کارنامه نوسازی بافت‌های فرسوده شهرهای کشور در یک دهه گذشته نه در تراز «عرضه کشوری مسکن» بوده و نه در حد «تقاضای خرید خانه». میانگین سالانه نوسازی بافت، ۶۴ هزار واحد مسکونی بوده است؛ درحالی‌که دست‌کم ۱۰۰هزار خانه باید در مناطق ارزان و فرسوده شهرها ساخته می‌شد. علاوه بر «انحراف سرمایه‌های ساختمانی به مناطق اشباع شهرها از مسکن» یک قفل نامرئی نیز مقابل املاک فرسوده و کلنگی برای تخریب و نوسازی قرار داشته است. متولی نوسازی شهرهای ایران، شرط تحقق اهداف در بافت‌ فرسوده را گشایش این قفل می‌داند.

عملکرد نامطلوب یک دهه نوسازی بافت‌های فرسوده در کشور نشان‌دهنده اتصال یک قفل نامرئی به املاک فرسوده است. برآوردهای «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد در دهه 90 به‌طور متوسط در هر سال حدود 64 هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده نوسازی شد که این میزان تنها معادل 13 درصد از متوسط کل ساخت وسازهای کشور است. این در حالی است که در شرایط مطلوب باید دست‌‌کم 25 درصد از کل ساخت‌وسازها در بافت فرسوده احداث شود. یک خط‌‌کش دیگر برای ارزیابی عملکرد نوسازی در بافت‌های فرسوده مربوط به سهم این بافت‌ها از کل معاملات مسکن است. آمارها حاکی است در دهه 90 حدود 45 درصد از کل معاملات خرید مسکن تهران در محلات واقع در بافت‌های فرسوده انجام شده است. این دو آمار نشان‌دهنده آن است که با وجود تقاضای قابل توجه برای خرید مسکن در هسته درونی شهرها که با بحران فرسودگی مواجه است، سهم اندکی از ساخت‌وسازها مربوط به نوسازی این محلات و واحدهای مسکونی آن بوده است. با این حال، متولی جدید نوسازی بافت‌های فرسوده در دولت از هدف‌‌گذاری برای خیز نوسازی به 100 درصد بیشتر از آنچه طی یک دهه گذشته در کشور صورت گرفته است خبر می‌دهد. محمد آیینی، معاون وزیر راه وشهرسازی و متولی نوسازی بافت‌های فرسوده در دولت در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» از هدف‌‌گذاری برای ساخت سالانه 150 هزار واحد مسکونی در محلات هدف نوسازی خبر داد. وی همچنین به دیوار نامرئی مقابل فرآیند نوسازی اشاره کرد و گفت: وجود مشکلات معیشتی یکی از دلایل اصلی عدم تحقق اهداف مربوط به نوسازی بافت‌های فرسوده در یک دهه گذشته بوده است. آیینی در این باره افزود: تا زمانی‌که این مانع برطرف نشود نمی‌توان به افزایش سرعت نوسازی در این بافت‌ها و تحقق اهداف تعیین شده در برنامه‌ها و قوانین کشور امیدوار بود. بررسی‌‌ها نشان می‌دهد هم‌‌اکنون بیش از 60 درصد ساکنان محلات فرسوده شهرها اقشار واقع در دهک‌‌های یک تا سه درآمدی هستند که بسیاری از آنها در تامین معیشت روزانه خود با مشکل مواجه‌‌اند. در چنین شرایطی و در حالی که این افراد با مشکلات معیشتی دست‌‌‌‌وپنجه نرم می‌کنند نمی‌توان امیدوار بود که نوسازی مسکن فرسوده برای آنها به اولویت تبدیل شود. برآوردهای «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد متوسط درآمد ماهانه این افراد عددی حول‌و‌حوش5/ 2میلیون تومان است در حالی که این افراد به طور متوسط باید حدود 4میلیون تومان در ماه به عنوان اقساط وام نوسازی پرداخت کنند. حتی برخی از ساکنان محلات فرسوده هیچ درآمد مشخصی ندارند و گفته می‌شود تنها با اتکا به یارانه‌های ماهانه امرار معاش می‌کنند.

