معادلات بازار مسکن طی حداقل یک دهه آینده، به شدت تحت‌تاثیر «دو تغییر عمده جمعیتی دهه 90» قرار خواهد گرفت. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره وضعیت جدید «متغیر تقاضای واقعی مسکن (نیاز مصرفی)» حاکی است، افت چشمگیر و قابل‌توجه حجم ازدواج‌‌‌ها در سال‌های اخیر – به صورت دقیق طی نیم دهه گذشته و البته در طول دهه 90- از یک‌‌‌سو و کاهش شدید حجم زاد و ولد در همین بازه زمانی، «آینده متفاوتی از تقاضای مسکن» را برای حداقل یک دهه پیش‌‌‌رو و البته تا 1420 رقم می‌‌‌زند. این وضعیت، چشم‌‌‌انداز بازار ساخت‌‌‌وساز و کسب و کار فعالان این حوزه را در کنار نبض معاملات ملک و قیمت نیز متاثر خواهد کرد. روند ازدواج‌‌‌های سالانه از دهه 60 تاکنون نشان می‌دهد، تحت‌تاثیر «دهه پرولادت یعنی دهه 60 که کشور با بیشترین فرزندآوری روبه‌رو شد»، حجم ازدواج‌‌‌ها در دهه 80 به بالاترین میزان از ابتدای سال 60 تاکنون رسید به‌طوری که نتیجه آن، در همان دهه 80 و طول دهه 90 به شکل «جهش تقاضای خرید و اجاره مسکن» ناشی از حجم بالای تشکیل خانواده در بازار ملک بروز پیدا کرد.

دهه 80، متوسط سالانه ازدواج‌‌‌ها به 760‌هزار فقره رسید؛ این ناشی از 2 میلیون زاد و ولد (میانگین سالانه) در دهه 60 بود.با این حال، طی دهه 90، یعنی دوره‌‌‌ای که بازار مسکن با افزایش تقاضای واقعی ناشی از رشد جمعیتی دوره‌‌‌های قبل روبه‌رو شده بود، متوسط سالانه ازدواج در کشور 25‌درصد نسبت به دهه 80 افت کرد و در سال‌های 97 تا 1400 نیز این شاخص افت بالای 27‌درصد داشته است. با افت چشمگیر ازدواج‌‌‌ در کشور طی سال‌های اخیر، «فرزندآوری» نیز کاهش پیدا کرده است به‌طوری که حجم زاد و ولد در دهه 90 به میزان 30‌درصد نسبت به دهه پرولادت یعنی دهه 60، کاهش یافته و در فاصله سال‌های 98 تا 1400 نیز این کاهش به نزدیک 50‌درصد رسیده است. سال گذشته یک میلیون و 100‌هزار زاد و ولد اتفاق افتاد که در مقایسه با میانگین سالانه 2 میلیون فرزندآوری طی دهه 60، بیانگر نوعی «انقباض جمعیتی» در حال حاضر نسبت به دوره «انبساط شدید جمعیتی» است.

اکنون مشخص است، دو شاخص «ازدواج‌‌‌های سالانه» و «جمعیت جدید ناشی از زاد و ولد» طی سال‌های دهه 90 روند کاهشی داشته است و هر دو عاملی برای تداوم همین وضعیت در سال‌های آتی می‌تواند باشد. این دو شاخص، نقش اصلی را در معادله تقاضای واقعی مسکن بازی می‌کند و در کنار «نرخ مرگ‌‌‌ومیر»، «میزان طلاق» و «نوسازی خانه‌‌‌های کلنگی»، امکان برآورد تقاضای آتی در بخش مسکن را برای فعالان این بازار فراهم می‌‌‌آورد. تصویر موجود از شاخص‌‌‌های تعیین‌‌‌کننده تقاضای واقعی مسکن در دهه جاری و دهه آتی – تا 1420- مشخص می‌کند، این بازار وضعیتی متفاوت از دهه90 می‌تواند داشته باشد. همان‌طور که اثر دهه پرولادت (دهه 60) و سپس دهه پرازدواج (دهه 80) به شکل مثبت بر روند تقاضای مسکن دهه‌‌‌های 80 و 90 تاثیر گذاشت، اکنون، دهه‌‌‌ای که هم فرزندآوری و هم تشکیل خانواده در آن، کاهشی بوده (یعنی دهه 90)، به شکل منفی روند تقاضای واقعی مسکن را در دو دهه پیش‌‌‌رو تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. با این حال، تاثیر کاهش سالانه میزان ازدواج طی حداقل نیم دهه اخیر، زودتر از کاهش فرزندآوری خواهد بود. اما چقدر زودتر؟

