تحليل مشاور وزير، معاون وزير و رئيس اتحادیه املاک از واكنش بازار پاسخ تحلیلی به یک سوء‌برداشت فكري درباره تسهيلات «خانه‌اولي»‌ها

 دنیای اقتصاد: مصوبات مربوط به پرداخت تسهیلات برای خرید مسکن از روز شنبه به سيستم بانكي ابلاغ مي‌شود. با وصل دوباره جريان كارآمد تسهيلات خريد مسكن بعد از 7 سال، بازار ملك در كوتاه‌مدت و بلندمدت با دو تحول عمده روبه‌رو مي‌شود كه از بين انواع وام‌هاي جديد، تسهيلات 80 ميليون توماني «خانه‌اولي»‌ها نقشی پيشرو در تغيير فاز بازار بازي خواهد كرد. اين وام مصوب، حجم زيادي از تقاضاي مصرفي (زوج‌هاي فاقد مسكن) و همين‌طور سازنده‌ها را به سمت بازار آپارتمان‌هاي كوچك‌متراژ و ميان‌متراژ (50 تا 75 متر مربع) هدايت مي‌كند. كارشناسان و مسوولان بخش مسكن معتقدند: سمت عرضه در واكنش سريع به افزايش چشمگير وام، از هفته‌هاي آينده ساخت پروژه‌هاي مسكوني نيمه‌كاره را از سر مي‌گيرد تا در پايان طول سپرده‌گذاري يكساله متقاضيان در صندوق پس‌انداز «يكم»، امكان خريد آپارتمان توسط وام‌گيرنده‌ها به‌وجود بيايد. بنابراين ساخت‌و‌ساز در متراژ‌هاي مشخص طي امسال از ركود عميق فاصله گرفته و در میان‌مدت معاملات مسكن رونق پيدا مي‌كند؛ اما چون جلوي بروز اثر تورمي وام –ممنوعيت پرداخت به متقاضيان سفته‌باز – گرفته شده است، قيمت مسكن حداقل از ناحيه وام خريد دچار تحريك نمي‌شود. وام 80 ميليوني در تهران حدود 40 درصد قدرت مالي واجدان شرايط را پوشش مي‌دهد.

«دنياي‌اقتصاد» نحوه اثرگذاري تسهیلات 80ميليون توماني را در بازار بررسي مي‌كند: تَرك در ساختار ركود

گروه مسكن- فريد قديري: جريان «وام كارآمد خريد مسكن» كه از سال 87 با تخريب پل ارتباطي بين تقاضاي مصرفي و تسهيلات بانكي قطع شده بود، از روز شنبه آينده با ابلاغ مصوبه سه‌شنبه شب شوراي پول و اعتبار به همه بانك‌هاي خصوصي و دولتي، بار ديگر پس‌از 7 سال برقرار مي‌شود.

 از پس فردا انتظار مي‌رود بانك‌ها در تهران براي پرداخت 60 ميليون تومان وام خريد مسكن بدون سپرده -آن هم به بخشي كه طي سال‌هاي اخير كمترين معوقات بانكي را به خاطر ضمانت پرارزش «ملك» داشته است- با يكديگر رقابت كنند.

در كنار اين وام، آنچه باعث تزريق خوش‌بيني واقعي به هر دو سمت عرضه و تقاضا در بازار مسكن خواهد شد، ‌مجوزي است كه بانك مركزي براي پرداخت 80 ميليون تومان وام خريد به «خانه‌اولي»‌هاي ساكن تهران براي بانك مسكن صادر كرده است.

اطلاعات مستند «دنياي‌اقتصاد» از آخرين وضعيت سه پارامتر در بازار مسكن شامل سطح قيمت‌ها، موجودي آ‌پارتمان‌ها و توان خريد زوج‌هاي جديد نشان مي‌دهد: وام 80 ميليوني در اين مقطع نه‌تنها حساسيت آنچناني روي قيمت آپارتمان ايجاد نمي‌كند كه در مقابل، باعث تحريك سازنده‌ها براي بازگشت به بازار ساخت‌و‌ساز و در قدم اول تسريع در تكميل ساختمان‌هاي نيمه‌كاره خواهد شد.

در اين ميان، يك سوءبرداشت هيجاني ناشي از برخي تحليل‌هاي سنتي در حال شكل‌گيري است كه برمبناي آن، از يكسو وام 80 ميليوني را مساوي رشد قيمت و از سوي ديگر پرداخت آن را بي‌اثر بر قدرت خريد القا مي‌كند!

اين طرز فكر درباره مصوبه جديد شوراي پول و اعتبار بيشتر ناشي از كم‌اطلاعي تحليل‌كنندگان نسبت به آخرين آمار رسمي قيمت و اجاره‌بها و همچنين غفلت آنها از نحوه پرداخت تسهيلات در صندوق جديد پس‌انداز «يكم» است.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، در حال حاضر متوسط قيمت آپارتمان در تهران مترمربعي 4 ميليون تومان است اما اين نرخ به معناي مخاطب قرار گرفتن آپارتمان‌هايي با اين سطح قيمت توسط جامعه واجد شرايط وام 80 ميليوني نيست.

رد دو تحليل هيجاني نادرست

طبق گزارش رسمي بانك مركزي، بيشترين معاملات مسكن در تهران براي خريد آپارتمان‌هايي با قيمت متري 5/ 2 تا 3 ميليون تومان انجام مي‌شود كه مربوط به آپارتمان‌هاي با مساحت متوسط 60 متر و ميانگين قيمت 130 ميليون تومان است.

