پیش‌نویس اولیه طرح «اقدام» برای ساخت ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای کشور ظرف مدت دو سال از سوی بنیاد مسکن بهوزارت راه و شهرسازی ارائه شد. یافته‌های «دنیای اقتصاد» از جزئیات این پیش‌نویس نشان می‌دهد طرح اقدام یک طرح کشوری است که از سوی بنیاد مسکن برای ساخت سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در دو سال پیاپی(مجموعا ۲۰۰ هزار واحد مسکونی)، برای دهک‌های درآمدی ۳ تا ۵(خانوارهای متوسط شهری)، طراحی شده است و هم‌اکنون در مرحله بررسی‌های نهایی برای استخراج پلان اصلی این طرح قرار دارد. براساس این طرح قرار است نیاز هر استان به واحدهای مسکونی برای گروه‌های هدف، مبنای سهمیه‌بندی و توزیع جغرافیایی ساخت ۲۰۰ هزار واحد مسکونی ظرف دو سال قرار بگیرد؛ براساس آنچه درخصوص جزئیات این طرح در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار داده شده است، گروه‌های هدف این طرح از میان متقاضیان متعلق به ۳ میلیون خانوار شهری در همه شهرها و استان‌های کشور انتخاب می‌شوند که فرآیند خانه‌دار شدن آنها با اتکا به کل درآمد و پس‌انداز آنها بیش از ۵ سال به‌طول می‌انجامد. در این طرح پنج شاخص مهم برای انتخاب گروه‌های هدف در نظر گرفته شده است که با در نظر گرفتن این شاخص‌ها هم‌اکنون ۳ میلیون خانوار ایرانی در دایره خانوارهای واجد شرایط استفاده از مزایای این طرح قرار می‌گیرند. یافته‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد در طرح اقدام نیاز تمام شهرهای کشور به واحدهای مسکونی که در دایره شمول این طرح قرار می‌گیرند مورد ارزیابی قرار گرفته و متناسب با نیاز، سهمیه‌بندی در همه نقاط شهری توزیع شده است؛ قرار است در مرحله بعد محاسبات انجام شده برای تدقیق شهرها و سهمیه‌بندی به شورای مسکن استانها ارائه شود. این طرح بخشی از برنامه عرضه مسکن حمایتی است که چندی پیش از سوی وزیر راه و شهرسازی تشریح و به رئیس‌جمهوری ارائه شد؛ براساس این برنامه عرضه سالانه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی جدید در قالب ساخت ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده، ۲۰۰ هزار واحد در شهرهای جدید و ۱۰۰ هزار واحد در شهرهای با جمعیت کمتر از ۵۰ هزار نفر در دستور کار وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته است؛ هرچند برنامه بنیاد مسکن برای عرضه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای با جمعیت زیر ۵۰ هزار نفر به طرح اقدام برای ساخت همین تعداد واحد مسکونی در ۳۱ استان کشور و در همه شهرهایی که خانوارهای مخاطب این طرح در آن ساکن هستند، تغییر کرده است.
مطابق با این طرح، خانوارهای هدف دست‌کم دارای دو مشخصه عمده هستند؛ اول آنکه برای خرید واحد مسکونی مورد نیاز خود باید مبلغی معادل بیش از ۵ سال از کل درآمد خود را پس‌انداز کنند و در وهله بعد از بنیه مالی کافی برای تامین آورده مورد نیاز به‌عنوان سهم متقاضی این واحدها برخوردار باشند؛ مطابق با برآوردهای بنیاد مسکن هم‌اکنون بیش از ۷ میلیون خانوار از مجموع ۲۴ میلیون و۲۰۰هزار خانوار کشور مطابق با سرشماری سال ۹۵ برای خرید واحد مسکونی مورد نیاز خود باید کل درآمدشان را در مدت زمان بیش از ۵ سال پس‌انداز کنند اما از این تعداد خانوارهایی که توان تامین آورده مورد نیاز به‌عنوان سهم متقاضی در این طرح را دارند، حدود ۳ میلیون خانوار برآورد می‌شود؛ بنابراین این تعداد خانوار مشمول طرح اقدام خواهند شد و قرار است ۱۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شده در قالب این طرح به ۱۰۰ هزار خانوار واقع در این گروه اختصاص یابد؛ هرچند ممکن است ساخت ۱۰۰ هزار واحد برای گروه هدف ۳ میلیون خانواری مقیاسی اندک به‌شمار رود اما با توجه به هدف تعریف شده برای ساخت مسکن ظرف مدت زمان یک سال و با توجه به امکانات مالی و اعتباری در دسترس، مقیاسی واقع‌بینانه به‌شمار می‌رود؛ چراکه امکانات مالی و اعتباری برای ساخت مسکن ظرف مدت زمان یک سال بیش از رقم اعلام شده وجود ندارد. هم‌اکنون میانگین تیراژ سالانه عرضه جدید به بازار مسکن کل کشور حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی است.