فاکتور «انباشت تقاضای واقعی سال‌های اخیر»

بررسی‌‌‌ها در این باره نشان می‌دهد، یک فاکتور در حال حاضر وجود دارد که جلوی اثر فوری کاهش ازدواج‌‌‌ها را تا حدودی می‌گیرد. بازار مسکن در کشور در حال حاضر با «انباشت تقاضای واقعی خرید مسکن» ناشی از «سلب قدرت خرید خانوارها در سال‌های 97 تاکنون» به دلیل امواج جهش قیمت مسکن روبه‌رو است. این انباشت تقاضا که به شکل «افزایش اجباری تقاضای اجاره‌‌‌نشینی» در همین سال‌ها بروز پیدا کرده، شاید باعث شود «اثر کاهش تقاضای واقعی ناشی از کاهش ازدواج‌‌‌های سالانه» در کوتاه‌‌‌مدت آنچنان محسوس نباشد؛ تقاضای انباشت این سال‌ها منتظر «توقف تورم مسکن» و «بازگشت قیمت آپارتمان به سطح متعارف (احیای قدرت خرید)» است.  اما واقعیت پیش‌‌‌روی بازار مسکن آن است که «تقاضای واقعی یا همان مصرفی» که در سال‌های گذشته با حجم بالا در بازارهای سالانه معاملات خرید و اجاره ظاهر می‌‌‌شد، در سال‌های آینده روند متفاوتی خواهد داشت. این تصویر در کنار تصویری که پیش‌تر، از تقاضای آتی مسکن بر اساس «افزایش خانوارهای تک‌‌‌نفره» و همچنین «افزایش سهم جمعیت سالمند در مقایسه با جمعیت با سن کمتر» منتشر شده بود (گزارش «دنیای‌اقتصاد» مورخ 26 مرداد سال 98 را در این زمینه بخوانید)، حاوی سه پیام برای طیف فعال بازار مسکن و ساختمان است.

سه پیام افت تقاضای واقعی مسکن

پیام اول متوجه تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بخش مسکن است. تقاضای سرمایه‌‌‌ای به دو شکل «سرمایه‌گذاری غیرمولد» به صورت خرید ملک و آپارتمان با هدف افزایش چشمگیر قیمت در آینده و همچنین «سرمایه‌گذاری مولد» به صورت ساخت‌وسازهای جدید عمل می‌کند. سازنده‌‌‌ها، نوع دوم سرمایه‌گذاری در این بخش را برعهده دارند که با توجه به رکود دست‌کم 7 ساله تولید مسکن در کشور، فعلا «بازار کار» گسترده‌‌‌ای برای فعالیت دارند. اما چشم‌انداز ساخت‌وساز حتما طی سال‌های منتهی به 1420، تحت‌تاثیر «کاهش تقاضای واقعی» ناشی از اتفاقات جمعیتی دهه 90 قرار دارد که لازم است از هم‌‌‌اکنون این فاکتور مورد توجه سرمایه‌گذاران باشد. این فاکتور می‌تواند باعث شود هدف‌گذاری تولید سالانه یک میلیون مسکن که ابتدای دهه 90 برای 10 سال، از سوی کارشناسان طرح جامع مسکن تعریف شده بود، برای سال‌های منتهی به 1420، تغییر کاهشی پیدا کند. تقاضای سرمایه‌‌‌ای ملک (نوع اول) نیز اگرچه با استناد به «روند تاریخی تورم مسکن طی سه دهه گذشته که همواره از تورم عمومی بالاتر بوده» و همچنین با لحاظ قرار دادن «انتظارات تورمی در اقتصاد کنونی ایران»، همچنان انگیزه کافی برای خریدهای غیرمصرفی آپارتمان دارد اما این احتمال وجود دارد که در سال‌های آینده، کاهش شدت تقاضای مصرفی مسکن از محل «تاثیرگذاری افت ازدواج‌‌‌ها»، بر سطح تورم سالانه مسکن تا حدودی اثر کاهشی بگذارد. اما در مقابل، این سناریو نیز مطرح است که در صورت تداوم «التهاب قیمت در بازارهای موازی زمین و مسکن» ناشی از فعالیت موتورهای انتظارات تورمی، تورم مسکن از متغیرهایی غیر از متغیر تقاضای واقعی، خط بگیرد. این احتمال از آنجا مطرح است که در همین سه چهار سال گذشته، به‌رغم آنکه «تقاضای واقعی (مصرفی) در بازار معاملات مسکن» حضور پررنگ و حتی در مقاطعی کمرنگ هم نداشت (خریدها عمدتا به صورت سرمایه‌‌‌ای بود)، اما قیمت زمین و مسکن به شکل تاریخی، ‌‌‌ رشدهای خیره‌‌‌کننده را تجربه کرد و در اوج رکود معاملات خرید، تورم مسکن، سطوح بسیار بالا را ثبت کرد.

