در قالب این پیشنهاد، بخشی از دارایی‌های ملکی این وزارتخانه – عمدتا زمین‌های خام – تا سقف 5000 میلیارد تومان در اختیار بانک مسکن قرار می‌گیرد تا هم سرمایه بانک افزایش یابد و هم اینکه امکان انتشار اوراق بهادار به حجم 5 میلیارد دلار فراهم شود.

5هزار میلیارد تومان «املاک خام» دولتی، اهرم تامین مالی بخش «مسکن‌وساختمان» می‌شود
دارایی دولت در خدمت «مگاپروژه»‌ها
جزئیات پیشنهاد آخوندی برای «افزایش 6/ 1 برابری سرمایه بانک مسکن» در لایحه بودجه سال 95

گروه مسکن، فرید قدیری: وزارت راه و شهرسازی برای جبران دو نوع تنگنای مالی در اجرای مگاپروژه‌های راه‌وشهرسازی-شامل طرح‌های ساخت و تامین مسکن، شهرک‌سازی و همچنین احداث آزادراه و طرح‌های زیرساختی- پیشنهاد استفاده از روش تامین مالی «ساختار یافته» را در لایحه بودجه سال 95 کل کشور ارائه کرده است که در صورت تصویب آن در مجلس، «کمبود منابع بودجه‌ای دولت» و همچنین «ضعف تسهیلات‌دهی سیستم بانکی» از طریق به‌کارگیری و فعال‌سازی «دارایی‌های غیرنقد و به ظاهر ناکارآمد تحت مالکیت دولت» رفع می‌شود.

گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات پیشنهاد عباس آخوندی در قالب لایحه بودجه سال آینده حاکی است: این وزارتخانه آمادگی دارد بخشی از املاک خام خود تا سقف 5هزار میلیارد تومان را برای «افزایش سرمایه بانک مسکن» در اختیار تنها بانک عامل بخش مسکن قرار دهد تا به پشتوانه این میزان دارایی دولت، توسط بانک تا 5 میلیارد دلار اوراق مشارکت و بهادار برای تامین مالی مگاپروژه‌های مسکن و حمل‌ونقل منتشر شود. املاک خام وزارت راه‌وشهرسازی به عنوان دارایی مجموعه دولت، شامل اراضی استفاده نشده موجود در شهرهای جدید و نقاطی که هنوز عملیات شهرک‌سازی روی آنها انجام نشده و همچنین زمین‌های مجاور بنادر و فرودگاه‌ها می‌شود. این املاک در حالت طبیعی، قابلیت نقدشوندگی برای دولت را ندارند و در ادبیات اقتصادی، جزو دارایی‌های بازارناپذیر محسوب می‌شوند اما در خیلی از کشورها، بانک‌های توسعه‌ای با به‌کارگیری همین دارایی‌ها، امکان تامین مالی مگاپروژه‌ها را فراهم می‌کنند.

برای این منظور بانک مسکن تابستان امسال فاز پایلوت روش تامین مالی «ساختاریافته» را برای توسعه شهر جدید پردیس با استفاده از مدل «مدیریت دارایی» و به ظرفیت 1000 میلیارد تومان آغاز کرد که در قالب آن، به پشتوانه زمین‌های خام این شهر، مقرر شده با انتشار اوراق مشارکت توسط گروه مالی بانک مسکن در بورس، منابع مالی هزینه‌های آماده‌سازی و توسعه زیرساخت‌های شهر جدید پردیس تامین شود و امکان ساخت‌وسازهای مسکونی و غیرمسکونی و همچنین پروژه‌های آزادراهی در شرق پایتخت فراهم آید. سیستم بانکی کشور و همچنین دولت در دوره‌های گذشته برای اجرای مگاپروژه‌های بخش مسکن و ساختمان و طرح‌های زیرساختی، کاملا به «بودجه دولتی» و روش «متعارف» تامین مالی که همان پرداخت «تسهیلات بانکی» است، متکی بودند اما در شرایط کنونی، انباشت دارایی‌های سمی در بانک‌ها از یکسو و کاهش شدید قیمت نفت از سوی دیگر، ادامه این دو مسیر را غیرممکن کرده است. وزارت راه‌وشهرسازی با طراحی مسیر سوم، در نظر دارد از پتانسیل املاکی که در اختیار دارد، ابزارها و نهادهای جدید را در بانک مسکن برای تامین مالی بلندمدت مگاپروژه‌ها فعال کند. در لایحه بودجه سال 95 کل کشور، علاوه بر پیشنهاد «تبدیل 5هزار میلیارد تومان از دارایی‌های وزارت راه‌وشهرسازی به موجودی سرمایه بانک مسکن»، طرح «تبدیل بانک مسکن از بانک تخصصی به بانک توسعه‌ای» نیز به عنوان سیاست مکمل برای تامین مالی ساختاریافته مگاپروژه‌ها، مطرح شده است.

