عملیات برج‌سازی با کاربری اداری-تجاری در شهر تهران، در نبود ضوابط روشن از بابت محله‌های مجاز برای بلند مرتبه‌سازی، در حال پیشروی به بخش‌های جدیدی از اراضی ممنوعه است. در منطقه‌ای از پایتخت که غالب کاربری‌های آنجا، طبق ضوابط طرح جامع و تفصیلی، تثبیت شده است، اخیرا به‌واسطه یک مجوز قدیمی کمیسیون ماده 5، مقدمات احداث یک برج 9 طبقه در زمین یک مدرسه به مساحت 5 هزار مترمربع، شکل گرفته است. کارشناسان با هشدار درباره تغییر کاربری خدمات عمومی (زمین‌های باغی و تاسیسات شهری) به ساختمان‌های تجاری، این فرآیند را غلط می‌دانند.

فرید قدیری، بهشاد بهرامی: در یکی از مناطق 22 گانه شهر تهران که طبق مقررات طرح تفصیلی، «محدودیت دوبله» برای انواع ساخت‌وساز در بزرگ‌ترین شهرک مسکونی آن وضع شده است، مقدمات تخریب یک مجتمع بزرگ آموزشی –مدرسه- آغاز شده و قرار است «برج» 9 طبقه به جای آن احداث شود. در محدوده شهرک غرب، مطابق ضوابط و مقررات سه گانه «طرح جامع شهر تهران، طرح تفصیلی تهران و همچنین شورای شهر» برای غالب پلاک‌های مسکونی، ممنوعیت تخریب و نوسازی تعیین شده و برای ساختمان‌هایی که دارای کاربری‌های عمومی، خدماتی و شهری از جمله فضاهای آموزشی و به خصوص مدارس هستند نیز اجازه هر نوع تغییرکاربری تا پایان سال 95، از مالکان سلب شده است. از طرفی، اراضی مربوط به مدارس موجود و دایر در کلیه مناطق شهر تهران -طبق همین مقررات بالادست شهرداری- باید در فاصله سال‌های 90 تا 95، تثبیت‌شده بماند و تغییر کاربری پیدا نکند. اما با همه این حفاظ‌های مقرراتی برای جلوگیری از تغییرکاربری و ساخت‌و‌ساز روی اراضی تثبیت‌شده، اخیرا در شهرک غرب یک مجتمع آموزشی که از جهات مختلف، بین 5 برج تجاری محصور شده است، تغییر چهره پیدا کرده و عملیات مقدماتی برای ساخت ششمین برج در این محله، با احداث روی زمین همین مجتمع، آغاز شده است.

پیگیری‌های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می‌دهد تخلیه این مدرسه از فضای آموزشی و تعطیلی به قصد انجام عملیات ساختمانی که در حال حاضر با جداسازی چارچوب‌ پنجره‌های این بنا قابل مشاهده است، به امضاهای مدیران شهری در سال 90 برمی‌گردد که در قالب مصوبه کمیسیون ماده 5، مجوز لازم برای مالک آن صادر شده است. در متن مصوبه کمیسیون ماده 5، باوجود تاکید بر کاربری آموزشی این زمین و در عین حال، اشاره به آسیب‌های ناشی از برج‌سازی ملک مجاور به سازه این مجتمع و همچنین درخواست مالک مجتمع و دستور شهردار تهران، با احداث یک ساختمان غیرمسکونی در تراکم 440 درصد (9طبقه) که می‌تواند کاربری تجاری، اداری و خدماتی فرامنطقه‌ای داشته باشد، موافقت شده است.

این مصوبه قدیمی که به تازگی اجرای آن آغاز شده است، مجوز برج‌سازی روی زمین 5 هزار مترمربعی این مجتمع آموزشی را به صورت مشروط صادر کرده است و شرط آن را «احداث بنای آموزشی در پلاک دیگری در سطح محدوده منطقه 2» عنوان کرده است. با این حال، از آنجا که تهران طبق اعلام اداره آموزش و پرورش این شهر با کمبود مدرسه روبه‌رو است و در مقابل، طبق شواهد موجود، حجم فضاهای تجاری در پایتخت به‌خصوص در 5 منطقه اول شهر به قدری افزایش پیدا کرده که امکان فروش و کسب‌و‌کار در تعداد زیادی از آنها فعلا غیرممکن است، اقدام به «تغییر کاربری» فضاهای آموزشی قابل تامل به نظر می‌رسد. در این میان، اگر چه ترکیب فعلی کمیسیون ماده‌5، شورای عالی شهرسازی و حتی مدیران شهری، عزم را بر حفظ کاربری‌های تثبیت شده و مقاومت در برابر درخواست‌های تغییرکاربری، جزم کرده‌اند اما نمونه اخیر در منطقه 2 مشخص می‌کند، مجوزهایی از قبل برای ساخت‌و‌سازهای استثنایی و خاص در سیستم شهرداری صادر شده است که اجرای آنها در آینده، می‌تواند برنامه‌ریزی‌های فعلی را تحت تاثیر قرار دهد.

