دنیای اقتصاد: شوراي شهر تهران با تصويب لايحه‌ شهرداري درخصوص «اخذ عوارض ارزش بهينه از ساخت‌وساز»، هزينه ساختمان‌‌سازي را افزايش داد. از ابتداي سال آينده، سازنده‌هاي مسكن علاوه‌بر عوارض «پروانه‌ و تراكم» كه به‌طور متوسط سهم 22 درصدي در قيمت ساخت – بدون احتساب بهاي زمين – دارد، بايد عوارض دوبله ناشي از اجراي طرح تفصيلي را نيز پرداخت كنند كه در نتيجه ميانگين سهم كل عوارض به 30درصد مي‌رسد. افزايش بهاي ساخت‌‌وساز در موقعيتي كه فعالان بازار مسكن انتظار يكسري مشوق براي خروج از ركود دارند، باعث تاخير در بازگشت سرمايه‌گذاران خواهد شد.

گزارش «دنياي‌اقتصاد» از پيامد مصوبه جديد مديريت‌شهري ركود مسكن در تهران عميق‌تر مي‌شود؟

گروه مسكن: مديريت شهري تهران با تصويب اخذ يك نوع عوارض جديد از ساخت‌وساز، علاوه بر اينكه منابع مالي اداره پايتخت را برخلاف اهداف از قبل تعيين شده، يك رتبه ديگر ناپايدارتر كرد، طول مسير باقي‌مانده براي خروج از ركود مسكن را نيز افزايش داد.

اعضای شوراي شهر تهران هفته گذشته در جلسه غيرعلني، لايحه‌‌اي را كه شهرداري براي كسب اجازه بابت دريافت نوع تازه‌ عوارض ساخت، ارائه كرده بود بررسي و در نهايت، موافقت خود را با افزايش متوسط 8درصدي هزينه ساخت مسكن اعلام كردند. با مصوبه شورا، شهرداري تهران از ابتداي سال94، عوارضي تحت عنوان «ارزش بهينه ناشي از اجراي طرح تفصيلي» را از همه ساخت‌وسازهاي مسكوني و غيرمسكوني دريافت مي‌كند. عوارض «ارزش بهينه»، هزينه‌ دوبله در كنار عوارض فعلی (صدور پروانه و صدور تراكم) به ساخت و ساز وارد می‌کند آن هم درست در لحظه‌اي كه بازار مسكن انتظار تسهيل شرايط يا ورود يكسري مشوق‌‌ها براي احيای مجدد سرمايه‌گذاري‌ ساختماني را دارد.

 در حال‌حاضر طبق اعلام كانون سراسري انبوه‌سازان، مجموع هزينه‌ عوارض پروانه و تراكم، به‌طور متوسط حدود 200 هزار تومان در هر مترمربع است كه با احتساب ميانگين قيمت ساخت متري 900 هزار تومان (بدون محاسبه قيمت زمين)،  سهم عوارض شهرداري در هزينه‌هاي احداث هر مترمربع بناي مسكوني در تهران حدود 22درصد برآورد مي‌شود. اين سهم نيمه‌سنگين در سال آينده تحت تاثیردریافت عوارض دوبله بيشتر نيز خواهد شد.

گزارش «دنياي‌اقتصاد» از جزئيات مصوبه مديريت‌شهري تهران حاكي است: شهرداري براي دريافت عوارض «ارزش‌ بهينه»، فرمولي براساس نرخ ريالي پايه عوارض تراكم (A) طراحي كرده است. در اين فرمول، با توجه به اينكه متوسط نرخ A در تهران متري حدود 150هزار تومان است، نرخ عوارض ارزش‌ بهينه براي ساخت‌‌وساز‌هاي مسكوني 5طبقه و كمتر، با ضريب 5A/0 محاسبه مي‌شود، به اين معني كه از ابتداي سال آينده در همه مناطق 22گانه تهران، هزينه احداث آپارتمان‌هاي يك تا 5طبقه، مترمربعي حدود 75هزار تومان فقط از ناحيه عوارض جديد، دچار تورم مي‌شود.

