تغییر جهت بازارهای مختلف دارایی در ماه گذشته، نیمه پاییز امسال را به «ماه ریزش» تبدیل کرد. طی ۳۰ روز منتهی به پایان آبان ماه امسال، افت شدید ریسک‌ غیراقتصادی و به تبع آن کاهش انتظارات تورمی، موجب شد بازارهای مختلف دارایی با افت قابل‌ملاحظه مواجه شوند. بازار مسکن نیز از جمله بازارهایی بود که در این ماه تحولات متفاوتی از ماه‌های پیشین را تجربه کرد. به‌طوری که آمارهای رسمی نشان از سقوط تورم ماهانه بازار مسکن دارد. وضعیت جدید بازارهای مختلف دارایی و همین‌طور بازار مسکن سبب شد تا گروه زیادی از فروشندگان و خریداران (عرضه و تقاضا) بازار مسکن نسبت به این تغییرات واکنش نشان دهند و معادله جدیدی را در این بازار رقم بزنند.

پس از گذشت بیش از یک هفته از آغاز آخرین ماه فصل پاییز اطلاعات جدید وضعیت اخیر تحولات بازار مسکن حاکی از آن است که بساز و بفروش‌ها نیز همچون سایر فروشندگان و خریداران به تغییر شرایط بیرونی اثرگذار بر روند بخش‌های مختلف اقتصادی واکنش نشان داده‌اند. بررسی‌ها نشان می‌دهد دست‌کم در نیمه اول امسال به‌دلیل «عدم‌اطمینانی» که از بیرون بر بازارها تحمیل شده بود، قیمت عمده دارایی‌ها از جمله مسکن، بیش از ارزش واقعی‌ خود افزایش یافت. اما اکنون با کاهش فشارهای بیرونی ‌ خروج عنصر نااطمینانی ‌ قیمت‌ها درحال فروکش کردن است؛ به تعبیر دیگر، افت شدید ریسک غیراقتصادی، منجر به کاهش قابل‌توجه انتظارات تورمی و فروکش کردن بدبینی در مورد وضعیت آتی بازارهای مختلف شده و برداشت‌های فعالان بازارهای مختلف در مورد استمرار روند صعودی قیمت‌ها را هدف قرار داده است.

در نتیجه چنین تغییراتی، روند ورود سرمایه‌گذاران ملکی جدید که در ماه‌های گذشته سهم زیادی از معاملات ماهانه به آنها تعلق داشت، متوقف شد و از سوی دیگر گروهی از خریداران که با انگیزه سرمایه‌گذاری به بازار مسکن وارد شدند با مشاهده نشانه‌هایی از کاهش شتاب رشد قیمت‌ها، در حال خروج از بازار هستند. طوری که طی هفته‌های اخیر، فایل‌های فروش در مناطق مختلف شهر تهران در حال افزایش است. در چنین وضعیتی، بساز وبفروش‌ها نیز رفتار خود برای عرضه فایل‌های جدید در مناطق مختلف شهری را تغییر دادند. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد افزایش عرضه فایل‌های مسکونی در بنگاه‌های املاک که در برخی مناطق تا سطح ۴۰ درصد نیز رسیده بود، روی قیمت پیشنهادی سمت عرضه اثرگذار شد. طوری که قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان در برخی مناطق بین ۱۰ تا ۲۰ کاهش پیدا کرد. این شکل رفتار سمت عرضه در قیمت‌های پیشنهادی بر تورم ماهانه نیمه فصل پاییز نیز اثرگذار بود و موجب شد تا تورم ماهانه ملکی به کمتر از ۲ درصد برسد.

حالا تغییر رفتار بساز و بفروش‌ها نیز به شکل افزایش خفیف سهم فایل‌های نوساز از مجموع معاملات بازار مسکن خود را نشان داده است.

این در حالی است که آمارهای رسمی از تحولات بازار مسکن پایتخت از ابتدای سال‌جاری تاکنون نشان می‌دهد سهم آپارتمان‌های نوساز در میان گروه‌های سنی مختلف واحدهای مسکونی از مجموع معاملات ماهانه، تا سطح ۳۷ درصد (مربوط به مهرماه که پایین‌ترین سهم آپارتمان‌های نوساز از مجموع معاملات ماهانه شهر تهران بود) نیز کاهش پیدا کرد اما در معاملات یک ماه آبان، سهم این گروه سنی از واحدهای مسکونی به شکل خفیف اما معنادار افزایش پیدا کرد. به این معناکه سهم آپارتمان‌های نوساز از ۳۷ درصد در مهرماه، با ۲ واحد درصد افزایش به سطح ۳۹ درصد از مجموع معاملات خرید و فروش مناطق ۲۲گانه شهر تهران رسید.

