سهم معاملات خرید مسکن در گروه سنی ۱۶ تا ۲۰ سال آپارتمان‌های مسکونی از متوسط ۹ درصد در ماه‌های سال ۹۵، فروردین ماه امسال به ۱۸ درصد افزایش یافت؛ این در حالی است که در همین بازه زمانی رکورد کمترین فروش آپارتمان‌های نوساز با ثبت سهم ۴۰ درصدی این گروه از آپارتمان‌ها از کل معاملات خرید مسکن شهر تهران زده شد؛ در ماه‌های سال ۹۵، میانگین سهم آپارتمان‌های نوساز از کل معاملات خرید آپارتمان‌ در شهر تهران به حدود ۵۵ درصد رسیده بود. این سهم در اولین ماه از بهار امسال به کمترین حد خود طی سال‌های اخیر رسید.

کارنامه معاملات مسکن شهر تهران در سال‌های گذشته تاکنون نشان می‌دهد رابطه معناداری بین «تورم مسکن» و «سن آپارتمان‌ها» در بازار معاملات املاک شهر تهران برقرار است که این رابطه در دوره‌های «جهش قیمت» و «ثبات بعد از کاهش قیمت واقعی آپارتمان‌ها» به شکل «معکوس» در‌می‌آید؛ بررسی‌ها نشان می‌دهد در مقطع زمانی حاضر که بازار معاملات مسکن در دوره جهش قیمتی قرار دارد رابطه بین سن آپارتمان‌های در حال خرید و فروش و تورم مسکن یک رابطه «مستقیم» است؛ به این معنا که هر چه عمربنای واحدهای مسکونی در بازار معاملات مسکن افزایش ‌یابد، شیب رشد قیمت مسکن هم افزایش پیدا می‌کند.

این رابطه در زمان بعد از جهش قیمت مسکن یعنی در مقطعی که یا قیمت اسمی واحدهای مسکونی بعد از افزایش شدید قیمت‌ها کاهش می‌یابد یا تحت تاثیر ثبات قیمت اسمی، قیمت واقعی مسکن کاهش می‌یابد، به رابطه‌ای معکوس تبدیل می‌شود؛ به این معنا که در چنین زمانی، هر چه عمربنای آپارتمان‌های مسکونی افزایش ‌یابد، شیب رشد قیمت مسکن در گروه‌ آپارتمان‌های با عمربنای بالا کاهش می‌یابد؛ در واقع نرخ رشد قیمت آپارتمان‌های نوساز در مقایسه با میزان رشد قیمت آپارتمان‌های سالخورده بیشتر خواهد بود. درچنین شرایطی همزمان با تقویت سهم خرید و فروش واحدهای نوساز در بازار مسکن، از سهم معاملات واحدهای سالخورده و با عمربنای بالا در معاملات کاسته می‌شود و به خصوص تمایل از سمت تقاضا برای خرید واحدهای نوساز بیشتر است؛ این در حالی است که در زمان جهش قیمت، عمده خریداران مسکن تمایل به خرید آپارتمان‌های سالخورده دارند.  فروردین ماه امسال میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران به ۱۱ میلیون و۴۰۰ هزار تومان رسید؛ این در حالی است که همزمان با ادامه افزایش قیمتدر بازار مسکن و جهش ۱۰۴ درصدی قیمت آپارتمان در مقایسه با فروردین ماه سال گذشته، سهم واحدهای نوساز از کل معاملات مسکن کاهش و در مقابل به سهم آپارتمان‌های سالخورده(با عمربنای ۱۶ تا ۲۰ سال)افزوده شد.