در فرمول مصوب شوراي‌شهر، نرخ عوارض ارزش‌ بهينه براي ساخت‌وسازهاي بيش‌از 5طبقه نيز با ضريب 2A و 4A محاسبه مي‌شود، به اين صورت كه براي نيمه‌شمالي شهر (بالاي محور انقلاب) ضريب  4A و براي نيمه‌جنوبي ضريب 2A اعمال خواهد شد. نرخ ريالي پايه عوارض تراكم (A) در تهران حداقل 50هزار تومان براي جنوبي‌ترين محله‌ها و حداكثر 300 هزار تومان براي شمالي‌ترين مناطق محاسبه مي‌شود. به اين ترتيب، بهاي عوارض «ارزش‌ بهينه» براي ساخت‌وسازهاي 5طبقه و كمتر در كل پايتخت، به‌طور متوسط حدود 75هزار تومان، براي   ساخت‌‌وسازهاي بيش‌از 5طبقه در نيمه جنوبي، حداقل 100هزار تومان و براي ساخت‌وسازهاي بيش‌از 5طبقه در نيمه شمالي نيز حداقل 600 هزار تا حداكثر يك ميليون و 200 هزار تومان برآورد مي‌شود. اين ارقام بيانگر آن است كه متوسط هزينه ساخت آپارتمان‌هاي كم‌ارتفاع در سال آينده 8درصد فقط از محل عوارض جديد، افزايش پيدا مي‌كند. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، تيراژ احداث آپارتمان در ماه‌هاي گذشته از سال93 در شهر تهران 60درصد نسبت به پارسال كاهش پيدا كرده به طوري‌كه ركود معاملات مسكن و فروش‌نرفتن آپارتمان‌هاي از قبل ساخته‌شده، سازنده‌ها را در تنگناي مالي و تامين پول براي شروع پروژه‌هاي جديد قرار داده است.

در اين وضعيت، انبوه‌سازان انتظار داشتند مديريت شهري تهران اول براي اصلاح منابع مالي خود و دوم براي تسهيل شرايط ساخت‌وساز و كوتاه‌كردن عمر ركود، براي سال آينده تخفيف‌هايي در دو نوع عوارض موجود در نظر بگيرد. اين توقع در روزهاي اخير كه شهردار تهران لايحه بودجه94 شهرداري را به صحن شورا آورد و از كاهش 5واحد درصدي سهم درآمدهاي ناپايدار –درآمد ناشي از انواع عوارض ساخت‌وساز- خبر داد، بيشتر هم شد. اما هم‌اكنون مشخص شده، منبع سومي جداي از عوارض پروانه و تراكم، براي اخذ از سازنده‌ها طراحي شده است! كارشناسان پيش‌بيني مي‌كنند، اعمال عوارض جديد در پايان راه ركود مسكن، بازدارندگي قوي و نوعي مانع در راه بازگشت سرمايه‌گذاران ساختماني ايجاد مي‌كند و مي‌تواند دوره رونق را به تاخير بيندازد.

 پشت‌صحنه عوارض جديد

شهرداري تهران عوارض «ارزش بهينه ناشي از طرح تفصيلي» را به استناد مقررات بالادست وضع كرده است.

