«سیاست متوازن» در بازار مسکن

دنیای اقتصاد: «معادله نفت» در بازار مسكن به‌عنوان رابطه‌اي كه كمتر مورد توجه تحليلگران اين بازار قرار داشته، اخيرا توسط يك گروه تحقيقاتي رمزگشايي شد و نتايج آن كه در فصلنامه اقتصاد مسكن تشريح شده، حاكي است: مطابق روند 33 ساله منتهي به سال 91، شوك‌هاي درآمدي ناشي از جهش قيمت نفت در كشور، اثر مستقيم و مثبت بر قيمت مسكن مي‌گذارد و در بازه زماني حداقل 10 ساله، باعث نوسان صعودي 5/ 8 تا 7/ 36 درصدي در قيمت نسبي مسكن مي‌شود. مطالعات نظري و تجربي با تاييد اين اثرپذيري، توصيه‌هايي براي كنترل این اثرپذیری دارد .

«دنياي‌اقتصاد» نتايج تحقيق درباره شوك‌پذيري قيمت مسكن از درآمد‌هاي نفتي را منتشر مي‌كند

شوك قيمت نفت تا 37 درصد در قيمت نسبی مسكن نوسان صعودي ايجاد مي‌كند و آثار آن بيش‌از 10 سال به طول مي‌انجامد

گروه مسكن: قيمت نسبي مسكن در كشورهاي صادركننده نفت، بيشترين اثرپذيري بيروني را ابتدا از شوك درآمدهاي نفتي و سپس از رشد نرخ ارز، دريافت مي‌كند؛ طوري كه اتخاذ سياست مناسب براي ممانعت از انتقال آثار شوك نفتي به حساس‌ترين بازار غيرقابل مبادله– بازار ملك- مي‌تواند از يكسو حجم زيادي از فعاليت‌هاي سوداگري در بخش مسكن را كاهش دهد و از سوي ديگر به تخصيص بهينه منابع در سمت تقاضاي واقعي مسكن (مصرفي) منجر شود.

نتايج يك تحقيق مبتني بر مطالعات نظري داخلي و خارجي و همچنين تحليل روند‌هاي 33 ساله درآمدهاي نفتي كشور و قيمت نسبي مسكن، نشان مي‌دهد: در ايران به عنوان كشوري كه هنگام جهش قيمت جهاني نفت، به «بيماري هلندي» دچار مي‌شود، يك رابطه مستقيم و مثبت بين رشد درآمد نفت و قيمت نسبي مسكن وجود دارد؛ به طوري كه با افزايش درآمدهاي نفتي هم در كوتاه‌مدت و هم در ميان‌مدت و بلندمدت، صعود چشمگير 5/ 8 تا 7/ 36 درصدي در قيمت نسبي مسكن (نسبت شاخص قيمت مسكن به قيمت كالاهاي قابل مبادله‌ يا واردات‌پذير) اتفاق مي‌افتد. 

در اين تحقيق ارقام و آمارهاي دوره زماني 1359 تا سال 1391، مورد بررسي قرار گرفته و مشخص شده است: در ايران همانند ساير كشورهاي نفت‌خيز و حتي كشورهايي همچون انگلستان، آمريكا، آلمان و ايتاليا، بين درآمد دولت و نوسانات مسكن يك ارتباط مثبت و دائمي برقرار است. در كشورهاي نفت‌خيز از آنجا كه جهش قيمت نفت به شوك درآمد دولت و رشد منابع ارزي كشور منجر مي‌شود، جذب آن در اقتصاد داخلي به افزايش تقاضا براي كالاهاي قابل ‌مبادله و غيرقابل مبادله منجر خواهد شد. در اين ميان، عرضه كالاهاي قابل‌مبادله از طريق تمركز بر واردات، قابل تنظيم و كنترل متناسب با افزايش تقاضا است؛ اما در بازار مسكن چون امكان مبادله وجود ندارد و حتي افزايش عرضه مسكن در كوتاه‌مدت نيز غيرممكن است، درنتيجه تحت‌تاثير شكاف بين عرضه و تقاضا، قيمت مسكن نسبت به قيمت ساير كالاها افزايش مي‌يابد.

