رفت و آمد دست‌کم 15 هیات بزرگ خارجی به ایران طی 4 ماه اخیر، از وجود گره اقامتی در مسیر سرمایه‌گذاران عازم تهران حکایت دارد. بازخوردهای اولیه از جانب گروه‌های میزبان شرکت‌های خارجی مشخص می‌کند: «کمبود هتل» در تهران که ایراد اصلی پایتخت عنوان می‌شود و همچنین «نبود ساختمان اداری مناسب و آپارتمان‌های مجهز به خدمات کترینگ و هتلینگ»، دو چالشی است که برنامه‌ریزی برای اسکان کوتاه‌مدت و استقرار بلندمدت سرمایه‌گذاران را سخت کرده است. برای حل این معضل، «تبدیل مجتمع‌های مسکونی لوکس به هتل آپارتمان» پیشنهاد شده است.

گروه مسکن، فرید قدیری: 4 ماه رفت‌وآمد دست‌کم 15 هیات بزرگ خارجی به ایران در فاصله زمانی توافق هسته‌ای تاکنون، وجود نوعی «پیچیدگی پنهان» در پروسه «اسکان و اقامت» سرمایه‌گذاران خارجی را به تدریج برای گروه‌های میزبان روشن کرده است. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» در این خصوص نشان می‌دهد «تهران» به عنوان اولین شهر مقصد هیات‌هایی که با هدف سرمایه‌گذاری در پروژه‌های اقتصادی و صنعتی عازم ایران می‌شوند، دارای دو نقطه ضعف سکونتی برای میزبانان و مهمانان این سفرها است. در پایتخت برای اسکان «کوتاه‌مدت» گروه‌هایی که در قالب هیات خارجی بالای 100 نفر و در راس یک مقام دولتی از کشورشان وارد ایران می‌شوند، به‌دلیل کمبود هتل‌های 4 و 5 ستاره در این شهر، چالش‌ برنامه‌ریزی اقامتی وجود دارد.

از طرفی، نبود دفاتر اداری استاندارد – در مقایسه با کشور مبدا- و همچنین ساختمان‌های مسکونی خودسرویس (دارای خدمات هتلینگ و کترینگ) در مقیاس شرکت‌های متقاضی ورود به بازار ایران، اسکان «بلندمدت» را به عنوان دومین چالش پذیرش سرمایه‌گذار خارجی پیچیده کرده است. باوجود شرایط نسبتا مناسب اقتصادی و سیاسی برای جذب سرمایه‌های خارجی، در صورتی که این دو چالش در نقش موانع فیزیکی ورود سرمایه‌گذار رفع نشود، امکان بهره‌برداری از ظرفیت فراهم شده سخت خواهد شد. اخیرا تعدادی از برند‌های صنعتی و بازرگانی از کشورهایی همچون کره و آلمان با مراجعه به شرکت‌های مشاوره سرمایه‌گذاری، برای شناخته شدن در بازار ایران، درخواست برگزاری نمایشگاه و سمینار در تهران را داده‌اند. این اتفاق در پی نشست‌های رسمی هیات‌های اقتصادی خارجی با مقامات کشورمان طی چند هفته گذشته رقم خورده است. با این حال، مطابق آنچه برخی از همین شرکت‌های میزبان می‌گویند، در حال حاضر «برنامه‌ریزی برای اسکان خارجی‌ها» سخت‌ترین قسمت کار محسوب می‌شود.

طبق اطلاعات درج شده در سایت اتحادیه هتل‌های تهران، در پایتخت فقط 5 هتل پنج ستاره و 11 هتل چهار ستاره فعال است و سایر هتل‌ها که به لحاظ موقعیت، کیفیت و خدمات در رده‌های پایین‌تری قرار دارند، معمولا مورد استفاده گروه‌های خارجی قرار نمی‌گیرند. این 16 هتل نیز در دوره‌هایی از سال به مناسبت‌های مختلف با ترافیک مسافر داخلی و خارجی مواجه‌اند و آنچنان از ظرفیت آزاد در حد پذیرش هیات‌های خارجی برخوردار نیستند. کمبود «هتل مناسب» در شهر تهران خرداد امسال به صراحت مورد اشاره شهردار تهران قرار گرفت و قالیباف در یکی از جلسات غیرعلنی شورای شهر، کافی نبودن هتل‌های موجود را عیب بزرگ پایتخت عنوان کرد. همچنین دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور نیز اوایل امسال با اشاره به چشم‌انداز رشد اقتصادی و افق گردشگری 10 سال آینده، نیاز تهران به سرمایه‌گذاری در ساخت هتل را معادل حداقل 100 هتل جدید اعلام کرد. کل ظرفیت پذیرش هتل‌های موجود تهران 14 هزار و 550 تخت است که حدود 30 درصد این میزان ظرفیت به هتل‌های 4 و 5 ستاره اختصاص دارد.