در بند يك پيوست شماره پنج طرح جامع شهر تهران، به شهرداري و شوراي شهر اختيار داده شده تا از املاكي كه به‌واسطه طرح تفصيلي مصوب سال91، وضعيت بهتري به لحاظ ميزان تراكم ساخت و كاربري ملك پيدا كرده‌اند، يك نوع عوارض خاص دريافت كنند. در اين بند از طرح جامع كه سال 88 به تصويب شوراي عالي شهرسازي رسيد،  آمده است: شهرداري تهران با تصويب شورا مي‌تواند عوارض خاص تغيير كاربري‌هاي طرح تفصيلي قبلي به كاربري‌هاي طرح تفصيلي جديد را به نحو مناسب و عادلانه از مالكان، به نفع توسعه و عمران شهر دريافت و در حسابي خاص براي تخصيص با اولويت در جهت تامين اراضي مورد نياز طرح‌هاي خدمات شهري به مصرف برساند. طبق مجوز طرح جامع تهران، مديريت‌شهري مي‌توانست از لحظه ابلاغ طرح تفصيلي –ارديبهشت91- اين عوارض را كه هم‌اكنون «عوارض ارزش‌ بهينه» نام گرفته، از ساخت‌وسازها دريافت كند. اما در حالي كه لايحه عوارض ارزش‌ بهينه يكبار در دي‌‌ماه سال91 تحويل شورا و سپس مسكوت گذاشته شد، هفته پيش با بررسي مجدد آن، سرانجام به تصويب رسيد. شايد در سال91 كه ساخت‌وساز در اوج رونق قرار داشت، نياز چنداني از طرف مديريت شهري به منابع مالي جديد احساس نمي‌شد، اما هم‌اكنون كه درآمد شهر به‌واسطه كاهش 60درصدي ساخت‌وساز، به پايين‌ترين سطح رسيده، مديران شهر تهران درصدد برآمده‌اند ابزارهاي قانوني مغفول مانده را به منابع مالي جديد تبديل كنند. هم‌اكنون، در جريان تعريف منابع مالي جديد، مديريت‌ شهري مي‌توانست از فرصت كنوني به نفع «طراحي نوع رايج درآمدپايدار» موسوم به «شارژ شهري املاك» يا همان عوارض نوسازي، استفاده كند و نرخ آن را در بودجه شهرداري تقويت كند، اما به دلايلي نامشخص، مجددا به تقويت عوارض ساخت آن هم در زماني كه سرمايه‌گذاران ساختماني تحمل تورم بيشتر را ندارند، گرايش پيدا كرده است. هم‌اكنون سهم عوارض نوسازي در بودجه تهران حداكثر معادل 3 تا 5درصد و كل عوارض‌ ساخت حدود 5 7درصد است. به گزارش «دنياي‌‌اقتصاد»، در يكي، دو سال گذشته، چيزي شبيه عوارض ارزش‌ بهينه، اما با نامي تحت عنوان عوارض متفرقه از ساخت‌وسازهايي كه تراكم و كاربري زمين در آنها، به‌واسطه اجراي طرح تفصيلي، وضعيت بهتري پيدا كرده بود، در برخي مناطق تهران دريافت شد.

بررسي كارشناسان شهري در اين باره نشان مي‌دهد: طرح تفصيلي جديد تهران اگر چه براي برخي قطعات، شرايط بهتر و ارزش افزوده بيشتري را به‌واسطه افزايش ارتفاع ساخت يا تغيير كاربري به حالت تجاري، به وجود آورده اما در مقابل، موقعيت برخي قطعات را نسبت به قبل، تضعيف كرده است. مثلا تعيين كاربري خدماتي آن هم از نوع ترافيك‌زا در مجاورت يك قطعه زمين، به جاي آنكه ارزش آن قطعه را افزايش دهد باعث كاستن از بهاي آن خواهد شد كه در اين صورت، بايد رقمي تحت عنوان عوارض ارزش‌كاهنده به آن مالك پرداخت شود. در حقيقت به‌كارگيري واژه «عادلانه» در اخذ عوارض خاص در سند طرح جامع، به معناي درنظر گرفتن هر دو وجه اثرگذاري طرح تفصيلي در ارزش املاك است. اما به‌رغم اين صراحت، فعلا فقط لايحه اخذ عوارض ارزش‌ بهينه تصويب شده و هنوز ساز و كار پرداخت عوارض كاهنده به مالكان، وضع نشده است.

كارشناسان تاكيد مي‌كنند: مقررات طرح تفصيلي جديد تهران، وضعيت 25 تا 30 درصد از كل يك ميليون پلاك موجود در شهر را بهبود داده و به همين نسبت ارزش يكسري از املاك را نيز كاسته است. كارشناسان شهري با بيان اينكه شهرداري‌ها بايد براي طرح‌هاي شهري، طرح جامع مالي داشته باشند تا پروژه‌هاي عمراني با نقشه مالي از قبل تعيين شده، اجرايي شوند، تصريح مي‌كنند: برخلاف وعده‌ها و برنامه‌هاي كلي كه از سمت دولت و شهرداري‌ها در ارتباط با ضرورت كاهش وابستگي مالي شهرها به درآمد ناشي از عوارض ساخت‌وساز، مطرح است، شاهد هستيم هزينه‌هاي شهر از اين محل تامين مي‌شود. كارشناسان درباره تبعات اخذ عوارض «ارزش‌ بهينه» از ابتداي سال94 بر بازار مسكن معتقدند: اين عوارض به صورت غيرمستقيم قيمت تمام شده مسكن را افزايش مي‌دهد و در نتيجه باعث تضعيف قدرت خريد مسكن و كاهش معاملات مي‌شود كه پيامد آن به شكل تعميق ركود در بازار ملك خواهد بود.

