دنیای اقتصاد: یک نهاد مطالعاتی در حوزه مسکن درباره احتمال حرکت نقدینگی گریزان از بازارهای پول و سرمایه و همچنین بازارهای سفته‌بازی کوتاه‌مدت به سمت بازار ملک هشدار داد و خطاب به دولت و بانک مرکزی پیشنهاد کرد: در شرایط کنونی، بخشی از تسهیلات مسکن به‌صورت وام پیش‌خرید پرداخت شود تا امکان تکمیل و عرضه 4/ 1 میلیون واحد مسکونی نیمه‌کاره، همزمان با تحریک تقاضا، فراهم شود. این فرمول تامین مالی، چون زمینه‌ای برای افزایش اولیه قیمت مسکن ایجاد نمی‌کند، مانع از جلب توجه تقاضای سرمایه‌ای خواهد شد. وام پیش‌خرید 7 مزیت نسبت به وام خرید مسکن دارد.

 مرکز مطالعات دانشگاه علم‌وصنعت فرمول مالی سه منظوره برای بازار مسکن ارائه کرد

یخ‌شکن برای ساخت‌‌وساز

تشریح خواص هفت‌گانه وام پیش‌خرید برای یخ‌زدایی از یک میلیون و 400 هزار واحدمسکونی نیمه‌کاره

 نحوه کنترل «نقدینگی گریزان» از بورس و بانک برای ورود احتمالی به یک بازار مستعد

گروه مسکن، فرید قدیری: یک نهاد تحقیقاتی وابسته به دانشگاه معتبر دولتی، با هشدار نسبت به خطر حرکت نقدینگی حجیم و گریزان از بازارهای پول و سرمایه به سمت بازار ملک، استفاده از فرمول فراموش‌شده تامین مالی مسکن را به سیاست‌گذاران پیشنهاد کرد. 

مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ضمن تشریح وضعیت کنونی «عرضه» مسکن که به دلیل رکود بی‌سابقه در ساخت‌وساز، زمینه عقب ماندن از تقاضا در میان‌مدت را پیدا کرده است، اعلام کرد: در شرایط فعلی که از یکسو جذابیت «بانک»‌ها برای سپرده‌گذاری به دلیل کاهش نرخ سود بانکی، پایین آمده و از سوی دیگر، هم «بورس» کشش لازم برای سرمایه‌گذاری‌های خُرد در مقیاس گسترده را ندارد و هم اینکه یکی، دو بازار مناسب «سفته‌بازی در کوتاه‌مدت»، فاقد جاذبه شده‌اند، نوعی سرگردانی در نقدینگی به‌وجود آمده است.

این مرکز با استناد به آخرین گزارش بانک مرکزی که حجم نقدینگی را فراتر از 800 هزار میلیارد تومان اعلام کرده، معتقد است: در این مقطع که احتمال سرازیر شدن نقدینگی به تنها بازار مستعد و امن برای سرمایه‌گذاری بلندمدت وجود دارد، با لحاظ پارامترهای درونی و بیرونی تاثیرگذار بر قیمت مسکن، باید فرمول «وام به پیش‌خرید» جایگزین سیاست «افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن» شود.

گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات این مطالعه حاکی است: تغییر در نظام پرداخت تسهیلات مسکن از صرفا وام ساخت یا وام خرید به وام پیش‌خرید، باعث خواهد شد کاربری تسهیلات، سه‌منظوره شود. 

تسهیلات پیش‌خرید مسکن، در ابتدا ورود منابع بانکی و نقدینگی به بازار املاک مسکونی را تحت کنترل می‌گیرد و از «تزریق دفعی» جلوگیری می‌کند؛ سپس «تحریک توام و هدفمند» عرضه و تقاضای مسکن را سبب می‌شود و مانع از سبقت یکی نسبت به دیگری می‌شود و در نهایت «امکان استمرار کنترل تورم» و رونق غیرتورمی بخش‌های اقتصادی را از طریق مسکن به عنوان پیشرانه رشد، محقق می‌کند.

