نبض معاملات مسکن در اغلب مناطق بیست‌‌‌ودوگانه شهر تهران در ماهی که گذشت تقریبا به میزان یکسان افزایش یافته است اما در این میان جنس خریداران مناطق متوسط نیمه شمالی شهر با خریداران مناطق جنوبی کاملا متفاوت است. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» حاکی از این است که علاوه بر دو گروه اصلی خریداران که در آذرماه با ورود موثر به بازار مسکن حجم معاملات را به میزان قابل‌توجهی افزایش دادند، گروه دیگری از معامله‌‌‌گران نیز در برخی مناطق نیمه شمالی شهر حضور پیدا کرده و با خریدهای خود نبض معاملات این مناطق را تحت‌تاثیر قرار دادند. این گروه سوم همان مشتریان سال 98 بازار مسکن هستند که در آذر ماه موتور محرک آنها به کمک دو سوخت متفاوت به حرکت درآمده و جسته و گریخته در برخی مناطق نیمه شمالی پایتخت حاضر شدند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در ماهی که گذشت حدود 9هزار و 800 فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران انجام شد که این میزان نسبت به آبان رشد حدود 33درصدی داشته است. این در حالی است که بررسی حجم معاملات مسکن به تفکیک مناطق در شهر تهران حاکی است اختلاف زیادی بین نیمه شمالی و جنوبی شهر از این نظر وجود ندارد. در مناطق یک تا پنج شهر تهران میانگین رشد ماهانه معاملات مسکن در آذرماه با میانگین کل شهر برابر و حدود 33درصد بوده است؛ این در حالی است که در نیمه جنوبی شهر میانگین رشد ماهانه معاملات مسکن اندکی بیشتر و حدود 34درصد بوده است. از سوی دیگر رشد قیمت مسکن در نیمه جنوبی شهر به مراتب بیشتر از مناطق نیمه شمالی شهر بوده که نشان‌‌‌‌‌‌دهنده ادامه روند تنظیم رابطه قیمت مناطق با یکدیگر است. ماجرا به فاصله سرعت رشد قیمت مسکن در شمال و جنوب تهران بازمی‌گردد. طی سال‌‌‌های 97 تا 99 که سال‌‌‌های پرتورم بازار مسکن به شمار می‌‌‌آمد، قیمت مسکن در مناطق شمالی شهر با سرعت بیشتری نسبت به مناطق جنوبی و مشخصا مناطق 9 تا 20 تهران افزایش یافت و این موضوع سبب شد قیمت مناطق از نظم سنتی همیشگی فاصله بگیرد. به این ترتیب در ماه‌‌‌های اخیر برای بازگشت رابطه قیمت مسکن شمال و جنوب شهر به روال گذشته، میزان رشد قیمت مسکن در جنوب شهر به مراتب بیشتر از نیمه شمالی شهر بوده است. در آذرماه نیز اگرچه فاصله رشد قیمت شمال و جنوب شهر کمتر بود اما این فاصله همچنان وجود دارد. میانگین رشد ماهانه قیمت مسکن در کل معاملات آذرماه شهر تهران 8/ 1درصد بوده و این در حالی است که در مناطق 2 تا 5 واقع در نیمه شمالی شهر این میزان 4/ 2درصد بوده است. همچنین در نیمه جنوبی شهر یعنی مناطق 9 تا 20 رشد ماهانه قیمت مسکن حدود 4درصد است که گویای فاصله معنادار سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق شمال و جنوب تهران است.
گروه سوم معامله‌‌‌گران مسکن
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، رشد قابل‌توجه حجم معاملات مسکن در وهله اول نشات گرفته از حضور دو گروه شامل خریداران مصرفی به‌ویژه تبدیل به احسنی‌‌‌ها و سرمایه‌گذارانی است که با موتور هیجان ارزی شارژ شده‌‌‌اند. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد جنس خریداران در نیمه جنوبی شهر عمدتا مصرفی و تبدیل به احسنی بوده است اما در نیمه شمالی شهر صرف‌‌‌نظر از گروه کوچکی که خرید مصرفی انجام داده‌‌‌اند، عمده خریدها غیرمصرفی بوده است. به اذعان واسطه‌‌‌ها حدود نیمی از این خریداران غیرمصرفی سرمایه‌گذارانی بوده‌‌‌اند که به دنبال افزایش ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها یعنی «مذاکرات احیای برجام» و انتشار اخبار منفی در این رابطه، با مشاهده بالا و پایین نرخ ارز تصمیم به خرید سرمایه‌‌‌ای در بازار ملک گرفتند.
