پیش‌تر، شاخص مربوط به «مدت زمان انتظار برای خانه‌دارشدن» از وخامت اوضاع خبر داده بود و اکنون «سقوط قدرت پوشش وام مسکن» به قعر ۳۰ساله و همچنین «ریزش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی» به پایین‌ترین سطح ۲۰سال اخیر نشان می‌دهد خرید خانه برای اکثریت متقاضیان مصرفی، رویا شده است. اما آیا رویای خانه‌دار شدن در بازار فعلی مسکن تعبیر می‌شود؟ با روند فعلی سیاست‌گذاری، پاسخ قطعا منفی است. اما اگر ریشه وضع موجود مورد توجه سیاست‌گذار قرار گیرد و همزمان عزم کافی برای پایان‌دادن به وقت‌کشی در اعمال سیاست مناسب ایجاد شود، این رویا تحقق پیدا می‌کند. دو گام برای احیای قدرت خرید مسکن به شکل همزمان لازم است که البته یکی از آنها، فوریت دارد. گام فوری در قالب یک سیاست مالیاتی باید برداشته شود تا امکان پرداخت «وام در استطاعت» فراهم بیاید.

با قرار گرفتن اثر تسهیلات بانکی در پوشش هزینه خرید مسکن در قعر ۳۰ ساله، فرمول کارآمد برای احیای قدرت خرید در بازار ملک بررسی شد. بررسی‌ها در حالی از قرار گرفتن قدرت پوشش‌دهی وام خرید مسکن در کمترین میزان خود از ابتدای دهه ۷۰ تاکنون خبر می‌دهد که در عین حال، بررسی‌های کارشناسی از ضرورت برداشتن دو گام همزمان برای جبران وقت‌کشی در نجات بازار مسکن از قعر رکود حکایت دارد. بازار معاملات مسکن طی سه دهه گذشته با دو سقوط مواجه شده که اولی به سقوط سهم مسکن از کل تسهیلات پرداخت شده در شبکه بانکی کشور و دومی به افت شدید قدرت خرید مسکن با استفاده از تسهیلات بانکی، مربوط می‌شود.

براساس اطلاعات رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی، سهم کل تسهیلات پرداخت شده به بخش مسکن در ۱۰ ماهه اول سال‌جاری از مجموع وام‌های پرداختی شبکه بانکی به همه بخش‌ها به کمترین میزان خود طی ۲۰ سال اخیر رسیده است. مطابق با اعلام بانک مرکزی، در ۱۰ ماهه اول سال‌جاری تنها ۶/ ۵ درصد از کل تسهیلات پرداختی از سوی شبکه بانکی به بخش مسکن اختصاص یافته است. این میزان کمترین سهم پرداخت تسهیلات به بخش مسکن طی دست کم دو دهه گذشته بوده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، میانگین سالانه سهم تسهیلات پرداختی به بخش مسکن و ساختمان در دوره طلایی تامین مالی مسکن از کل تسهیلات پرداخت شده از سوی شبکه بانکی به همه بخش‌های دریافت‌کننده تسهیلات، در نیمه اول دهه ۸۰ معادل ۲۵ درصد مجموع تسهیلات پرداخت شده بوده است. این در حالی است که در نیمه دوم این دهه، این سهم به‌طور میانگین به سالانه ۱۹ درصد کاهش یافته و از آن تاریخ به بعد این میزان روند نزولی طی کرده است.

همچنین، کاهش سهم تسهیلات پرداختی به حوزه مسکن و ساختمان در میان سایر تسهیلات پرداخت شده از سوی شبکه بانکی در دوره‌های مختلف بعد از جهش قیمت مسکن روند کاهشی طی کرده است؛ به‌طوری که این سهم در سال ۹۲ و بعد از جهش قیمت مسکن در سال ۹۱ به ۷/ ۱۲ درصد، در سال ۹۳ به کمتر از ۱۲ درصد، در سال ۹۵ به ۹ درصد و با اندک تغییر مثبت در سال ۹۷ در نتیجه رونق معاملات مسکن از یکسو و افزایش نسبی حجم ساخت و ساز در کشور به ۴/ ۱۰ درصد رسید. 

با این حال، این میزان به‌صورت مجدد در مسیر کاهشی قرار گرفت و مطابق با آمارهای رسمی، در ۱۰ ماه اول سال‌جاری معادل ۶/ ۵ درصد از کل تسهیلات پرداختی شبکه بانکی اعلام شده است.  دومین دره تامین مالی بخش مسکن، به افت شدید سهم وام مسکن در پوشش هزینه خرید واحدهای مسکونی مربوط می‌شود. هم‌اکنون قدرت پوشش‌دهی وام خرید مسکن نسبت به متوسط قیمت واحدهای مسکونی در قعر ۳۰ ساله قرار گرفته و به کمترین میزان خود طی سه دهه گذشته رسیده است.  بیشترین میزان پوشش‌دهی وام مسکن از هزینه خرید واحدهای مسکونی براساس میانگین قیمت مسکن شهر تهران، مربوط به سال ۷۳ است که در این سال وام خرید مسکن به‌طور متوسط هزینه خرید ۴۲ مترمربع آپارتمان را در پایتخت پوشش می‌داد.  این میزان هم به تدریج و به دنبال جهش قیمت مسکن در دوره‌های زمانی مختلف از یکسو و همچنین اهمال در به‌روز رسانی سقف وام خرید مسکن روند نزولی به خود گرفت. این میزان در سال ۸۴ به ۶/ ۲۷ مترمربع کاهش یافت و هم‌اکنون به کمترین میزان پوشش‌دهی خود طی سه دهه اخیر یعنی به‌طور متوسط ۸/ ۴ مترمربع رسیده است.

