بانك مركزي در شيوه نظارتي خود بازنگري كند

 رئیس کمیته محیط زیست شورای شهر/گزارش محمد حقاني از «راه ممنوعه» موسسات مالي و «انحراف» منابع بانكي در بازار مسكن

دنیای اقتصاد: دیروز بعد از قرائت گزارش تحقیقاتی در پارلمان محلی پایتخت پیرامون «برج‌سازی‌های خارج از ضابطه توسط بانک‌ها»، رئیس شورای شهر تهران مقرر کرد موضوع «تبعات تجارت ساختمانی با سپرده‌های مردم» در نامه‌ای رسمی به معاون اول رئیس‌جمهور منتقل شود. براساس یافته‌های محمد حقانی، عضو ارشد شورا، ساخت‌وساز بانک‌ها و شرکت‌های وابسته که عمدتا با حمایت کمیسیون ماده پنج ‌از بابت تغییر کاربری باغات‌ شکل گرفته باعث انحراف منابع مالی، ضعف تسهیلات‌دهی و سوداگری در ملک و زمین شده است. بانک‌ها مطابق مقررات پولی، از معاملات غیرمنقول و ‌ساختمان‌سازی، منع هستند.

نامه شوراي شهر تهران به معاون اول رئيس‌جمهوری درباره «تجارت ساختماني با پول مردم»؛ مجوزها كجا صادر مي‌شود؟

گروه مسكن- بهشاد بهرامي: فعاليت‌هاي ساختماني و ملكي برخي بانك‌ها كه در تهران شديدتر از ساير شهرها جريان دارد، تاكنون فقط مورد اعتراض معدود مسوولان دولتي و البته اقتصادي كشور از جمله وزير راه‌و‌شهرسازي قرار داشت اما ديروز پارلمان شهري تهران روي بُعد ناشناخته اين نوع تجارت غيرقانوني دست گذاشت و پروسه صدور مجوز احداث برج‌‌هاي تجاري-اداري و بعضا مسكوني متعلق به بانك‌ها را تشريح كرد.

رئيس شوراي شهر تهران در جلسه علني ديروز، به يافته‌هاي كميته محيط‌زيست شورا درباره برج‌سازي‌هاي گسترده بانك‌ها و شركت‌هاي مالي وابسته، آن هم خارج از ضوابط شهرسازي، واكنش نشان داد و اعلام كرد: موضوع ملك‌داري بانك‌ها و تبعات اقتصادي و اجتماعي اين «عارضه دامن‌گير» پايتخت را در نامه‌‌اي رسمي خطاب به معاون اول رئيس‌جمهور پيگيري مي‌كنيم و همزمان از رئيس كل بانك مركزي، وزير راه‌و‌شهرسازي و وزير اقتصاد خواستار اقدام مشترك براي توقف اين پديده خواهيم شد.

نتايج تحقيقات محمد حقاني، رئيس كميته محيط‌زيست و خدمات شهري شوراي شهر تهران حاكي است: غالب برج‌‌هاي در حال ساخت در شهر تهران، مستقيم يا غيرمستقيم در حیطه مالكيت يا مشاركت بانك‌ها قرار دارد و خود يا شركت‌هاي زيرمجموعه آنها، يكي از طرفين ذي‌نفع در پروژه‌هاي ساختماني محسوب مي‌شوند كه با استفاده نادرست از سپرده‌هاي مردم، در بازار ملك مشغول فعاليت هستند. در گزارش مكتوب حقاني كه نسخه كامل آن در اختيار «دنياي‌اقتصاد» قرار گرفته، به مجموعه قوانين بازار پول كه مطابق آن، بانك‌ها از هر نوع معاملات غيرمنقول منع شده‌اند، اشاره شده و آمده است: سيستم بانكي فقط در يك صورت آن هم مشروط به هماهنگي و اجازه وزارت مسكن (راه‌وشهرسازي)، مجاز به ساخت‌وساز است كه در اين چارچوب، بايد فقط پروژه‌هاي مسكوني ارزان‌قيمت احداث كند و آنها را صرفا به شكل فروش اقساطي يا اجاره به شرط تمليك واگذار كند. به اين ترتيب، تجاري‌سازي‌ بانك‌‌ها، مخالف مقررات بانكي است و بايد بانك مركزي در شيوه نظارتي‌اش روي بانك‌ها، بازنگري كند. اين بررسي، از انحراف جريان منابع مالي و سپرده‌هاي بانكي در مسيري غير از نياز واقعي بخش‌هاي اقتصادي خبر مي‌دهد كه يكي از پيامدهاي منفي آن، برهم خوردن تعادل بازار مسكن و تشديد سوداگري در بازار زمين و ساختمان مي‌تواند باشد.

