روند تغییرات حجم ساخت‌وساز مسکن در تهران و استان‌های شمالی طی حدود یک دهه اخیر، از وقوع مهاجرت دوم در بازار املاک به شکل تدریجی خبر می‌دهد. بررسی این روند نشان‌دهنده تغییر معنادار در مقصد سرمایه‌های ساختمانی از سال 90 به بعد است، به‌طوری‌که تمایل به سرمایه‌گذاری ساختمانی در شهرهای شمالی در برابر کاهش میل به ساخت‌وساز در تهران را به‌عنوان «ریزش» و «رویش» استانی در بازار ساخت‌وساز منعکس می‌کند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بررسی آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در کشور، تهران و دو استان شمالی در حاشیه دریای خزر یعنی مازندران و گیلان از افزایش چشمگیر ساخت‌وساز در استان‌های خوش‌آب‌وهوای شمالی در یک دهه اخیر حکایت دارد. برای اثبات این مدعا دو شاخص آماری وجود دارد.
شاخص نخست به سهم ساخت‌وساز در تهران و استان‌های شمالی از کل ساخت‌وساز صورت‌گرفته در کشور طی سال‌های اخیر مربوط است که تصویر دقیقی از تمایل به سرمایه‌گذاری ساختمانی در استان‌های شمالی ارائه می‌کند. در سال 91 سهم ساخت‌وساز در پایتخت از کل ساخت‌وساز صورت‌گرفته در کشور 5درصد بود، اما این میزان در سال 98 به‌عنوان آخرین سالی که آمار سالانه پروانه‌های ساختمانی آن موجود و در اختیار است، به 8درصد افزایش یافته است. در مقابل، جهت سرمایه‌گذاری ساختمانی در تهران طی حدود یک دهه اخیر منفی است. در سال 91 سهم ساخت‌وساز در تهران نسبت به کل ساخت‌وساز صورت‌گرفته در کشور 17درصد بود که این میزان با افت تدریجی روبه‌رو شد، به‌طوری‌که در پایان سال 98 این سهم به 9درصد کاهش یافت.
ارقام ذکرشده نشان‌دهنده رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی در شهرهای شمالی و در مقابل، کاهش ساخت‌وساز در تهران در پایان دهه اخیر نسبت به سال‌های 90 و 91 است.
پیام دوم این شاخص آماری را می‌توان از «برابر شدن تقریبی سهم ساخت‌وساز در تهران و دو استان شمالی از کل ساخت‌وسازهای کشور» برداشت کرد، به‌طوری‌که تازه‌ترین آمارهای موجود نشان می‌دهد سهم پروانه‌های ساختمانی صادرشده در تهران و دو استان ساحلی شمالی (گیلان و مازندران) از کل پروانه‌های صادرشده در شهرداری‌های کشور طی سال 98 تقریبا برابر شده و یک واحد درصد با یکدیگر اختلاف دارند. این شاخص آماری به‌روشنی نشان می‌دهد که شهرهای شمالی به قطب جدید سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور تبدیل شده‌اند.
رشد ساخت‌و ساز طی 10 سال
شاخص آماری دیگری که شاهد این مدعاست و نشان می‌دهد ساخت‌وساز در شمال کشور مسیر رونق را طی یک دهه اخیر طی کرده، مقایسه حجم ساخت‌وساز مسکن در سال‌های شاخص این دهه است. طی حدود 10سال گذشته هرگاه بازار مسکن در شرایط رونق معاملات قرار داشته، میزان رونق ساخت‌وساز در شهرهای شمالی به‌مراتب بیشتر از تهران بوده و در شرایط رکود نیز به همین ترتیب، رکود عمیق‌تر ساخت‌وساز در تهران رخ داده و شدت رکود در شهرهای شمالی در حوزه ساخت‌وساز کمتر بوده است. به‌عنوان مثال، در سال 92 که سال رونق معاملات مسکن در کل کشور بود، تهران با رشد نقطه‌ای 3درصدی ساخت‌وساز روبه‌رو شد که یک رخداد طبیعی به دنبال رونق بازار مسکن است. اما افزایش ساخت‌وساز در دو استان شمالی یعنی مازندران و گیلان در آن مقطع زمانی به‌مراتب از تهران بیشتر بود، به‌طوری که در مازندران رشد 20درصدی ساخت‌وساز نسبت به سال 91 ثبت شد و در گیلان نیز میزان رشد ساخت‌وساز به صورت نقطه‌ای (نسبت به سال قبل از آن) 4درصد بود. این در حالی است که در کل کشور در سال 92 نسبت به سال قبل از آن، حجم ساخت‌وساز در مجموع بدون تغییر بود.