معاون وزیر راه وشهرسازی همچنین در این گفت‌وگو مناسب‌‌ترین مکان ساخت‌وساز را بافت‌های فرسوده و هسته درونی فرسوده شهرها اعلام کرد و گفت: ساخت وساز در این بافت‌ها دو مزیت مهم نسبت به ساخت مسکن در حومه شهرها دارد؛ این دو مزیت یکی شامل هزینه پایین ساخت مسکن و دیگری مربوط به تمایل و استقبال گروه‌های فاقد مسکن برای سکونت در هسته درونی شهرها در مقایسه با بی‌‌میلی آنها برای سکونت در حومه‌های شهری با امکانات کم و سرانه‌های ناکافی است.

برآوردها حاکی است معمولا در ساخت وسازهای خارج شهرها 15 تا 20 درصد از هزینه ساخت صرف آماده‌‌سازی زمین و خدمات سه‌‌گانه زیربنایی می‌شود. در حالی که در صورت ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده هزینه تمام شده دست‌‌کم به همین میزان (15 تا 20 درصد) کاهش می‌‌یابد.

کارنامه یک دهه نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری از قرار داشتن هسته‌های داخلی و اصلی شهرهای کشور در وضعیت بحران فرسودگی حکایت دارد. چرا که کمتر از 50 درصد بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و همچنین سکونتگاه‌های غیررسمی، نوسازی و ساماندهی شده‌‌اند. بررسی‌‌ها نشان می‌دهد، در تهران حدود 40 درصد مساحت بافت فرسوده نوسازی شده است، این میزان برای عبور از شرایط بحران حداقل باید به 50 درصد برسد. آیینی در این گفت‌وگو دست‌‌کم چهار اقدام و برنامه مهم را برای تسریع جریان نوسازی اعلام کرد که قرار است با استفاده از آنها، ظرفیت نوسازی در بافت‌های فرسوده به ساخت سالانه 200 تا 250 هزار واحد مسکونی در سال افزایش یابد. در گام اول ساخت سالانه 150 هزار واحد در دستور کار قرار گرفته است. این میزان حدود 15 درصد از کل برنامه ساخت چهار میلیون واحد مسکونی در چهار سال (ساخت سالانه یک میلیون مسکن) است که هم‌‌اکنون در دولت در دست اجراست.

مانع نامرئی نوسازی

محمد آیینی، معاون وزیر راه‌وشهرسازی در امور نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد، در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: علاوه بر موضوع تسهیلات، بخشودگی‌‌ها و مشوق‌‌ها و سایر مسائلی که در ارتباط با موانع تسریع در جریان نوسازی از گذشته تاکنون مورد تاکید قرار داشت، یک مانع اصلی و مهم اما نامرئی در تمام سال‌ها مورد غفلت واقع شده است. وی ادامه داد: این مانع نامرئی وضعیت بسیار ناگوار و نامناسب معیشت گروه قابل توجهی از ساکنان بافت‌های فرسوده و ناکارآمد است؛ هم‌‌اکنون برخی از خانوارهای ساکن در بافت‌های فرسوده به حدی با مشکلات معیشتی رو به رو هستند که نوسازی مسکن برای آنها در اولویت قرار ندارد. از این رو لازم است، ابتدا مشکل معیشت و اشتغال در بافت فرسوده برطرف شود.

وی ادامه داد: در برنامه‌های جدید نوسازی، در حوزه ارتقای وضعیت معیشت، بهداشت و اشتغال در حال برنامه‌‌ریزی هستیم و قرار است از تمام ظرفیت‌‌ها در این باره استفاده شود. او تاکید کرد: در رویکردهای جدید معتقد هستیم باید مقدمات نوسازی از طریق ارتقای معیشت افراد فراهم شود.

