متولیان این بخش،‌ پیش‌تر 35 طرح و برنامه رونق‌زا پیشنهاد کرده بودند که 8 فقره از آنها همچون «افزایش سقف اوراق تسهیلات خرید مسکن و لیزینگ» قابلیت اجرا در کوتاه‌مدت را دارد. برای رفع نقص از بسته، پیشنهاد «سپرده‌گذاری بخشی از منابع حاصل از کاهش نرخ سپرده قانونی بانک‌ها در بانک مسکن» مطرح است.

فرید قدیری

هاجر شادمانی

بسته‌ای که سه عضو تیم اقتصادی دولت عصر شنبه گذشته به صورت مشترک برای اعلام «سیاست‌های جدید خروج از رکود» رونمایی کردند، نوعی «تغییر نگرش» سیاست‌گذاران اقتصاد نسبت به «بخش پیشران» را القا می‌کند و نشان می‌دهد: باوجود اصرار متولی بخش مسکن برای اجرای لااقل یکی از 8 طرح زودبازده تحرک‌زا، فعلا برنامه عملیاتی مورد حمایت اکثریت دولتمردان برای رونق مسکن، «وجود خارجی» ندارد و دست‌کم تا پایان سال جاری، بازار ملک در وضعیت «رکودی» متوقف خواهد ماند.

بانک مرکزی، وزارت اقتصاد و سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور مجموعه سیاست‌های جدیدی را با هماهنگی و تایید رئیس‌جمهوری برای «تحریک تقاضای خرید» و «رفع تنگنای مالی» در کل بازارهای اقتصادی تدارک دیده‌اند.

محتوای این بسته سه محور عمده دارد که شامل «پرداخت وام بدون سپرده خرید خودرو»، «ارائه تسهیلات خرید لوازم‌خانگی» و «کاهش نرخ سپرده قانونی بانک‌ها» می‌شود و هدف کلی سیاست‌ها نیز «سبک‌سازی انبار کارخانه‌های صنعتی از محصول فروش‌نرفته» بابت دستیابی به رشد «اقتصادی پایدار» و در نهایت عبور از رکود فصلی عنوان شده است.

هر چند هدف بسته اقتصادی دولت، درست تعریف شده اما حساس‌ترین بخش اقتصاد-که «لکوموتیو» سایر بخش‌ها برای حرکت از فاز رکود به رونق به حساب می‌آید- در سیاست‌های جدید نادیده گرفته شده است.

نقص بزرگ بسته جدید، به عدم چاره‌جویی برای رکود معاملات مسکن مربوط می‌شود.

طی یکسال اخیر باوجود ثبات قیمت مسکن و بازگشت نسبی تقاضای مصرفی به بازار ملک، شرایط مالی خرید و فروش در این بازار فراهم نشد و انباشت حجم قابل توجهی واحد مسکونی نوساز و تازه‌ساز در بازار، به حبس منابع در املاک بلااستفاده منجر شده است.

هم‌اکنون کندی در معاملات مسکن و سطح فوق‌العاده پایین خرید و فروش آپارتمان در شهرهای بزرگ به خصوص در تهران، باعث کاهش شدید فعالیت‌های ساختمانی سازنده‌ها شده و در نتیجه چرخه تولید در حداقل 400 رشته صنعتی بالادست ساخت و ساز را مختل کرده است.

از نگاه کارشناسان، این اختلال یکی از عوامل اصلی بازگشت رکود اقتصادی در بهار امسال و احتمالا در فصل گذشته می‌تواند باشد که توانست توفیق رشد اقتصادی 3درصد سال 93 را خنثی کند.آنچه پیش‌تر و در ابتدای دولت یازدهم، مورد اجماع تیم اقتصادی قرار داشت، «تحریک بخش‌های مختلف از کانال بخش مسکن» بود به طوری که در اولین بسته خروج از رکود که سال 93 ابلاغ شد، برای رونق بخش مسکن، جداگانه تدبیر شد و ابزار بانکی «تحریک تقاضای مصرفی» در قالب صندوق پس‌انداز و پرداخت وام خرید مسکن پیش‌بینی شده بود اما به رغم آنکه بانک‌ها تاکنون به مصوبه شورای پول و اعتبار برای پرداخت وام بدون سپرده 60 میلیون تومانی خرید مسکن کاملا بی‌تفاوت بوده‌اند، در بسته جدید دولت نه‌تنها بر تسهیلات خرید مسکن قبلی تاکیدی صورت نگرفته که هیچ راهکار قابل اجرای دیگری برای تحریک بخش مسکن درج نشده است.