به دنبال اتمام رونق معاملات در آن سال، وضعیت رکودی در سال 93 بر بازار مسکن حاکم شد. اما در مقطع رکود نیز تغییرات ساخت‌وساز معنادار است. در سال 93 در کل کشور شاهد افت 42درصدی ساخت‌وساز نسبت به سال 92 بودیم. در تهران نیز میزان افت ساخت‌وساز 56درصد بود، اما رکود ساخت‌وساز در فصل رکود معاملات در دو استان شمالی کمرنگ‌تر بود، به‌طوری که افت ساخت‌وساز در مازندران 38درصد و در گیلان 22درصد ثبت شد. بر این اساس اثرپذیری سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال رکود در دو استان شمالی نسبت به تهران به‌مراتب کمتر بوده است.
سال 98 نیز یکی دیگر از مقاطع زمانی شاخص طی یک دهه اخیر است، چراکه با رکود معاملات تحت تاثیر جهش فوق‌العاده قیمت مسکن سپری شد. در واقع عمر رونق در سال 97 بسیار کوتاه بود و به چند ماه بیشتر نرسید و به‌دنبال آن رکود سنگین معاملات بر بازار مسکن سایه انداخت. با این همه در سال 98 در شرایطی که در تهران ساخت‌وساز افت 14درصدی را نسبت به سال 97 تجربه می‌کرد و در کل کشور نیز رشد جزئی 4درصدی در ساخت‌وساز ثبت شده بود، در استان مازندران میزان رشد نقطه‌ای ساخت نوساز 32درصد ثبت شد و در گیلان این میزان 4درصد بود. آمارهای مذکور نشان می‌دهد که در 10 سال اخیر در هر مقطعی که بازار مسکن دوره رونق را سپری کرده، رونق ساخت‌وساز در شمال بیشتر از تهران و میانگین کشوری بوده و در هر مقطعی که بازار مسکن رکودی بوده، عمق و شدت رکود در تهران به‌مراتب بیشتر از استان‌های شمالی مورد بررسی بوده است.
در همین راستا تغییرات معنادار در سال 95 را نیز می‌توان رصد کرد. سال95، سال ثبات در بازار معاملات ملکی تهران و کل کشور بود و بر همین اساس میزان رشد نقطه‌ای ساخت‌وساز در تهران 7درصد بوده و در کشور در مجموع ساخت‌وساز نسبت به سال قبل از آن 2درصد افت کرده است. با این حال در همین سال تنها در استان گیلان با رشد 26درصدی آمار پروانه‌های ساختمانی صادر شده روبه‌رو هستیم که از تمایل به سرمایه‌گذاری ملکی در استان‌های ساحلی و گردشگری شمال کشور حتی در شرایط ثبات بازار ملک حکایت دارد.
نکته مهم در مطالعه و بررسی آمارهای مذکور این است که بخش قابل‌توجهی از ساخت‌وسازهای انجام‌شده در شهرهای شمالی به‌ویژه طی دو، سه سال اخیر در بافت‌های روستایی صورت گرفته و اصلا در آمار پروانه‌های ساختمانی صادرشده از سوی شهرداری‌ها قید و منظور نشده است.
با وجود این حتی آمار رسمی ساخت‌وساز در شمال به‌تنهایی و بدون در نظر گرفتن ویلاسازی‌هایی که بدون دریافت پروانه و سپری‌کردن تشریفات قانونی صورت گرفته، بازهم گواهی می‌دهد که شهرهای شمالی به مقصد مهاجرت دوم ملکی تبدیل شده‌اند.
رونق و رکود معاملات در تهران و شمال
مهاجرت اول به شهرهای شمالی از سوی تقاضای خرید ملک صورت گرفت و در سال‌های اخیر شاهد افزایش قابل‌توجه تقاضای خرید خانه در دو استان گیلان و مازندران بودیم. به دنبال شکل‌گیری مهاجرت اول که تحت تاثیر هفت علت رخ داد، مهاجرت دوم از سوی سرمایه‌گذاران ملکی و سازنده‌ها به شهرهای شمالی شکل گرفت که اکنون اثر آن در آمارهای ساخت‌وساز منعکس شده است.
بر این اساس گزاره‌های آماری روشنی که مهاجرت اول از سمت خریداران را به بازار املاک را تایید می‌کند نیز همچون تغییرات معنادار در «رشد ساخت‌وساز» که گواهی بر مهاجرت دوم (مهاجرت سازنده‌ها به بازار املاک شمال) وجود دارد. این آمارها مربوط به تغییرات معاملات ملکی و مقایسه وضعیت کشور، تهران و دو استان شمالی با یکدیگر است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در سال 97 رونق معاملات ملکی در تهران و به دنبال آن در کشور آغاز شد و پس از چند ماه رکود فراگیر معاملات تحت تاثیر جهش بی‌سابقه قیمت مسکن بر بازار مسکن سایه انداخت. در این سال معاملات مسکن در کل کشور رشد حدود 15درصدی را نسبت به سال 96 تجربه کرد، اما در حالی‌که در تهران در مجموع تغییرات نقطه‌ای حجم معاملات منفی بود و خرید و فروش مسکن با افت 25درصدی روبه‌رو شد، در مازندران حجم معاملات رسمی انجام‌شده و ثبت‌شده 5/ 1برابر معاملات سال 96 بود. در گیلان نیز حجم معاملات نسبت به سال 96 تقریبا دو برابر بود.