نتايج تحقيقات كميته محيط زيست شورا همچنين از اعمال فشار بر کمیسیون ماده پنج طي سال‌هاي گذشته براي اخذ مجوز تغيير كاربري باغات و اراضي سبز با هدف احداث برج‌هايي خارج از ضوابط شهرسازي توسط برخي موسسات پولي و بانكي، پرده برداشت که قرائت آن در جلسه ديروز، باعث اجماع شورا براي انتقال موضوع به دولت و بانك مركزي جهت پيگيري شد.

غریبه‌ای در بازار ملک

در میان فعالان اقتصادی هر بازار هر چند مدت یکبار غریبه‌ای پیدا می‌شود که گوی سبقت در میزان و حجم سرمایه‌گذاری‌ها را از سایر فعالان می‌رباید و کمی بعد به فعال غالب بازار بدل می‌شود. بازار مسکن و ساخت‌وساز نیز از این نوع بازار‌ها جدا نیست و هراز گاهی در دام یکی از غریبه‌های بازار گرفتار می‌شود. برخی از تازه واردهای بازار پای ثابت تولیدات سالانه باقی می‌مانند و برخی دیگر با اوج‌گیری دیگر بازارهای اقتصادی، به آنجا نقل مکان می‌کنند. ثبات حضور این غریبه‌ها اگرچه منجر به رونق برخی بازارها همچون ساخت‌وساز می‌شود اما ممکن است واکنش‌هایی را در پی داشته باشد.

«بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری» غریبه‌ای در بازار ساخت‌وساز کلان‌شهرهای کشور هستند که خارج از حوزه تخصصی فعالیت خود یعنی «گردآوری سپرده‌های مردم و پرداخت تسهیلات به صاحبان صنایع و کشاورزان و بخش‌های تولیدی» برای «دسترسی به سود» حاصل از ساخت‌وساز به شکل گسترده به این بخش وارد شده‌اند. ثبات و گستردگی فعالیت این تازه وارد‌های بازار مسکن در یک سال اخیر واکنش‌های برخی نمایندگان مجلس، کارشناسان و حقوق‌دانان را به همراه داشته است. این موج نارضایتی اخیرا به پارلمان محلی پایتخت راه یافته است به گونه‌ای که از بانک‌ها به‌عنوان مشتری دانه درشت کمیسیون ماده پنج برای تغییر کاربری اراضی سبز و باغات یاد می‌کنند.

