تازه‌ترین آمار تیراژ و حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی مربوط به ۱۰ ماه نخست سال جاری در پایتخت نشان می‌دهد: ساخت‌وساز پس از عبور از فاز پیش‌رونق در نیمه نخست سال جاری به ایستگاه رونق وارد شده و در این مسیر بافت فرسوده به سکوی پرواز پروانه‌های ساختمانی بدل شده است. به گزارش «دنیای اقتصاد» ورود ساخت‌وساز به ایستگاه رونق طی ماه‌های اخیر در شهر تهراناز مسیر دو آمار مربوط به تیراژ پروانه‌های ساختمانی و میزان ریالی سرمایه‌گذاری ساختمانی قابل تایید است. تغییر فاز بازارساخت و ساز از «پیش‌رونق» به «رونق» از طریق یک رشد پلکانی طی چندین دوره زمانی در سال جاری اتفاق افتاده است. براساس آمار‌های رسمی از تیراژ ساختمانی در پایتخت، ساخت‌وساز واحدهای مسکونی در شهر تهران پس از گذراندن یک دوره رکود عمیق در سال‌های ۹۳ و ۹۴ که به ترتیب سقوط ساخت‌وساز معادل منفی ۵۹ درصد و منفی ۳۴ درصد را تجربه کرد، در سال ۹۵ معادل یک درصد رشد کرد و با کاهش عمق رکود در اواخر سال گذشته به تدریج وارد فاز پیش‌رونق شد.
در سه ماه نخست سال جاری، برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری منجر به توقف سرعت ورود سرمایه‌ها به بخش ساختمانی شد و نهایتا تیراژ ساخت‌وساز معادل ۵ درصد نسبت به بهار سال ۹۵ رشد پیدا کرد. اما در ادامه رشد تیراژ ساختمانی به ۳ درصد در ۶ ماه نخست رسید و نهایتا در ۱۰ ماه نخست امسال رشدی متفاوت برای حجم ساخت‌وساز در شهر تهران رقم خورد. اطلاعات مربوط به تیراژ ساخت و ساز در ۱۰ ماه نخست سال جاری نشان می‌دهد در این بازه زمانی تیراژ ساخت‌وساز معادل ۷ درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته رشد داشته است به‌طوری که تعداد واحدهای مسکونی جدید ساخته شده در شهر تهران از ۵۲ هزار و ۳۰۰ واحد مسکونی در ۱۰ ماه سال ۹۵ به ۵۵ هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی در ۱۰ ماه نخست سال جاری رسیده است.
بررسی جزئی‌تر آمار مربوط به حجم ساخت‌وساز در شهر تهران طی این بازه زمانی حاکی از آن است که سکوی پرواز پروانه‌های ساختمانی محدوده قدیمی پایتخت بوده است. به این معنا که نه تنها نرخ رشد ساخت‌وساز در محدوده بافت فرسوده نزدیک به چهار برابر سایر مناطق شهری پایتخت در همین بازه زمانی بوده است بلکه سهم بافت فرسوده از مجموع مناطق پایتخت در ساخت‌وساز با رشد مواجه بوده است. به تعبیر دیگر اگرچه عرضه جدید مسکن در کل مناطق شهر تهران معادل ۷ درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش پیدا کرد اما در همین بازه زمانی بافت فرسوده شهر تهران رشدی معادل ۲۶ درصد از محل صدور پروانه ساختمانی را تجربه کرده است. همین‌طور درحالی که سهم واحدهای مسکونی جدید در بافت فرسوده از کل ساخت‌وسازهای جدید پایتخت طی ۱۰ ماه سال گذشته معادل ۱۶ درصد بوده است اما در ۱۰ ماه سال جاری این سهم به ۱۹ درصد افزایش پیدا کرده است.
دومین مسیری که نشان‌دهنده تغییر فاز ساخت‌وساز به دوره رونق است آمار مربوط به حجم ریالی سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در پایتخت است. مطابق گزارش بانک مرکزی از حجم ریالی سرمایه‌گذاری ساختمانی در شهر تهران، در نیمه نخست امسال ۳۵ درصد حجم سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز مسکونی در پایتخت و در کل کشور معادل ۶/۱۲ درصد افزایش داشته است. تحلیل و بررسی گزارش‌های آماری تیراژ ساختمانی مربوط به ۱۰ ماه نخست سال جاری توسط «دنیای اقتصاد» این فرضیه را تقویت می‌کند که رونق ساخت‌وساز در این دوره در مسیری متفاوت از دوره‌های گذشته رونق در حال شکل‌گیری است چراکه در دوره‌های گذشته رونق سهم ساخت‌وساز در بافت فرسوده از کل ساخت‌وساز کمتر از سهم کنونی آن بوده است.