طبق آنچه اخیرا رئیس کارگروه نویسنده طرح جامع مسکن از پیامدهای منفی رکود دو سال اخیر گفته بود، در حال حاضر یک میلیون و 400 هزار واحد مسکونی نیمه‌تمام در شهرهای کشور منجمد و رها شده است. برای تکمیل این ساختمان‌ها می‌توان از مجوزی که اردیبهشت امسال بانک مرکزی برای همه بانک‌ها صادر کرد و براساس آن، پرداخت بدون سپرده وام خرید مسکن آزاد شد، استفاده کرد و با ارائه تسهیلات پیش‌خرید، بخشی از تقاضای مصرفی را به بازار آپارتمان‌های رو به تکمیل منتقل کرد.

طی دو ماه‌ اخیر، هیچ کدام از بانک‌ها، وام خرید مسکن نپرداختند و علت را نبود منابع برای پرداخت وام‌های 60 و 50 و 40 میلیون تومانی عنوان می‌کنند. این در حالی است که وام پیش‌خرید، به پرداخت کل تسهیلات در ابتدا نیاز ندارد بنابراین از توان محدود بانک‌ها نیز خارج نیست.

 مرکز مطالعات دانشگاه علم و صنعت برای یخ‌زدایی از این بازار، هدایت تسهیلات مسکن به کانال پیش‌خرید را توصیه می‌کند که در مقایسه با تسهیلات خرید مسکن، 7 خاصیت برای تقاضای مصرفی، سازنده‌ها و بانک‌ها به همراه دارد. وام پیش‌خرید چالش تامین نقدینگی برای تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره را برای سازنده‌هایی که در جریان رکود معاملاتی دو سال اخیر موفق به فروش واحدهای آماده نشدند، مرتفع می‌کند و همزمان تقاضای مصرفی نیازمند وام بانکی را به آپارتمان‌های در حال ساخت، متصل می‌کند و باعث انتقال ارزش‌افزوده و سود ساخت‌وساز– فاصله قیمت تمام شده و قیمت زمان تحویل واحد- به پیش‌خریداران می‌شود؛ مزایایی که وام خرید مسکن از آن بی‌بهره است.

به گزارش «دنیای اقتصاد» در تحقیقات نهاد مطالعاتی دانشگاه علم و صنعت، اگرچه نسبت به درپیش بودن حرکت نقدینگی به بازار ملک اظهار نگرانی شده اما راهکاری که تحت عنوان وام «پیش‌خرید» معرفی شده است چون که فقط با تقاضای مصرفی فاقد نقدینگی موثر ارتباط برقرار می‌کند، نمی‌تواند به‌صورت مستقیم مسیر پول‌هایی که از ناحیه سفته‌بازها عازم زمین و آپارتمان می‌شود را تغییر دهد. اما از آنجا که زمینه اولیه افزایش قیمت مسکن در این فرمول در مقایسه با وام خرید، وجود ندارد، در نتیجه استعداد بازار ملک برای جذب نقدینگی نیز به حداقل خواهد رسید. 

این مرکز معتقد است: وام خرید مسکن چون باعث افزایش تقاضا می‌شود، قیمت مسکن را نیز افزایش می‌دهد و طبق تجربه دوره‌های قبلی رونق معاملات ملک، تقاضای سفته‌بازی بلافاصله با مشاهده سطح رو به رشد قیمت مسکن، متوجه سرمایه‌گذاری در حوزه خرید آپارتمان خواهد شد. متن کامل نتایج این مطالعه به شرح زیر است:

 وام پیش خرید، راهکار خروج غیرتورمی از رکود مسکن

بازار مسکن به‌عنوان یکی از بازارهای مهم اقتصاد کشور، به دلیل ارتباط مستقیم با وضعیت اقتصادی و معیشتی مردم، همواره مورد توجه مسوولان و مردم بوده است. شواهد و مستندات، بیانگر این است که در شرایط کنونی این بازار دچار رکود بی‌سابقه‌ای شده است و تولید مسکن در سال 1393 با افت عجیبی مواجه بوده است.