 مهلت سه ماهه برای تعیین عوارض کاهنده

محمد سالاری رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران نیز با بیان اینکه این لایحه شامل سه قسمت می‌شود عنوان کرد: قسمت اول مربوط به املاک و اراضی می‌شد که در طرح تفصیلی قدیم دارای کاربری‌های خدماتی، اداری، صنعتی، تجاری، مسکونی یا فاقد کاربری یا در واقع لکه‌های سفید بودند که به موجب طرح تفصیلی جدید دارای  پهنه‌های S،R،M و به عبارتی مختلط (تجاری مسکونی)، مسکونی یا تجاری- اداری و خدماتی شدند.

او در خصوص قسمت دوم لایحه گفت: قسمت دوم لایحه به املاکی مربوط می‌شود که در طرح تفصیلی جدید مسیر کمیسیون ماده 5 را طی می‌کنند و به موجب قوانین و مفاد طرح تفصیلی شهر تهران بارگذاری یا طبقات بیشتری دریافت می‌کنند.  سالاری ادامه داد: افرادی که اراضی آنها دارای مساحت قابل توجهی بوده و درخواست طبقات بیشتری دارند در صورتی که درخواست آنها با اصول و دستورالعمل‌های بلندمرتبه‌‌سازی مطابقت داشته باشد در خصوص اخذ تراکم برای ساخت طبقات اضافه از آنها عوارض گرفته می‌شود و در واقع مقرر شد علاوه بر عوارض سیستمی که تا به حال گرفته می‌شد رقم‌هایی در خصوص اینکه چه زیر پهنه‌ای به چه زیر پهنه‌ دیگر تبدیل شود، اخذ شود.  سالاری در خصوص قسمت سوم این لایحه گفت: بند سوم این مصوبه مربوط به مبحثی تحت عنوان عوارض متفرقه است که املاکی که به علت بزرگ مقیاس بودن دارای مساحتی بیش از 3 تا 5 برابر مبنا هستند در ازای طبقات مازادی که درخواست می‌کنند عوارضی با ضرایب 4A، 5A، 6A، 10A در مناطق مختلف 22 گانه گرفته می‌شد که شفاف نبود. برهمین اساس مقرر شد پایین‌تر از محور انقلاب بابت طبقه مازاد بر بارگذاری پهنه علاوه بر عوارض سیستم، ‌2A عوارض گرفته شود و از شمال محور انقلاب ‌4A عوارض گرفته شود. سالاری اظهار کرد: شهرداری تهران ملزم شده که ظرف 9 ماه آینده بررسی‌های لازم را برای تعیین ضریب‌‌T که در فرمول عوارض تراکم است و در واقع ناظر بر قیمت واقعی تمام پارسل‌ها و املاک شهر تهران است، انجام دهد و به شورا جهت بررسی و تصویب ارائه دهد.

او تصریح کرد: در اصل حدود یک میلیون پارسل به موجب طرح تفصیلی ملاک عمل در شهر تهران داریم که شهرداری تهران مکلف است ظرف 9 ماه آنها را احصا کند و ارزش واقعی آنها در مقایسه با یکدیگر  مشخص و به شورا ارائه شود.

سالاری در خصوص اینکه ابلاغ طرح تفصیلی جدید (سال 91) موجب کاهش ارزش املاک و اراضی متعددی شده است، تصریح کرد: شهرداری ملزم شده نسبت به ارائه لایحه تعیین ارزش کاهنده ظرف سه ماه آینده اقدام کند تا کسانی که به موجب ابلاغ طرح تفصیلی متضرر شده‌اند، در فرآیند صدور پروانه بسته‌های تشویقی به آنها داده شود.