جزئیات این مدل که بازار زمین را در خدمت سیاست‌گذاری‌های اجتماعی قرار می‌دهد، حاکی است هر نوع واگذاری عمده یا محدود اراضی دولتی، با لحاظ «ارزش اعتباری» زمین – که کاملا از «ارزش فیزیکی و قیمت تجاری» مجزا و تفکیک‌شده است، انجام خواهد شد و «ارزش اعتباری» تابعی از دو مولفه «میزان جمعیت» و «سطح خدمات» مناطق شهری است. واگذاری اراضی براساس «ارزش اعتباری» باعث می‌شود بازار زمین در نقش اهرم تنظیم جمعیت شهری، به ناموازنه شدید جمعیت در شهرهای بزرگ و کوچک پایان دهد. در حال حاضر، میانگین تراکم جمعیت در کشور،‌ ۴۶ نفر در کیلومتر مربع است؛ اما در تهران و البرز، میزان تراکم جمعیت، بیش‌از ۱۰ برابر و در برخی دیگر از استان‌ها، یک ششم میانگین کشوری است. آخوندی، چهار الگوی «تعیین قیمت» اراضی در دولت‌های پس از انقلاب را حاوی نواقص و اشکالاتی می‌داند.

سبک پنجم تعیین قیمت زمین «ارزش اعتباری» را نسبت به «ارزش فیزیکی» در اولویت قرار می‌دهد

وزیر راه و شهرسازی برای تحقق ۱۰ سیاست جدید در بازار «زمین» که ماه گذشته آنها در قالب ماموریت‌های پیش روی سازمان ملی زمین و مسکن ابلاغ کرد، سبک تازه‌ای بابت نحوه قیمت‌گذاری اراضی دولتی در نظر گرفته که با اعمال آن از یکسو «دو چالش زیرپوستی» شهرهای کشور برای رفع شدن، «قابل مدیریت» می‌شود و از سوی دیگر «تسلط رفتارهای سوداگرانه» مجموعه دولت، مدیریت شهری و دلالان بر بازار ملک کاهش می‌یابد. سبک جدید قیمت‌گذاری «زمین»، کاملا متفاوت از چهار شیوه ملاک عمل دولت‌های پس از انقلاب است که البته در تدوین آن همه نقاط ضعف و قوت روش‌های چهار دهه گذشته در تعیین قیمت و واگذاری اراضی دولتی، مدنظر قرار گرفته و در نهایت، با نگاه به وضع موجود بازار زمین شهری، طراحی و تدوین شده است.

عباس آخوندی درباره جزئیات نظام جدید مدیریت، قیمت‌گذاری و واگذاری «زمین» اعلام کرد: اراضی دولتی به‌عنوان قوی‌ترین ابزار سیاست‌گذاری اجتماعی در شهرها باید از مسیر کارکرد غلط گذشته خارج شود و به‌عنوان اهرم تحت اختیار سیاست‌گذاران، در خدمت «تنظیم جمعیت شهرها» و «توسعه خدمات و رفاه شهری» به‌صورت توام قرار بگیرد. برای این منظور لازم است در حوزه بازار «زمین»، برای اولین بار، «ارزش اعتباری» تعیین شود که با «ارزش فیزیکی» زمین متفاوت است. «ارزش اعتباری» زمین، از قیمت تجاری و روز ملک، «تفکیک‌شده» است و بسته به موقعیت جغرافیایی اراضی آماده واگذاری، تابعی از دو مولفه «جمعیت» آن منطقه شهری و «سطح خدمات در دسترس» آن شهر است.

در نظام جدید قیمت‌گذاری زمین مطابق آنچه وزیر راه و شهرسازی بر آن تاکید دارد، سطح «ارزش اعتباری» اراضی قابل واگذاری به‌صورت عمده یا محدود، برحسب اهدافی که دولت برای «کنترل ناموازنه شدید تراکم جمعیت شهری» تعریف کرده است، تعیین خواهد شد. یعنی در شهرهایی که کمترین میزان تراکم جمعیت –میزان جمعیت ساکن در هر کیلومتر مربع- در آنها وجود دارد اما منابع طبیعی آن شهرها به‌خصوص منابع آبی، قابلیت پذیرش جمعیت بیشتر را دارد، هر نوع برنامه واگذاری زمین با لحاظ کمترین «ارزش اعتباری»، اعمال خواهد شد تا انگیزه سرمایه‌گذاری برای توسعه شهر و ساخت و ساز برای بخش خصوصی فراهم شود. همچنین در شهرهایی که «تراکم جمعیت» در آنها به مراتب بیشتر از میانگین کشوری است به‌خصوص در شهرهای بزرگ، سطح «ارزش اعتباری» زمین در بالاترین نرخ ممکن تعیین می‌شود تا با این اهرم، سیاست مدنظر وزارت راه و شهرسازی مبنی بر «محدودسازی توسعه فیزیکی کلان‌شهرها» دست یافتنی شود. ضمن آنکه، تعیین «ارزش اعتباری» اراضی دولتی به‌صورت متغیر بین شهرهای مختلف کشور، انگیزه نسبی «توسعه شهرهای کوچک و میانی» را برای سرمایه‌گذاران افزایش می‌دهد و از همه مهم‌تر، تعمیم این مدل قیمت‌گذاری به شهرداری‌ها باعث کمرنگ شدن مدل‌های سوداگری و حباب‌ساز گذشته خواهد شد.