مطابق با برآوردهای صورت گرفته در پیش‌نویس طرح اقدام برای ساخت ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای کشور برای اقشار متوسط، توزیع استانی و شهر به شهر واحدهای مسکونی که قرار است در قالب این طرح احداث شوند بر مبنای «سهم هزینه مسکن در سبدخانوار»، «نسبت قیمت مسکن به هزینه‌های سالانه خانوار»، «درصد فاقدین مسکن ملکی به تفکیک دهک‌های اقتصادی و درآمدی» و همچنین خانوارهای فاقد مسکن ملکی که حتی بعد از پس‌انداز کردن کل درآمد سالانه خود بعد از ۵سال قادر به خرید مسکن نیستند، انجام شده است.
بر این اساس، هم‌اکنون اولویت اجرای این طرح با برخی از استان‌های کشور است که به لحاظ قیمت مسکن، سطح درآمدی گروه‌های هدف و همچنین وضعیت عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی مصرفی در شهرها، در شرایط بحرانی قرار دارند؛ در پیش‌نویس طرح اقدام با اشاره به اینکه هم‌اکنون استان تهران بیشترین نیاز را به ساخت واحدهای مسکونی در قالب این طرح دارد، عنوان شده است بعد از استان تهران برخی دیگر از استانها نسبت به سایرین، شرایط بحرانی‌تری به لحاظ وضعیت مسکن مورد تقاضای گروه‌های کم‌درآمد و میان درآمد دارند که در این طرح تیراژ بیشتری از واحدهای مسکونی از مجموع ۱۰۰ هزار واحد برنامه‌ریزی شده برای احداث ظرف یک سال، به آنها اختصاص یافته است.
در پیش‌نویس طرح اقدام، بعد از استان تهران، استان‌های اصفهان، خراسان رضوی، فارس، خوزستان و البرز بیشترین سهم را در توزیع جغرافیایی واحدهای برنامه‌ریزی شده به خود اختصاص داده‌اند که عمده کلان‌شهرهای کشور در این استانها واقع شده‌اند؛ برآوردها حاکی است از مجموع ۱۰۰ هزار واحد مسکونی برنامه‌ریزی شده برای ساخت در سال اول اجرای طرح اقدام، ۲۹ هزار و۵۰۰ واحد مسکونی به‌عنوان سهمیه استان تهران، ۱۰ هزار و ۳۰۰ واحد به‌عنوان سهم استان اصفهان، ۸ هزار و ۵۰۰ واحد به‌عنوان سهمیهاستان خراسان رضوی و ۶ هزار و ۱۰۰ واحد به‌عنوان سهمیه استان فارس تعیین شده است؛ همچنین مطابق جدول سهمیه‌بندی مندرج در پیش‌نویس طرح اقدام، سهم استان خوزستان از این طرح ۵ هزار و ۹۰۰ واحد مسکونی و سهم استان البرز ۵ هزار و۸۰۰ واحد مسکونی برآورد شده است.