پیام دوم، متوجه بازار ساخت‌وساز است آن هم از بابت «مساحت قابل تعریف برای ساختمان‌‌‌ها و آپارتمان‌‌‌ها». با کاهش توام ازدواج و فرزندآوری، روند افزایش خانوارهای کم‌‌‌مقیاس (بعد پایین خانوار) به‌خصوص خانوارهای تک‌‌‌نفره، احتمالا ادامه پیدا می‌کند. در این میان، افزایش چشمگیر طلاق در سال‌های اخیر از یکسو و افزایش سهم جمعیت سالمند از سوی دیگر، به «کوچک‌تر شدن بعد خانوار از 3/3 نفر دهه 90» منجر خواهد شد. بعد خانوار طی اواخر دهه 90 به 23/3 نفر تنزل کرد. آمار طلاق سالانه نیز در دهه 90 به دو برابر میانگین سالانه دهه 80 رسید و سال 1400 رکورد بیشترین طلاق (200‌هزار فقره) ثبت شد. متوسط سالانه طلاق در دهه 80 حدود 90‌هزار فقره بود. به این ترتیب، تقاضای آتی مسکن عمدتا به سمت آپارتمان‌‌‌های با مساحت کم شیفت می‌کند. نزول قدرت خرید مسکن نیز به این حرکت، سرعت خواهد داد. این در حالی است که مساحت میانگین واحدهای مسکونی در پروانه‌‌‌های ساختمانی بالاتر از 100 مترمربع است. همین الان، عمده متقاضیان واقعی خرید مسکن، ‌‌‌ سراغ آپارتمان‌‌‌های با مساحت پایین‌‌‌تر از 80 مترمربع را از بازار می‌‌‌گیرند. پیام سوم به دنبال دو پیام اول، مطرح می‌شود.

جزئیات بازار جدید ساختمانی

فردین یزدانی، صاحب‌نظر اقتصادی و کارشناس ارشد اقتصاد مسکن در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد، این تغییرات جمعیتی رخ داده در دهه90 در مقایسه با دهه 60 و دهه 80 به معنای آن است که «بازار مسکن در سال‌های آینده از بابت تقاضای واقعی و نه الزاما تقاضای دارایی با کاهش روبه‌رو می‌شود» و به نوعی، ‌‌‌ بازار مسکن در بلندمدت کشش کافی برای تقاضای واقعی ندارد. یزدانی پیام مهم این وضعیت را «شکل‌‌‌گیری تجارت جدید در بخش مسکن و ساختمان در قالب بازار تعمیر و نگهداری مسکن و ساختمان طی یکی دو دهه پیش رو» می‌‌‌داند. او در این باره توضیح می‌دهد، سازندگان خصوصی یا همان فعالان ساختمانی لازم است بازار مسکن سال‌های آینده را متفاوت از سال‌های گذشته ببینند. در سال‌های آینده، نیاز برای تعمیر و بازسازی و نگهداری مجتمع‌‌‌های مسکونی به شکل چشمگیر افزایش پیدا می‌کند که در مقایسه با پیش‌بینی کاهشی از روند رشد تقاضای واقعی، باعث خواهد شد سمت عرضه، بازار متناسب با این نیاز را راه‌‌‌اندازی و توسعه دهد. در دو سال اخیر بازار تعمیر ساختمان، رشد ناگهانی از سمت تقاضا به خود گرفت. مالکانی که به‌خاطر تورم شدید مسکن دو سه سال گذشته، با سرکوب تقاضای تبدیل آپارتمان به ملک بهتر روبه‌رو شدند، سراغ تعمیر و بازسازی داخل آپارتمان رفتند. این روند پیش‌بینی می‌شود در سال‌های آتی با حجم قابل‌توجه، در بازار مسکن خودنمایی کند. یزدانی همچنین خطاب به سیاستگذار مسکن نیز توصیه می‌کند، منابع و امکانات محدود در بخش مسکن در مسیری تخصیص پیدا کند که با معادله در حال شکل‌‌‌گیری در بازار تقاضای واقعی، هماهنگ باشد.