به‌طوری که تعداد پروانه‌ واحدهای مسكونی صادر شده در نقاط شهری در تابستان سال1392، حدود 247 هزار واحد بوده است، این رقم در تابستان 1393 با 65 درصد كاهش به 85 هزار واحد تقلیل یافته است. آمار بیانگر این است که میزان صدور پروانه ساختمانی برای احداث مسکن (به عنوان شاخصی از تولید مسکن) در سال‌های اخیر به شدت افت كرده است كه این مساله منجر به افزایش شکاف بین عرضه و تقاضا در بخش زمین و مسكن می‌شود.

از سوی دیگر در حالی كه طبق اعلام رئیس‌کل بانک مرکزی، حجم نقدینگی در پایان سال 1393 به 782 هزار میلیارد تومان رسیده كه نسبت به شهریورماه سال 1392 كه حجم نقدینگی کشور ٥٠٦ هزارمیلیارد تومان بوده است، ‌276 هزار میلیارد تومان افزوده شده است و این رشد 54 درصدی نقدینگی طی 18 ماه گذشته، در شرایطی اتفاق افتاده است كه بازار بورس و نظام بانكی به‌عنوان دو سیستمی كه وظیفه هدایت نقدینگی به سمت تولید و رونق اقتصادی را بر عهده دارند، به خوبی این وظیفه مهم را انجام نمی‌دهند، به طوری كه با افت شاخص بورس و كاهش نرخ سود بانكی، مردم تمایلی به سوق دادن سرمایه‌ها و نقدینگی‌های در اختیارشان، به بازار بورس و بانك ندارند، لذا روزبه‌روز شاهد افزایش نقدینگی سرگردان بوده و این نقدینگی سرگردان به دنبال بازاری مطمئن و مستعد برای افزایش سود است.

در این شرایط، جذاب‌ترین بخش برای جذب نقدینگی، بخش مسكن است، چرا كه زمین و مسكن به‌عنوان یک کالای ویژه با خواصی منحصربه‌فرد، در مقایسه با دیگر بخش‌ها با کمترین ریسک، دارای بیشترین نرخ بازگشت سرمایه است، به همین دلیل همیشه تقاضاهای غیر مصرفی و سوداگرانه در این بخش وجود داشته است، به طوری كه طبق سرشماری سال های 1385 تا 1390،  معادل 70 درصد تقاضا در بازار زمین و مسكن، تقاضای سوداگرانه یا سرمایه‌ای و غیرمولد بوده است. همان‌طور كه بیان شد، بخش مسكن دچار ركود شدیدی است، مسوولان بخش مسكن در دوره‌‌های مختلف برای خروج غیرتورمی از ركود اقتصادی سیاست‌هایی را اعمال کرده‌اند اما وزارت راه‌وشهرسازی دولت یازدهم برای خروج از ركود، سیاست تحریك تقاضا از طریق افزایش وام خرید را مدنظر قرار داده است.

در شرایطی كه كشور دچار ركود اقتصادی و افزایش نقدینگی لجام گسیخته است، سیاست تحریک تقاضا منجر به شكل‌گیری انتظارات تورمی در بازار مسكن شده و افزایش سطح تقاضا در بازار مسکن، زمینه افزایش قیمت ابتدایی را فراهم می‌کند كه در پی این مساله محمل مناسبی برای سرازیر شدن تقاضاهای سرمایه‌ای و نقدینگی سرگردان به سوی بازار مسکن فراهم می‌شود و به افزایش شکاف بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن دامن می‌زند كه در نهایت زمینه جهش قیمتی در بازار مسکن فراهم خواهد شد.(شكل 1)

بنابراین اثرات تورمی سیاست تحریك تقاضا در بخش مسكن قابل پیش‌بینی است، اما می‌توان با تغییر رویكرد از سیاست تحریك تقاضا به سوی حمایت از تولید همزمان با افزایش تقاضا، بازار عرضه را تقویت کرد و از اثرات تورمی این سیاست كاست.