برآورد مالی طرح اقدام
جزئیات طرح اقدام برای ساخت ۲۰۰ هزار واحد مسکونی ظرف دو سال، حاوی پیشنهاد اختصاص تسهیلات بانکی تا سقف ۷۵ میلیون تومان به ازای هر واحد مسکونی است؛ برآورد مالی انجام شده برای اجرای این طرح در سال اول به منظور ساخت ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در استان‌های کشور نیز ۷هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان است؛ این مبلغ برآورد تخمینی اولیه از کل تسهیلات موردنیاز برای ساخت این واحدهاست؛ محتوای این طرح همچنین نشان می‌دهد علاوه بر این میزان منابع مالی برای پرداخت تسهیلات ساخت ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در نقاط مختلف کشور، حدود نیمی از هزینه ساخت واحدها از طریق آورده متقاضیان تامین خواهد شد؛ بر این اساس، یافته‌ها حاکی است قرار است نیمی از منابع مالی موردنیاز برای اجرای این طرح از طریق تسهیلات بانکی و نیم دیگر با اتکا به آورده متقاضیان تامین شود. البته آورده متقاضیان به دلیل تفاوت در هزینه‌های ساخت‌وساز در نقاط مختلف کشور رقم ثابتی نیست و در هر شهر متناسب با «شرایط جغرافیایی» و «شرایط متقاضیان» متغیر خواهد بود.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، در این پیش‌نویس سه منبع برای تامین منابع مالی موردنیاز برای اجرای این طرح پیشنهاد شده است؛ بر این اساس، پیش‌بینی شده است تا در قالب امضای تفاهم‌نامه‌ای با شبکه بانکی، بخشی از منابع مالی مورد نیاز برای اجرای این طرح از محل منابع حاصل از «بازپرداخت اقساط تسهیلات مسکن مهر» تامین شود؛ این در حالی است که هم‌اکنون مسوولان بنیاد مسکن در حال مذاکره با سازمان برنامه وبودجه برای اختصاص منابع از محل «تبصره ۱۸ بودجه ۹۷» برای اجرای این طرح هستند؛ براساس این تبصره از قانون بودجه سال ۹۷ به دولت اجازه داده شده است تا ۱۰۰ درصد از منابع حاصل از مابه‌التفاوت قیمت حامل‌های انرژی در سال ۹۷ نسبت به سال ۹۶، به شکل وجوه اداره شده یا در شکل یارانه سود برای تامین منابع مورد نیاز به منظور پرداخت تسهیلات بانکی اختصاص یابد. مسوولان بنیاد مسکن در تلاشند منابع موردنیاز برای تامین یارانه سود تسهیلات بانکی را از این طریق تامین کنند.
بررسی‌ها حاکی است از آنجا که منابع حاصل از بازگشت اقساط تسهیلات مسکن مهر دست‌کم تا سال ۱۴۰۴ برای تامین منابع مورد نیاز صندوق پس‌انداز مسکن یکم اختصاص یافته است چنین اعتباری-اعتبار از محل بازگشت اقساط مسکن مهر- اساسا برای اجرای طرح‌های جدید در دسترس نیست؛ بنابراین کارشناسان معتقدند اگرچه اصل این طرح کارشناسی و مثبت است اما اگر فونداسیون مالی مناسبی برای آن ریخته نشود به سرانجام مورد نظر نخواهد رسید؛ لازم است دست‌کم برای اجرای این طرح منبع تامین تسهیلات بانکی تعیین تکلیف شود؛ مشابه این موضوع در طرح بازآفرینی شهری قابل مشاهده است؛ در حالی که قرار بود پس از تامین ۲۵۰۰ میلیارد تومان اعتبار دولتی در قالب وجوه اداره شده، بانک پرداخت‌کننده تسهیلات مسکن نیز با اختصاص ۲۵۰۰ میلیارد تومان از منابع داخلی خود به این طرح سالانه ۱۰۰ هزار فقره تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی برای نوسازی بافت‌های فرسوده پرداخت کند، کماکان این طرح به دلیل عدم تامین منابع مالی مورد نیاز، بر ریل اجرا قرار نگرفته است. با این حال، برای این منظور چند گزینه پیشنهاد شده است که از آن جمله می‌توان به اتصال آورده متقاضیان وام یکم به طرح اقدام و واگذاری آن به عوامل ساخت واحدها برای تامین مالی مورد نیاز پروژه‌ها اشاره کرد؛ این در حالی است که اختصاص خط اعتباری از سوی بانک مرکزی برای تامین مالی این طرح نیز پیشنهاد شده است که این پیشنهاد با توجه به تجربه اختصاص خط اعتباری به طرح مسکن مهر می‌تواند تورم‌زا باشد.