نبض قیمت مسکن در شروع سال ۹۸ نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز(صفر تا ۵ سال ساخت) در شهر تهران در حالی به ۱۳ میلیون تومان رسیده است که این میزان ۱۴ درصد گرانتر از میانگین قیمت مسکن شهر تهران در تمام گروه‌های سنی آپارتمان است؛ میانگین قیمت مسکن در گروه واحدهای مسکونی نوساز فروردین ماه امسال نسبت به فروردین سال گذشته ۱۰۰ درصد افزایش یافت این در حالی است که میانگین قیمت مسکن شهر تهران در این بازه زمانی ۱۰۴ درصد رشد کرد. در گروه سنی آپارتمان‌های ۶ تا ۱۰ سال در حالی میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان به ۱۱ میلیون تومان رسید که این میزان در مقایسه با اوایل سال ۹۷ معادل ۱۰۸ درصد افزایش یافته است؛ در گروه سنی آپارتمان‌های ۱۱ تا ۱۵ سال نیز متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان ۱۰ میلیون و۳۴۰ هزار تومان و تورم ۱۰۸ درصد در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-فروردین ۹۸-به ثبت رسید.

در بازار خرید و فروش آپارتمان‌های سالخورده(آپارتمان‌های ۱۶ تا ۲۰ سال)در همین بازه زمانی تورم ملکی به مراتب بیش از تورم آپارتمان‌های نوساز و سایر گروه‌های سنی مسکن بوده است؛ در این بازه زمانی میانگین قیمت آپارتمان‌های سن دار (۱۶ تا ۲۰ سال)، با رشد ۱۱۰ درصدی مواجه شد؛ میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در گروه سنی واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال هم‌اکنون ۱۰ میلیون و۵۰۰ هزار تومان است؛ متوسط قیمت این واحدها در شروع سال ۹۸، معادل ۸ درصد ارزان‌تر از میانگین قیمت مسکن در همه گروه‌های سنی آپارتمان‌های فروخته شده در بازار مسکن شهر تهران بوده است. این در حالی است که میانگین قیمت واحدهای مسکونی نوساز در این بازه زمانی ۱۴ درصد گران‌تر از متوسط قیمت مسکن در کل پایتخت بوده است. (از آنجا که املاک مسکونی کلنگی یعنی واحدهای مسکونی با عمربنای بیش از ۲۰ سال، عمدتا به بازار ساخت و ساز عرضه شده و متقاضیان این واحدها سازنده‌ها هستند و برای شروع پروژه‌های ساختمانی جدید، مورد استفاده قرار می‌گیرند نرخ رشد قیمت این گروه از واحدها را نمی‌توان در این رابطه تحلیل کرد).

تحلیل آمارهای رسمی درخصوص رابطه سن آپارتمان‌‌ها با تورم ملکی در شهر تهران نشان می‌دهد در دوره‌ای که بازار مسکن در حالت رکود قرار دارد به خصوص در مقطعی که بازار برای ورود به فاز رونق آماده شده است، نرخ رشد قیمت آپارتمان‌های نوساز نسبت به نرخ رشد قیمت آپارتمان‌های سالخورده کمتر است؛ اما در ابتدای رونق معاملات مسکن، نرخ رشد قیمت واحدهای نوساز در شهر تهران بیش از نرخ رشد قیمت مسکن در سایر گروه‌های سنی به خصوص آپارتمان‌های سالخورده است. همزمان با آماده شدن بازار مسکن برای ورود به فاز رونق بعد از پشت سر گذاشتن یک دوره رکود و ثبات نسبی در سطح قیمت‌ها، اولویت سمت تقاضا برای خرید آپارتمان، واحدهای نوساز است؛ از سوی دیگر این تمایل از سمت فروشنده‌ها نیز دیده می‌شود؛ هر چند میزان تمایل سمت تقاضا برای خرید نوساز در این دوره‌های زمانی معمولا از تمایل سازنده برای معامله نوسازها بیشتر است.

اما در دوره جهش قیمت عمدتا بنا بر دو علت عمده نرخ رشد قیمت واحدهای نوساز کمتر از تورم آپارتمان‌های سالخورده است.