وی کمک به حل مشکل معیشتی ساکنان بافت‌های فرسوده را دربردارنده دو مزیت مهم در راستای اجرای برنامه‌های نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد عنوان کرد. به گفته وی با برطرف شدن مشکلات معیشتی این افراد، نه تنها نوسازی مسکن به یکی از اولویت‌ها تبدیل خواهد شد و خانوارها به نوسازی توجه خواهند کرد بلکه اعتمادسازی که یکی از مهم‌ترین پایه‌ها و مقدمات مشارکت مردم برای امر نوسازی است محقق خواهد شد. در واقع وقتی مردم ببینند که دولت در کنار آنهاست و نه در مقابل آنها، اعتمادسازی شده و جریان نوسازی نیز سرعت می‌گیرد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، رویکرد جدید نوسازی بافت‌های فرسوده براساس آنچه آیینی به عنوان برنامه در دست اجرا در این بخش به آن اشاره دارد این است که «مردمی‌سازی» انجام شود. یعنی همه آحاد مردم اعم از مالک و ساکن در بافت فرسوده و سازنده‌های جزء، انبوه و توسعه‌‌گران پای کار بیایند. وی در این باره تاکید کرد: باید بافت فرسوده به کارگاه ساختمانی تبدیل شود و با راه‌‌اندازی جریان نوسازی در بافت فرسوده، جلب اعتماد مردم و رفع مشکلات معیشتی آنها از طرقی که در ادامه گفته خواهد شد، سایرین نیز پای کار می‌‌آیند.

گام اول با 150 هزار واحد

معاون وزیر راه‌وشهرسازی همچنین به «دنیای‌اقتصاد» گفت: برنامه‌‌ریزی شده است تا سالانه 15 درصد از تیراژ کل طرح نهضت ملی مسکن (برنامه ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی برای چهار سال متوالی)، در بافت فرسوده اجرا شود. اگر در سال اول و دوم بتوانیم 150 هزار واحد را بسازیم بستر بارگذاری بیشتر می‌تواند برای سال‌های بعد فراهم شود. در واقع، سیاستگذاری‌‌های جدید می‌تواند روند ساخت و تامین مسکن را در شکل افزایش سهم بافت فرسوده در برنامه‌های نوسازی اصلاح کند که هم‌‌اکنون تاکید وزیر راه و شهرسازی و وزارت راه‌وشهرسازی نیز بر همین موضوع است.

وی افزود: در بافت فرسوده که مشکل معیشتی وجود دارد باید علاوه بر حل مشکلات معیشتی و رساندن خانوارها به حداقل استاندارد مطلوب معیشتی، اعتمادسازی برای نوسازی بافت فرسوده انجام شود. وی این اعتمادسازی را مقدمه اجرا و پیاده‌‌سازی شیوه درست نوسازی در بافت‌های فرسوده نیز اعلام کرد. به‌طوری‌که جریان نوسازی برای مردم و کاملا به نفع آنها باشد. آیینی در این زمینه گفت: برای مقابله با سفته‌‌بازی و ایجاد مانع در مسیر تبدیل بافت‌های فرسوده به حیاط خلوت سفته‌‌بازها، روش ساخت باید مشارکتی باشد به گونه‌‌ای که افراد ساکن و مالک که توان تامین هزینه برای ساخت ندارند بدون هیچ هزینه‌‌ای واحدهایشان نوسازی شود. وی تاکید کرد: در برنامه‌های نوسازی بنا بر مشارکت است. یعنی بنا نیست افرادی با هدف سفته‌‌بازی و سوداگری وارد بافت شده و املاک مردم را برای کسب منفعت تملک کنند. بلکه فرآیند نوسازی به صورت مشارکتی در اولویت قرار دارد. ضمن آنکه سازنده‌ها نیز باید از دو طریق یکی از مسیر تسهیلات مناسب و دیگری اعطای مشوق‌‌های قوی حمایت شوند. آیینی با بیان اینکه در رویکرد جدید به نوسازی، حمایت از سازنده‌ها برای تسریع جریان نوسازی در دستور کار قرار دارد، جزئیات برنامه دولت در این زمینه را تشریح کرد. به گفته وی یکی از این برنامه‌ها، اعطای تخفیف 100درصدی عوارض ساختمانی است که براساس مذاکراتی که اخیرا صورت گرفته در چند استان و شهر کشور از سوی شهرداری‌‌ها به دولت قول مساعد داده شده است و بناست در سایر شهرها و استان‌ها نیز این موضوع پیگیری و عملیاتی شود. همچنین کاهش طول دوره صدور پروانه ساختمانی به دو هفته تا نهایت دو ماه، از دیگر برنامه‌هایی است که در حال رایزنی با شهرداری‌‌ها برای آن هستیم. این در حالی است که هم‌‌اکنون در برخی از پروژه‌ها فرآیند صدور پروانه ساخت تا 17 ماه نیز به طول می‌‌انجامد. تخفیف در هزینه و کاهش زمان برقراری انشعابات (آب، برق و…) در بافت فرسوده نیز از دیگر برنامه‌های در دست اجراست.