بخش مسکن در مقایسه با سایر بخش‌ها حتی صنعت خودرو، قوی‌ترین «ارتباط پیشین» را دارد به این معنا که رونق معاملات و بالطبع احیای نبض ساخت‌و‌ساز، طیف گسترده‌ای از صنایع بالادست را از بابت نیاز بازار مسکن به محصولات‌شان، به تحرک وا‌می‌دارد. این در حالی است که سایر بخش‌ها، پیوند پیشین آنچنانی ندارند بلکه رابطه پسین آنها به معنای دنباله‌روی از لکوموتیو‌های اقتصادی قوی است.

8 برنامه زودبازده برای بخش مسکن

وزارتخانه متولی بخش مسکن چند روز قبل از آنکه رئیس‌جمهور در گفت‌وگوی تلویزیونی هفته گذشته، از تدوین بسته کلی خروج از رکود اقتصادی خبر دهد، موفق شده بود با همکاری وزارت اقتصاد و بانک مرکزی، پیش‌نویس 35 برنامه تحرک‌زا برای بخش مسکن را مکتوب کند.

این 35 برنامه در دل خود، 8 برنامه زودبازده دارد که گفته می‌شود در چند روز اخیر توسط بانک عامل بخش مسکن به تیم اقتصادی دولت برای درج در بسته، پیشنهاد شده است.

با این حال در بسته‌ای که دو روز پیش رونمایی شد، جای خالی برنامه‌های سیاستی تحریک غیرتورمی بخش مسکن کاملا مشهود بود.

این بسته در نظر دارد از طریق کاهش نرخ سپرده قانونی بانک‌ها از 13 درصد کنونی به حداقل 10 درصد و پرداخت تسهیلات خرید کالاهای بادوام از محل این کاهش نرخ، «انبساط پولی» در سیاست‌های بانکی به وجود بیاورد تا سمت تقاضا در بازارهای لوازم خانگی و خودرو، توان مالی برای خرید پیدا کنند.

طبق اعلام مسوول هماهنگ‌کننده بانک‌ها، در حال حاضر 9 هزار میلیارد تومان کالا در انبار کارخانه‌ها رسوب کرده است که فروش آنها می‌تواند به اقتصاد شوک مثبت وارد کند.

این در حالی است که بخشی از این کالا‌ها حتی با فرض اینکه مرتبط با مصالح‌ساختمانی نباشد، اما فروش آنها به شکل غیرمستقیم با رونق معاملات مصرفی مسکن ارتباط تنگاتنگ دارد و مقدمه عرضه آنها به بازار مصرف، در «فراهم شدن توان مالی خرید مسکن از جانب زوج‌های جوان یا خانه‌دارهای متقاضی تبدیل به احسن» خلاصه می‌شود.

برای گره‌گشایی از توان خرید مصرفی مسکن، اخیرا 8 برنامه به مقامات ارشد دولت پیشنهاد شد که شامل «راه‌اندازی لیزینگ مسکن با 5 هزار میلیارد تومان منابع»، «فراهم شدن زمینه نسیه‌فروشی و قسطی‌فروشی واحدهای نوساز انبوه‌سازان»، «افزایش سقف اوراق تسهیلات مسکن از 45 میلیون تومان کنونی به 60 میلیون تومان»، «افزایش سرمایه اولیه بانک مسکن»، «راه‌اندازی بازار رهن ثانویه با هدف دو برابر شدن منابع وام مسکن»، «ایجاد صندوق پس‌انداز منطقه‌ای در شهرهای مختلف و شناورشدن سقف وام مسکن»، «پرداخت بدهی معوق دولت به نظام بانکی از بابت یارانه تسهیلات قبلی مسکن» و همچنین «کاهش نرخ سپرده قانونی بانک مسکن از 10 درصد کنونی به 2 درصد» می‌شود.