طبق اعلام مدیرکل آموزش و پرورش، از 33هزار کلاس درس موجود در تهران، 10 هزار کلاس به دلیل فرسودگی، قابل استفاده نیستند و 7 هزار کلاس دیگر نیز به مقاوم‌سازی نیاز دارند. مشکل‌دارترین مناطق به لحاظ کمبود مدارس و وجود مدارس قدیمی نیز شامل مناطق 1 ، 2، 3 و 5 می‌شود. به گزارش «دنیای اقتصاد» در شهرک غرب پیش‌تر عملیات برج‌سازی روی برخی از اراضی که در سامانه طرح تفصیلی، جزو اراضی سبز تثبیت‌شده معرفی شده‌اند، آغاز شد و برخی از این برج‌های در حال ساخت، به دلیل مشکلاتی که در گودبرداری آنها و نشست زمین حادث شد، به فضای مشاع محله و همسایگان کشیده شد و تاکنون نیز بخشی از معابر اطراف آنها، در اشغال کارگاه‌های ساختمانی‌شان قرار دارد. بعد از تغییر کاربری اراضی باغات و ساخت‌و‌ساز در ارتفاعات ممنوعه کوه‌های غربی تهران، اجرای عملیات ساختمانی در اراضی دارای کاربری تثبیت شده آموزشی،‌ سومین شکل نامتعارف فعالیت‌های ساختمانی محسوب می‌شود.

ایراد تبدیل خدمات عمومی به تجاری

سومین شکل نامتعارف فعالیت‌های ساختمانی اخیرا با اجرایی شدن برخی مجوزهای قدیمی مربوط به چهار یا پنج سال گذشته نشانه‌های بیشتری از این نوع ساخت و ساز در شهر را قابل مشاهده کرده است. تخلیه یکی از مدارس واقع در منطقه شهرک غرب که ظاهرا به دلیل وارد شدن آسیب به بنای مدرسه مجوز آن از سوی کمیسیون ماده پنج صادر شده است نیز یکی از این موارد است. در حالی که یکی از توجیهات مدیران شهری در توصیف مصوبه کمیسیون ماده پنج در سال 90 برای صدور مجوز تغییر کاربری این مدرسه، وارد شدن صدمه به سازه آن به دلیل گودبرداری برج مجاور است اما به گفته کارشناسان شهری اگر آسیب وارد شده به سازه مدرسه جدی است و امکان ادامه فعالیت آن به شکل کنونی وجود ندارد، چرا در مصوبه کمیسیون ماده پنج به جای تثبیت کاربری آموزشی و ساخت مدرسه جدید، به تغییر کاربری به شکل یک برج اقدام شده است؟ کارشناسان شهری با طرح این سوال نسبت به شیوع پدیده تغییر کاربری خدمات عمومی به خدمات تجاری هشدار می‌دهند و می‌گویند: طی چند سال گذشته به دلیل غفلت برخی از مدیران شهری فرآیند غلطی در قالب تغییر کاربری‌های تثبیت شده شهر شکل گرفته است که اگر اقدامی عاجل برای توقف این رویه شکل نگیرد به تدریج شاهد کمبود سرانه‌های خدماتی هفتگانه عمومی شهر همچون کمبود مدارس خواهیم بود.

آزمون جدید برای شورای عالی شهرسازی

اما یکی از ابعاد مهم برخورد با این‌گونه سبک شهرسازی نیز نحوه برخورد مراجع بالادستی در مدیریت شهری است. ترکیب جدید شورای عالی شهرسازی و معماری کشور اوایل دولت یازدهم در مسیری مشخص به بررسی مصوبات موردی کمیسیون ماده پنج طی دوره‌های اخیر ورود پیدا می‌کرد. به گونه‌ای که در یک مورد پرونده ساخت‌وساز در بوستان مادر به شکل دقیق و سختگیرانه پیش برد اما از آنجا که از این قبیل امضاهای طلایی در حجم قابل توجهی برای سرمایه‌گذاران ساختمانی صادر شده و شاید بخش زیادی از این مصوبات هنوز از سوی دارندگان مجوزها به اجرا نیامده است می‌توان گفت شورای عالی شهرسازی و معماری کشور در این مقطع در یک آزمون حساس قرار دارد. به این معنا که هرگونه چشم‌پوشی، غفلت، بی‌توجهی و از کنار قضیه گذشتن این گونه مجوزها توسط شورای عالی شهرسازی می‌تواند کارنامه این نهاد را به مثابه برخی دوره‌های قبلی زیر سوال ببرد.

