تحت‌تاثیر «احیای جاذبه» سپرده‌گذاری در بانک‌ها – پرداخت سود بالای ۲۰ درصد – فرمول محاسبه اجاره‌بها که سال گذشته به‌خاطر کاهش نرخ سود، «مخدوش» شده بود، هم‌اکنون به نفع مستاجرها، در حال «اصلاح» است. با حذف مزاحم خارجی از بازار اجاره و تمایل موجران به دریافت دوباره «پول پیش»، حجم عرضه فایل‌های «رهن کامل» یا «رهن بیشتر، اجاره ماهانه کمتر» بعد از دو سال کمیابی، رو به افزایش گذاشته است.

دوپینگ نیروی «جاذبه» بازار پول با رقابت افراطی بانک‌ها در پرداخت نرخ سود مورد قبول سپرده‌گذاران، باعث «اصلاح» فرمول قیمت‏گذاری در بازار اجاره مسکن از سمت موجران شد. نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‏اقتصاد» از وضعیت فایل‏‌های سال ۹۶ اجاره آپارتمان، آن هم در آستانه شروع موج اصلی نقل و انتقال مستاجرها نشان می‏‌دهد: موج اول عرضه فایل‏های اجاره که همه ساله در اواسط بهار در بازار ملک شکل می‌‏گیرد، امسال به لحاظ فرمول اجاره ‏بهای پیشنهادی موجران، با تغییر محسوس نسبت به سال گذشته همراه شده است. در حال حاضر، بازار اجاره مسکن، متفاوت از سال گذشته، با ورود فایل‏‌های «رهن‏کامل» یا «رهن بیشتر، اجاره ماهانه کمتر» روبه‌رو شده که این اتفاق، با توجه به تحمیل فایل‏‌های «بدون پول‏پیش» به مستاجران در سال ۹۵، اوضاع امسال اجاره‏ نشینی را به نسبت پارسال بهبود بخشیده است. تحت تاثیر افزایش نرخ سود سپرده‏‌های بانکی با فاصله بیش از ۲ برابری از نرخ تورم و رغبت دوباره موجران به سپرده‏ گذاری مبالغ اجاره در بانک‏‌ها، حجم فایل‌های «رهن کامل» و «رهن و اجاره» به نزدیک ۵۰ درصد کل آپارتمان‏‌های آماده اجاره در بازار رسیده است. پارسال، این نوع فایل‏ها که مورد تقاضای اکثر مستاجران در مقایسه با فایل «فقط اجاره ماهانه» محسوب می‏‌شود، تقریبا در سطح بازار کمیاب شده بود. آنچه در سال ۹۵، فرمول محاسبه اجاره‏ بها را «مخدوش» کرد، به یک عامل خارجی –متغیر بیرونی بازار ملک- مربوط می‏شد. کاهش بخشنام‌ه‏ای نرخ سود بانکی به سطح ۱۵ درصد در تابستان ۹۵، به رغم کشش واقعی برای پرداخت سود بالاتر، باعث اختلال در نظم قیمت‏گذاری بازار اجاره مسکن شد.

این کاهش، با اثر معکوس بر اجاره‏ بها باعث افزایش وزن اجاره ماهانه در برابر پول پیش شد و در نتیجه، فرمول اجاره‏بها را به ضرر مستاجرها – که تمایل به پرداخت پول پیش بیشتر و اجاره ماهانه کمتر دارند- مخدوش کرد. اما در حال حاضر، با رفع مزاحمت عامل خارجی تحت تاثیر اعمال سودهای به مراتب بالاتر از نرخ مصوب در بانک‏‌ها، بازار اجاره مسکن در مسیر بازگشت به نظم قبلی قرار گرفته است. بررسی‌‏ها حاکی است: اقدام برخی بانک‏ها در پرداخت سود بالای ۲۰ تا ۲۲ درصد به سپرده‌گذاران بانکی که از نیمه سال گذشته، ابتدا به‌صورت محدود، جایگزین نرخ سود دستوری ۱۵ درصدی شد و اوایل امسال به تعداد بیشتری از بانک‏ها تسری پیدا کرد، هم اکنون اثر ضربتی بر «نحوه محاسبه اجاره ‏بها» گذاشته و بازگشت فرمول متعارف و مستاجرپذیر «رهن کامل» را به همراه داشته است. هرچند سودهای ناپایدار بانک‌ها(عدم تناسب با نرخ پایین‌تر تورم)، باعث چسبندگی دارایی‌های مولد در بازار پول و رکود در سرمایه‌گذاری‌ها از جمله بخش مسکن شده اما در بازار اجاره فعلا به نفع اجاره‌نشین‌ها شده است.