پیش‌تر مدیر عامل بانک مسکن با اشاره به سابقه بانک رهنی در دهه 50 و پرداخت عمده تسهیلات خرید مسکن توسط این بانک، از بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار خواسته بود، نرخ سپرده قانونی بانک مسکن همانند آنچه در گذشته برای بانک رهنی اعمال می‌شد، به 2 درصد کاهش پیدا کند چرا که بانک مسکن تسهیلات تعهدی به اعتبار پس‌انداز و سپرده‌گذاری متقاضیان پرداخت می‌کند و نیازی به نرخ سپرده قانونی بالا برای این بانک نیست. محاسبات نشان می‌دهد به ازای یک درصد کاهش در نرخ سپرده قانونی بانک مسکن، دست‌کم 400 میلیارد تومان منابع برای پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت به بخش مسکن آزاد می‌شود.

پیش‌تر مرکز تحقیقات یک بانک خصوصی نیز برای رفع چالش کمبود منابع برای پرداخت وام خرید مسکن، پیشنهاد استفاده از نرخ سپرده قانونی بانک‌های تجاری را مطرح کرده بود به این صورت که بانک‌های تجاری در ازای کاهش بخشی از نرخ سپرده قانونی‌شان، موظف شوند در بانک مسکن سپرده‌گذاری بلندمدت انجام دهند تا از این طریق، بنیه مالی بانک برای ارائه وام مسکن تقویت شود. در حال حاضر با توجه به برنامه قطعی بانک مرکزی برای کاهش 3 واحد درصدی نرخ سپرده قانونی بانک‌ها، یک پیشنهاد مکمل برای رفع نقص از بسته جدید دولت مطرح است.

بانک مسکن در این راستا آمادگی دارد با انتشار اوراق مشارکت رهنی به پشتوانه تسهیلات اولیه مسکن، بخشی از منابع آزادشده ناشی از کاهش نرخ سپرده قانونی بانک‌ها را با فروش اوراق، جذب کند و در ازای آن، اقدام به راه‌اندازی بازار رهن ثانویه و پرداخت وام‌های جدید کند.

انتظار می‌رود، این پیشنهاد در تکمیل بسته خروج از رکود، از جانب بانک مرکزی مورد توجه قرار بگیرد.

در این بسته، فقط به مصوبه سال 93 هیات دولت و بانک مرکزی مبنی بر «پرداخت سالانه 300 هزار فقره وام 50 میلیونی ساخت در بافت فرسوده» اشاره شده است!

22 بانک عامل در نیمه اول امسال مکلف بودند 150 هزار فقره از این تسهیلات برای ساخت مسکن با نرخ سود 9 درصد پرداخت کنند اما تاکنون حداکثر 5 هزار و 600 فقره از این تسهیلات پرداخت شده در حالی که 56 هزار پرونده درخواست از جانب سازنده‌ها در بانک‌ها، بدون پاسخ مانده است!

ضمنا بانک‌ها به خاطر معوقات دولت در خصوص یارانه تسهیلات، این وام را با سود 21 درصد پرداخت می‌کنند!

به این ترتیب، تنها برنامه قیدشده در این بسته، نه تنها به تحریک هدفمند بخش مسکن برای رونق، کمکی نمی‌کند- چون این وام به ساخت داده می‌شود در حالی که سازنده‌ها با مشکل فروش مواجه هستند- که از ابتدای امسال به اجرا درنیامده و توفیق مطلوب نداشته است.

پیشنهاد پرداخت وام بدون سپرده

در شرایطی که تیم اقتصادی دولت آن طور که برخی کارشناسان مسکن انتظار داشتند در برنامه جدید خود با عنوان بسته سیاست‌های اقتصادی برای 6 ماهه دوم سال 94، برنامه تازه‌ای برای خروج از رکود با اتکا به بخش مسکن وارد نکرده، کارشناسان مسکن چهار دلیل عمده را برای این موضوع عنوان می‌کنند.

