می‌دهد، در میان مراکز استان‌های کشور آن دسته از شهرهایی که جزو کلان‌شهرها محسوب می‌شوند به لحاظ تغییرات نقطه‌ای، رشد قیمت به مراتب بالاتری را از سایر شهرهای مرکز استان که در ردیف کلان‌شهرها قرار ندارند، تجربه کرده‌اند؛ میانگین قیمت مسکن در شهراصفهان (مرکز استان اصفهان) که یکی از کلان‌شهرهای کشور محسوب می‌شود تیرماه امسال در مقایسه با تیرماه سال گذشته ۲۵درصد رشد کرد؛ این در حالی است که تورم نقطه‌ای مسکن در کلان‌شهر مشهد در این ماه معادل ۲۹درصد به ثبت رسید. درحالی‌که تورم نقطه‌ای مسکن در ۲۰ مرکز استان کشور(به‌جز شهر تهران) به‌طور متوسط، در تیرماه ۲۲درصد بوده است.
دومین عاملی که هم‌اکنون مانع از افت نبض معاملات خرید مسکن در شهرهای کوچک و متوسط شده است به «رفتار خانه‌اولی‌ها در این شهرها» مربوط می‌شود. در شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر که شهرهای کوچک و متوسط را شامل می‌شوند، سهم خانه‌اولی‌ها از مجموع تسهیلات‌گیرندگان صندوق پس‌انداز مسکن یکم کل کشور، از ۱۴درصد در اواخر سال گذشته به ۲۰درصد در دو ماه ابتدای تابستان (تیر و مرداد) افزایش یافته است؛ این در حالی است که سهم خانهاولیهای تهرانی از کل تسهیلات دریافت شده برای خرید مسکن از محل این صندوق، از ۳۵درصد در اواخر سال گذشته به ۲۵درصد در تیر و مرداد امسال کاهش یافته است که این موضوع به معنای تضعیف نقش خانهاولیهای پایتخت در معاملات مسکن این شهر و همچنین تقویت نقش خانهاولیهای سایر شهرهای کشور به‌ویژه شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر (شهرهای کوچک و متوسط) در معاملات خرید آپارتمان در این شهرهاست. در واقع با کاهش سهم دریافت تسهیلات خرید مسکن از سوی خانهاولیهای سپرده‌گذار در صندوق پس‌انداز مسکن یکم در شهر تهران، نقش تهران از رقم کل تسهیلات پرداختی به خانهاولیهای کل کشور کاهش یافته است؛ این تضعیف نقش به دلیل جهش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر و افزایش شکاف بین قدرت خرید متقاضیان و قیمت مسکن در شهر تهران است؛ هم‌اکنون به دلیل جهش قیمت مسکن تعداد قابل‌توجهی از خانهاولیهای مشمول دریافت وام یکم قادر به استفاده از این تسهیلات برای خرید مسکن نیستند؛ در حالی‌که خانهاولیهای سایر شهرها به‌ویژه شهرهای کوچک و متوسط با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر همچنان در بازار معاملات این شهرها حضور دارند و اقدام به خرید آپارتمان می‌کنند. بنابراین بر عکس وضعیتی که به لحاظ کاهش سهم خانهاولیهای تهرانی از معاملات مسکن پایتخت در این شهر مشاهده می‌شود سهم خانهاولیهای شهرهای کوچک و متوسط از معاملات مسکن در این شهرهانسبت به سال گذشته افزایش یافته است و همین عامل یکی از عوامل مهم تحرک معاملات ملک در شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر است.