وضعیت فعلی که «تخلیه شوک» ناشی از کاهش چند باره نرخ سود بانکی در سال‏های ۹۴ و ۹۵ را در بازار اجاره مسکن نشان می‏‌دهد، به معنای حل چالش دوم در آستانه فصل اصلی جابه‌جایی مستاجران است. نرخ سود بانکی در سال ۹۴، دو مرتبه از ۲۲ درصد به ۲۰ درصد و سپس به ۱۸ درصد کاهش پیدا کرد. تابستان ۹۵ نیز نرخ سود مجددا به شکل دستوری کاهش یافت و به ۱۵ درصد رسید که تبعات آن در بازار اجاره به شکل خروج فایل‏‌های «رهن‏کامل» از بازار اجاره بروز کرد. تابستان پارسال، نسبت رهن به اجاره در بیش از ۶۰ درصد از فایل‏‌های اجاره به‌صورت ۳۰ به ۷۰ تعریف شد. در حال حاضر اما، چرخش نرخ سود بانکی، از یکسو چالش کمیابی فایل‏‌های رهن کامل را برطرف ساخته و از سوی دیگر، ‏ وزن غالب در فایل‏‌های رهن و اجاره را متوجه پول پیش کرده است. پیش‏تر، آمارهای رسمی مربوط به تحولات اجاره‌بهای مسکن در سال ۹۵، از حل چالش اول و قدیمی اجاره ‏نشین‏‌ها خبر داده بود. سال گذشته، میانگین اجاره‏‌بهای مسکن در تهران با کمترین نرخ رشد سالانه طی یک دهه اخیر روبه‌رو شد.

بازار اجاره مسکن این روزها در حالی در آستانه ورود به فصل اوج جابه ‏جایی‏‌ها قرار گرفته است که بررسی‏‌های میدانی از «تاثیر آنی» افزایش غیر‏دستوری نرخ سود سپرده‌‏ها در بازار پول بر «اصلاح فرمول تعیین اجاره‌بها» خبر می‌‏دهد. فرمول تعیین اجاره ‏بهای مسکن که با کاهش چند مرحله‌‏ای نرخ سود سپرده‌‏های بانکی از اواخر سال ۹۴ و به خصوص ابتدای تابستان ۹۵، منجر به «کاهش» تمایل موجران به عرضه واحدهای اجاره‏ای با شرایط «رهن کامل» به بازار مسکن شده بود، هم‏‌اکنون با اقدام برخی بانک‏‌ها برای پرداخت نرخ سود بیشتر به سپرده‌گذاران، تا حد زیادی اصلاح شده و چالش دوم مستاجران در بازار اجاره را کمرنگ کرده است.

بررسی‏‌های میدانی از «بازگشت محسوس» فایل‏های اجاره مسکن با شرایط «رهن کامل» و همچنین فایل‏‌های اجاره با «وزن متعارف» رهن نسبت به اجاره ماهانه حکایت دارد که در نتیجه حذف فاصله نرخ سود سپرده‌‏های بانکی با انتظار فعلی بازار منجر به افزایش انگیزه موجران برای دریافت رهن کامل یا نسبت بیشتر پول پیش در مقایسه با اجاره ماهانه شده است. متقاضیان اجاره واحدهای مسکونی در حالی طی دست کم یک‏دهه گذشته با «دو چالش عمده» در بازار اجاره مواجه بوده‏‌اند که سال گذشته تحت تاثیر سه علت عمده یعنی رکود شدید در بازار معاملات مسکن، روند کاهنده نرخ تورم عمومی و ثبات نسبی قیمت مسکن، بحران ناشی از تورم دورقمی اجاره ‏بها به‏ عنوان چالش مهم مستاجران در بازار مسکن از حالت بحرانی خارج شد. سال گذشته نرخ رشد سالانه اجاره‏ بها ۲ درصد بود که کمترین میزان تورم اجاره‌بها طی ۱۱ سال گذشته محسوب می‏‌شود.