اين تحقيق كه توسط يونس سلماني و سارا صادقي به سفارش دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن انجام شده است، در رمزگشايي از معادله «نفت» در بازار مسكن، علاوه بر اثر مستقيم شوك درآمد نفتي، تاثير غيرمستقيم اين متغير بيروني را نيز بررسي كرده است.

تاثير غيرمستقيم شوك مثبت نفتي بر قيمت نسبي مسكن به اين صورت است كه با افزايش واردات و تحريك تقاضاي ارز، نرخ موثر واقعي ارز نيز تحت تاثیر قرار می‌گیرد و تحت تاثير اين رشد نرخ، «بازدهي انتظاري» از سمت سرمايه‌گذاران ملكي و خريداران مسكن براي بالا رفتن قيمت ملك افزايش پيدا مي‌كند كه در اين پروسه، مجددا قيمت مسكن و سپس قيمت نسبي مسكن تحريك مثبت مي‌شود.

در اين ميان آنچه مانع از تطبيق آني شرايط در بازار مسكن هنگام شوك نفتي مي‌شود، اولا «بي‌كشش بودن عرضه مسكن در كوتاه‌مدت» و دوما «زمان‌بر بودن پروسه تكميل سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني» است به اين معنا كه سازنده‌ها و بسازوبفروش‌ها قادر نيستند در زمان كم و متناسب با سرعت تحولات متغيرهاي دروني و بيروني بازار ملك، سطح عرضه را با ميزان تقاضا تنظيم كنند. بنابراين براي جلوگيري از انتقال آثار تورمي شوك نفتي به بازار مسكن، لازم است چشم‌انداز جهاني قيمت نفت– به‌رغم تصادفي بودن محض فرآيند آن- همواره مدنظر سياست‌گذاران دولت قرار بگيرد و در عين حال، «افزايش عرضه مسكن در بلندمدت» نيز در دستور كار متوليان اين بخش باشد.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد» تا پيش از اين تحقيق كه در شماره جديد فصلنامه اقتصاد مسكن به چاپ رسيده است، غالب كارشناسان اقتصاد مسكن همواره مطرح مي‌‌كردند كه تغييرات قيمت نفت، اثر مستقيم بر قيمت مسكن ندارد بلكه در سرعت نوسانات آن تشديد يا تخفيف ايجاد مي‌كند اما هم‌اكنون مشخص شده، شوك افزايشي در قيمت نفت، باعث صعود قيمت نسبي مسكن مي‌شود.

طبق اين تحقيق، سه متغير شامل «شوك درآمدهاي نفتي»، «شوك رشد تقاضاي كل در بازارها نسبت به عرضه كل»و «شوك عوامل درون‌زاي بازار مسكن» در كوتاه‌مدت به ترتيب 5/ 8 درصد، 33/ 0 درصد و 91 درصد از نوسانات قيمت نسبي مسكن را ايجاد مي‌كنند كه در بلندمدت سهم آنها از تشكيل نوسان به ترتيب به 7/ 36 درصد، 2/ 4 درصد و 5/ 54 درصد تبديل مي‌شود و بقیه نوسان كه 5/ 4 درصد برآورد مي‌شود از محل شوك نرخ ارز موثر واقعي به‌وجود مي‌آيد. به اين ترتيب در معادله نفتي بازار مسكن، متغيرهاي دروني بازار ملك همچنان بيشترين اثرگذاري را روي قيمت مسكن دارند اما از بين متغيرهاي بيروني، اين شوك درآمدهاي نفتي است كه نقش كليدي را بر نوسانات قيمت بازي مي‌كند.

محققان در گزارش خود تاكيد كرده‌اند با كنترل انتقال اثرات اين شوك به بخش مسكن مي‌توان در بلندمدت بيشتر از 36 درصد نوسانات قيمت نسبي مسكن را كاهش داد كه با اين كاهش، بازار مسكن از فضاي اطمينان كافي برخوردار خواهد شد و در نتيجه آن تا حد زيادي واسطه‌گري و سوداگري در اين بخش كاهش پيدا مي‌كند و در نتيجه آن تا حد زيادي واسطه‌گري و سوداگري در اين بخش كاهش يافته و بر حجم فعاليت‌هاي حقيقي در بخش مسكن افزوده مي‌شود.

