آرمان، اکنون نیز برخی مسئولان اعلام کرده‌اند که پرداخت تسهیلات به پیروی از برنامه‌های کشورهای توسعه‌یافته اقدام مناسبی است که می‌تواند منجی بازار مسکن باشد. در این زمینه گفت‌وگویی با ایرج رهبر، تحلیلگر اقتصاد مسکن انجام شده است که در ادامه می‌خوانید.

اخیرا برخی مسئولان الگوبرداری از سیاست‌های کشورهای پیشرفته را راهی نجات‌بخش برای بخش مسکن ایران می‌دانند. نظر شما در این‌باره چیست؟

اگر بخواهیم از کشورهایی که مساله مسکن خود را حل کرده‌اند الگو بگیریم تقریبا اقدامی ناشدنی است، زیرا برنامه‌های آنها، به‌ویژه در بخش پرداخت تسهیلات تفاوت‌های عمده‌ای با ما دارد. اگر بخواهیم آمریکا را به‌عنوان کشوری که مشکل چندانی در حوزه مسکن ندارد، مثال بزنیم، آنها تا ۹۰‌درصد نرخ معاملات مسکن و زمین را با تسهیلات ارزان‌قیمت برای متقاضیان فراهم می‌کنند. خریداران نیز با این تسهیلات، اقدام به خرید خانه و زمین می‌کنند. پرداخت اقساط نیز به منزله همان اجاره به شرط تملیک است. در این کشورها محدودیتی هم برای دریافت‌کنندگان وام مسکن در نظر نمی‌گیرند؛ یعنی اگر کسی دارای اعتبار بانکی باشد و بتواند تسهیلات را جذب کند، در نهایت خانه‌دار می‌شود. اما متاسفانه در کشور ما چند مشکل وجود دارد که پرداخت تسهیلات مسکن را به حاشیه می‌برد.

منظورتان از مشکلات چیست؟

اولین مشکل به محدودیت منابع در پرداخت تسهیلات بازمی‌گردد. در ثانی تسهیلاتی که پرداخت می‌شود، برای متقاضیان هزینه زیادی دربردارد، به‌نوعی که برخی از وام‌گیرندگان حتی از پسِ پرداخت اولین قسط هم برنمی‌آیند. به‌ویژه آنکه به‌دلیل گران‌بودن مسکن نسبت به سایر کالاها، پرداخت اقساط آن طولانی‌مدت هم می‌شود. حال باید دولت ابتدا برای حل این دو مشکل چاره‌ای بیندیشد. از طرف دیگر باید برنامه‌ای تدوین کند که هزینه مسکن بیش از این نشود و حتی کاهش هم پیدا کند. در این صورت هم هزینه مسکن در سبد معیشت خانوار پایین می‌آید و هم قدرت خرید شهروندان افزایش می‌یابد. این مهم نیز جز از طریق تولید مسکن میسر نمی‌شود. اکنون به‌دلیل اختلافی که بین عرضه و تقاضا به وجود آمده، بیشتر شهروندان از خرید ملک محروم مانده‌اند. شاید تا سال‌ها پیش موضوع مسکن به دهک‌های پایین جامعه و اقشار ضعیف محدود می‌شد، اما در شرایط کنونی دهک‌های متوسط به بالا نیز به‌دنبال راه چاره‌ای برای تامین خانه خود می‌گردند. در این حال، آمایش نادرست سرزمینی هم انباشت تقاضا را به سمت پایتخت کشانده است. البته این صحبت به معنای جلوگیری از رشد جمعیت نیست. چون به هر حال ازدواج و تولیدمثل امری طبیعی است، اما موضوع اصلی به مهاجرت مربوط می‌شود. به‌دلیل سیاست‌های مرکزگرا، بیشتر منابع کشور در کلانشهرهایی نظیر تهران مانده‌اند و شهرهای دیگر در محرومیت بسر می‌برند. محرومیتی که یکی از آثار آن نبود شغل و کار مناسب است. پس نمی‌توان به مهاجران خرده گرفت که چرا محل زندگی خود را ترک و به تهران کوچ می‌کنند، زیرا دولت برای آنها شغل و درآمدی در نظر نگرفته است که آنها به ماندن در شهر خود ترغیب شوند. در نتیجه رشد جمعیت و مهاجرت دو عاملی هستند که تقاضا در بازار مسکن را بالا برده‌اند. زمانی هم که تولیدی صورت نگیرد، طبیعتا قیمت‌ها افزایش می‌یابد و مسکن با مشکلی به نام رکود تورمی مواجه می‌شود. بنابراین لازم است مسئولان فکری هم به حال طرح آمایش سرزمین کنند. این موضوعی است که همواره دولت‌ها از آن غافل مانده‌اند و وزارتخانه‌ها همسو با یکدیگر حرکت نمی‌کنند. در این زمینه به‌ویژه وزارتخانه‌های راه‌وشهرسازی، جهاد کشاورزی، صمت و کار بیش از سایر وزارتخانه‌ها مسئولیت دارند. این امر می‌تواند تقاضا را به سایر شهرها هدایت کند و پایتخت به ناگاه با هجوم تقاضا مواجه نمی‌شود. در واقع این تفاوتی است که ما با کشورهای توسعه‌یافته داریم. در حالی که این کشورها به شکل متوازن رشد و توسعه را برای همه شهرها در نظر می‌گیرند، اما در ایران برخی شهرها اروپایی شده‌اند، اما شهرهایی هم هستند که هنوز باید خرابی‌های ناشی از جنگ تحمیلی هشت‌ساله را در آنها ترمیم کرد.