منتقدان ورود مستقیم بانک‌ها به حوزه ساخت‌وسازهای تجاری، مسکونی، اداری و حتی فرهنگی دو دسته هستند. دسته اول از منتقدان روی اصل حضور بانک‌ها و موسسات اعتباری به حوزه مسکن متمرکز شده‌اند. براساس استدلال این دسته از منتقدان ورود مستقیم بانک‌ها به حوزه ساخت‌وساز با قانون پولی و بانکی کشور در تضاد است. این گروه به ماده 34 قانونی پولی و بانکی کشور استناد می‌کنند که در آن بانک‌ها از خريد و فروش كالا به منظور تجارت، معاملات غيرمنقول و خريد سهام و مشاركت در سرمايه يك يا چند شركت يا خريد اوراق بهادار داخلي يا خارجي به حساب خود به ميزاني بيش از آنچه بانك مركزي ايران به موجب دستورها يا آيين‌نامه‌هاي خاص تعيين کرده است، منع شده‌اند. به اعتقاد آنان ورود بانک‌ها به این عرصه از یک طرف آنها را در معرض خطر ورشکستگی قرار می‌دهد و از طرف دیگر موازنه عرضه و تقاضا را که در یک روند طبیعی باید به نفع مصرف‌کنندگان باشد برهم می‌زند و نهایتا با ایجاد انحصار زمینه‌ساز افزایش قیمت مسکن می‌شود. دسته دیگر از منتقدان، حضور بانک‌ها در عرصه ساخت‌وساز را معلول اجرای یکسری از سیاست‌های پولی و بانکی در کشور می‌دانند. نرخ سود دستوری، تسهیلات تکلیفی و اجازه عمل نداشتن بانک‌ها در برخی حوزه‌ها از جمله مواردی است که به اعتقاد این گروه بانک‌ها را برای کسب سود به سمت حوزه ساخت‌وساز سوق داده است. این گروه شرکتداری بانک‌ها را تیر خلاصی بر پیکره نظام بانکی کشور تلقی می‌کنند. از دیدگاه آنان ارائه مجوزهای غیرحرفه‌ای برای تاسیس «بانک‌های خصوصی» در دوره اخیر منجر به شکل‌گیری برخی «بانک‌های اختصاصی» برای تحقق منافع ذی نفعان واحد شد تا جایی که حتی بانک مرکزی مجبور به اصلاح ساختار برخی بانک‌ها شده است.

البته دامنه فعالیت بانک‌ها در عرصه ساخت‌وساز به جز تهران به سایر کلان‌شهرهای کشور نیز کشیده شده است. گسترش دامنه فعالیت بانک‌ها در عرصه ساخت‌وساز کشور دو پیامد منفی را بر پیکره جامعه وارد می‌کند. از دیدگاه برخی صاحبنظران اقتصادی پیامد نخست به اختلال در اعطای تسهیلات بانکی مربوط می‌شود. به گفته آنها با ورود منابع بانکی به بخش ساخت‌وساز، مسیر ارائه منابع به متقاضیان دریافت وام و تسهیلات عملا بسته خواهد شد. به تعبیر دیگر به جای آنکه منابع بانکی صرف اعطای وام و تسهیلات بانکی به متقاضیان خرید یا ساخت خانه شود، در مسیر بورس بازی زمین و سوداگری بانک‌ها قرار می‌گیرد. پیامد دیگر که به تازگی از سوی کمیته محیط زیست پایتخت شناخته شده است به اعمال تغییرات گسترده در اراضی سبز وباغات شهر مربوط می‌شود. بنا بر آخرین تحقیقات اخیر محمدحقانی رئیس کمیته محیط زیست شورای شهر تهران، یک چهارم کل نقدینگی کشور در اختیار موسسات پولی و بانکی غیرمجاز قرار دارد، قاعدتا سهم عمده این منابع در جریان ساخت‌وسازهای تجاری و اداری بزرگ مقیاس و خارج از ضوابط و قوانین شهرسازی جریان دارد و این ساختارهای غیر قانونی تلاش می‌کنند با اعمال فشار بر کمیسیون ماده پنج نسبت به تغییر کاربری باغات و اراضی سبز تثبیت شده نسبت به جریان انداختن ساخت‌و‌ساز جهت سوداگری و بورس بازی تجاری اقدام کنند.

او با وارد کردن اشکالات قانونی نسبت به فعالیت بانک و موسسات اعتباری در عرصه ساخت‌وساز کشور، 9 چالش عمده را نتیجه این فعالیت غیرقانونی می‌داند. منحرف شدن نقدينگي و سپرده‌هاي مردم به سوي دلال بازي، ايجاد رانت و فعاليت اقتصادي ويرانگر و سوداگري زمين و مسكن، ناتواني نظام در تامين منابع و نقدينگي مورد نياز براي واحدهاي مولد، اشتغال‌زا و سودمند براي اقتصاد ملي، درگير شدن بانك‌ها در معاملات غيرقانوني مانند ارز و سكه، انجام معاملات درون گروهي و ايجاد هزاران ميليارد تومان درآمدهاي نامشروع براي سهامداران عمده و افراد با نفوذ؛ سه چالشی هستند که حقانی با اشاره به آنها عنوان کرد: با وجود ممنوعيت‌هاي قانوني كوچه‌ها و خيابان‌هاي تهران و بسياري از شهرهاي بزرگ به عرصه تاخت و تاز بانك‌ها با پول‌هاي سپرده‌گذاران تبديل شده است.