تعداد هتل‌های 4 و 5 ستاره در کل کشور رقمی معادل 130 هتل است درحالی‌که طبق نیازسنجی‌های صورت گرفته توسط سازمان میراث فرهنگی و گردشگری، این رقم باید با ساخت سالانه 20 هتل جدید در همین کلاس، به 400 هتل افزایش پیدا کند. نتایج یک بررسی درباره مهم‌ترین عامل بازدارنده سرمایه‌گذاری در ساخت هتل در شهر تهران نشان می‌دهد: ریشه اصلی کمبود هتل به قیمت بالای «زمین» با کاربری هتل با توجه به حداقل عرصه مورد نیاز این نوع ساختمان مربوط است که به‌رغم تخفیف و مشوق در عوارض ساخت‌وساز، هزینه ورود به این حوزه ساخت را قابل توجه کرده است. از طرفی، نرخ بازگشت طولانی مدت سرمایه‌گذاری در هتل‌سازی به‌خصوص در چند سال اخیر که کشور شاهد کاهش ورود گردشگر خارجی بود، ریسک این بازار را دو چندان کرده است. هم‌اکنون تعداد هتل‌های 4 و 5 ستاره جدید یا در حال ساخت در شهر تهران، به تعداد انگشتان یک دست هم نمی‌رسد. این در حالی است که طی سال‌های اخیر بیش از 20 موافقت اصولی در کمیسیون ماده 5 شهر تهران برای ساخت هتل صادر شده است اما هزینه سنگین اولیه برای شروع این پروژه‌ها –هزینه تهیه زمین- سرمایه‌گذاری در ساخت هتل را در همان مراحل اولیه صدور مجوز، متوقف کرده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد» فارغ از کمبود هتل و چالش اقامت کوتاه‌مدت هیات‌های خارجی متقاضی سرمایه‌گذاری در ایران، چنانچه مذاکرات اولیه خارجی‌ها به عقد قرارداد همکاری منجر شود، حضور بلندمدت آنها از بابت نبود دفاتر اداری و آپارتمان‌های مجهز به خدمات هتلینگ و کترینگ به مشکل خواهد خورد. در بازار ساختمان‌های «اداری» شهر تهران، نه‌تنها حجم سازه‌های جدید نسبت به ساختمان‌های در حال ساخت «مسکونی و تجاری» به شدت کم است و بی‌تعادلی آشکار در سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی به چشم می‌خورد، بلکه در بین دفاتر اداری موجود نیز فضای استاندارد برای استقرار نمایندگی‌های خارجی فوق‌العاده ناچیز است. مطالعات یک گروه مشاوره سرمایه‌گذاری درباره شرایط مدنظر شرکت‌های خارجی برای خرید یا اجاره محل اداری مشخص می‌کند بین خواسته شرکت‌ها و شرایط موجود در معماری داخلی فضاهای اداری، بیشترین مغایرت و کمترین فصل مشترک برقرار است به‌طوری‌که در برخی نمونه‌های ساختمانی، مساحت درخواستی برای اتاق رئیس حتی از کل مساحت دفتر اداری هم بیشتر است!