منابع 6 هزار میلیاردی برای بافت فرسوده

وی همچنین به مشوق‌‌هایی که قرار است دولت در حوزه تسهیلات مالی برای بافت‌های فرسوده اختصاص دهد اشاره کرد و گفت: هر آنچه امتیاز برای متقاضیان نهضت ملی وجود دارد در بافت فرسوده نیز لحاظ ‌‌می‌شود؛ با این تفاوت که اولا قرار است نرخ سود این تسهیلات ارزان‌تر تعیین شود و ثانیا تمام محدودیت‌‌ها و شروطی که برای متقاضیان نهضت ملی مسکن در نظر گرفته شده است در بافت فرسوده برداشته می‌شود.یعنی نیازی نیست متقاضیان خرید و ساخت مسکن در بافت فرسوده فرم ج سبز داشته باشند، متاهل یا سرپرست خانوار باشند و… مهم‌تر از اینها، در حال حاضر وزارتخانه از محل منابع وجوه اداره تبصره 18 قانون بودجه سالانه کل کشور منابع 3 هزار میلیارد تومانی را به این امر اختصاص داده است؛ 3هزار میلیارد تومان دیگر  را نیز بانک مسکن اختصاص می‌دهد.

مجموعا اعتباری معادل 6 هزار میلیارد تومان برای بافت فرسوده در نظر گرفته شده است که تاکنون نیز 2 هزار و400 میلیارد آن محقق شده است. هم‌‌اکنون 8 هزار واحد نیز برای استفاده از این تسهیلات به بانک مسکن معرفی شده‌‌اند.

فرآیند ثبت‌نام از پروژه‌ها برای دریافت این تسهیلات نیز از اواخر بهمن آغاز و استقبال خوبی هم از آن انجام شده است. نزدیک به 2 هزار و 500 پروژه مشتمل بر قریب 11 هزار واحد نیز تا پایان بهمن برای دریافت این تسهیلات ثبت‌نام کرده‌‌اند.

