با طراحی یک مدل مالی مستقل از تسهیلات بانکی، احداث شهرک‌های مسکونی و شهرهای جدید با منابع متکی به بازار سرمایه، ممکن شد. در این مدل، زمین‌های دولتی منطقه مورد نظر برای شهرک‌سازی، پشتوانه مالی پروژه‌های روبنایی و زیربنایی قرار گرفته و با تبدیل این اراضی به اوراق مشارکت ، منابع حاصل از فروش اوراق، صرف ساخت‌وسازهای انبوه می‌شود. مدل جدید، محدویت بازار پول در تامین مالی سنتی را جبران می‌کند و با جلوگیری از فروش زمین‌های دولتی، «ارزش‌افزوده» دارایی‌ شهر را در خدمت توسعه‌شهر محفوظ می‌گذارد.

اولین ماموریت بانک توسعه‌ای مسکن تعریف شد نسل نو شهرهای جدید می‌آید 
شهرک‌سازی با منابع غیربانکی
جهت‌دهی جدید به وام مسکن برای نجات از عمق رکود 

گروه مسکن- فرید قدیری: بانک مسکن برای تغییر ریل تامین مالی بخش مسکن، با اطلاع از محدودیت‌های پولی دولت، بدون آنکه منتظر گام‌های عملیاتی سیاست‌گذار پولی بماند، اولین ماموریت خود را در قامت بانک توسعه‌ای کلید زد. 

با هماهنگی‌های بالادستی، قرار شده برنامه «احداث شهرک‌های مسکونی و ایجاد نسل نو شهرهای جدید» در قالب پروژه‌ای مشترک بین بانک مسکن و وزارت راه و شهرسازی، به اجرا دربیاید. بانک مسکن اعلام آمادگی کرده، منابع مالی لازم برای شهرک‌سازی را از کانال غیربانکی و با استفاده از یک روش نوین ساختاریافته (Structured Financing) فراهم کند.

در این مسیر، با ارائه خدمات مدیریت دارایی‌ها از طریق گروه شرکت‌های مالی وابسته به بانک مسکن، دارایی‌های ملکی دولت –زمین‌های تحت اختیار وزارت راه و شهرسازی در منطقه‌ای که قرار است به شهرک یا شهرجدید تبدیل شود- به‌کار گرفته می‌شود و با تبدیل آنها در حالت «خام» به اوراق مشارکت، نقدینگی لازم برای فعالیت‌های عمرانی و ساخت‌وسازهای مسکونی در اختیار سرمایه‌گذار قرار می‌گیرد.

با «انتشار اوراق مشارکت به پشتوانه زمین‌های دولتی»، یک مسیر مالی پایدار، جایگزین «وابستگی سنتی» حوزه ساخت و عرضه انبوه مسکن به «تسهیلات بانکی» می‌شود.

این پروژه اولین اقدام در قالب بانک توسعه‌ای مسکن می‌تواند باشد که با اجرای آن، ابزاری غیر از «وام» به خدمت تامین مالی بخش مسکن می‌آید.

19 خرداد امسال، رئیس کل بانک مرکزی و وزیر راه و شهرسازی با حضور مشترک در قدیمی‌ترین شعبه بانک مسکن –برای افتتاح صندوق پس‌انداز «یکم»- پالس‌های روشن و شفافی دال بر «آمادگی مجموعه دولت و نظام بانکی برای تشکیل بانک توسعه‌ای مسکن» ارائه کردند.

اما به‌رغم آنکه این تحول مالی در بخش مسکن، از ماه‌ها قبل‌تر در دستور کار قرار گرفت، تاکنون خوراک‌های مورد نیاز بانک مسکن برای این تغییر ساختار از طرف وزارت اقتصاد و بانک مرکزی فراهم نشده است.

مطابق تجربه‌ جهانی، برای تشکیل بانک توسعه‌ای، ابتدا تدوین مقررات پولی و نظارتی خاص و متفاوت از ضوابط جاری بانک مرکزی لازم است؛ ضمن اینکه ضرایب «نسبت کفایت سرمایه» و «نرخ سپرده قانونی» به عنوان دو مولفه کنترلی سیستم بانکی، باید برای بانک توسعه‌ای مسکن جداگانه تعیین شود.

نرخ سپرده قانونی بانک مسکن در حال حاضر 10 درصد است که باید این ضریب برای توسعه‌ای شدن به 2 درصد تقلیل یابد تا با منابع آزادشده، امکان تسهیلات‌دهی تقویت شود.

از طرفی، سرمایه فعلی بانک مسکن حدود 3 هزار میلیارد تومان است که این مولفه نیز باید به 10 هزار میلیارد تومان افزایش پیدا کند.

بانک توسعه‌ای مسکن وظیفه دارد به عنوان بانک دولتی، از کلیه برنامه‌های دولت در بخش مسکن پشتیبانی مالی به عمل بیاورد و برای این منظور نیاز به منابع ارزان‌قیمت و بلندمدت دارد تا بتواند تسهیلات ارزان‌قیمت بلندمدت به بخش تزریق کند. این پیش‌نیازها برای تغییر ریل مالی مسکن، به چند دلیل عمده از جمله بضاعت اندک بودجه دولت، مطالبات سنگین و معوق سیستم بانکی و نبود نقدینگی کافی در بازار پول، هنوز فراهم نشده و آن‌طور که مدیران حدس می‌زنند، بعید است به‌زودی محقق شود.

