توقف رشد قیمت‌ها طی دو ماه گذشته ناشی از کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، به یکباره جهش قیمتی مسکن را متوقف کرد. پس از توقف این جهش قیمتی، تحقیقات میدانی از افت سه باره قیمت و معاملات در پایتخت برای سومین ماه متوالی حکایت دارد. مرور آمارهای رسمی تحولات بازار مسکن حاکی از آن است که سرعت گیر قیمت مسکن از آبان‌ماه ورود به دوره پساجهش را آغاز کرده است. در حالی که متوسط رشد ماهانه قیمت مسکن در سال جاری حدود ۸ درصد بود، نرخ رشد قیمت مسکن در آبان‌ماه افت محسوسی داشت و به ۸/ ۱ درصد رسید.

در آذرماه نیز توقف سرعت رشد قیمت مسکن، خود را با نرخ تورم منفی نشان داد تا اینکه پس از مدت‌ها بازار خرید و فروش ملک تورم منفی را تجربه کند. اما به رغم اینکه هنوز آمارهای رسمی از تحولات بازار مسکن در دی ماه منتشر نشده، بررسی‌ها و مشاهدات از معاملات قطعی ملکی در دی‌ماه و مقایسه آن نسبت به آذرماه از «تداوم روند کاهشی تعداد معاملات و قیمت‌ها» حکایت دارد تا با افت سه‌باره قیمت و تعداد معاملات خرید آپارتمان در تهران، ورود به دوران پساجهش قوت بگیرد.

مناطق مصرفی ۲۵ درصد از کل معاملات مسکن را به خود اختصاص می‌دهند و به نوعی تغییر و تحولات در این مناطق می‌تواند در بازار مسکن اثر گذار باشد. به تعبیری آثار هر تغییری در بازار مناطق مصرفی، در میانگین مناطق ۲۲گانه مشهود خواهد بود.

بازار مسکن در انتظار سومین افت متوالی؟

برآوردها از تحقیقات میدانی بازار مسکن در مناطق مصرفی(۴ و ۵) و مناطق مصرفی واقع در مرز نیمه شمالی و جنوبی تهران (۹ و ۱۰) از افت ۳۸ تا ۵۰ درصدی حجم معاملات حکایت دارد.

همچنین برآوردها از تحولات قیمتی مسکن نیز به طور متوسط، ریزش ۹ تا ۱۵ درصدی قیمت در مناطق مصرفی و ریزش ۹ تا ۱۲ درصدی قیمت‌ها در مناطق مصرفی واقع در مرز نیمه شمالی و جنوبی را حکایت می‌کند.

نکته‌ قابل توجه اینکه میزان افت قیمت در مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر، محسوس‌تر از افت قیمت‌ها در مناطق مصرفی  واقع در مرز میانی پایتخت بوده که دلیل اصلی آن حباب بیشتر مناطق مصرفی مناطق شمالی طی ادوار گذشته بوده است.

بر اساس این گزارش، در اوایل سال ۹۷ همزمان با ورود به دوران جهش قیمتی، مناطق شمالی پایتخت در میزان رشد پیشرو بودند اما در سال ۹۸ رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی از مناطق شمالی سبقت گرفت. اما آنچه در مقاطعی از ماه‌های اخیر رخ داده این است که باز هم مناطق شمالی گوی سبقت را در میزان رشد از مناطق جنوبی ربودند. آمارهای رسمی نشان می‌دهد در آذرماه در حالی که متوسط رشد ماهانه قیمت در مناطق شمالی۵/ ۰ درصد بود اما نرخ رشد ماهانه قیمت در مناطق جنوبی منفی ۴ بوده است.

در معاملات نیز در آذرماه تعداد معاملات در مناطق جنوبی ۴۳ درصد و در مناطق شمالی ۳۲ درصد کاهش پیدا کرده است.

مقاومت در برابر کاهش قیمت‌ها با اسم رمز «شب عید»!

در حالی بازار مسکن سومین افت ماهانه را به استناد مشاهدات و تحقیقات میدانی تجربه می‌کند که سفته‌بازان و گروهی در بازار مسکن کاهش قیمت مسکن را مقطعی می‌دانند و با اسم رمز «شب عید» به دنبال مقاومت در برابر کاهش قیمت‌ها هستند.