اولین علت به این واقعیت مربوط می‌شود که همواره یک فاصله قیمتی بین میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز با میانگین قیمت آپارتمان‌های سالخورده وجود دارد؛ اگر چه در زمان جهش قیمت مسکن همه گروه‌های سنی آپارتمان مشمول رشد قیمت و تورم ملکی می‌شوند اما تورم ملکی واحدهای نوساز در مقایسه با تورم آپارتمان‌های سالخورده کمتر است؛ چرا که به واسطه وجود فاصله قیمتی بین واحدهای نوساز و گران‌تر بودن میانگین قیمت این آپارتمان‌ها در مقایسه با واحدهای سالخورده، ریزش خریداران از بازار معاملات واحدهای نوساز به دلیل ضعف بنیه مالی، بیشتر از میزان کاهش متقاضیان خرید مسکن در سایر گروه‌های سنی است؛ همین فاصله قیمتی باعث می‌شود در دوره جهش قیمت استقبال از خرید آپارتمان‌های سالخورده که میانگین قیمت آنها به‌طور معمول ۲۰ درصد کمتر از آپارتمان‌های نوساز است، افزایش یابد.

کاهش استقبال از خرید نوسازها منجر به کمتر شدن نرخ رشد قیمت در این گروه سنی آپارتمان در مقایسه با تورم ملکی سایر گروه‌های سنی واحدهای مسکونی خواهد شد. در واقع، در دوره التهاب قیمتی تقاضا برای خرید واحدهای نوساز کمتر و شیفت تقاضا به بازار آپارتمان‌های سن‌دار افزایش می‌یابد. رشد تقاضا برای خرید این گروه از آپارتمان‌ها در حکم محرک قیمتی برای واحدهای سن‌دار عمل می‌کند. در سال ۹۷ نیز میزان رشد قیمت مسکن در آپارتمان‌های با سن بنای بیشتر، نسبت به آپارتمان‌های نوساز بیشتر بود؛ تورم نقطه‌ای مسکن در نیمه دوم سال ۹۷ در بازار معاملات آپارتمان‌های ۱۶ تا ۲۰ سال بیش از ۹۰ درصد بود؛ این در حالی است که تورم آپارتمان‌های نوساز(صفر تا ۵ سال ساخت) در همین بازه زمانی بین ۸۰ تا ۸۵ درصد رقم خورد.

بررسی آمارهای رسمی در همین رابطه حاکی است روند ریزش سهم واحدهای نوساز از کل معاملات مسکن شهر تهران که از اواخر سال ۹۶ آغاز شده بود در فروردین ماه امسال رکورد تازه‌ای را به ثبت رساند و به کمترین حد خود طی سال‌های اخیر رسید؛ این سهم در حالی هم‌اکنون به ۴۰ درصد کاهش یافته است که در ماه‌های سال ۹۵ به‌طور متوسط حدود ۵۵ درصد بود. حجم معاملات خرید وفروش مسکن ابتدای امسال در مقایسه با ابتدای سال گذشته ۳۲ درصد کاهش یافت این در حالی است که میزان افت معاملات نوسازها در این بازه زمانی ۳۸ درصد بوده است؛ این میزان افت در سایر گروه‌های سنی آپارتمان کمتر از ۳۰ درصد بوده است؛ تاثیر انتظارات تورمی بر خودداری برخی سازندگان از عرضه واحدهای نوساز به بازار مسکن، کمبود عرضه نوسازها به بازار ناشی از رکود ساختمانی ۲ تا ۳ سال اخیر به بازار و افت شدید قدرت خرید خانوارهای متقاضی مسکن به دلیل جهش قیمت واحدهای مسکونی به خصوص واحدهای مسکونی نوساز، مهم‌ترین عوامل ثبت این رکورد جدید در بازار خرید و فروش آپارتمان‌های نوساز هستند.