بانک مسکن برای انجام ماموریت‌های توسعه‌ای در بخش مسکن و ساختمان ابتدا نیازمند افزایش سرمایه خود است. در حال حاضر سرمایه بانک مسکن حدود 3000 میلیارد تومان عنوان می‌شود که با افزایش 6/ 1 برابری آن از محل «تبدیل دارایی‌های وزارت راه و شهرسازی»، این عدد به سطح مناسب 8 هزار میلیارد تومان در گام اول افزایش پیدا می‌کند. بانک توسعه‌ای در بخش مسکن، وظیفه دارد به واسطه کانال‌های جدیدی که با پشتیبانی دولت، به روی منابع مالی‌اش گشوده می‌شود، برای اجرای سیاست‌های حمایتی در این بخش از جمله مسکن اجتماعی، صندوق‌های پس‌انداز مسکن، تسهیلات قیمت ساخت و خرید، منابع ارزان‌قیمت تامین کند. عملکرد سال‌های گذشته بانک مسکن نشان می‌دهد: روند پرداخت تسهیلات مسکن در این بانک، تناسب آنچنانی با مقیاس بازار مسکن کشور به لحاظ حجم تقاضای خرید و حجم ساخت‌وسازهای مسکونی نداشته است.

بانک مسکن حدود 40 تا حداکثر 50 درصد از کل تسهیلات بخش مسکن را پرداخت می‌کند. سهم کل تسهیلات بخش مسکن از کل تسهیلات پرداختی شبکه بانکی کشور در سال 92 معادل 2/ 12 درصد و در سال 93 معادل 8/ 11 درصد بوده که بانک مسکن در این دو سال به ترتیب 44 درصد و 41 درصد تسهیلات مسکن را پرداخت کرده و مابقی وام‌‌های مسکن توسط سایر بانک‌های دولتی و خصوصی پرداخت شده است. این در حالی است که با توسعه‌ای شدن بانک مسکن، سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی باید حداقل به 20 تا 25 درصد افزایش پیدا کند و به همین نسبت، توان پرداخت در بانک مسکن ارتقا یابد. چنانچه پیشنهاد وزارت راه‌وشهرسازی در بودجه 95 به تصویب مجلس برسد و 5هزار میلیارد تومان از دارایی‌های این وزارتخانه به عنوان اهرم مالی مگاپروژه‌ها، در نهایت به سرمایه بانک مسکن افزوده شود، چیزی در حدود 40 تا 50 هزار میلیارد تومان به قدرت تسهیلات‌دهی این بانک افزوده خواهد شد. این میزان قدرت جدید وام‌دهی، در مقایسه با میزان پرداختی سال گذشته تسهیلات مسکن توسط این بانک که 40 هزار میلیارد تومان بوده، حجم اثرگذاری اقدام جدید دولت را به خوبی نشان می‌دهد.

به گزارش «دنیای اقتصاد» در راستای پیشنهاد مطرح شده در بودجه 95، بانک مسکن به پشتوانه دارایی‌های واگذار شده از سوی وزارت راه‌وشهرسازی، اقدام به انتشار اوراق مشارکت می‌کند و با منابع حاصل از آن، مگاپروژه‌های راه و مسکن را تامین مالی خواهد کرد و در مرحله بعد، با فروش یا اجاره پروژه‌های احداثی، بدون آنکه زمین به عنوان اصل دارایی به فروش برسد، امکان بازپرداخت اصل و فرع منابع فراهم می‌آید. در این پروسه، دارایی‌های غیربازارپذیر اما دارای ارزش اقتصادی دولت در یک پروسه، بازارپذیر می‌شوند. دولت برای سال آینده در راستای طرح جامع مسکن، به حداقل 30 هزار میلیارد تومان منابع برای ساخت و تامین مسکن بخشی از یک میلیون نیاز جدید سالانه، احتیاج دارد که بخشی از آن، از طریق مدیریت دارایی یا همان تامین مالی ساختاریافته، قابل تحقق خواهد بود.

عباس آخوندی، وزیر راه‌وشهرسازی درباره جزئیات پیشنهاد خود، اعلام کرده است: پیشنهادی را در قالب لایحه بودجه سال ۹۵ مطرح کردیم که به دولت اجازه می‌دهد اساسنامه بانک مسکن تبدیل به اساسنامه بانک توسعه‌ای شود این اتفاق به ما در وزارت راه و شهرسازی اجازه می‌دهد که از محل دارایی‌های خودمان ۵ هزار میلیارد تومان به سرمایه‌های بانک مسکن اضافه کنیم. مفهوم این حرف آن است که بانک مسکن بعد از این کار می‌تواند تا ۶۰ هزار میلیارد تومان علاوه بر مبلغ گذشته تسهیلات بدهد که این مساله بانک مسکن را می‌تواند دچار یک نوسازی کامل کند و افزون براین اجازه می‌دهد که دارایي وزارت راه‌وشهرسازی که بازارپذیر نیستند از طریق وکالت به بانک مسکن به دارایی‌های بازارپذیر تبدیل شود. مثلا وزارت راه و شهرسازی در یک شهری یک هزار میلیارد تومان زمین دارد این زمین به دلیل آنکه آب، برق، گاز و سیستم حمل و نقلی ندارد قابل فروش نیست. براساس این مدل می‌توان به بانک مسکن وکالت داد تا بانک مسکن از محل منابع خودش با منابع بازار سرمایه پول جمع کند و خدمات زیربنایی آن زمین را تامین کند تا زمینی که بازارپذیر نبود به دارایی بازارپذیر تبدیل شود که درخواست کردیم بانک مسکن در چنین قالبی تا ۵ میلیارد دلار اجازه صدور اوراق در حوزه زیرساخت مسکن و حمل و نقل داشته باشد.