نکته جالب و مهم در مورد سهم این گروه از آپارتمان‌ها از مجموع معاملات شهر تهران در نیمه فصل پاییز آن است که اگرچه کل معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران طی یک ماه آبان نسبت به مهرماه حدود ۵۰ درصد کاهش پیدا کرد اما در همین فاصله فروش آپارتمان‌های نوساز معادل ۴۶ درصد با کاهش مواجه شد. بررسی سوابق و آمارهای گذشته مربوط به حجم معاملات آپارتمان‌های مسکونی در گروه‌های سنی مختلف حاکی از آن است با توجه به تجربه دوره‌های گذشته، این ظرفیت وجود دارد که سهم آپارتمان‌های نوساز از مجموع معاملات ماهانه شهر تهران تا سطح ۵۵ درصد نیز افزایش پیدا کند. در سال‌های قبل از جهش قیمت اخیر، سهم این گروه سنی واحدهای مسکونی به حدود ۵۵ درصد از کل معاملات یک ماه رسیده بود. اما پس از شروع رشد قیمت‌ها به تدریج این سهم کاهش پیدا کرد و به نوعی اثر رکود ساختمانی نیز در میزان عرضه آن به بازار مسکن نمایان شد.

سیر نزولی تدریجی سهم آپارتمان‌های نوساز در معاملات شهر تهران به خوبی از آمارهای رسمی قابل‌ردیابی است. این آمار نشان می‌دهد که سهم آپارتمان‌های نوساز از معاملات خرید و فروش شهر تهران در سال ۹۶ معادل ۴۷ درصد، در سال ۹۷ معادل ۴۳ درصد، در سال ۹۸ معادل ۴۱ درصد و در مهرماه امسال به حدود ۳۷ درصد رسیده است.

با تغییر رفتار بساز و بفروش این‌طور به نظر می‌رسد که موتور دوم تورم مسکن نیز در حال خاموش شدن باشد.

تورم در بازار مسکن از دو موتور بیرونی و درونی نیرو می‌گیرد. موتور اول، ناشی از فاکتورهای بیرونی بر روند تحولات بازار مسکن به‌ویژه صعود یا نزول قیمت‌ها اثر می گذارد. این موتور طی یکی دو سال اخیر تحت‌تاثیر ریسک غیراقتصادی و افزایش انتظارات تورمی منجر به تند شدن دور موتور تورم مسکن شده بود. به‌ویژه آنکه از ابتدای سال‌جاری، با تشدید انتظارات تورمی ناشی از شوک ارزی، هیجان بورس و نهایتا بازار سکه در اواخر نیمه نخست امسال، دور این موتور بالاتر رفته بود. اما اکنون با کاهش ریسک غیراقتصادی (مشخص شدن نتیجه انتخابات آمریکا) تا حدودی موتور تورم مسکن متاثر از فاکتورهای بیرونی از کار افتاده است. همین موضوع نیز سبب شده تا در هفته‌های اخیر، نشانه سقوط انتظارات تورمی در بازار مسکن هویدا شود و در نتیجه تقاضای سرمایه‌ای که در اواخر مهرماه مانور زیادی در این بازار داشت کاهش پیدا کند و در مقابل بخش زیادی از فعالان سمت عرضه که از بازار عقب‌نشینی کرده بودند، به‌عنوان فروشنده در بازار حاضر شوند.

جالب آنکه در هفته‌های اخیر، نشانه‌هایی در مورد کندشدن حرکت موتور دوم تورم مسکن نیز مشاهده شده است.

موتور دوم تورم بازار مسکن، متاثر از شرایط و تحولات درونی آن یعنی وضعیت عرضه است که طی سال‌های اخیر با کمبود و کسری مواجه شده است.

طی سال‌های اخیر دو عامل کسری عرضه واحدهای مسکونی در بازار مسکن پایتخت را شکل داده است؛ عامل اول، کسری خودکار ناشی از رکود پنج‌ساله ساخت‌وساز است که تا حدود زیادی بر عرضه فایل نوساز در بنگاه‌های املاک طی سال‌های اخیر اثرگذار بوده است. اما عامل دوم یک نوع کسری ساختگی ناشی از احتکار و نفروختن واحدهای مسکونی از سوی سازندگان است. گروهی از سازندگان از ابتدای سال‌جاری به دلیل نامشخص بودن شرایط بازارهای مختلف و نااطمینانی از امکان ادامه فعالیت در بازار ساخت‌وساز، از عرضه و فروش پروژه‌های تکمیل شده خود دست کشیدند. اما حالا به نظر می‌رسد تا حدود زیادی تحت‌تاثیر تغییر شرایط سایر بازارها، کسری ساختگی فایل‌های مسکونی در حال برطرف شدن است. یکی از نخستین نشانه‌های کندشدن دور موتور دوم تورم ملکی نیز افزایش فایل‌های فروش در بنگاه‌های املاک طبق اظهارات مشاوران املاک است.

کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند با توجه به شرایط کلان اقتصادی و کم‌شدن نااطمینانی، می‌توان این برداشت را داشت که اگر بازار زمین نیز با ثبات قیمت همراه شود، عامل اول موتور دوم تورم مسکن نیز به تدریج برطرف شود. از آنجاکه بخش مهمی از هزینه‌های ساخت‌وساز در پروژه‌های ساختمانی مربوط به هزینه تامین زمین می‌شود، اگر تورم در بازار زمین تا حدودی کنترل شود و شتاب رشد قیمت آن کاهش پیدا کند، می‌توان امیدوار بود بخش زیادی از سازنده‌ها امکان استارت پروژه‌های ساختمانی جدید به دلیل کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز را پیدا کنند. به این ترتیب عامل اول موتور دوم تورم مسکن یعنی کسری خودکار عرضه فایل جدید ناشی از رکود ساخت‌وساز از بین خواهد رفت.