هفت علت مهاجرت ملکی به شمال
براساس تازه‌ترین گزارش آماری منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران که مربوط به تغییرات حجم معاملات در پاییز 99 است، رشد نقطه‌ای معاملات ملکی در کشور طی پاییز 99 نسبت به فصل مشابه سال 98 حدود 20درصد بوده و این در حالی است که حجم معاملات در مازندران در این فصل نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن حدود 5/ 1برابر شده است. همچنین در گیلان نرخ رشد معاملات مسکن نسبت به پاییز 98 حدود 77درصد بوده است. افزایش معاملات در استان‌های شمالی در شرایطی رخ داده که تهران شاهد کمترین حجم معاملات بود و خرید و فروش در کف رکودی انجام شد، به‌طوری که تقریبا حجم معاملات مسکن تهران در پاییز 98 نسبت به پاییز 97 بدون تغییر بود.
چه چیزهایی سبب شکل‌گیری مهاجرت اول و دوم به بازار املاک مازندران و گیلان شد و این دو استان را به قطب جدید ساخت‌وساز در کشور تبدیل کرد؟ «دنیای‌اقتصاد» هفت علت را برای توضیح این تغییرات تدریجی در یک دهه اخیر شناسایی کرده که پنج علت آن به مهاجرت تقاضای مصرفی ملک به شمال و دو علت به مهاجرت تقاضای سرمایه‌ای مربوط است.
علت اول به افزایش تمایل ساکنان شهرهای بزرگ به زندگی در شرایط مطلوب آب‌وهوایی شهرهای شمالی و محیط سبز و طبیعی آن مربوط است؛ تمایلی که طی 10 سال اخیر به‌تدریج شکل گرفته و هرچه زمان بیشتری گذشته، بر میزان این تمایل افزوده شده است.
آلودگی هوا در شهرهای بزرگ و تراکم جمعیت در این شهرها را هم می‌توان به‌عنوان علت دوم مهاجرت به شمال معرفی کرد. شدت آلودگی هوا در ابرشهرها در طول یک دهه گذشته رو به افزایش بوده است و رفته‌رفته شهرهای بیشتری در کشور به جمع شهرهایی که به‌ویژه در نیمه سرد سال، هوای ناسالم دارند، پیوسته‌اند. این موضوع انگیزه‌ای برای مهاجرت به شهرهای شمالی به صورت موقت یا دائم را در میان کسانی که شرایط مناسبی برای این موضوع دارند، تقویت کرده است.
سومین عامل موثر در افزایش مهاجرت به استان‌های شمالی در یک دهه اخیر از ناحیه خریداران، تسهیل رفت و آمد به این شهرها و کوتاه‌شدن زمان سفر با توجه به ساخت و تکمیل آزادراه‌هایی است که به این استان‌ها متصل شده است.
علل چهارم و پنجم مهاجرت ملکی به شمال به شرایط ویژه حاکم بر کشور طی یکی، دو سال اخیر مربوط است؛ یکی اینکه طی یک سال و نیم گذشته با شیوع کرونا و قرنطینه‌های سراسری در برخی شهرها و استان‌ها که سفر را در برخی مقاطع محدود می‌کرد، گروهی از شهروندان به این فکر افتادند که خانه دومی، چه به شکل خرید و چه به شکل اجاره، در استان‌های شمالی برای خود فراهم کنند.
در واقع قرنطینه به نوعی زمینه‌ساز افزایش تقاضای سکونت در شهرهای شمالی شد و سازنده‌ها نیز این فرصت سرمایه‌گذاری را شناسایی کردند. موضوع بعدی تسری دورکاری در مشاغل مختلف بود که فراغت زمانی حاصل از آن، عملا بر میزان تقاضای سکونت موقت در شهرهای شمالی افزود.
علاوه بر پنج محرک مذکور که زمینه‌ساز مهاجرت تقاضای مصرفی ملک به بازار شمال شد، دو محرک نیز موجب مهاجرت تقاضای سرمایه‌ای ملک به دو استان گیلان و مازندران شده است: نخست «انتظارات تورمی» در بازارها از سال 97 به بعد که باعث شد مقصد بخشی از سرمایه‌های ملکی، شهرهای شمالی باشد و دوم پیش‌بینی سرمایه‌گذاران از چشم‌انداز املاک «شمال» تحت تاثیر افتتاح قطعاتی از آزادراه تهران-شمال. تصوری که برخی از سرمایه‌گذاران ملکی از تاثیر آزادراه تهران – شمال بر تقاضای سکونت در این استان در سال‌های آتی دارند، سبب سرمایه‌گذاری آنها در استان‌های ساحلی شمال کشور شده است. به این ترتیب در مجموع هفت عامل ذکرشده به رکود کمتر و رونق بیشتر املاک شمال نسبت به تهران در طول یک دهه اخیر منجر شده است.