  هم‌اکنون بازار معاملات مسکن در کشور اولا شاهد رسیدن سهم بخش مسکن و ساختمان به کف سهم تسهیلات پرداختی از سوی شبکه بانکی از یکسو و کف قدرت پوشش‌دهی وام بانکی از هزینه خرید مسکن در پایتخت بوده است. این در حالی است که دست‌کم طی دو تا سه سال اخیر، سیاست‌گذار بخش مسکن همواره تاکید داشته که لازم است سهم بخش مسکن از کل تسهیلات پرداختی از سوی شبکه بانکی حداقل به ۲۰ درصد افزایش یابد. اما در این مدت نه تنها سهم بخش مسکن از تسهیلات شبکه بانکی افزایش نیافته بلکه روند کاهشی نیز پیموده است.

سوال مهمی که هم‌اکنون در این زمینه مطرح می‌شود آن است که چه راهکاری برای احیای قدرت خرید مسکن و همچنین افزایش سهم مسکن از تسهیلات شبکه بانکی می‌توان در پیش گرفت. بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد برای این منظور لازم است دو گام همزمان برداشته شود. در شرایطی که برخی کارشناسان بر ضرورت افزایش سقف تسهیلات بانکی خرید مسکن خبر می‌دهند در عین حال، تحقق یک گام اولیه قبل از تقویت قدرت خرید با استفاده از افزایش سقف وام مسکن را ضروری می‌دانند.  محاسبات نشان می‌دهد در شرایط فعلی که میانگین حداقل مبلغ موردنیاز برای خرید یک واحد مسکونی کوچک‌متراژ در نواحی جنوبی شهر تهران به یک میلیارد تومان می‌رسد، دست‌کم لازم است سقف تسهیلات خرید مسکن به ۵۰۰ میلیون تومان افزایش یابد. اما علاوه بر محدودیت بودجه‌ای برای پرداخت این میزان تسهیلات، در استطاعت نبودن رقم قسط ماهانه این تسهیلات، مهم‌ترین مانع در این مسیر محسوب می‌شود. رقم قسط ماهانه وام ۵۰۰ میلیون تومانی خرید مسکن برای بازپرداخت در یک دوره ۱۲ ساله مبلغی معادل ۸ میلیون و۵۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود که پرداخت چنین مبلغی در قالب اقساط ماهانه برای خانوارهای با سطح درآمدی متوسط امری بعید به نظر می‌رسد.

از این رو کارشناسان توصیه می‌کنند در گام اول باید تدبیری به کار گرفته شود که قیمت مسکن تعدیل شود تا با سقف کمتر تسهیلات مسکن – به عنوان مثال وام ۳۰۰ میلیون تومانی – زمینه خانه‌دار شدن متقاضیان مصرفی و خانه‌اولی فراهم شود. این اقدام، وضع و دریافت مالیات سالانه از همه واحدهای مسکونی است که این امکان را به سیاست‌گذار مسکن می‌دهد که به‌صورت فوری، بدون هیچ تبصره ومعافیتی و بدون نیاز به هیچ سامانه‌ای، عرضه گسترده واحدهای مسکونی به واسطه افزایش هزینه احتکار مسکن را کلید بزند. افزایش عرضه مسکن به بازار و تبدیل آن به کالایی مصرفی منجر به کاهش قیمت مسکن و در نتیجه امکان خانه‌دار شدن خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی با میزان کمتر افزایش رقم وام خرید مسکن خواهد شد. هم‌اکنون و با ارقام فعلی قیمت مسکن، حتی در صورت رسیدن سقف وام خرید مسکن به ۳۰۰ میلیون تومان، این وام نمی‌تواند پوشش مناسبی از هزینه خرید آپارتمان را برای خانه‌اولی‌ها فراهم کند و در صورت افزایش سقف وام به بیشتر از این میزان، مبلغ قسط ماهانه از استطاعت خانوارها خارج خواهد شد. ‌بنابراین لازم است با این تدبیر مالیاتی ابتدا قیمت مسکن تعدیل شده و سپس به تناسب قدرت مالی خانوارها، سقف وام مسکن به‌روزرسانی شود.

این در حالی است که در سال ۹۷ که بازار مسکن به تازگی وارد فاز رونق شده بود با افزایش رقم وام به ۳۰۰ میلیون تومان، بسیاری از خانه‌اولی‌های جامانده از بازار که تاکنون موفق به خرید مسکن نشدند، می‌توانستند اقدام به خرید آپارتمان کنند. اما سیاست‌گذار مسکن در این زمینه وقت‌کشی کرد. در شرایط فعلی با وضع و دریافت مالیات سالانه از همه واحدهای مسکونی معادل نیم تا یک‌ونیم درصد قیمت روز این واحدها به‌صورت سالانه، می‌توان زمینه افزایش عرضه مسکن، کاهش قیمت، به‌روزرسانی وام مسکن با مبلغ قسط در استطاعت و در نتیجه خانه‌دار شدن بخش زیادی از خانه‌اولی‌ها را فراهم کرد.