برای اجرای برنامه کشورهای توسعه‌یافته در ایران باید ظرفیت‌های اجرایی کشور را هم در نظر گرفت. آیا اکنون اقتصاد ایران، به‌ویژه در حوزه مسکن توانایی پذیرش اجرای این برنامه‌ها را دارد؟

زمانی که اقتصاد توانایی پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت را نداشته باشد و از سوی دیگر، قدرت خرید مردم به بازپرداخت تسهیلات بانکی نرسد، نمی‌توان از مسکن انتظار رشد و پیشرفت را داشت. در واقع این موضوعی است که باید آن را در سطح کلان اقتصاد تحلیل و بررسی کرد. نرخ سود تسهیلات مسکن در کشورهایی نظیر آمریکا یا ژاپن حداکثر چهار‌درصد در نظر گرفته می‌شود، در حالی که کمترین نرخ سود وام در ایران برای مسکن ۱۸‌درصد است. همچنین مدت زمان بازپرداخت موضوعی است که کمتر به آن توجه می‌شود. شهروندان آمریکایی شاید طی ۳۰سال اقساط خود را پرداخت کنند، اما کسانی که در کشور ما تسهیلات مسکن می‌گیرند موظف هستند طی ۱۲ تا ۱۵ سال این وام را تسویه کنند. همچنین بیشتر کارگران و کارمندان اقدام به اخذ چنین وام‌هایی می‌کنند. حال پرسش این است که آیا حقوق و مزایای این افراد در این سال‌ها متناسب با سایر اقلام و کالاها افزایش می‌یابد؟ طبیعتا پاسخ خیر است. همه این عوامل دست‌به‌دست یکدیگر می‌دهند تا رکود حاکم بر بخش مسکن به همین شکل ادامه پیدا کند و برنامه‌های مختلف دولت هم برای رونق آن کارساز نشود. در این وضعیت رکودی بیشتر افراد هم چاره‌ای جز اجاره‌نشینی ندارند و صاحبان مسکن هم ترجیح می‌دهند واحد خود را به جای فروش به اجاره بگذارند. به همین صورت بیشتر درآمد خانوارهای کارگری برای پرداخت اجاره‌بها می‌رود. در این صورت نمی‌توان انتظار داشت که این مستاجران توانایی پرداخت قسط هم داشته باشند. این موضوع نشان می‌دهد که برنامه‌های تسهیلاتی چندان مطالعه‌شده نیستند و از همان ابتدا محکوم به شکست هستند.

مسلما برای کاهش قیمت نهایی مسکن، هزینه‌های ساخت هم باید کاهش پیدا کند. آیا بهتر‌ نیست دولت ابتدای امر تسهیلاتی با سود کم برای تولیدکنندگان و انبوه‌سازان در نظر بگیرد؟

مسلما اولین دلیل گران‌شدن مسکن به هزینه بالای ساخت برمی‌گردد. نمی‌توان انتظار داشت تولیدکننده‌ای که مثلا برای ساخت خانه‌ای ۱۰۰‌میلیون تومان هزینه کرده است، آن را با قیمت پایین‌تری عرضه کند.

به‌تازگی صحبت‌هایی از پرداخت تسهیلات ۳۰۰‌میلیون‌تومانی با هدف کاهش نقش دلالان در بازار مسکن به گوش می‌رسد. پرداخت چنین تسهیلاتی که بازپرداخت آن ۳۰‌ساله است، می‌تواند منجر به کاهش نقش واسطه‌گران شود؟ 

این موضوع بستگی به نرخ بهره‌ای دارد که برای تسهیلات در نظر می‌گیرند. در شرایط کنونی اقتصاد بعید به‌نظر می‌رسد نرخ سود تک‌رقمی برای وام‌های بانکی ابلاغ کنند. برای مبارزه با واسطه‌گری هم باید امکانی به وجود آید که متقاضیان بتوانند به شکل مستقیم با تولیدکننده ارتباط داشته باشند. متاسفانه سال‌هاست واسطه‌گران زمام بخش مسکن را در دست گرفته‌اند و بدون آنها بسیاری از شهروندان نمی‌توانند مسکن مورد نیاز خود را پیدا کنند. همین امر باعث می‌شود بخش مسکن ناگهان با جهش‌های غیرقابل‌پیش‌بینی مواجه شود.

تاکنون سیاست درستی برای جلوگیری از ورود دلالان به بازار مسکن اجرا شده است؟

در یک کلمه می‌توان گفت خیر. متاسفانه دولت‌های مختلف نتوانسته‌اند ابزارهای مناسبی برای مبارزه با دلالی به کار بگیرند. البته نمی‌توان تنها دولت‌ها را در این زمینه مقصر جلوه داد، بلکه مجموعه قوا به‌نوبه خود در این مورد سهم دارند.