به اعتقاد این کارشناسان، هرچند جای خالی سیاست‌های جدید مسکن در بسته سیاست‌های اقتصادی دولت تا پایان سال جاری، بسیار محسوس و غیرقابل انکار است اما کوتاه‌مدت بودن زمان این برنامه و ماهیت میان‌مدت یا بلند‌مدت سیاست‌گذاری در بخش مسکن را می‌توان یکی از مهم‌ترین دلایل خالی بودن بسته سیاست‌های اقتصادی دولت از مقوله مسکن دانست.

این در حالی است که اجرای برخی سیاست‌های جدید در حوزه مسکن همچون افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به 80، 60 و 50 میلیون تومان، تصویب وام 90 میلیونی ساخت و برخی دیگر از برنامه‌های حمایتی دولت در بخش مسکن همچون برنامه پرداخت سالانه 300 هزار فقره وام نوسازی در بافت‌های فرسوده، طی ماه‌های اخیر، از دیگر دلایلی است که به اعتقاد کارشناسان مسکن باعث شده تیم اقتصادی دولت برای 5 ماه پیش رو تا پایان سال 94، سیاست جدیدی را پیش روی بخش مسکن قرار ندهد. اقتصادی دولت ترجیح داده به جای تمرکز بر برنامه‌های موثر در بخش مسکن به جهت تحریک این بخش و ایجاد رونق در اقتصاد کلان با اتکا به حوزه مسکن، با تحریک سایر بازارها همچون خودرو، لوازم خانگی و … مسیر خروج از رکود را در سمت دیگری از بازارهای اقتصادی جست‌وجو کند.

این در حالی است که ماهیت بلند‌مدت سیاست‌های اقتصادی بخش مسکن در برابر کوتاه‌مدت بودن سیاست‌های اقتصادی در بسته جدید دولت را شاید بتوان به‌عنوان سومین عامل موثر در این امر دخیل دانست. چنانکه تیم اقتصادی دولت هم تاکید کرده بسته سیاست‌های اقتصادی، بسته‌ای کوتاه‌مدت است که تنها تا پایان سال جاری تاریخ مصرف دارد.

از طرف دیگر، ایجاد تحرک در بازارهای رکودی که در آنها عرضه کالا بیش از تقاضای جامعه است، چهارمین عاملی است که هدف‌گذاری مسوولان اقتصادی دولت را در تدوین بسته سیاست‌های اقتصادی تحت تاثیر قرار داده است.

به اعتقاد کارشناسان اقتصادی، هدف دولت از تدوین بسته 6 ماهه اقتصادی، تسهیل شرایط خرید وفروش کالاهایی است که هم‌اکنون به دلیل شرایط رکودی، ضعف قدرت خرید مردم و سایر عوامل، حجم انبوهی از این کالاها در انبارهای تولیدکنندگان انباشته شده است.

از این رو دولت برای ایجاد تعادل در سمت تقاضا متناسب با عرضه و انباشت این کالاها، با در نظر گرفتن تسهیلاتی قصد دارد این کالاها را با شرایط مناسب تری در بازار فروش عرضه کند تا از این طریق علاوه بر تقویت قدرت خرید، تولیدکنندگان موفق به فروش انبوه کالاهای فروش نرفته خود شوند.

با این وجود، کارشناسان مسکن معتقدند هر چند دلایلی برای عدم اتکا به بخش مسکن برای خروج از رکود در بسته سیاست‌های اقتصادی کوتاه‌مدت دولت وجود دارد اما این دلایل نمی‌تواند باعث حذف کامل این بخش از سیاست‌های اقتصادی در 6 ماه دوم سال شود. تسهیل پرداخت وام 60 میلیونی مسکن به‌عنوان تسهیلات بدون سپرده، از نظر این کارشناسان، مهم‌ترین برنامه‌ای است که می‌توانست در سر فصل سیاست‌های اقتصادی دولت مورد تاکید و توجه قرار بگیرد.

جای خالی دو برنامه کلیدی مشاور وزیر راه‌وشهرسازی در امور حسابداری و حسابرسی، دشوارتر بودن تعیین سیاست‌های جدید و کوتاه‌مدت در بخش مسکن، عدم موفقیت کامل سیاست‌های اخیر مسکن در راستای افزایش تسهیلات در حوزه‌های مختلف اعم از وام‌های خرید، نوسازی و ساخت و همچنین عدم کشف سازوکار مناسب برای تدوین برنامه متناسب با بسته سیاست‌های اقتصادی در بخش مسکن را مهم‌ترین دلایل عدم توجه به بخش مسکن در بسته سیاست‌های اقتصادی دولت عنوان کرد.