با توجه به شرایط موجود در بازار مسکن و شرایط اقتصادی حاکم بر جامعه و سیاست‌های دولت یازدهم برای کنترل تورم و خروج غیر تورمی از ركود اقتصادی، سیاست‌های اتخاذ شده از سوی وزارت راه‌وشهرسازی جهت همسویی با شرایط مذكور، باید موارد ذیل را مورد توجه قرار دهد:

عدم تاثیرات تورمی در اقتصاد

حمایت از تولید و عرضه مسکن

هدایت تدریجی نقدینگی به سمت تولید

حمایت از تولیدکننده واقعی

متناسب بودن با درآمد خانوار

افزایش امکان نظارت دولت و بانک

جلوگیری از ورود دفعی نقدینگی به بازار مسکن

سیاست تامین مالی که در حوزه بازار مسكن در شرایط ركود اقتصادی می تواند ضمن افزایش توانمندی خانوار، موارد فوق را در برگیرد، اعطای وام پیش خرید مسكن به متقاضیان است.

سیاست اعطای وام پیش خرید، دارای مزایای ذیل است:

– همزمان با افزایش سطح تقاضا و متناسب با آن سطح عرضه نیز تقویت شده و عرضه و تقاضا در بازار مسكن متناسب رشد می‌كنند و تاثیرات تورمی آن به حداقل می‌رسد.

– هدایت نقدینگی به سمت تولید و عرضه مسكن، منجر به افزایش رشد اقتصادی و اشتغال‌زایی می‌شود، چراكه بخش مسکن به‌عنوان یکی از لکوموتیوهای اقتصادی، دارای ارتباطات پسین و پیشین فراوانی با سایر بخش‌های اقتصادی است.

– تولیدكنندگان به‌عنوان تقاضای سرمایه‌ای مولد در مقابل سوداگران به‌عنوان تقاضای سرمایه‌ای غیرمولد تقویت خواهند شد. 

– با انتقال ارزش افزوده و سود سرمایه‌گذاری به مصرف‌كننده واقعی، زمینه كنترل قیمت فراهم و منجر به توانمندی بیش از پیش خانوار در این حوزه خواهد شد.

– اعطای وام پیش خرید، ایجاد شفافیت در پرداخت وام و افزایش نظارت بانك به فرآیند تولید و تامین نقدینگی مناسب برای تولید را به همراه خواهد داشت.

– سیاست اعطای وام پیش خرید از ورود دفعی نقدینگی به بازار مسكن جلوگیری می‌كند، چرا كه وام پیش خرید به صورت مرحله به مرحله و متناسب با پیشرفت فیزیكی ساخت واحد مسكونی اعطا خواهد شد و مانند وام خرید، تزریق نقدینگی دفعی و به یك باره انجام نمی‌شود و در طول زمان صورت می‌گیرد. این امر ضمن كاهش اثرات تورمی، توان وام‌دهی بانك‌ها را نیز افزایش خواهد داد.

– با تامین مالی پروژه های ساختمانی از طریق ارائه وام پیش خرید و تضمین فروش ساختمان‌های ساخته شده توسط انبوه‌سازان، منجر به کاهش ریسک سرمایه‌گذاری انبوه‌سازان می‌شود و مشکل نقدینگی پایین برای ساخت پروژه‌ها را بر طرف می‌کند که در نهایت با حمایت از تولیدکنندگان واقعی مسكن، افزایش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی را در امر تولید مسکن به همراه خواهد داشت.

بنابراین تخصیص وام پیش خرید مسكن، بدون ایجاد تبعات تورمی وام خرید با فراهم کردن زمینه افزایش تولید و عرضه مسکن با كیفیت، تحت نظارت بانك، می‌تواند در کنار توانمندی خانوار برای تامین یکی از اساسی‌ترین نیازهای خانوار، موجبات تحرک درون‌بخشی و برون‌بخشی به اقتصاد کشور را نیز فراهم ‌کند و به‌عنوان یکی از راهکارهای خروج غیرتورمی از رکود اقتصادی کشور شناخته شود.

 لذا ضروری است وزارت راه‌وشهرسازی ضمن حمایت از وام پیش‌خرید مسكن، تسهیلات بخش مسكن را متوجه این ناحیه كند، تا شاهد عدم تعارض بین سیاست‌های این وزارتخانه با سیاست‌های ضدتورمی دولت یازدهم برای خروج از ركود اقتصادی باشیم.