بررسی‌ها درباره عدم توازن جمعیت شهری در کشور نشان می‌دهد: در حال حاضر شهرهای کشور با دو نابرابری در شاخص‌های جمعیتی روبه‌رو است. از یکسو، نرخ رشد سالانه جمعیت شهری در ۱۸ استان کشور، کمتر از نرخ میانگین کشوری -۱/۲۹ درصد- است و همچنین ۱۲ استان با رشد جمعیتی کمتر از یک درصد روبه‌رو هستند و از سوی دیگر،‌ میزان تراکم جمعیت در ۱۰ استان، زیر نرخ تراکم میانگین است. ضمن آنکه، تراکم جمعیت تهران و کرج به‌عنوان دو کلان شهر حاوی جمعیت سرریز و مازاد، بیش از ۱۰ برابر میانگین تراکم جمعیت کشوری است.

طبق آخرین سرشماری (سال ۹۰)، در کل کشور تراکم جمعیت معادل ۴۶ نفر در هر کیلومتر مربع است، اما در استان تهران، میزان تراکم جمعیت، ۸۹۰ نفر در کیلومتر مربع است و در البرز، گیلان و قم نیز به ترتیب ۴۷۱ نفر، ۱۷۷ نفر و ۱۰۰ نفر است. در برخی استان‌ها همچون خراسان جنوبی، سیستان و بلوچستان و یزد، تراکم جمعیتی تک رقمی است! از طرفی، طبق گفته آخوندی، در مشهد، حداکثر میزان جمعیت‌پذیری در دهه ۷۰ معادل ۱/۹ میلیون نفر تعیین شده بود اما الان جمعیت مشهد به بیش از سه میلیون نفر رسیده و جمعیت محدوده شهری مشهد و شهرهای پیرامون آن نیز پنج میلیون نفر برآورد می‌شود. در تهران نیز تمام ظرفیت اکولوژیکی شهر کفاف ۷/۵ میلیون نفر جمعیت ساکن در محدوده پایتخت را می‌دهد اما جمعیت مجموعه شهری تهران الان به ۱۴/۵ میلیون نفر رسیده است.

تراکم جمعیت شهرها حکایت از آن دارد که ۸ استان دارای ۸ کلان شهر، الزاما جزو استان‌های با بیشترین تراکم جمعیتی نیستند و این موضوع ظرفیت شهرهای کوچک اطراف تهران و سایر کلان‌شهرها برای هدایت جمعیت سرریز، مشروط به سیاست‌گذاری درست در بازار زمین را نشان می‌دهد. آخوندی توزیع نابرابر جمعیت در شهرها را نتیجه مدل‌های نادرست واگذاری زمین و بی‌اثر بودن سیاست‌های گذشته در توازن بخشی به جمعیت شهری عنوان می‌کند.

براساس سبک مد نظر وزیر راه و شهرسازی، سازمان ملی زمین و مسکن و همچنین کلیه زیرمجموعه‌های وزارتخانه که به نوعی مسوولیت مشخصی در بازار زمین و اراضی دولتی دارند، باید در واگذاری زمین با پیروی از سیاست «ارزش اعتباری»، در شهرهای بزرگ سیاست‌های «بازسازی بافت‌های درونی شهرها، توقف توسعه فیزیکی شهر و همچنین جذاب‌سازی سکونت در شهرهای اطراف» لحاظ شود و در شهرهای کوچک نیز سیاست‌ها در راستای توجیه‌پذیر کردن سرمایه‌گذاری ساختمانی و توسعه خدمات شهری باشد.