درگير شدن بانك‌ها در معاملات سوري بين شركت‌هاي اقماري خود و شركت‌هاي اقماري سهامداران عمده و ايجاد رانت و كسب درآمدهاي نامشروع، وارد شدن بدون مجوز بعضي از نهادها در عرصه پولي و بانكي، سرگرم شدن بانك‌ها به امور كسب سود كم‌ریسک و عدم توجه به ابزارهاي تامين مالي براي بانك‌ها، دامن زدن به سوداگري زمين و مسكن، خرد شدن و حذف سرمايه‌گذاران كوچك، از بين رفتن موازنه عرضه وتقاضا در حوزه شهرسازی به‌ویژه در کاربری‌های تجاری و مسکونی مورد نیاز واقعی از دیگر چالش‌هایی است که او در تحقیق خود به آنها اشاره کرده است. از این رو سه پیشنهاد راهبردی برای رفع وضعیت موجود ارائه کرده است.

زیست پایتخت، قربانی سرمایه‌گذاری‌ غیرقانونی

متن تحقیقات کمیته محیط زیست شورا که با عنوان «محیط زیست تهران قربانی سرمایه‌گذاری غیر قانونی بانک‌ها» در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار گرفته، در ادامه آورده شده است: ساده‌ترين تعريف از بانكداري را مي‌توان در يك جمله خلاصه كرد؛ «بانك‌ها واسطه وجوه هستند»، يعني سپرده‌هاي مردم را جذب و جمع‌آوري کرده و به‌صورت منابع عظيم مالي در رگ‌هاي بخش‌هاي مختلف اقتصادي پمپاژ مي‌كنند و اين عمل منجر به اين خواهد شد كه چرخ‌هاي اقتصادي به‌صورت هماهنگ در بخش‌هاي صنعتي، كشاورزي و خدماتی به گردش درآيد. بنابراين نقش بانك‌ها و موسسات مالي اعتباري در اقتصاد هر كشوري بسيار حياتي بوده و به همين دليل برنامه‌ريزي صحيح توزيع منابع توسط مسوولان اقتصادي و نظارت دقيق و مستمر با استفاده از تكنيك‌هاي كارآمد بر عملكرد بانك‌ها و موسسات اعتباري ضروري است. در بند 19 سیاست‌های کلی اقتصاد مقاومتی ابلاغی 30 بهمن 1392 مقام معظم رهبری به صراحت بر «شفاف‌سازی اقتصادی و سالم‌سازی آن و جلوگیری از اقدامات، فعالیت‌ها و زمینه‌های فسادزا در حوزه‌های پولی و تجاری و ارزی» تاکید موکد شده است.

طبق استانداردهاي بين‌المللي و ضوابط و مقررات بانكي در كشورهاي پيشرفته، بانك‌ها مجاز به فعاليت غيربانكي نبوده و نمي‌توانند از منابع مردم در جهت سرمايه‌گذاري در شركت‌هاي اقماري خود استفاده کنند. سرازير شدن منابع بانك‌ها به شركت‌هاي زيرمجموعه يا اقماري آنها ضمن مغایرت با سیاست‌های کلی اصل 44 ابلاغی مقام معظم رهبری در نهایت منجر به اختلال در نظام اقتصادي كشور مي‌شود.

دامن زدن به سوداگري در زمين و ساختمان، مجتمع‌هاي تجاري، ارز و طلا و فعاليت‌هاي غيرمولد ديگر كم‌ريسك و سودآور، منجر به متوقف شدن بخش‌هاي مولد اقتصادمانند صنعت و كشاورزي به علت كمبود نقدينگي، از بين بردن جاذبه فعاليت‌هاي اقتصادي مولد و مورد نياز جامعه، توسعه فعاليت‌هاي غير مولد و نهايتا دامن زدن به ركود اقتصادي جامعه مي‌شود.

