ایران، دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی آخرین آمار بازار مسکن در شهریور امسال را منتشر کرد. این آمار نشان می‌دهد در شهریور ماه ۱۰ هزار و ۵۳۷ معامله به امضا رسید که نسبت به ماه گذشته (مرداد ۹۷) با ۱۳ هزار و ۱۲۰ فقره معامله، کاهش حدوداً ۲ هزار و ۴۰۰ فقره‌ای داشته است. تعداد معاملات مسکن در شهریور نسبت به مرداد امسال ۱۹.۶ درصد کاهش نشان می‌دهد. این شاخص نسبت به شهریور سال گذشته ۳۳.۱۰ درصد کاهش داشته است.

همچنین قیمت متوسط هر متر مربع واحد مسکونی در شهریور در تهران ۸ میلیون و ۱۲۲ هزار و ۴۰۰ تومان برآورد شده که نسبت به ماه گذشته (مرداد) ۶۰۰ هزار تومان در هر متر مربع افزایش داشته است. این شاخص در شهریور سال گذشته ۴ میلیون و ۶۸۴ هزار تومان در هر متر مربع بود که نشان دهنده افزایش شدید قیمت مسکن در شهریور امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل است.

به عبارت دیگر قیمت هر متر مربع در شهریور امسال نسبت به مرداد سال‌جاری ۹.۳ درصد و نسبت به شهریور سال گذشته ۷۳.۳۹ درصد افزایش نشان می‌دهد. گرانترین منطقه تهران در شهریور امسال منطقه یک با متوسط قیمت متری ۱۷ میلیون و ۷۷۱ هزار تومان بود و ارزانترین منطقه پایتخت نیز منطقه ۱۸ با میانگین متری ۳ میلیون و ۴۷۰ هزار تومان تعیین شده است. مناطق ۱۶، ۱۷، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ نیز با متوسط هر متر مربع واحد مسکونی زیر ۴ میلیون تومان ارزانترین مناطق تهران اعلام شده‌اند. مناطق ۴، ۷، ۸، ۱۳ و ۲۲ با میانگین بین ۷ تا ۸ میلیون تومان در هر متر مربع و مناطق ۹، ۱۰، ۱۱، ۱۴ و ۲۲ با میانگین بین ۵ تا ۶ میلیون تومان در هر متر جزو مناطق میان قیمت در این جدول به حساب می‌آیند.

معاملات کم شد قیمت‌ها پایین نیامد

بررسی بازار مسکن از فروردین تا شهریور از افزایش مداوم قیمت و کاهش معاملات حکایت دارد. مهدی سلطان محمدی کارشناس ارشد بازار مسکن در پاسخ به این سؤال که آیا با کاهش تقاضا نباید انتظار کاهش قیمت را داشته باشیم، می‌گوید این شرایط فقط در بازار مسکن پیش نیامده بلکه در حال حاضر به خاطر افزایش قیمت‌ها در تمام بازارها تقاضا کم شده است. وقتی افزایش قیمت بدون افزایش درآمد خانوار باشد این شرایط رخ می‌دهد. پس وقتی قیمت‌ها بالا می‌رود و درآمدها ثابت است طبیعتاً تقاضا هم کم می‌شود و حجم فروش پایین می‌آید.

او ادامه می‌دهد که مسکن کالایی نیست که کسی یک شبه برای خرید آن تصمیم‌گیری کند بلکه خرید آن به پس‌انداز سال‌ها در خانوار بستگی دارد. با شرایطی که در اقتصاد پدید آمده متقاضیان مصرفی توان خرید را از دست داده‌اند و تقاضای سوداگرانه نیز به خاطر جذابیت بازارهایی مانند دلار، سکه، خودرو و… کم شده است. بنابراین تقاضا برای خرید مسکن کم شده است اما از آن طرف بخاطر افزایش هزینه‌های تولید مسکن تولید کنندگان حاضر نیستند قیمت را کاهش دهند هر چند تقاضایی نباشد.

سلطان محمدی یکی از دلایل اصلی کاهش تقاضا برای مسکن را جذابیت سرمایه‌گذاری بازارهای دیگر می‌داند و می‌گوید در حال حاضر قیمت هر متر مربع مسکن حدود 500 دلار است در حالی که این قیمت زمانی به 2 هزار دلار نیز می‌رسید. بنابراین سرمایه‌گذاری در مسکن جذابیتی کمتر از بازارهای دیگر دارد.