در عین حال گروه سومی نیز که از جنس خریداران غیرمصرفی بوده‌‌‌اند در آذرماه به معاملات ملکی پرداختند اما جنس آنها قدری با سرمایه‌گذاران بلندمدت بازار مسکن متفاوت است. این خریداران از دسته مشتریان سال 98 بازار مسکن هستند که در آن مقطع زمانی پرتعداد بودند اما اکنون تعدادشان اندک است و نمی‌توان عنوان «جریان سفته‌‌‌بازی» را به آنها الصاق کرد. این گروه در واقع سرمایه‌گذاران موقت بازار مسکن هستند که در بازار مسکن آخرین ماه پاییز در برخی مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر به‌ویژه منطقه پنج حضور نسبتا پررنگی داشته‌‌‌اند. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد آنچه موتور این جنس از خریدها را روشن کرده، در وهله اول همان موتور محرک خریدهای سرمایه‌‌‌ای یعنی هیجان ارزی به دنبال انتشار برخی اخبار منفی درباره مذاکرات در اواخر آبان‌‌‌ماه است که دنباله آن به شکل بالا و پایین نرخ ارز در بازار منعکس شد. سوخت دوم موتور محرک خریدهای موقتی نیز رفتار سنتی بازار مسکن شب عید است. طی دهه‌‌‌های گذشته تقریبا همیشه به طور سنتی بازار مسکن در بهمن و اسفندماه رونق بیشتری نسبت به سایر ماه‌‌‌های نیمه دوم سال داشته و پس از تابستان دومین مقطع پرمعامله سال به شمار می‌‌‌آید، چراکه برخی تلاش می‌‌‌کنند برای ایام عید نوروز پرونده جابه‌‌‌جایی ملکی خود را به نتیجه برسانند. اکنون نیز برخی معامله‌‌‌گران موقت بازار مسکن با نظر به این احتمال رونق نسبی معاملات در شب عید برای بازار مسکن خواب جدیدی دیده‌‌‌اند. آنها درصدد هستند آپارتمان‌‌‌های خریداری شده را با سود حداقل 10درصدی در بهمن و اسفند به فروش برسانند و در واقع ورود آنها به بازار مسکن با هدف انجام خریدهای دو ماهه با این تصور که می‌توانند پس از دو ماه سود قابل‌توجهی کسب کنند، صورت گرفته است؛ غافل از اینکه در سه سال گذشته با توجه به رکود سنگین معاملات اصلا چیزی به اسم رونق شب عید از ناحیه خریداران مصرفی وجود نداشته و خریدهای شب عید نیز از سوی سفته‌‌‌بازان و سرمایه‌گذاران انجام شده است.
مانع سود کلان در خریدهای 2 ماهه
با این وصف این سوال قابل طرح است که آیا هدف خریداران موقت بازار مسکن محقق خواهد شد و آنها می‌توانند با سود قابل قبول، ظرف دو تا سه ماه آینده خریدهای اخیر خود در بازار ملک را به فروش برسانند؟ الگوی 9 ماهه اول امسال چه از ناحیه بازیگردان (سیاستگذار و سیاست‌‌‌ورزان حوزه مذاکرات رفع تحریم‌ها) و چه بازیگران بازار مسکن (خریداران و فروشندگان) نشان می‌‌‌دهد در صورتی که ریسک متغیر غیراقتصادی افزایش پیدا نکند، کسب چنین سودی با انجام معاملات دو ماهه بعید است. میانگین رشد قیمت مسکن از ابتدای تابستان تا پایان آذرماه 10درصد بوده و این یعنی به طور میانگین قیمت مسکن ماهانه کمتر از 2درصد رشد کرده است. این در حالی است که در همین مدت نرخ تورم عمومی تقریبا دو برابر این مقدار بوده و در نتیجه قیمت واقعی مسکن از اوایل امسال تاکنون 10درصد افت کرده است.
از سوی دیگر سرعت رشد ماهانه قیمت مسکن در سال‌جاری در مقایسه با سال گذشته افت قابل‌توجهی داشته است. در واقع سرعت رشد قیمت ماهانه مسکن امسال یک‌‌‌هشتم 9 ماه ابتدایی سال گذشته بوده است. این آمارها نشان می‌‌‌دهد بسیار بعید است خوابی که خریداران غیرمصرفی بازار مسکن با انگیزه سوداگری در کوتاه‌مدت دیده‌‌‌اند، در زمستان تعبیر شود و آنها بتوانند سود حداقل 10درصدی از معاملات خود کسب کنند.
در عین حال کارنامه حدود سه سال و نیم اخیر بازار مسکن نشان می‌‌‌دهد این بازار به شدت به متغیرهای بیرونی حساس شده و اکنون هر خبری چه مثبت و چه منفی در حوزه ریسک متغیر غیراقتصادی به سرعت جو بازارها را تحت‌تاثیر قرار می‌‌‌دهد. به این ترتیب مقطع کنونی بزنگاهی است که سیاستگذاران کلان باید با آگاهی نسبت به اهمیت و نقش آن در مسیری که بازارهای گوناگون از جمله بازار مسکن طی خواهند کرد از آن عبور کنند. انتشار هر خبر غیراقتصادی در روزهای پیش رو می‌تواند سرنوشت بازار مسکن و دیگر بازارها را تحت‌تاثیر قرار دهد و این در حالی است که اگر روال غالب در ماه‌‌‌های پیش رو مانند 9 ماه گذشته باشد و اتفاق غیرمنتظره‌‌‌ای رخ ندهد، رشد قابل‌توجه قیمت مسکن ظرف ماه‌‌‌های آتی بعید است.