اجرای طرح با اولویت مالکان زمین
یافته‌های «دنیای اقتصاد» از جزئیات این طرح نشان می‌دهد اولویت اجرای طرح اقدام برای عرضه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی جدید در سال، با افرادی است که برای ساخت مسکن در قالب این طرح، زمین در اختیار دارند؛ در واقع متقاضیانی که دارای زمین هستند یا قابلیت تامین زمین و دریافت مجوز از مراجع صدور پروانه ساختمانی برای آغاز عملیات ساخت دارند در اولویت اجرای این طرح هستند. این افراد به شرط آنکه واجد شرایط باشند مشمول دریافت تسهیلات بانکی خواهند شد. این در حالی است که دومین محل تامین زمین برای اجرای طرح اقدام از محل زمین‌های دولتی در اختیار وزارت راه و شهرسازی و سایر دستگاه‌ها وسازمان‌های دولتی پیش‌بینی شده است؛ مطابق تاکید صورت گرفته، این طرح در زمین‌هایی با سطح کیفی مناسب با قابلیت دسترسی به خدمات زیربنایی و روبنایی شهری اجرا خواهد شد؛ سازمان‌هایی همچون سازمان ملی زمین و مسکن وابسته به وزارت راه و شهرسازی و همچنین سایر سازمان‌ها و نهادهایی که دارای زمین مناسب هستند اقدام به واگذاری این زمین‌ها با قیمت روز به متقاضیان خواهند کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد» استفاده از زمین دولتی در حالی به‌عنوان دومین منبع تامین اراضی موردنیاز برای اجرای طرح اقدام بعد از ساخت‌وساز روی اراضی شخصی متقاضیان، در متن پیش‌نویس این طرح مورد تاکید قرار گرفته است که هم‌اکنون عدم همکاری دستگاه‌های دولتی برای واگذاری اراضی مورد نیاز به منظور اجرای طرح بازآفرینی شهری یکی از مهم‌ترین موانع اساسی در مسیر نوسازی بافت‌های فرسوده شهری و اجرای این طرح است. اگرچه حدود یک سال از دستور رسمی رئیس‌جمهوری برای آغاز طرح ملی بازآفرینی شهری روی اراضی دولتی می‌گذرد اما دستگاه‌های دولتی تاکنون همکاری مناسبی در راستای واگذاری این اراضی به وزارت راه و شهرسازی انجام نداده‌اند؛ بر مبنای نظرات کارشناسی، برای آنکه طرح اقدام نیز به سرنوشت طرح بازآفرینی شهری دچار نشود لازم است تدابیر لازم اندیشیده شود.
نیاز «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد پیشنهاد اولیه برای جلوگیری از مبتلا شدن طرح اقدام به سرنوشت بازآفرینی شهری در پیش‌نویس این طرح گنجانده شده است؛ در طرح ملی بازآفرینی شهری، دستگاه‌ها، سازمان‌ها و وزارتخانه‌ها موظف شدند اراضی در اختیار خود را برای اجرای این برنامه بدون دریافت بهای زمین در زمان واگذاری، به وزارت راه و شهرسازی واگذار کنند اما آنچه از محتوای طرح اقدام استنباط می‌شود آن است که مطابق با پیش‌نویس این طرح پیش‌بینی شده است اراضی دولتی با قیمتکارشناسی به متقاضیان واگذار
شود. به نظر می‌رسد این اقدام منجر به ایجاد انگیزه در دستگاه‌ها برای معرفی و واگذاری اراضی خود خواهد شد.
طراحان طرح اقدام همچنین دست کم چهار روش برای شناسایی مشمولان این طرح پیشنهاد می‌کنند؛ شناسایی و تایید صلاحیت خانوارهای متقاضی از طریق استعلام از سامانه اطلاعاتی مسکن مهر یکی از این روش‌هاست، به این معنا که خانوارهای با سابقه مالکیت مسکن مهر جزو مشمولان این طرح نخواهند بود؛ همچنین سایر خانوارهایی که پیش از این سابقه مالکیت داشته‌اند از فهرست مشمولان طرح اقدام حفظ می‌شوند؛ بومی بودن متقاضیان با شرط احراز سابقه سکونت ۵ ساله در شهر مورد درخواست و همچنین استعلام از سامانه مربوط به یارانه ماهانه خانوارها از دیگر روش‌های شناسایی خانوارهای واجد شرایط این طرح است.