همچنین قرار است از ظرفیت‌‌های معطل‌مانده در قانون حمایت از احیا و بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده استفاده شود. از سوی دیگر، موضوع اصلی در بافت‌های حاشیه‌‌ای و سکونتگاه‌های غیررسمی که همان سند‌‌دار کردن واحدهای واقع در این محلات است به طور جدی در حال پیگیری است؛ لایحه‌‌ای نیز در همین زمینه تنظیم  و به دولت ارائه شده است. در واقع، احیای ظرفیت ماده 9 قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده برای حل تمام مشکلات ثبتی و ملکی در بافت‌های حاشیه‌‌ای در دستور کار است. آیینی تاکید کرد: معتقدیم نوسازی بافت فرسوده زمانی به هدف‌‌های خود دست خواهد یافت که با اقداماتی اعتماد‌‌سازانه و استفاده از تمام ظرفیت‌‌های قانونی برای توانمندسازی اقشار ساکن این بافت‌ها، استفاده شود و در گام اول باید مشکلات معیشتی این افراد را برطرف کرد تا برنامه‌ها به اهداف تعیین‌شده اصابت کند. همچنین اعتقاد داریم باید بسته جامع تشویقی در سه حوزه «شهرسازی»، «مالی» و «تسهیل‌‌گری فرآیندهای اداری و امور غیرساختمانی»، تدوین شود. این بسته جامع با نگاه به «تشویق محله‌‌سازی» و «تجمیع حداکثری» خواهد بود.

وی ادامه داد: برنامه‌‌ریزی شده است تا در حوزه شهرسازی، شورای عالی شهرسازی و معماری، سازمان شهرداری‌‌ها، معاونت شهرسازی و معماری وزارت راه‌وشهرسازی و متخصصان و مشاوران بخش دولتی و خصوصی پای کار بیایند. مشوق‌‌هایی مانند اعطای یک تا دو طبقه تراکم اضافه، افزایش سطح اشتغال و حوزه‌هایی مانند تسهیل ضوابط تامین پارکینگ، البته با رعایت تمام استانداردها و ملاحظه تمام محدودیت‌‌های شهرسازانه، متناسب با تجمیع و فرآیندهای اصولی محله‌‌سازی و حتی حذف پارکینگ از واحدها به ویژه در بافت‌ها در قالب ساخت پارکینگ‌‌های عمومی چند‌منظوره به عنوان هسته‌های این محلات یکی از ابزارهای تشویقی در این بسته است.

متولی نوسازی بافت‌های فرسوده در دولت گفت: این تفکر، دیدگاه و رویکرد در دولت و مجموعه وزارت راه وشهرسازی ایجاد شده است که ساخت‌وساز در بافت فرسوده باید در اولویت قرار بگیرد؛ چرا که هم جان ساکنان فعلی نجات می‌‌یابد و هم ظرفیت‌‌های اضافی برای خانه‌دار شدن سایر اقشار را فراهم می‌آورد.

از دیگر مشوق‌‌ها، تخفیف 50 درصدی ارائه خدمات مهندسی در ساخت‌وسازهای بافت فرسوده در نظر گرفته شده و درصدد افزایش این میزان تخفیف و دریافت برخی معافیت‌‌ها و بخشودگی‌‌ها هستیم. به عنوان مثال یکی از برنامه‌ها در این زمینه آن است که به مهندسان ناظری که حاضر به تخفیف بیشتر در ارائه خدمات مهندسی شوند خارج از سهمیه سالانه آنها ارجاع کار صورت بگیرد. مباحث مربوط به تخفیف‌‌ها و بخشودگی‌‌ها در حوزه‌های بیمه و مالیات مطابق با تسهیلات و مقررات نهضت ملی مسکن در این زمینه است. در واقع به دنبال ارائه  بهترین مدل از نوسازی بافت فرسوده با استفاده از امکاناتی هستیم که قانون جهش تولید مسکن و برنامه نهضت ملی مسکن، ایجاد کرده است.