بخشي از مقاله تحقيقاتي كه تحت عنوان «بررسي تاثير شوك‌هاي درآمدي نفت بر قيمت مسكن در ايران از طريق مكانيزم بيماري هلندي كاربردي از مدل SVAR» در فصلنامه اقتصاد مسكن به چاپ رسيده، در زير آمده است:

مبانی نظری معادله

در کشورهای دچار بیماری هلندی همچون ایران، افزایش یکباره و ناگهانی قیمت نفت در بازارهای جهانی منجر به افزایش درآمدهای ارزی و مازاد تراز پرداخت‌ها می‌شود. با فرض جذب این مازاد در اقتصاد داخلی، تقاضای داخلی برای کالاهای قابل مبادله و غیرقابل مبادله (عمدتا خدمات و مسکن) افزایش می‌یابد. با توجه به کم کشش بودن عرضه داخلی در کوتاه‌مدت، دولت‌ها در راستای کنترل تورم اقدام به واردات کالاهای قابل مبادله می‌کنند، در نتیجه این امر قیمت کالاهای غیرقابل مبادله همچون مسکن نسبت به کالاهای قابل مبادله افزایش می‌یابد. این مساله تخصیص بهینه منابع بین بخش‌های قابل مبادله و غیرقابل مبادله همچون مسکن را به شدت متاثر می‌کند. در کل می‌توان دو پیامد برای این مساله متصور شد؛ اولی افزایش سرمایه‌گذاری و در نتیجه افزایش تولید واقعی در بخش کالاهای غیرقابل مبادله است که به‌تنهایی مقوله ارزشمندی است، دومی افزایش سوداگری و واسطه‌گری در بخش کالاهای غیرقابل مبادله است که در نتیجه این امر، بین قیمت تمام شده تولید کالاهای غیرقابل مبادله و قیمت پرداختی توسط مصرف‌کننده نهایی شکاف ایجاد می‌شود. وجود چنین شکافی به‌عنوان یک هزینه اضافی بر مصرف‌کننده نهایی کالای غیرقابل مبادله تحمیل می‌شود،‌در نتیجه این امر، تقاضا برای این کالاها می‌تواند کاهش یابد. این موضوع در مورد مسکن که سهم قابل‌توجهی از مخارج خانوار را به خود اختصاص می‌دهد، از اهمیت دوچندان برخوردار است. این در حالی است که برای اتخاذ سیاست‌های بهینه برای کاهش سوداگری در بازار مسکن، آگاهی از تاثیر شوک‌های درآمدی نفت بر قیمت مسکن از طریق مکانیزم بیماری هلندی می‌تواند مفید باشد.

ازجمله ویژگی‌های بخش مسکن می‌توان از زمانبر بودن تکمیل پروژه‌های سرمایه‌گذاری مسکن، بی‌کشش بودن عرضه مسکن در کوتاه‌مدت، واکنش بیشتر عرضه به شوک مثبت تقاضا نسبت به شوک منفی تقاضا و… نام برد. به واسطه ویژگی‌های مختلف بازار مسکن، عوامل متعددی بر عرضه، تقاضا و قیمت مسکن اثرگذارند. این عوامل را می‌توان به دو دسته عوامل درون‌زا و برون‌زا تقسیم کرد؛ عواملی که در بازار مسکن موجب تغییر در حجم و چگونگی عرضه و تقاضا می‌شوند، عوامل درون‌زا و عواملی که خارج از بازار مسکن تعیین می‌شوند (شوک‌های نفتی، نوسانات بازار سرمایه، سیاست‌های دولت و…) و بر عملکرد بازار مسکن موثرند، عوامل‌برون‌زا هستند.