آخوندی در این گفت‌وگو با بیان اینکه «ارزش اعتباری» زمین قابل صرف‌نظر کردن نیست، اعلام کرد: زمین به‌صورت خام فاقد ارزش است اما بسته به اینکه رابطه‌اش با اولین سکونتگاه به چه شکلی است، ارزش اعتباری مشخص و قابل محاسبه پیدا می‌کند. چرا که اگر در دوره فعلی، سبک‌های غلط گذشته در قیمت‌گذاری و واگذاری اراضی، اصلاح نشود، هر نوع واگذاری منجر به تشدید تمرکزگرایی (رشد بیشتر پیرامون شهرهای بزرگ به رغم فرسودگی از درون و همچنین شکاف بیشتر جمعیت ناچیز شهرهای کوچک با شهرهای بزرگ) خواهد شد. آخوندی با تشریح چهار سبک دولت‌های گذشته در قیمت‌گذاری و واگذاری زمین تصریح کرد: مجموعه تجربه به جامانده از مدیریت بازار زمین، بیانگر آن است که اراضی دولتی در دوره‌هایی به ابزار توزیع رانت به گروه‌های خاص تبدیل شد و در دوره‌هایی نیز ابزار تامین مالی دولت قرار گرفت. در این بین، زمین، تاثیر محسوسی بر تنظیم جمعیت شهری و متغیرهای اقتصاد مسکن به‌ویژه اقشار کم‌درآمد نداشته است.

حدود ۴ دهه اخیر، زمین‌های دولتی ابتدا با «قیمت صفر» واگذار شد که نتیجه آن، ورود دلالان زمین به این بازار و دست به دست شدن زمین‌ها با قیمت بالا بین صاحبان اولیه و واسطه‌ها بود بدون آنکه جامعه هدف تحویل‌گیرنده زمین‌ها از مزایای پایدار این اراضی در جهت خانه‌دار شدن بهره‌مند شود.دومین سبک واگذاری زمین به‌صورت حذف «قیمت ذاتی» و قیمت‌گذاری براساس «آماده‌سازی و تامین خدمات روی اراضی» در دهه ۶۰ و اوایل دهه ۷۰ پیاده شد که در این مدل، زمین‌ها به نوعی با قیمت معادل هزینه آماده‌سازی، به گروه‌های هدف پیش‌فروش شد اما تاخیر در پرداخت مبالغ پیش‌خرید باعث می‌شد تحت تاثیر تورم، قیمت نهایی از برآورد اولیه بالا بزند و عملیات آماده‌سازی به مشکل بخورد. ضمن آنکه، مجددا ورود دلالان زمین به بازار و خرید زمین‌ها به بهای بالاتر از قیمت آماده‌سازی، این اراضی را از بازار مصرف منحرف کرد.

سبک سوم به‌صورت مشارکت دولت با انبوه‌ساز از محل زمین کلید خورد که در این مدل نیز، چالش اصلی مربوط به نحوه قیمت‌گذاری همچنان برای مسوولان، لاینحل ماند. در این مدل، اگر زمین با قیمت صفر در اختیار شریک قرار می‌گرفت، همه رانت زمین به انبوه‌ساز می‌رسید و اگر قیمت روز مبنای شراکت می‌شد، اقشار کم‌درآمد از دریافت واحدهای ساخته شده روی این زمین‌ها به‌واسطه قیمت بالای فروش، جا می‌ماندند.

سبک چهارم اما تحت تاثیر نظام غلط شهرداری‌ها در دهه ۷۰ و شیوع تراکم‌فروشی، به‌صورت فروش زمین با قیمت تجاری اتفاق افتاد. در این سبک که در حال حاضر نیز در تهران ملاک عمل صاحبان زمین قرار دارد، ارزش فروش زمین نه بر حسب ارزش واقعی آن‌که بر حسب ارزش سوداگری آن زمین که میزان تراکم ساختمانی و طبقات قابل ساخت روی این اراضی آن را تعیین می‌کند، مشخص می‌شود. این ارزش، متناسب با توافق با شهرداری برای میزان تراکم، به‌صورت تصاعدی افزایش می‌یابد. سبک‌های گذشته مدیریت بازار زمین چون که در داخل شهرها تحت تاثیر نبود زمین بکر برای واگذاری، قابل پیاده‌سازی نبوده به رشد محیطی شهرها منجر شد و هزینه شهرداری‌ها برای اداره شهر را افزایش داد و در نتیجه به تشکیل چرخه باطل «رشد مخارج شهر در پی تراکم‌فروشی و افزایش وسوسه تجارت با زمین‌های حاشیه‌ای و به دنبال آن، تراکم‌فروشی بیشتر برای تامین مخارج شهر» منجر شد.