فاصله سال‏‌های ۸۴ تا ۹۳، مستاجران همواره با چالش تورم متوسط ۲۰ درصدی اجاره‌بها در هر سال نسبت به سال قبل رو‏به ‏رو بودند؛ این‏در‏حالی است که این نرخ رشد در سال ۹۴ با رسیدن به نرخ رشد ۷/ ۹ درصدی، تک‌رقمی شد و در سال ۹۵ تداوم شیب منفی نرخ رشد، دامنه افزایش اجاره‌بها را به ۲ درصد محدود کرد. پارسال، وزن بالای اجاره ماهانه در برابر رهن تاثیر آرامش نسبی در بازار اجاره‌بها را برای مستاجران کمرنگ جلوه داد و باعث شد عملا این ثبات نسبی به ‏عنوان پدیده مهم بازار سال گذشته اجاره‌‏بها در میان مستاجران حالت محسوسی به خود نگیرد. در واقع کمیاب شدن و در برخی موارد نایاب شدن فایل‏‌های رهن کامل در بازار مسکن به رغم کاهش فشار رشد سالانه اجاره‌بها منجر به بروز چالش دومی برای مستاجران شد که در برخی موارد حتی تا ماه‌‏ها آنها را برای یافتن فایل اجاره متناسب با شرایط مالی و توان پرداخت متقاضیان، با مشکل مواجه کرد.

بروز اختلال شدید در فرمول تعیین اجاره‏بها در بازار اجاره مسکن تحت تاثیر کاهش نرخ سود بانکی در اواخر سال ۹۴ و سپس ابتدای تابستان ۹۵ موجب شد فرمول تعیین وزن رهن نسبت به اجاره ماهانه از همان شروع فصل طلایی جابه‌جایی در بازار اجاره سال ۹۵، به زیان مستاجران تغییر کند. به عبارت دیگر، مستاجران سال گذشته تاوان نامعادله نرخ سود سپرده‏‌های بانکی را به‏ صورت کاهش شدید دسترسی آنها به فایل‏های رهن کامل یا رهن و اجاره متعارف در بازار مسکن پرداخت کردند. اواخر سال ۹۴ و نیمه اول سال ۹۵، افت محسوس جاذبه سپرده‏ گذاری در بانک‏‌ها به دنبال کاهش دستوری نرخ سود سپرده‏‌های بانکی منجر به کاهش تمایل و انگیزه موجران برای دریافت مبلغ رهن کامل یا سهم متعارف رهن نسبت به اجاره ماهانه شد و فرمول دریافت اجاره ‏بها به‏صورت یک‏طرفه و بدون جلب رضایت مستاجر به سمت دریافت مبلغ اجاره‌بها به‏صورت ۱۰۰ درصد اجاره ماهانه تغییر کرد. این تغییر در عمده فایل‏‌ها به خصوص فایل‏‌های مربوط به اجاره واحدهای مصرفی «کوچک متراژ» و «میان متراژ» بیشتر به شکل تعیین وزن سنگین اجاره ‏بهای ماهانه در برابر ودیعه سبک، متقاضیان این گروه از واحدهای اجاره‏ای را با مشکل مواجه کرد؛ طوری که به‏ عنوان مثال، اجاره‌بهای ماهانه یک واحد کوچک متراژ ۵۰ مترمربعی در مناطق معمولی در عمده فایل‏‌ها از مرز یک میلیون تومان گذشت و در مقابل مبلغ ودیعه بسیار کمی برای این واحدها از سوی موجر تعیین شد.

افزایش سود بانکی به نفع مستاجران

بازار مسکن امسال درحالی از نیمه اردیبهشت ماه مطابق با روال هر سال شاهد افزایش عرضه حجم قابل توجهی از فایل‏‌های موجران به متقاضیان اجاره است که در این فضا، چرخش سودبانکی از نرخ ۱۵ درصدی به نرخ افراطی، اثر آنی خود را بر بازار اجاره مسکن به شکل محسوس نشان می‏‌دهد و منجر به اصلاح فرمول تعیین اجاره‏ بها در بازار مسکن شده است. یافته‏‌های میدانی از روند فعلی بازار اجاره از بازگشت محسوس فایل‏‌های رهن کامل و رهن و اجاره متعارف به بازار مسکن خبر می‌‏دهد.