تحلیل‌های کارشناسی حاکی است به دلیل جهش قیمت مسکن و افت قدرت خرید خانوارها، بخش عمده‌ای از هر کدام از متقاضیان خرید مسکن در ابتدای سال ۹۸، به لحاظ گروه سنی آپارتمان‌های خریداری شده، دست‌کم یک پله سقوط کرده‌اند؛ به‌عنوان مثال گروه قابل توجهی از متقاضیان خرید آپارتمان نوساز به ناچار اقدام به خرید واحد ۶ تا ۱۰سال کرده‌اند یا متقاضیان خرید آپارتمان‌های میانسال، مجبور به خرید واحدهای سالخورده شده‌اند. به این ترتیب، واحدهای ۱۶ تا ۲۰سال که در سقف سنی آپارتمان‌های مشمول استفاده از وام خرید مسکن با استفاده از اوراق قرار دارند سهم تک‌رقمی خود را از ۹ درصد سال ۹۵ به دوبرابر یعنی ۱۸ درصد در ابتدای سال ۹۸ افزایش داده‌اند. مهم‌ترین علت این موضوع را می‌توان در اختلاف قیمت واحدهای نوساز و سالخورده جست و جو کرد؛ میانگین قیمت واحدهای مسکونی نوساز به‌طور متوسط هم اکنون ۲۰درصد بیشتر از متوسط قیمت آپارتمان‌های ۱۶ تا ۲۰ سال است.

ابتدای امسال حجم معاملات خرید مسکن با قیمت بیش از یک میلیارد تومان ۸۷ درصد افزایش یافت؛ مقایسه افزایش ۸۷ درصدی سهم خرید آپارتمان‌های با قیمت بیش از یک میلیارد تومان در مقایسه با ریزش بیش از ۳۰درصدی حجم کل معاملات خرید مسکن در شهر تهران در همین بازه زمانی- فروردین ۹۸ به فروردین ۹۷-نشان‌دهنده یک واقعیت درباره وضعیت فعلی بازار مسکن است؛ کارشناسان می‌گویند این موضوع هرگز به معنای افزایش قدرت خرید در بازار مسکن و استقبال از واحدهای گران‌قیمت‌تر نیست؛ بلکه به دلیل جهش قیمت مسکن و عدم دسترسی خریداران به فایل‌های با سطح قیمت کمتر از این میزان به مقدار کافی، معدود خریدهای انجام شده در بازار ملک، به طور متوسط در این سطح از قیمت بوده است؛ در واقع واکنش منفی خریداران به جهش قیمت منجر به کاهش بیش از ۳۰درصدی حجم معاملات خرید مسکن در پایتخت شده است؛ در عین حال عدم دسترسی خریداران به فایل‌های با سطح قیمت متوسط کمتر از یک میلیارد تومان به تعداد کافی، موجب شده است در ابتدای سال ۹۸، بخش عمده‌ای از معدود خریدهای آپارتمان از بازار واحدهای با میانگین قیمت یک میلیارد تومان و بیشتر انجام شود و بنابراین سهم این واحدها در مقایسه با سال قبل افزایش یابد؛ این واحدها در واقع همان آپارتمان‌هایی هستند که در سال قبل با سطح متوسط قیمت ۵۰۰ میلیون تومان و بیشتر به بازار عرضه می‌شدند.

حسین عبده‌تبریزی صاحب‌نظر برجسته بخش مسکن نیز اخیرا از عدم توانایی خانوارها برای خرید واحدهای مسکونی خبر داده بود که در شرایط فعلی عمدتا با قیمتی در محدوده یک میلیارد تومان و بیش از آن به بازار املاک عرضه می‌شوند؛ به گفته وی هم‌اکنون بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار مسکن شهر تهران با قیمتی حدود یک میلیارد تومان و بیشتر عرضه شده‌اند، این در حالی است که توان خرید خانوارها کفاف این سطح قیمت را نخواهد داد بنابراین بخش عمده‌ای از متقاضیان خرید واحدهای مسکونی از بازار خارج شده‌اند.

 همین موضوع منجر به افزایش سهم این گروه از واحدها در معاملات مسکن شده است؛ چرا که به دلیل جهش قیمت آپارتمان‌ها، سطح قیمتی واحدهای مسکونی معمولی در مناطق متوسط در مرز یک میلیارد تومانی قرار گرفته است و معدود معاملاتی که در بازار مسکن این مناطق(به‌عنوان مثال مناطق ۴ و ۵ شهر تهران) انجام می‌شود به‌طور متوسط در همین بازه قیمتی قرار دارد.