تحولات بازارهای جهانی نفت نیز جزو عوامل برون‌زایی محسوب می‌شوند که بازار مسکن کشورهای صادرکننده نفت را متاثر می‌کنند. فرآیند پیروی بخش مسکن از تحولات بازارهای جهانی نفت در چارچوب پدیده بیماری هلندی به‌خوبی تشریح شده است. کوردن و نیری (1982) یک تحلیل نظری برای توضیح این پدیده ارائه کرده‌اند. آنها اقتصاد باز کوچکی را در نظر گرفته‌اند که از دو بخش قابل مبادله و غیرقابل مبادله تشکیل شده است. در بخش قابل مبادله دو نوع کالا (انرژی و کالای صنعتی) تولید می‌شود؛ و قیمت این نوع کالاها به صورت برون‌زا در نظر گرفته می‌شود، زیرا قیمت آنها در بازارهای جهانی تعیین می‌شود. در بخش غیرقابل مبادله نیز یک نوع کالا (مسکن) تولید می‌شود که قیمت آن به صورت درون‌زا و به وسیله عرضه و تقاضای داخلی تعیین می‌شود. فروض دیگر مدل آنها عبارت است از اینکه تمامی کالاها برای مصرف نهایی استفاده می‌شوند. در این مدل جنبه‌های پولی اقتصاد نادیده گرفته می‌شود و متغیرها به صورت حقیقی هستند. 

دستمزدها از انعطاف‌پذیری کامل برخوردار است و در واقع تضمین‌کننده این مطلب است که همواره اشتغال کامل برقرار است. دو عامل تولید، نیروی کار و سرمایه وجود دارد که نیروی کار تنها عامل متحرک بین بخش‌ها است. آنها اثرات رونق انرژی بر بخش‌های اقتصاد را به دو اثر تفکیک کردند: اثر حرکت عوامل تولید و اثر مخارج. اثر حرکت عوامل تولید به این معنا است که با وقوع رونق انرژی، عوامل تولید از بخش صنعت و بخش مسکن به بخش انرژی انتقال می‌یابد. نتیجه این حرکت کاهش تولید بخش قابل مبادله (صنعت) و بخش غیرقابل مبادله (مسکن) است. به عبارت دیگر، اثر حرکت عوامل تولید به صورت مستقیم منجر به ضد صنعتی شدن می‌شود.اثر مخارج نیز بیان می‌کند که رونق انرژی موجب افزایش درآمدهای ارزی و ملی می‌شود که نتیجه آن افزایش تقاضا برای هر دو کالای قابل مبادله و غیرقابل مبادله است. این فشار تقاضا قیمت هر دو نوع کالا را افزایش می‌دهد. دولت‌ها در جهت کنترل افزایش قیمت‌ها اجازه افزایش واردات را خواهند داد که این امر نیز منجر به کاهش بخشی از ذخایر ارزی کشور و تعدیل قیمت کالاهای قابل مبادله می‌شود. در نتیجه این امر قیمت کالاهای غیرقابل مبادله نسبت به قیمت کالاهای قابل مبادله افزایش می‌یابد؛ زیرا بخشی از مازاد تقاضای کالاهای قابل مبادله از طریق واردات تامین می‌شود ولی تمام مازاد تقاضای کالاهای غیرقابل مبادله توسط عرضه داخلی تامین می‌شود که نتیجه آن افزایش قیمت این نوع کالاهاست.

به طور خلاصه براساس نظریه بیماری هلندی، افزایش درآمدهای نفتی اولین اثر منفی خود را بر بخش مسکن می‌گذارد، زیرا به علت تزریق پول نفت به جامعه، بازار مسکن با تقاضای مردم مواجه شده و دولت نیز با واردات نمی‌تواند از عیان شدن آثار تورمی آن جلوگیری کند. در این حالت که اطمینان سرمایه‌گذاری در سایر بخش‌های اقتصادی پایین است، خرید و احداث مسکن نوعی سرمایه‌گذاری مطمئن به حساب می‌آید و مسکن از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای پربازده تبدیل خواهد شد و انتقال منابع از سایر بخش‌ها به این بخش موجب گسترش این بخش می‌شود انتقال منابع برای ایجاد ارزش افزوده واقعی در بخش مسکن امری مثبت تلقی می‌شود اما صرف این منبع در واسطه‌گری و سوداگری می‌تواند تبعات منفی متفاوتی بر بخش مسکن داشته باشد، در این صورت ممکن است بخش مسکن نه تنها قادر به ایفای نقش و کارکرد بهینه خود در اقتصاد نباشد بلکه به عنوان مانعی در کارکرد مفید سایر بخش‌های اقتصادی نیز عمل کند. 