در این میان، بانک مسکن و وزارت راه و شهرسازی برای عملیاتی کردن یکی از وعده‌های انتخاباتی عباس آخوندی، تصمیم گرفته‌اند فاز اول فعالیت بانک توسعه‌ای را از مسیری که صرفا با منابع موجود، قابل رفتن باشد، رقم بزنند.

استفاده موثر از دارایی‌های بکر دولتی

در حال حاضر زمین‌های دولتی تنها دارایی بکر، در دسترس و در عین حال با ارزش دولت به حساب می‌آید که به‌دلیل پتانسیل مالی نهفته در این املاک، می‌توان از آنها در نبود منابع بانکی، بهره‌برداری موثر انجام داد.

در دو، سه سال اخیر، به‌واسطه اتمام خط اعتباری مسکن‌مهر و پرهیز بانک مرکزی از چاپ پول برای پرداخت تسهیلات ساخت مسکن، دولت به وزارت راه و شهرسازی اجازه داد زمین‌های دولتی در شهرهای جدید را در ازای ساخت و تامین خدمات روبنایی و زیربنایی این مناطق مسکونی، با مطالبات و هزینه‌های پیمانکاران مطالبه کند به این معنی که سازنده‌های مسکن‌مهر و همچنین سازنده‌های سایر خدمات سکونتی، به جای دریافت پول نقد، بابت بخشی از طلب‌شان، زمین با قیمت کارشناسی روز از دولت دریافت کنند.

این شکل واگذاری زمین دولتی دارای دو اشکال اصلی است که ادامه آن در عمل باعث می‌شود، شهر و ساکنان آن، از ارزش‌افزوده املاک دولتی در گذر زمان محروم بمانند و منافع آتی این زمین‌ها صرفا به یک گروه برسد.

در روال فعلی، وزارت راه و شهرسازی، زمین‌های موجود در شهرهای جدید را بعد از سکونت‌پذیر شدن این مناطق، تهاتر می‌کند یا به فروش می‌رساند که با این کار – سلب مالکیت دولتی از این اراضی- امکان استفاده شهر از رشد بلندمدت قیمت زمین‌ها را از بین می‌برد. اما چنانچه مدل مدنظر بانک مسکن برای تامین مالی پروژه‌های جدید شهرک‌سازی، به اجرا دربیاید، از یکسو مالکیت دولت بر زمین‌های دولتی محفوظ می‌ماند و از سوی دیگر متناسب با ارزش افزوده این زمین‌ها به‌واسطه ساخت و سازها و توسعه شهر، ظرفیت مضاعفی برای تامین مالی بیشتر، در اختیار وزارتخانه و عوامل سرمایه‌گذار شهر جدید قرار می‌گیرد.

زمین‌های خام –اراضی بکر در لحظه طراحی و شکل‌گیری شهرک یا شهر جدید- به اوراق مشارکت تبدیل می‌شود و توسط گروه مالی بانک مسکن در بازار سرمایه به فروش می‌رسد. سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران این شهرها موظف می‌شوند همانند ساز و کار بازار اوراق مشارکت، در دوره‌های مشخص زمانی، سود دارندگان اوراق را پرداخت کنند. در این پروسه، به موازات افزایش ارزش زمین‌های دولتی، امکان انتشار اوراق جدید و در نتیجه تامین مالی جدید برای اجرای طرح‌های توسعه در شهرهای موردنظر فراهم می‌شود.

مدیرعامل بانک مسکن روز گذشته درباره جزئیات این مدل تامین مالی پروژه‌های شهرسازی، اعلام کرد: در مقطع فعلی، روش‌های متعارف نظام بانکی برای تامین مالی مسکن جوابگو نیست چون منابع محدود است، بنابراین راهی به جز استفاده از راهکارهای جدید مالی وجود ندارد به همین دلیل بانک مسکن به‌کارگیری روش‌های نوین ساختار یافته را در دستور کار دارد و در نظر دارد برای پروژه‌های زیرساختی و شهرک‌سازی، از این روش‌ها استفاده کند.

محمدهاشم بت‌شکن درباره جزئیات تامین مالی ساختاریافته تصریح کرد: این روش از طریق ارائه خدمات مدیریت دارایی‌ها عملیاتی می‌شود، به گونه‌ای که دارایی شهرک‌ها و شهرهای جدید فعال یا در دست تاسیس به اوراق بهادار تبدیل و با نرخ‌های جذاب در بورس به فروش می‌رسد.

به گزارش «دنیای اقتصاد» وزارت راه و شهرسازی در این راستا، تصمیم دارد 8 شهر جدید در اطراف کلانشهرها و سایر نقاط کشور از جمله در اطراف شهرهای شمالی و جنوب، تاسیس کند. در حال حاضر 16 شهر جدید، در کشور دایر است که البته عمده واحدهای مسکونی در آنها را مسکن‌مهر تشکیل می‌دهد.

