گزارش نمایندگان مردمی در شورایاری‌های بافت فرسوده حاکی از آن است که محرک‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی در برخی مناطق و محلات مستعدپایتخت غیرقابل دسترس شده است. به گزارش «دنیای اقتصاد» سرمایه‌گذاری در بافت‌های ‌فرسوده شهرهای بزرگ از جمله تهران هنوز به همپای تکالیفی که در قانون نوسازی بافت‌فرسوده و قانون ساماندهی مسکنبه لحاظ تیراژ و سرعت نوسازی تعیین شده، نرسیده است تاجایی که در برخی شهرها به‌رغم پای‌کار بودن متولیان نوسازی در دولت و شهرداری، سازنده‌ها رغبتی به فعالیت در بافت‌فرسوده ندارند و ترجیح می‌دهند در نقاطی از شهر که نرخ‌بازدهی ساخت‌وساز در آنجا بالاتر و ریسک‌سرمایه‌گذاری کمتر است، وارد شوند. این در حالی است که مطابق با آخرین آمار در حال‌حاضر حدود ۳ هزار و ۲۶۸ هکتار از محدوده شهر تهران به‌عنوان بافت فرسوده شناخته شده‌اند که ۴ هزار و ۹۹۰ بلوک شهری و ۲۶۱ هزار واحد مسکونی را در خود جای داده است. این محدوده شهری که معادل ۳/  ۵ درصد از وسعت کل شهر تهران را دارد به‌عنوان پرخطرترین منطقه شهری در پایتخت شناخته می‌شود.

از این رو سال گذشته در مسیر سرعت‌بخشی به جریان نوسازی و تشویق سرمایه‌گذاران بخش خصوصی به هسته قدیمی پایتخت، یک بسته تشویقی حاوی چهار فاکتور اصلی تدوین و مصوب شد. محور نخست در این بسته پرداخت «وام تکنرخی»  به سازندگان بود. برمبنای این مشوق بنا بود  وام ۴ درصدی بدون سپرده ساخت با قابلیت انتقال به خریدار در اختیار متقاضیان خرید مسکن قرار گیرد و یارانه نرخ سود آن از سوی دولت و شهرداری مشترکا پرداخت شود. «رایگان شدن هزینه انشعابات آب، برق و گاز» دومین محور شاخص این بسته است که بر مبنای آن تمامی دستگاه‌ها موظف شدند موارد پیش‌بینی شده در بسته تشویقی را در منابع مالیو بودجه خود لحاظ و آن را اجرا کنند. به این ترتیب مطابق با پیش‌بینی‌ها، هزینه نصب انشعابات که معادل ۵ درصد از هزینه ساخت را شامل می‌شود و برای هر واحد مسکونی در بافت فرسوده به‌طور میانگین حدود ۱۰ میلیون تومان هزینه دارد مشمول تخفیف ۱۰۰ درصدی شد. فاکتور سوم این بسته، طراحی رایگان نما و تخفیف در اجرای طرح نما است. در قالب مفاد این بسته کمک به اجرای نما و معماری ساختمان از ۱۰ تا ۲۰ میلیون تومان (با توجه به مساحت و نوع مصالح)، پیش‌بینی شد. در عین حال یکی از تصمیمات مهم برای جذب سرمایه‌گذاران بخش‌خصوصی پیش‌بینی تمهیدات ویژه برای کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی در محدوده بافت فرسوده بود. همزمان با استقرار تیم جدید مدیریت شهری یکی از تصمیمات اولیه برای تسریع جریان نوسازی بافت فرسوده، کاهش زمان صدور پروانه از دست‌کم دو ماه فعلی به کمتر از دو هفته بود. در کنار چهار محور اصلی این بسته، کارشناسان و مدیران حوزه نوسازی پایتخت عنوان کرده بودند، در صورتی که دولت هزینه‌های مربوط به سازمان نظام مهندسی، بیمه و مالیات را در محدوده بافت فرسوده برای سازنده صفر کند،  هزینه ساخت می‌تواند تا ۴۵ درصد نیز برای سازنده کمتر شود و در نتیجه جذابیت ساختمانی بافت فرسوده از وضع موجود بیشتر شود. اگرچه چارچوب‌های بسته تشویقی برای تحریم سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در مناطق مستعد پایتخت می‌توانست مسیر جدید در حوزه نوسازی تهران قدیم ایجاد کند اما بررسی‌های انجام شده از عملکرد یکساله این بسته و همچنین گزارش‌های ارائه شده از سوی شورایاران مناطق فرسوده پایتخت نشان می‌دهد این بسته آن‌طور که سال گذشته برنامه‌ریزی شده بود، اجرایی نشده و نتوانسته مطابق با اهداف، یک کانال دائمی برای ترغیب سرمایه‌گذاران به سمت این محدوده شهر به وجود آورد.

سرمایه‌گذاران ساختمانی به دلیل فاصله اندک هزینه‌ ساخت و قیمت تمام‌شده فروش در محدوده بافت فرسوده نسبت به سایر نواحی شهری به ویژه مناطق شمال پایتخت و حاشیه سود بسیار پایین در این مناطق، بسته تشویقی ارائه شده را مسیری برای کاهش ۲۵ تا ۳۰ درصدی هزینه‌های ساخت‌وساز و افزایش حاشیه سود پروژه‌های ساختمانی در محلات فرسوده تهران تصور کردند و با این فرض گروهی از سازندگان به این محدوده وارد شدند. به ویژه آنکه با توجه به سیاست‌های اعتباری درنظر گرفته شده برای تحریک تقاضا در دهک‌های میان‌درآمد، سازندگان نیز یک نوع تمایل اولیه برای تغییر منطقه ساخت‌وساز خود داشتند. همین موضوع سبب شد تا میزان رشد صدور پروانه‌های ساختمانی در بافت فرسوده بیش از سایر مناطق شهری رشد پیدا کند.