در این خصوص رئیس کمیته محیط زیست شورای شهر تهران نیز با تاکید بر اینکه مطابق مصوبه کمیسیون ماده پنج شهرداری تهران تغییر کاربری فضاهای سبز، تجهیزات و تاسیسات شهری در طرح تفصیلی قدیم باید تا پایان سال 95 تثبیت شوند، به «دنیای اقتصاد» گفت: این مصوبه که به سال 1385 باز می‌گردد برای دو دوره پنج ساله یعنی تا پایان سال 95 تمدید شده است و مطابق با این مصوبه کمیسیون ماده پنج مدیریت شهری تا پایان سال 95 حق تغییر کاربری پارک، فضای سبز و تجهیزات و خدمات شهری را ندارد. محمدحقانی، رئیس کمیته محیط زیست شورای شهر اظهار کرد: با تکیه بر این مصوبه در دوره فعلی فعالیت شورای شهر تهران، شورای عالی شهرسازی و کمیسیون ماده پنج به هیچ وجه امکان تغییر کاربری اراضی تثبیت شده این مصوبه وجود ندارد مگر آنکه در لایه‌های زیرین مدیریت شهری به دور از چشم کمیسیون ماده پنج اتفاق افتد. او ادامه داد: یکی از دلایل بروز چنین مغایرت‌های آشکاری در سطح شهر تهران مثل تغییر کاربری مدارس به برج‌های تجاری هماهنگ نبودن طرح جامع و طرح تفصیلی جدید تهران است.

عضو شورای شهر تهران با اشاره به اینکه بنیان طرح جامع شهر تهران ارتقای کیفیت زندگی شهروندان پایتخت بوده است، تصریح کرد: طرح جامع شهر تهران مصوب سال 86 طرحی همه‌جانبه‌نگر و مردم‌نگر بود و در راستای ارتقای کیفیت زندگی شهروندان تدوین شده بود اما طرح تفصیلی بر خلاف سند بالادستی خود طرحی پول پایه است که هیچ گونه همخوانی با طرح جامع ندارد. او با بیان اینکه در یک مسیر قرار گرفتن شورای شهر، شورای عالی شهرسازی و کمیسیون ماده پنج در دوره گذشته برای برخورد با تخلفات سبب شکل‌گیری برخی تخلفات گسترده در حوزه شهرسازی شد، افزود: در حال حاضر مناطق زیادی از شهر از کمبود سرانه‌های خدماتی همچون بهداشتی و آموزشی رنج می‌برند البته از سوی دیگر نیز از آنجا که آموزش و پرورش با کمبود منابع مالی مواجه است طبق قانون زمان زیادی برای تثبیت کاربری‌های موجود خود ندارد و مجبور است به تغییر کاربری تن دهد.

موضوع را بررسی می‌کنیم

محمد سالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی شورای شهر تهران نیز روز گذشته درباره مصوبه کمیسیون ماده 5 شهر تهران برای ساخت یک برج غیرمسکونی در زمین یک مجتمع آموزشی که به سال 90 مربوط می‌شود، با تاکید بر اینکه این موضوع را حتما پیگیری خواهیم کرد، به «دنیای اقتصاد» گفت: به موجب مفاد طرح جامع و تفصیلی شهر تهران، یکسری از کاربری‌ها شامل آموزشی، بهداشتی، فضای سبز، پارکینگ و تاسیسات و خدمات شهری باید تا سال 95 در شهر تهران تثبیت شوند و بعد از آن، نسبت به تغییر یا حفظ کاربری‌شان، در نهادهای عالی شهری تصمیم‌گیری به عمل آید. وی افزود: به هر حال، درست یا غلط کمیسیون ماده 5 شهر تهران حق و اختیار تصویب و صدور مجوزهای ساختمانی را دارد و شهرداری تهران نیز در این کمیسیون فقط یک رای دارد و از وزارتخانه‌های مختلف از جمله وزارت راه‌و‌شهرسازی و نمایندگان دولت در این کمیسیون، برای این مجوزها رای می‌دهند. این عضو شورای شهر تهران تصریح کرد: حتما با بررسی پرونده مربوط به مجتمع آموزشی شهرک غرب، مستنداتی که باعث صدور مجوز برج‌سازی شده را مرور خواهم کرد تا صحت و سقم آن روشن شود.