به گفته غلامرضا سلامی، تیم اقتصادی دولت می‌توانست از طریق تعیین دستورالعمل اجرایی برای قانون پیش‌فروش ساختمان و رفع ابهامات این قانون و همچنین اتصال خریدار به فروشنده از طریق تعریف سازوکار پرداخت وام ساخت به سازنده با قابلیت انتقال به خریدار، برنامه مناسبی را در بخش مسکن تدارک ببیند.

وی غفلت از دو بخش پیش‌فروش مسکن و اتصال دو سمت عرضه و تقاضا به هم با استفاده از تسهیلات قابل انتقال را مهم‌ترین ضعفی دانست که هم اکنون در مسیر خروج از رکود در بخش مسکن می‌توان به آنها توجه کرد.

ناکارآمدی برنامه کوتاه‌مدت در بخش مسکن

کارشناس اقتصادی و نویسنده طرح جامع مسکن با تاکید بر اینکه در مقطع زمانی فعلی تنها تزریق منابع به بخش مسکن باید از طریق سیاست‌های حمایتی دنبال شود به «دنیای اقتصاد» توضیح داد: عدم توجه به بخش مسکن به خصوص در قالب برنامه اجتماعی تامین مسکن برای اقشار و گروه‌های کم‌درآمد، در بسته سیاست‌های اقتصادی دولت برای 6 ماه دوم سال 94، نقص بزرگی محسوب می‌شود، اما با توجه به ماهیت بلند‌مدت سیاست‌های مسکن در برابر برنامه کوتاه‌مدتی که دولت برای 5 ماه پیش رو اعلام کرده، قابل توضیح است.

فردین یزدانی گفت: تزریق منابع به بخش مسکن با هدف ایجاد رونق در این بخش سیاست درستی نیست در صورتی که اگر تامین مسکن با هدف ایجاد سرپناه و به عنوان کالای اجتماعی تامین منابع شود، خود به خود می‌تواند باعث ایجاد رونق در این بخش شود.

وی تعیین خط اعتباری برای تسهیلات دهی به بخش مسکن را یکی از راهکارهای کوتاه‌مدت در این بخش عنوان کرد که این شیوه تامین اعتبار باعث افزایش ریسک سوداگری و خطرات تورمی خواهد شد و این در حالی است که تدوین برنامه اجتماعی مسکن چنین ریسکی را به همراه ندارد و در نهایت باعث بروز رونق طبیعی در بازار مسکن می‌شود.

افزایش قدرت خرید برای کم درآمدها

کارشناس اقتصادی دیگری توجه به دهک‌های پایین درآمدی و افزایش قدرت خرید آنها در بازارهایی همچون خودرو و لوزام خانگی را مهم‌ترین دلیلی دانست که باعث شده بخش مسکن جایگاه به خصوصی در بسته سیاست‌های اقتصادی جدید دولت برای 6 ماه دوم سال نداشته باشد.

سلمان خادم المله به «دنیای اقتصاد» گفت: در واقع دولت قصد دارد با این بسته کوتاه‌مدت، همزمان با مازاد عرضه‌ای که در بازارهای برخی کالاها همچون خودرو و لوازم خانگی وجود دارد، از طریق تقویت قدرت خرید متقاضیان، تعادل مناسبی را بین عرضه و تقاضای این کالاها ایجاد کند. به گفته وی باوجود محدودیت منابع مالی و نیاز بخش مسکن به منابع چندین برابری نسبت به بخش‌های گفته شده برای ایجاد رونق، اعمال سیاست‌های ایجاد برابری در عرضه وتقاضای مسکن، اعطای وام ساخت و کمک به افزایش عرضه مسکن از طریق لیزینگ مسکن می‌تواند بخشی از برنامه‌های کاربردی در این بخش، در مقطع زمانی فعلی محسوب شود.