اما گزارش ارائه شده از سوی نمایندگان شورایاری‌های مناطق بافت فرسوده به مدیریت شهری نشان از پوچ بودن بسته محرک ساخت‌وساز در برخی مناطق و محلات تهران قدیم دارد. به این معنا که تخفیفات، معافیت‌های هزینه‌ای و یارانه‌های تسهیلاتی در اختیار سازنده‌ها و مالکان در محلات قدیمی شهر به‌صورت گسترده قرار نگرفته هر چند که این موضوع به معنای عدم پرداخت به‌صورت کامل به متقاضیان هم نیست. بررسی‌ها نشان می‌دهد: مهم‌ترین مشکل بسته تشویقی مصوب، بهانه‌تراشی سازمان‌ها و دستگاه‌های مختلف برای نپرداختن بخشی از هزینه‌های نوسازی در قالب تخفیفات و یارانه‌ای بودن وام است که به شکل کاغذبازی و بوروکراسی اداری ظاهر شده به‌طوری که سازنده و مالک برای اخذ این نوع تسهیلات باید مراجعه‌های مکرر داشته باشد. این در حالی است که سازندگان و مالکان به دنبال یک پنجره واحد برای پیگیری و اخذ همه تسهیلات، تخفیفات و معافیت‌های پیش‌بینی شده در این بسته هستند، اما از آنجا که چنین تدبیری برای اجرای بسته اتخاذ نشده به نظر می‌رسد عملیات نوسازی در بافت فرسوده به یک چرخه فرسایشی دچار شده است. در عین حال تحقیقات کارشناسان حوزه نوسازی و برنامه‌ریزی شهری نشان می‌دهد: عدم قطعیت موفقیت اهداف این بسته در کنار اجرای یک مدل جدید نوسازی که از سال گذشته در دستور کار دولت و شهرداری قرار گرفته می‌تواند اثرات انحرافی این بسته را افزایش دهد.

تحقیقات کارشناسان و استادان دانشگاهی در حوزه نوسازی بافت فرسوده نشان می‌دهد: مکانیزم و مسیری که با عنوان طرح ملی بازآفرینی شهری طراحی شده حداقل در شهر تهران منجر به شکل‌گیری نوع جدید بافت فرسوده می‌شود. از این رو هشدار می‌دهند باید به سرعت درخصوص چارچوب‌های اجرایی این طرح بازنگری صورت گیرد. در قالب این طرح ملی پیش‌بینی شده است سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در کل کشور ساخته شود که با توجه به نسبت ساخت‌وسازهای سالانه صورت گرفته در شهر تهران، سهم شهر تهران از این حجم پیش‌بینی شده دست‌کم معادل ۳۰ درصد است.

با وجود آنکه سابقه دست‌کم ۱۰ ساله نوسازی در شهر تهران حاکی از آن است که ۴۰ درصد از مساحت ۳ هزار و ۲۶۸ هکتاری بافت فرسوده پایتخت، نوسازی شده است اما از آنجا که شیوه و سیاست احیا و نوسازی شهری طی سال‌های گذشته با اشکال همراه بوده سه عارضه جدید را به هسته قدیمی شهر پس از نوسازی واحدهای مسکونی وارد کرده است. عارضه نخست طرح‌های نوسازی اجرا شده، کسری شدید پارکینگ در محله‌های نوسازی شده بافت فرسوده است. دومین عارضه کمبود سرانه‌های خدماتی مناسب در مقایسه با تعداد واحدهای مسکونی ایجاد شده و جمعیت ساکن در این محدوده شهری است. کیفیت پایین ساخت‌وسازهای جدید نیز سومین و مهم‌ترین پارامتری است که به نوعی نشان‌دهنده تولید مجدد بافت فرسوده است. کارشناسان حوزه نوسازی معتقدند هر سه نوع عارضه می‌تواند با اجرای مدل جدید نوسازی شهری با عنوان طرح ملی بازآفرینی مجددا تکرار و منجر به گسترش این عوارض در سایر نواحی فرسوده شهری شود. این در حالی است که بررسی‌ها نشان می‌دهد هزینه‌ای که برای پاک کردن این سه عارضه از محدوده نوسازی شده بافت فرسوده در همین مقطع زمانی نیاز است معادل بودجه سالانه اداره شهر یعنی رقمی حدود ۱۶ هزار میلیارد تومان است. به گفته کارشناسان، جبران کسری پارکینگ در بافت فرسوده حدود ۸ هزار میلیارد تومان و تامین عقب‌ماندگی سرانه‌های خدماتی رقمی معادل ۷هزار و ۹۰۰ میلیارد تومان هزینه دارد.

به این ترتیب بافت فرسوده شهری که مطابق با تعریف مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری کشور دارای سه ویژگی اصلی ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری است با مکانیزم جدید نوسازی و فقدان سه شاخصه کمبود پارکینگ، کمبود سرانه‌های خدماتی و کیفیت پایین ساخت و سازها، همچنان در دایره نوسازی کالبدی گرفتار خواهد ماند.