برمبنای تحقیقات صورت گرفته از بازار اجاره مسکن، هم اکنون روزانه دست کم هزار فایل اجاره آپارتمان با ویژگی‌ها، متراژ و مشخصات گوناگون در مناطق ۲۲ گانه پایتخت از سوی موجران و واسطه‌‏ها به بازار مسکن عرضه می‏شود که دست‏کم ۴۵۰ فایل از این تعداد با فرمول رهن کامل یا وزن متعارف رهن و اجاره ماهانه به مستاجران معرفی شده‌اند؛ از میان این ۴۵۰ فایلی که روزانه با شرایط قیمتی دقیق به بازار اجاره عرضه می‌شوند تعداد فایل‌‏های رهن کامل هم ‏اکنون از ۲۰ درصد فراتر رفته است؛ هر چند سایر فایل‏‌ها که میزان، شرایط و نحوه پرداخت اجاره‌بها در آنها مشخص نشده است در اغلب موارد فایل‏‌هایی هستند که پتانسیل عرضه در قالب رهن کامل یا نسبت متعارف رهن و اجاره را دارند؛ موجران این دسته از آپارتمان‏ها که حدود ۵۵ درصد از کل فایل‏‌های عرضه شده در هر روز به بازار اجاره را به خود اختصاص می‏‌دهند تعیین اجاره ‏بها و نحوه پرداخت آن را منوط به «مذاکره حضوری» با مستاجر و اطلاع از شرایط او کرده‏اند. از این بابت این فایل‏ها نیز در اغلب موارد فایل‏‌هایی هستند که امسال یا با شرایط رهن کامل به مستاجران واگذار می‏شوند یا موجر نسبت متعارفی از رهن و اجاره ماهانه را برای آنها تعیین می‏کند. هم‏اکنون برخلاف سال گذشته تعداد فایل‏‌های اجاره مسکن که با شرایط پرداخت ۱۰۰ درصد اجاره ماهانه به بازار مسکن عرضه می‏‌شوند بسیار محدود است.

تایید بازگشت «رهن کامل»

واسطه‏‌های بازار اجاره ضمن تایید اصلاح فرمول تعیین اجاره ‏بها از حالت مخدوش سال گذشته به شکل متعارف، چرخش تمایل موجران به دریافت رهن کامل از مستاجران به نفع متقاضیان بازار اجاره را مدیون دو رویداد می‏دانند. اولین رویداد به «افزایش غیردستوری سود سپرده‌‏های بانکی» از سوی برخی بانک‏‌ها برمی‏‌گردد که تمایل موجران را برای افزایش موجودی حساب‏‌های خود در بازار پول افزایش داده است و دومین رویداد به «پیشرفت بازار معاملات مسکن در فاز پیش‌رونق» مربوط می‏‌شود؛ همزمان با افزایش حجم معاملات خرید مسکن برخی از خریداران به منظور پرکردن شکاف قدرت خرید خود و قیمت مسکن ناچارند دست کم برای مدت یک سال، واحد خریداری شده را با شرایط رهن کامل به بازار اجاره عرضه کنند؛ همین اتفاق در کنار بازگشت جذابیت به بازار پول برای سپرده ‏گذاران منجر به اصلاح فرمول تعیین اجاره‌بها در بازار مسکن به نفع مستاجران شده است.

در حال حاضر از آنجا که برخی از این بانک‌‏ها به ازای سپرده‏ گذاری حداقل ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومانی، نرخ سودهای بالاتر از ۲۲ درصد نیز به سپرده ‏گذاران پرداخت می‏‌کنند، تعریف نرخ‏‌های جدید سود بانکی موجب شده موجران به خصوص مالکان آپارتمان‏‌های تازه ‏ساز، فرمول اجاره را به نوعی تعریف کنند که از محل دریافت رهن بیشتر بتوانند به سود بیشتری در بازار پول دست پیدا کنند. بررسی‏‌ها نشان می‌‏دهد در صورتی که روال فعلی بازار پول در پرداخت نرخ سود سپرده طی ماه‌‏های پیش‏رو ادامه پیدا کند، چالش دوم مستاجران ناشی از کمیاب شدن فایل‏‌های رهن کامل و تعیین نسبت‏‌های نامتعارف اجاره ماهانه به رهن، حل می‏‌شود. از سوی دیگر، با توجه به اینکه هم‏اکنون چشم ‏انداز افزایش محسوس قیمت در بازار اجاره دست کم طی ماه‏‌های پیش رو وجود ندارد متغیری برای برهم خوردن نظم فعلی بازار اجاره مشاهده نمی‏‌شود. هرچند هنوز هم سطح اجاره‌‏بهای مسکن از توان مالی مستاجران بالاتر است و ثبات فعلی به معنای توانمندی ۱۰۰ درصدی و بی‌قید و شرط مستاجران برای اجاره واحد دلخواهشان نیست.