بنا بر گزارش منتشر شده رئیس کل بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران در تیرماه 1394، یک‌چهارم کل نقدینگی کشور در اختیار موسسات پولی و بانکی غیرمجاز قرار داشته است، قاعدتا سهم عمده این منابع در جریان ساخت‌وسازهای تجاری و اداری بزرگ‌مقیاس و خارج از ضوابط و قوانین شهرسازی جریان دارد و این ساختارهای غیرقانونی تلاش می‌کنند نسبت به تغییر کاربری باغات و اراضی سبز تثبیت شده در خصوص جریان انداختن ساخت‌وساز برای سوداگری و بورس‌بازی تجاری اقدام کنند.

مشاهدات تجربی و عینی نشان می‌دهد، ميزان قابل توجهي از ساخت‌و‌سازها درکلان‌شهرها و به‌ویژه شهر تهران، به انحای گوناگون، توسط بانك‌ها و موسسات پولی و مالی صورت مي‌گيرد. اغلب برج‌هاي بلندمرتبه تجاري نام و نشانی از بانك‌ها را با خود به همراه دارند. امروزه كمتر بناي بلندمرتبه در تهران يافت مي‌شود كه بانك‌هاي دولتي و خصوصي به يكي از عناوين سازنده، مشاركت‌كننده، كارفرما يا پيمانكار در احداث آن حضور نداشته باشد؛ اين حجم گسترده ساخت‌و‌ساز‌ها و تملك اموال غيرمنقول توسط بانك‌ها يا شركت‌هاي وابسته اين سوال را به ذهن متبادر مي‌كند كه آيا بانك‌ها و شركت‌هاي وابسته از نظر قانونی مجاز به ساخت‌و‌ساز، تملك اموال غيرمنقول در کلان‌شهرها، احداث مجتمع‌هاي تجاري و مسكوني عظيم و امثالهم هستند يا خير؟

 حریم فعالیت ساختمانی بانک‌ها

واکاوی قوانین و مقررات موضوعه ما را به نکات زیر می‌رساند:

1- ماده 34 قانون پولي و بانكي كشور صراحتا (انجام عمليات خريد و فروش كالا به‌منظور تجارت) و (انجام معاملات غيرمنقول جز براي بانك‌هایي كه هدف آنها انجام معاملات غيرمنقول است) را ممنوع اعلام کرده است.

2- تبصره ذیل ماده 34 این قانون، صرفا «تملك غيرمنقول براي استيفاي مطالبات بانکی و همچنین تامين محل كار يا مسكن كاركنان بانك‌ها و معاملات مربوط به آن را از شمول ممنوعيت‌هاي ماده 34 مطرح شده استثنا کرده است.

3- در قانون عمليات بانكي بدون ربا مصوب 8/ 6/ 62 نيز در فرازهاي مختلف به بيان حدود و ثغور بانك‌ها در ورود به پروژه‌های عمراني و ساخت‌و‌ساز پرداخته شده است:

-ماده 8 قانون عمليات بانكي بدون ربا مقرر مي‌دارد: (بانك‌ها مي‌توانند در امور يا طرح‌هاي توليدي و عمراني مستقيما به سرمايه‌گذاري مبادرت کنند، اما در ادامه با فوریت اشاره شده است: «برنامه اين گونه سرمايه‌گذاری‌ها بايد در لايحه بودجه سالانه كل كشور به تصويب مجلس شوراي اسلامي برسد» و لذا در صورت تصویب مجلس در بودجه سنواتی کشور باز سرمایه‌گذاری بانک‌ها در حوزه‌های عمرانی و ساخت‌و‌ساز محدودیت زمانی یک سال دارد. بر اين اساس عمليات عمراني بانك‌ها بدون درج در بودجه سالانه كشور كاملا غيرقانوني است.