مدل ساخت در طرح اقدام
آنچه از محتوای پیش‌نویس اولیه طرح اقدام برای عرضه مسکن استنباط می‌شود آن است که ساخت ۱۰۰ هزار واحد مسکونی برای سال اول اجرای این طرح قرار است از سوی متقاضیان یا سازندگانی انجام شود که متقاضی استفاده از تسهیلات به تنهایی یا تسهیلات و زمین دولتی مطابق با سهمیه‌بندی هر یک از شهرهای کشور در قالب این طرح هستند. بررسی‌ها حاکی است در این طرح بنیاد مسکن تصمیم به مداخله مستقیم برای ساخت واحدها ندارد و در نقش سازنده وارد عمل نخواهد شد؛ بلکه برای آن دسته از متقاضیانی که زمین دارند یا می‌توانند زمین و مجوز ساخت دریافت کنند، تسهیلات بانکی و به آن دسته از متقاضیانی که فاقد زمین هستند در صورت تامین زمین دولتی، زمین و تسهیلات ارائه می‌کند؛ در واقع نقش بنیاد مسکن در این طرح تسهیل‌کننده ساخت این واحدها است؛ ساخت «انفرادی» از سوی متقاضیان یا ساخت «مشارکتی» از طریق تشکیل «گروه‌های ساخت» در مقیاس «محدود» (گروه‌های میانگین ۵ نفری) دو مدل پیشنهادی در متن پیش‌نویس طرح اقدام برای ساخت ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در دو سال پیاپی است. هر چند بنا بر اعلام مدیران بنیاد مسکن جزئیات این طرح از جمله مدل ساخت‌وساز هنوز نهایی نشده است و تمام آنچه در مقطع زمانی فعلی مطرح است پیش‌نویس این طرح محسوب می‌شود که ممکن است در جریان اعمال کارشناسی‌های بعدی دچار تغییر و تحول شود. پیش‌نویس طرح اقدام پس از انجام مطالعات آسیب‌شناسی تجربیات گذشته اجرای طرح‌های تامین مسکن از جمله مسکن مهر، تدوین شده است؛ برای آنکه این طرح به سرنوشت پروژه‌های مشکل‌دار و قفل‌شده مسکن مهر دچار نشود پیش‌بینی شده است فرآیند ساخت به‌صورت انفرادی یا مشارکتی انجام شود؛ در ساخت‌وسازهای مشارکتی نیز به هیچ وجه مدل ساخت تعاونی اجرا نخواهد شد بلکه گروه‌های محدود با مقیاس حداکثر ۵ خانوار متقاضی با یکدیگر برای ساخت‌وساز روی اراضی شخصی یا زمین‌های واگذار شده از محل اراضی دولتی اقدام می‌کنند.
تعیین قیمت براساس عرف بازار
جزئیات این طرح نشان می‌دهد آنچه در پیش‌نویس طرح اقدام درباره مدل تعیین قیمت و هزینه ساخت واحدها پیش‌بینی شده است، بر مبنای عرف روز بازار ساخت‌وساز است؛ در این طرح قیمت ساخت برآورد شده و یک حاشیه سود با لحاظ نوسانات قیمتی نیز در نظر گرفته شده است و از آنجا که متقاضیان خود فرآیند ساخت را بر عهده دارند بنابراین موضوع قیمت ساخت براساس قیمت‌های متعارف منطقه‌ای و براساس عرف بازار مسکن هر شهر خواهد بود. مطابق با برآوردهای اولیه هم‌اکنون میانگین قیمت ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در شهرهای کشور رقمی بین یک میلیون و ۵۰۰ تا یک میلیون و۸۰۰ هزار تومان است که به نظر می‌رسد قیمت ساخت این واحدها نیز بر مبنای همین قیمت‌گذاری تعیین شود. با این حال هنوز نرخ نهایی برای تعیین هزینه ساخت هر مترمربع از این واحدها مشخص نشده است و در نسخه تکمیلی طرح به سایر موارد اضافه خواهد شد.
تامین مصالح با مدل جدید
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره جزئیات طرح اقدام حاکی است بنیاد مسکن در پیش‌نویس این طرح استفاده از طرح «خرید اعتباری و غیرنقدی مصالح ساختمانی» را به‌عنوان مدل ترجیحی تامین مصالح وتجهیزات مورد نیاز برای ساخت این واحدها معرفی کرده است؛ براین‌اساس، طرح تامین تعهدی مصالح ساختمانی(طرح خرید اعتباری مصالح با ضمانت بانک تسهیلات‌دهنده مسکن) هفته گذشته به پیشنهاد بنیاد مسکن در چهارمین جلسه شورای هماهنگی مسکن مورد موافقت وزارت راه و شهرسازی قرار گرفت ووزیر راه و شهرسازی دستور داد دستورالعمل این طرح در کوتاه‌ترین زمان ممکن تدوین و تصویب شود. در حال حاضر تهیه دستورالعمل این طرح در دستور کار وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته است؛ مدیران بنیاد مسکن معتقدند با اجرای این طرح ضمن سفارش و پیش‌تولید انبوه مصالح، می‌توان امکان تثبیت قیمت‌ها را در قالب خرید تعهدی مصالح برای این طرح فراهم کرد. به واسطه این طرح، نگرانی از بابت نوسانات احتمالی قیمت مصالح و افزایش محسوس و غیرقابل پیش‌بینی هزینه‌های ساخت حین اجرای طرح نیز به حداقل می‌رسد.