تجربه اثرگذاری در کانادا

نتایج تحقیق در دوره زمانی 2004-1978 در کانادا حاکی است که قیمت نفت، نرخ ارز، اشتغال و نرخ بهره بیش از 98 درصد تغییرات در قیمت مسکن را توضیح می‌دهند. قیمت نفت با 7 وقفه فصلی بر قیمت و اجاره مسکن اثر مثبت می‌گذارد. نرخ ارز با 4 وقفه فصلی بر قیمت و اجاره مسکن اثر مستقیم و منفی دارد.

در مورد اثر شوک‌های قیمت بر شاخص قیمت نسبی مسکن؛ بر اساس مطالعات کوردن و نیری (1982) و فردی (1386)، افزایش درآمدهای نفتی از دو کانال تقاضا و عرضه بر قیمت‌ کالاهای غیرقابل مبادله به خصوص بخش مسکن و قابل مبادله اثر می‌گذارد. افزایش درآمدهای نفتی موجب افزایش تقاضای کل در جامعه می‌شود. با فرض عادی بودن هر دو نوع کالاهای قابل مبادله و غیر قابل مبادله، تقاضا برای هر دو نوع کالا افزایش می‌یابد. بدیهی است پس از افزایش طرف تقاضای اقتصاد، میزان ترقی قیمت‌ها بستگی به واکنش عرضه دارد. در مورد مسکن امکان کنترل قیمت‌ها از طریق واردات تقریبا غیرممکن است. همچنین افزایش عرضه داخلی مسکن در کوتاه مدت بی‌کشش است و در میان مدت و بلندمدت نیز به دلیل محدودیت‌های تکنولوژیک امکان تامین تمام اضافه تقاضای ایجاد شده وجود ندارد. در مقابل جبران اضافه تقاضای کالاهای قابل مبادله از طریق افزایش واردات (به قیمت افزایش نرخ ارز) صورت می‌گیرد، بنابراین قیمت کالای غیرقابل مبادله (مسکن) نسبت به کالاهای قابل مبادله بیشتر افزایش پیدا می‌کند.

به هر حال با گذشت زمان و فراهم شدن شرایط لازم برای افزایش عرضه داخلی مسکن، امکان کنترل قیمت نسبی آن نیز فراهم می‌شود و اثر شوک درآمدی نفت بر قیمت‌های نسبی مسکن با گذشت زمان کاهش می‌یابد.

طول زمانی تاثیر شوک

نتایج حاصل از توابع عکس‌العمل آنی مدل SVAR نشان داد که اثر شوک مثبت درآمدهای نفتی بر شاخص قیمت نسبی مسکن مثبت است. این اثر در سال دوم به اوج خود می‌رسد و سپس روند کاهشی آن شروع می‌شود اما حذف تقریبا کامل این اثر بیش از 10 سال به طول می‌انجامد.

ایجاد شوک مثبت در نرخ ارز موثر واقعی نیز در سال اول اثر مثبت بر شاخص قیمت نسبی مسکن دارد، در سال دوم این اثر تقریبا برابر با صفر و از آن به بعد این اثر کاملا منفی می‌شود و حذف تقریبا کامل این اثر نیز بیشتر از 10 سال طول خواهد کشید همچنین نتایج نشان داد شوک‌های درون‌زای بازار مسکن (شوک‌های خود قیمت نسبی مسکن) در سال اول تاثیر حدودا 13/ 0 درصدی روی قیمت نسبی مسکن دارد اما این اثرات به طور تقریبی بعد از دو سال تقریبا به صفر میل می‌کند.