-از سوي ديگر ماده 10 قانون عمليات بانكي بدون ربا، تنها استثنایي را كه به موجب آن بانك‌ها مي‌توانند به توليد و عرضه مسكن بپردازند، تصريح کرده است. اين ماده مقرر مي‌دارد «بانك‌ها مي‌توانند به‌منظور ايجاد تسهيلات لازم در گسترش امر مسكن با هماهنگي وزارت مسكن و شهرسازي (راه‌وشهرسازی کنونی) واحدهاي مسكوني ارزان قيمت به‌منظور فروش اقساطي يا اجاره به شرط تمليك احداث نمايند، لذا در اين مورد نيز بانك‌ها راسا مجاز به احداث واحد مسكوني نيستند، چون اولا بايد هدف ايجاد تسهيلات لازم در گسترش امر مسكن ارزان قيمت باشد، ثانيا با هماهنگي وزارت راه و شهرسازي صورت پذيرد و ثالثا صرفا از طريق فروش اقساطي يا اجاره به شرط تمليك واگذار گردد.

به هرصورت شاهديم كه به‌رغم وجود اين ممنوعيت‌هاي قانوني كوچه‌ها و خيابان‌هاي تهران و بسياري از شهرهاي بزرگ به عرصه تاخت و تاز بانك‌ها با پول‌هاي سپرده‌گذاران تبديل شده است. ناديده گرفتن اين تمهيدات و الزامات قانوني و عدم پايبندي به قانون چالش‌های زیر را سبب می‌شود:

1- منحرف شدن نقدينگي و سپرده‌هاي مردم به سوي دلال بازي، ايجاد رانت و فعاليت اقتصادي ويرانگر و سوداگري زمين و مسكن

2- ناتواني نظام بانکی در تامين منابع و نقدينگي مورد نياز براي واحدهاي مولد، اشتغال‌زا و سودمند براي اقتصاد ملي.

3- درگير شدن بانك‌ها در معاملات غيرقانوني مانند ارز و سكه، انجام معاملات درون گروهي و ايجاد هزاران ميليارد تومان درآمدهاي دیگر براي سهامداران عمده و افراد با نفوذ.

4- درگير شدن بانك‌ها در معاملات صوري بين شركت‌هاي اقماري خود و شركت‌هاي اقماري سهامداران عمده و ايجاد رانت و كسب درآمدهاي نامشروع.

5- وارد شدن بدون مجوز برخی صاحبان سرمایه در نظام پولي و بانكي.

6- سرگرم شدن بانك‌ها به امور كسب سود كم‌ریسک و بی‌توجه به ابزارهاي تامين مالي براي بانك‌ها .

7- دامن زدن به سوداگري زمين و مسكن.

8- خرد شدن و حذف سرمايه‌گذاران كوچك .

9- از بين رفتن موازنه عرضه وتقاضا در حوزه شهرسازی به‌ویژه در کاربری‌های تجاری و مسکونی مورد نیاز واقعی.

از اين رو لازم است كه بانک‌ها به ریل قانوني خود بازگردند و بانك مركزی وساير دستگاه‌هاي نظارتي نظارت لازم را بر بانك‌هاي مختلف اعمال کنند.

حال سوال اينجاست كه: سوداگري ساخت‌و‌ساز چه نسبتي با بانكداري اسلامي دارد؟

پیشنهادهای کاربردی

1- جلوگيري از فعاليت ساخت‌و‌ساز كليه بانک‌ها، موسسات مالي، اعتباري و صندوق‌هاي قرض‌الحسنه

2- بازنگري در شيوه نظارتي بانك مركزي به نحوي كه قادر باشد اولا از فعاليت موسسات غير مجاز جلوگيري كند و ثانيا قادر باشد با استفاده از تكنولوژي و دانش روز با كارآیي هر چه بيشتر بر بانك‌ها و موسسات پولي و مالي نظارت كند.

3- همكاري همه دستگاه‌هاي ذي‌ربط از جمله قوه قضائيه ونيروي انتظامي و نمايندگان مجلس براي پيشبرد اين اهداف.