این در حالی است که بازار مسکن امسال متفاوت از سال‌های گذشته است و به واسطه طی دوره طولانی‌مدت جهش قیمتی، پیش‌بینی می‌شود رکود در بازار مسکن ادامه‌دار باشد. یکی از مهم‌ترین عواملی که حباب‌بازان و سفته‌بازان اعلام می‌کنند کاهش قیمت‌ها مقطعی است، این است که این بازار در دو ماه پایانی سال نمی‌تواند مانعی برای تداوم تخلیه حباب مسکن شود.

خریداران به دنبال کف جدید قیمتی

اما ریزش قیمت اخیر در بازار مسکن، «تغییر رفتار و هدف از جست‌وجو» را در بین خریداران نشان می‌دهد تا جست‌وجو در این بازار را متفاوت کند. تا پیش از ورود به دوران ریزش قیمتی طی حدود سه ماه گذشته، طی یکسال اخیر و همزمان با رشد ادامه‌دار قیمت مسکن، عطش خریداران برای ورود به بازار و خرید ملک بیشتر می‌شد اما بررسی‌ها و تحقیقات میدانی از وضعیت بازار مسکن در مناطق مصرفی شهر تهران از یک تغییر هدف برای جست‌وجو در بین خریداران حکایت دارد.

کاهش ادامه‌دار قیمت ارز ناشی از کاهش ریسک غیراقتصادی، پایان بدبینی و کاهش انتظارات تورمی از مهم‌ترین دلایل ریزش قیمت‌ها در بازار مسکن هستند که طی سه ماه گذشته خود را در آمار رسمی نیز نشان داد.

آنچه در حال حاضر نیز در بازار مسکن رخ می‌دهد این است که سمت تقاضای خرید به واسطه کاهش ادامه دار نرخ ارز و کاهش انتظارات تورمی همچنان در برابر خرید مقاومت می‌کنند و به امید تداوم ریزش قیمت‌ها در جست‌وجوی کف قیمتی جدید برای ورود به بازار هستند.

واکنش خریدار و فروشنده ملک به ریزش‌ها

هر چند که با وجود توقف جهش قیمتی از سه ماه گذشته پیش بینی می‌شد بخشی از خریداران مسکن وارد بازار شوند، اما تثبیت بازارهای اقتصادی و کاهش ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی باعث شده بخش قابل توجهی از متقاضیان همچنان برای خرید صبوری کنند.

با این حال تحقیقات در بازار مسکن حاکی از آن است که واسطه‌های ملکی عمدتا درخصوص یک واکنش خریداران و یک واکنش غالب فروشندگان اشتراک نظر دارند.

درخصوص خریداران و سمت تقاضا، تحلیل واسطه‌های معاملات ملکی معنادار بود، به این معنا که «صبر فراگیر» در سمت تقاضای مسکن محسوس است در حالی که طی یکسال گذشته آنچه که بیشتر در بین خریداران دیده می‌شد تعجیل برای خرید بود. رفتاری که جای خود را به «تاخیر برای ورود» داده است.

این تاخیر برای ورود از سوی بخش قابل توجهی از خریداران بعد از دو ماه ریزش قیمت‌ها همچنان ادامه‌دارد؛ به تعبیری خریداران همچنان دنبال کف قیمت پایین‌تر در بازار هستند و این متفاوت از آن چیزی است که برخی حباب‌بازان بر خلاف آن تلاش دارند بازار را متشنج کنند و بر طبل «موقتی بودن کاهش قیمت‌ها» بکوبند.

اما ریزش قیمت‌ها، واکنش بخش قابل‌توجهی از فروشندگان را نیز در پی داشت. به این معنا که بخشی از فروشندگان از جریان ریزش یکباره قیمت‌ها در شرایطی که بازار تا دو ماه پیش سیر نزولی داشت، شوکه شدند. افت محسوس رشد قیمت‌ها در آبان و تورم منفی قیمت در آذر باعث شد برخی فروشندگان حتی با ارائه تخفیف‌هایی نسبت به فروش ملک خود تعجیل کنند تا مبادا با افت شدیدتر قیمت مواجه شوند.

آنچه که در حال حاضر برآیند اتفاقات و متغیرهای اثرگذار در بازار مسکن نشان می‌دهد این است که جریان خروج تقاضا سنگین تر و شدیدتر از انصراف از فروش است و با این توجیه به نظر می‌رسد افت و ریزش‌ قیمت‌ها در بازار مسکن همچنان ادامه داشته باشد.