مدل جدید نوسازی

آیینی گفت: سوال اساسی ما در این رابطه این بود که حالا که امکانات و تسهیلاتی در قالب نهضت ملی مسکن ایجاد شده است چه مدلی تعریف کنیم تا متقاضیان نهضت ملی مسکن در بافت‌های فرسوده از این طریق صاحب‌‌خانه شوند و در واقع چگونه از این فرصت ایجادشده به نفع نوسازی بافت‌های فرسوده و تامین مسکن در این بافت‌ها استفاده کنیم؟ وی افزود: یک مدل این است که بتوانیم با حذف همه شرایط تعیین‌شده برای متقاضیان نهضت ملی (از جمله بومی بودن، عدم سابقه مالکیت، سرپرست خانوار بودن و…)، امکان استفاده از تسهیلات نهضت ملی را برای متقاضیان مسکن در بافت فرسوده فراهم کنیم. یک پیشنهاد دیگر این است که به جای واگذاری زمین رایگان یا زمین 99 ساله بر اساس نهضت ملی مسکن، زمین به قیمت روز به متقاضیان واگذار شود و در مقابل نرخ سود تسهیلات برای این متقاضیان و در این بافت‌ها کاهش یابد. در واقع مدل کم‌‌کردن سود تسهیلات بانکی به جای واگذاری زمین رایگان در بافت فرسوده در دست بررسی است. این شرایط هم به نفع متقاضی و هم به نفع سازنده است و هر دو سمت عرضه و تقاضا در بافت فرسوده را تحریک به ورود به این محلات می‌کند. در واقع می‌تواند منجر به تشویق سازنده‌ها برای ورود و ساخت‌و‌ساز در بافت فرسوده شود. چون به واسطه کاهش نرخ سود تسهیلات، تقاضای موثر برای خرید مسکن را در این محلات افزایش می‌دهد.

به این ترتیب، در قبال قرمز شدن فرم جیم متقاضیان، زمین به قیمت روز به آنها واگذار می‌شود؛ اما تسهیلات با نرخ سود کمتر به آنها تعلق می‌گیرد. البته این طرح هنوز نهایی نشده است و جزئیات آن در دست بررسی است. همچنین استفاده از سایر ظرفیت‌‌های قانونی مانند ظرفیت ماده 12 قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری در دستور کار قرار دارد. براساس این ماده، «دولت می‌تواند هزینه‌های بخش‌های غیردولتی برای تامین خدمات و فضاهای عمومی، فرهـنگی، گردشگری، آموزشی، مذهبی و ورزشی در مناطق یاد شده را جزو هزینه‌های قابل قبول مالیاتی مودیان محسوب کند.» در واقع بنا داریم از ظرفیت‌‌های بنگاه‌های اقتصادی در جهت ایفای مسوولیت‌های اجتماعی آنها برای احیا، نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد استفاده کنیم. به این ترتیب یکی از برنامه‌ها این است که اگر آنها مثلا 3 واحد پولی می‌آورند دولت هم یک واحد به آن اضافه کند و این هزینه‌ها به عنوان مالیات آنها لحاظ شود. سازمان امور مالیاتی نیز برای تحقق این موضوع پای کار آمده است. بحث دیگر توجه به تکمیل و توسعه خدمات همزمان با مسکن‌سازی در بافت‌های فرسوده است. اگر به سمت محله‌‌سازی، بهبود محلات، نوسازی محله‌‌محور و رویکرد ساخت محله‌‌ای برویم نه تنها برای اجرای برنامه‌های تامین مسکن در بافت فرسوده با کمبود زمین برخورد نمی‌کنیم، بلکه ممکن است بتوانیم ظرفیت‌‌ها را افزایش نیز بدهیم و حتی در برخی مکان‌‌ها با بازتنظیم برخی از اراضی، موجودی زمین‌‌های قابل ساخت را افزایش داد. در واقع بافت باید علاوه بر نوسازی، بازتنظیم شود. از جمله معابر پیچ در پیچ و طولانی را می‌توان بازسازی و بازتنظیم کرد و زمین اضافی هم برای تکمیل خدمات روبنایی مورد نیاز به دست آورد و از این طریق زمین‌‌های مناسبی برای محله‌‌سازی تامین می‌شود. از دیگر ضرورت‌‌ها افزایش مقیاس تجمیع پلاک‌‌ها از متوسط 5/ 2 پلاک فعلی در شهر تهران به بالای 5 پلاک است. حضور توسعه‌‌گرها برای محله‌‌سازی ضروری است و در دستور کار قرار دارد.