در حال حاضر در شهرهای جدید پرند و پردیس، دولت برای تامین خدمات سکونتی –خدمات روبنایی و زیربنایی- زمین‌های دولتی را با قیمت روز به پیمانکاران می‌فروشد. در پرند تاکنون معادل بیش از 100 میلیارد تومان، زمین دولتی بابت هزینه‌های شهر با پیمانکاران تهاتر شده است. در پردیس نیز ارزش زمین‌های فروخته شده بیش از این است اما از این به بعد چه در شهرهای جدید فعال و چه در شهرهای جدید در دست طراحی، مدل تبدیل زمین به اوراق مشارکت جایگزین فروش زمین می‌شود.

افزایش سرمایه روی کاغذ

مدیرعامل بانک مسکن روز گذشته با بیان اینکه ساختار مالی این بانک برای توسعه‌ای شدن باید تقویت شود، خواستار دریافت امتیاز خاص و سرمایه مناسب از سمت دولت شد.

بت‌ شکن گفت: در عمده بانک‌های دولتی طی سال‌های اخیر افزایش سرمایه مناسب اتفاق نیفتاده است و آنچه تحت عنوان افزایش سرمایه رقم خورده، از محل تجدید ارزیابی دارایی‌ها بوده که در واقع پول و جریان نقدی جدیدی به بانک‌ها تزریق نشده، بلکه فقط اصلاح صورت‌های مالی بوده است لذا دولت باید سرمایه‌های در اختیارش را به بانک مسکن بیاورد تا نسبت کفایت سرمایه بانک مسکن حتی از رقم 8 تا 12 درصدی بانک‌های تجاری نیز فراتر رود.

مدیرعامل بانک مسکن با اشاره اینکه بانک توسعه‌ای در بخش مسکن می‌تواند به سیکل‌های تجاری بازار مسکن نفوذ کند و شرایط رونق غیرتورمی پایدار در این بخش را به‌وجود بیاورد، لازمه این رویداد را مجهزشدن بانک مسکن به منابع مالی بلندمدت و ارزان‌قیمت عنوان کرد.

بت‌شکن یکی از راه‌های کلیدی برای تقویت قدرت وام‌دهی بانک مسکن را راه‌اندازی بازار رهن ثانویه از طریق انتشار اوراق بهادار به پشتوانه تسهیلات اولیه پرداختی عنوان کرد.

 آمادگی برای پرداخت وام پیش‌خرید مسکن

مدیرعامل بانک مسکن دیروز همچنین از آمادگی این بانک برای هدایت تسهیلات مسکن به ساختمان‌های نیمه‌کاره با هدف نجات بازار مسکن از عمق رکود خبر داد و گفت: وام مسکن در صورت آمادگی سازنده‌ها قابل ارائه در قالب تسهیلات پیش‌خرید خواهد بود تا از این طریق، روند تکمیل و عرضه مسکن سرعت بگیرد.

بت‌شکن همچنین تصریح کرد: بانک مسکن در صورتی که انبوه‌سازان حاضر به انتقال حساب‌ها و تمرکز فعالیت‌های بانکی‌شان در این بانک باشند، حاضر به همکاری و مشارکت تنگاتنگ با این گروه برای پرداخت تسهیلات ساخت مسکن با نرخ سود مشارکتی مطابق قوانین شورای پول و اعتبار است. اما نمی‌شود گروهی، نقدینگی‌های خود را در یک بانک متمرکز کنند و انتظار دریافت تسهیلات بلندمدت از بانک دیگر را داشته باشند.

 کاهش سهم مسکن از منابع بانکی

گزارش جدید بانک مسکن درباره آخرین وضعیت پرداخت تسهیلات بانکی به بخش مسکن نشان می‌دهد در یک سال اخیر متناسب با تشدید رکود مسکن، سهم این بخش از کل تسهیلات بانکی کاهش پیدا کرده است.

سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی پرداخت شده توسط همه بانک‌ها، از 2/ 12 درصد در سال 92 به 8/ 11 درصد در سال 93 و در نهایت، 10 درصد در دو ماه اول سال 94 نزول کرده است.

در سال گذشته، 40 هزار میلیارد تومان انواع تسهیلات بانکی به بخش مسکن پرداخت شد که 41 درصد نسبت به سال 92 رشد داشت و این در حالی است که کل تسهیلات بانکی پرداختی در سال 93 از رشد 44 درصدی برخوردار بوده است.

از طرفی، نسبت وام خرید به وام ساخت مسکن در سال 93 در مقایسه با سال 92 معکوس شد؛ به این معنی که تعداد وام‌های خرید در حال حاضر از تعداد وام‌های ساخت بیشتر شده است.

در سال 92 برای 191 هزار واحد مسکونی وام ساخت و 94 هزار واحد مسکونی وام خرید مسکن پرداخت شد اما در سال 93 تعداد وام‌های ساخت به 95 هزار فقره کاهش یافت و در مقابل، به 125 هزار خانوار وام خرید مسکن پرداخت شد.