راهکار «هتل‌آپارتمان» با تبدیل ساختمان‌های لوکس

شرکت‌های خارجی برای ورود به بازار ایران، در قدم اول نیاز به ثبت شرکت و اعلام آدرس محل دفتر اداری خود دارند و از همین رو، انتخاب دفتر مناسب، اولین گام بعد از تصمیم به سرمایه‌گذاری است. شبیه همین چالش، برای برپایی نمایشگاه و نمایندگی‌های تجاری برندهای خارجی نیز در «مال»‌ها وجود دارد. عمده مجتمع‌های تجاری در حال ساخت در شهر تهران از فضای لازم و مناسب برای برخی برندها برخوردار نیستند و چیدمان واحدها به‌خصوص حداکثر مساحت هر واحد، به مراتب کمتر از استاندارد مدنظر شرکت‌های خارجی است.

ابعاد این چالش از ساختمان‌های اداری و تجاری نیز فراتر است. برخی شرکت‌های خارجی برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های تولیدی، زیرساختی و صنعتی ایران یا هر کشوری و اعزام نیروی کار ارشد به کشور مقصد، به آپارتمان‌هایی نیاز دارند که امکانات سکونتی را به‌طور کامل به ساکنان ارائه کند. این آپارتمان‌ها باید لوکس و به خدمات هتلینگ و کترینگ برای اعضای شرکت‌ها مجهز باشند. اما در مناطق شمالی شهر تهران، عملا چنین آپارتمان‌هایی وجود ندارد یا تعدادشان به قدری محدود است که در همین شرایط فعلی، به اجاره خارجی‌های از قبل فعال در ایران، درآمده است. در این باره یک کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن، با ارائه یک راهکار ضربتی اعلام کرد: ساختمان‌های مسکونی لوکس فروش نرفته در مناطق یک تا 3شهر تهران، به عنوان یک تهدید برای برون‌رفت بازار مسکن از رکود، می‌تواند با آماده‌سازی سریع و مختصر برای اقامت گروه‌های سرمایه‌گذاری عازم ایران، به فرصت تبدیل شود.

مسعود فیاض‌آذر با توضیح بیشتر درباره این پیشنهاد، به «دنیای اقتصاد» گفت: طبق دو گزارش بانک مرکزی به ترتیب درباره وضعیت ساخت و ساز مسکونی و حجم معاملات مسکونی در شهر تهران، در یک سال اخیر بیش از 7 هزار واحد مسکونی تازه‌ساز با مساحت بیش از 250 مترمربع، در مناطق 22 گانه پایتخت، تکمیل و به بازار مصرف عرضه شد که عمده آنها در سه تا پنج منطقه اول شهر قرار دارند. از طرفی، طی 7 ماه اول امسال، کمتر از 2 هزار واحد مسکونی با مساحت بیش از 200 مترمربع، در تهران خرید و فروش شده است و اگر فرض شود همه این واحدهای فروش رفته، تازه‌ساز بوده‌اند، در این صورت بیش از 70 درصد ظرفیت این آپارتمان‌ها بلااستفاده مانده است. بخشی از این واحدها چنانچه با سرمایه‌گذاری شرکت‌های خدمات گردشگری، با هزینه نه‌چندان زیاد، به هتل آپارتمان تغییر ماهیت پیدا کنند، با توجه به پتانسیل بالقوه از جانب سرمایه‌گذاران و هیات‌های خارجی، می‌تواند به اجاره کوتاه‌مدت و بلندمدت نمایندگان این شرکت‌ها دربیاید.

واگذاری اجاره‌ای واحدهای مسکونی به شکل هتل آپارتمان و به‌صورت یکجا –کل ساختمان- با لحاظ اینکه در مناطق شمالی شهر، اجاره به خارجی‌ها به‌صورت دلار و یورو محاسبه می‌شود، منابع مالی قابل توجهی را نصیب سازنده و مالک ساختمان می‌کند که در شرایط فعلی رکود معاملاتی مسکن، به کمک آن می‌توان پروژه‌های جدید ساختمانی را شروع کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد» در حوزه راه و شهرسازی که طولانی‌ترین پروژه‌های سرمایه‌گذاری به لحاظ مدت زمان اجرا در مقایسه با سایر حوزه‌های صنعتی وجود دارد، دولت بیش از 120 پروژه به ارزش کل حداقل 25 میلیارد یورو برای جذب سرمایه‌گذار خارجی تدارک دیده است که از زمان معرفی آنها –مهرماه- تاکنون، حداقل سه هیات خارجی از آلمان، کره و فرانسه به تهران سفر کرده‌اند.