طی سال‌های ۹۰ و ۹۱ سهم بافت فرسوده از کل ساخت‌وسازهای شهر تهران معادل ۱۶ درصد و در سال ۹۲ معادل ۱۳ درصد بوده است این در حالی است که این سهم هم‌اکنون به ۱۹ درصد افزایش پیدا کرده است. این موضوع نشان می‌دهد در دوره‌های گذشته رونق، عمده ساخت‌وسازهای مسکونی در مناطق خارج از محدوده بافت فرسوده و غیرمصرفی انجام می‌شده اما پس از گذشت یک دوره به دلیل تجربه تلخ سازنده از فروش نرفتن واحدهای لوکس در مناطق شمالی شهر و هم‌چنین افزایش بسته‌های تشویقی ساخت‌وساز در هسته فرسوده شهر، سهم بافت فرسوده از کل ساخت‌وسازهای شهری افزایش یافته است.
یک نکته مهم از تغییر روند و انتظار کارشناسان از ادامه این روند اجرای برنامه ملی بازآفرینی شهری در محدوده بافت فرسوده است که استارت آن ۱۰ روز پیش با فرمان رئیس‌جمهوری زده شد. کارشناسان حوزه نوسازی با توجه به اجرای این برنامه ملی انتظار دارند ساخت‌وساز در محدوده بافت فرسوده از کل ساخت‌وسازهای شهر تهران از ۳۰ درصد تجاوز کند. البته کارشناسان شهری درباره تایید این فرضیه که آیا رونق متفاوت از جنس مصرفی برای حوزه ساخت‌وسازی شهر تهران رقم خواهد خورد دو سناریو را مطرح می‌کنند. در سناریوی اول این فرضیه را تایید و عنوان می‌کنند که در دوره جدید رونق تمرکز سازنده‌ها بر بافت فرسوده باقی خواهد ماند. اما در سناریوی دوم برخی کارشناسان حوزه نوسازی معتقدند اگرچه در ابتدای دوره رونق جدید سازنده‌ها به محدوده بافت فرسوده سوق پیدا کرده‌اند اما با افزایش ابعاد رونق ساختمانی ورشد مثبت تیراژ ساخت‌وساز در سال آینده که می‌تواند به نوسان قیمتی نیز منجر شود، جهت سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی به سمت مناطق شمال شهر تغییر پیدا می‌کند.
سه علت رشد منفی سه ماه اخیر
برخلاف رشد مثبت تیراژ ساختمانی در ۱۰ماه نخست سال جاری، حجم ساخت‌وسازهای مسکونی در سه ماه اخیر(آبان، آذر و دی) رشد منفی ماهانه را تجربه کرد. به‌طوری که تیراژ ساخت‌وساز در محدوده بافت فرسوده که تا پایان مهرماه ماهانه بیش از هزار واحد مسکونی جدید بود، در آبان ماه به ۸۶۶ واحد، در آذرماه به ۷۲۷ و در دی ماه به ۹۴۰ واحد رسید. ظاهر این آمار ممکن است نشان‌دهنده کاهش ساخت‌وسازها در بافت فرسوده باشد اما به گفته کارشناسان سازمان نوسازی سه علت خارج از اراده سرمایه‌گذاران ساختمانی منجر به سکته در حجم ساخت‌وسازها شده است. به گفته آنها، علت نخست به تغییر رویه‌های شوراهایمعماری مناطق پس از صدور بخشنامه جدید شهردار تهران باز می‌گردد که منجر به ایجاد مسیرهای جدید برای ارائه مشوق‌ها و بسته‌های تشویقی شده بود. علت دوم توقف دستگاه‌های خدمات‌رسان برای ارائه انشعابات رایگان آب، گاز و… عنوان شده است. همین‌طور سکته موقت در پرداخت تسهیلات بانکی نیز به‌عنوان عامل سوم در کاهش تیراژ ساخت‌وساز در محدوده بافت فرسوده بوده است. کارشناسان حوزه نوسازی معتقدند با اجرای برنامه ملی بازآفرینی شهری این انتظار وجود دارد که کاهش حجم صدور پروانه‌های ساختمانی متوقف و به تدریج به مسیری مثبت از اوایل سال آینده بازگردد.