به اعتقاد سلطان محمدی قیمت برخی نهاده‌های تولید مسکن بیش از 50 درصد رشد داشته است اما دستمزد‌ها تا حدودی ثابت مانده است ولی او می‌گوید با خروج کارگران افغان از کشور دستمزدها در نیمه دوم سال افزایش خواهد داشت. سلطان محمدی می‌گوید درست است که بازار مسکن دیگر ظرفیت افزایش قیمت ندارد اما از آن طرف هم هیچ دلیلی برای کاهش قیمت نداریم وقتی نرخ‌ها روز به روز بالا می‌رود چرا باید چشم‌انداز قیمتی مسکن کاهش باشد؟

رکود نداریم

این کارشناس بازار مسکن در این خصوص که آیا آمار معاملات و قیمت مسکن نشانی از ورود به رکود در این بازار دارد؟ می‌گوید در بازار مسکن فقط تعداد معاملات کم شده اما قیمت‌ها همچنان صعودی است و ساخت و ساز نیز رشد دارد. هر چند این رشد مانند سال‌های 86 تا 90 چشمگیر نیست اما چون صدور پروانه ساختمانی کاهشی نبوده نمی‌توانیم از رکود بازار مسکن صحبت کنیم.

پیش‌بینی او از بازار مسکن در نیمه دوم سال ادامه کاهش معاملات است و می‌گوید یک دلیل دیگر کاهش معاملات رسیدن محرم و ورود به پاییز است که همیشه در این شرایط معاملات مسکن افت پیدا می‌کند.

با این‌که قیمت واقعی مسکن در مقایسه با نرخ تورم و جهش ارز به پایین‌ترین نرخ خود طی ۱۶ سال اخیر رسیده، هزینه‌های سرسام‌آور خرید و اجاره مسکن در پایتخت، روند مهاجرت معکوس را کلید زده است.

افزایش صدور پروانه ساخت

آمار بانک مرکزی تعداد پروانه واحد مسکونی برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌ تهران در سال 96 را 70 هزار و 903 پروانه اعلام کرده که نسبت به سال 95 افزایش دارد این آمار در سال 95 از سوی بانک مرکزی 65 هزار و 837 پروانه اعلام شده است.

بر اساس آمار بانک مرکزی در سال 96 تعداد 333 هزار و 443 واحد مسکونی در پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌های کشور ثبت شده است. این آمار در سال 95 معادل 332 هزار و 191 واحد است.

فعالان ساخت و ساز پیش‌بینی می‌کنند با بازگشت تحریم‌ها و جهش نرخ ارز و افزایش سطح عمومی قیمت‌ها در نتیجه هزینه ساخت و ساز گران‌تر می‌شود. همین موضوع موجب می‌شود ساخت و ساز کاهش یافته و صدور پروانه‌های ساختمانی نیز کم شود. در دوران شوک ارزی در سال 90تا 92 تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره بیش از 70درصد سقوط کرد. با توجه به این‌که یکی از اصلی‌ترین منابع درآمدی شهرداری کلانشهرها عوارض بر پروانه‌های ساختمانی است، در سال‌های 90 تا 92شهرداری تهران مجبور شد نزدیک به نیمی از مصارف خود را از درآمد حاصل از تغییر کاربری تأمین کند که این امر تبعات کالبدی، زیست محیطی و اجتماعی ناگواری بر شهر تهران گذاشت. اما برخی کارشناسان می‌گویند خروج امریکا از برجام تأثیر چندانی بر ساخت و ساز مسکن ندارد زیرا بسیاری از مواد اولیه مسکن تولید داخل است و وارداتی نیست.

رشد 74 درصدی قیمت مسکن نسبت به سال گذشته و به تبع آن افزایش قیمت زمین و خانه‌های کلنگی دلیل دیگری است که فعالان حوزه ساخت و ساز با اشاره به آن می‌گویند سازنده‌ها تمایل کمتری به خرید خانه‌های کلنگی و تخریب و ساخت وساز دارند. بنابراین کاهش ساخت و ساز منجر به کاهش صدور پروانه ساختمانی می‌شود که این کاهش خود را در ماه‌های آینده نشان می‌دهد.

بازار اجاره

تابستان امسال، بازار اجاره تحت تأثیر جهش قیمت مسکن، با افت ۶۳ درصدی حجم قراردادها مواجه بوده که به نظر می‌رسد تمدید قرارداد و مهاجرت از عوامل اصلی این تغییر رفتار بوده است. آمارهای بانک مرکزی می‌گوید اجاره بها در پایتخت به‌طور میانگین ۱۴ درصد افزایش یافته اما رشد در مناطقی که دارای سرانه‌های مصرفی مناسبی هستند و از تقاضای بیشتری برخوردارند ارقامی بسیار بالاتر از این رقم را نشان می‌دهد.