اين آمار نشان مي‌دهد: غالب متقاضيان مصرفي و سرمايه‌اي مسكن –چه خانه‌اولي‌ها و چه ساير افراد- در سال گذشته، خريد آپارتمان‌هايي با قيمت زير متوسط و كمتر از 70 مترمربع را ترجيح داده‌اند.

در اين ميان، آنچه مسلم است، انتخاب كوچكترين متراژ توسط زوج‌هايي است كه براي اولين‌بار تصميم به صاحب‌خانه شدن دارند.

بر اين اساس پيش‌بيني مي‌‌شود عمده تقاضاي ناشي از وام مصوب 80 ميليون توماني از محل صندوق پس‌انداز «يكم»، وارد بازار ساخت و فروش آپارتمان‌هاي 50 تا حداكثر 60 مترمربعي شود. اين نوع واحدها با سن بناي متوسط، حدود 200 ميليون تومان قيمت‌گذاري مي‌شوند كه ارزش نوسازشان بين 300 تا 350 ميليون تومان خواهد بود.

به اين ترتيب، تسهيلات 80 ميليون توماني بدون احتساب اصل سپرده 40 ميليوني و وام جعاله 10 ميليوني (كه كل مبلغ در دسترس را به 130 ميليون تومان مي‌رساند)، 40 درصد قدرت مالي «خانه‌اولي»‌ها را براي خريد آپارتمان 200 ميليوني پوشش مي‌دهد و در صورت محاسبه رقم در دسترس 130 ميليون، توان وام براي خانه‌های نوساز به 3/ 43 درصد خواهد رسيد. اين اعداد، يكي از دو پيشگويي نادرست مبنی برعدم تاثیر وام جدید بر قدرت خرید را رد مي‌كند.

اما درباره تحليل هيجاني و غیرکارشناسی دوم كه تحريك قيمت را به وام 80 ميليوني نسبت مي‌دهد، بايد گفت: از آنجا كه سري اول اين تسهيلات از خرداد سال آينده و پس از يك‌سال سپرده‌گذاري، به تدريج و بدون پرداخت گسترده، در اختيار متقاضيان قرار مي‌گيرد، بعيد است معاملات واحدهاي كوچك‌متراژ در سال جاري از ناحيه اين تسهيلات رونق بگيرد؛ هر چند احتمال دارد وام خريد 60 ميليوني ساير بانك‌ها، زودتر از وام بانك مسكن، ركود معاملاتي در اين قسمت از بازار را تحت‌تاثير قرار دهد.

از طرفي، مخاطبان اين وام، سفته‌بازها و افراد متقاضي واحدهاي با قيمت درشت و متراژ بالا نيستند و چون سهميه حدود 150 هزار فقره‌اي براي كل وام‌هاي 80 و 60 و 40 میلیونی خانه‌اولي در سراسر كشور در نظر گرفته شده، حجم پرداخت وام 80 ميليوني در تهران زياد نخواهد بود.

در نتيجه، جلوي فعاليت عمده متغيرهايي كه مي‌توانست اثر تورمي اين وام را به بازار وارد كند، مسدود شده است. تنها نكته، زمان پرداخت وام‌‌ها است كه درست در سالي كه دوره ثبات قيمت به پايان مي‌رسد (سال 95) به عنوان زمان كم‌ريسك، اين تسهيلات داده خواهد شد.

البته مديريت بازار در آن زمان نيز از هم‌اكنون به‌واسطه تحريك سازنده‌ها، قابل كنترل مي‌تواند باشد.

بنابراين چنانچه جو رواني بازار مسكن در ماه‌هاي آينده از پيشگويي‌هاي نادرست در امان بماند، ثبات نسبي قيمت مسكن همچنان ادامه پيدا خواهد كرد.

تسهيلات 80 ميليوني مخصوص خانه‌اولي‌ها ركود ساختماني را در همين سال جاري وارد فاز رونق خواهد كرد.

ديروز واكنش مثبت سازنده‌ها به افزايش وام خريد مسكن نشان داد ساختار ركود عميق ساختماني در كشور تَرك خورده و به‌زودي موتور ساخت‌و‌ساز روشن خواهد شد.

پرداخت مثلثي وام 80 ميليوني

در اين باره حامد مظاهريان، معاون مسكن وزير راه‌وشهرسازي در اولين واكنش به مصوبه شوراي پول و اعتبار از انتشار علائم مثبت در سمت عرضه براي شروع مجدد ساخت‌وسازهاي جديد و تكميل ساخت‌وسازهاي رهاشده خبر داد.

همچنين غلامرضا سلامي، مشاور وزير راه‌و‌شهرسازي نيز با بيان اينكه وام 60 ميليون توماني خريد مسكن كه دريافت آن براي همه آزاد است، چندان به تقويت قدرت خريد مسكن دهك‌هاي مياني داراي سابقه مالكيت كمك نخواهد كرد، گفت: استقبال از تسهيلات جديد بانك مسكن بيشتر از تسهيلات ساير بانك‌ها خواهد بود چون كه سقف جديد وام مخصوص خانه‌اولي‌ها تناسب واقعي‌تري با قيمت مسكن دارد.

سلامي تاكيد كرد: بانك‌هاي خصوصي تمايل به پرداخت تسهيلات خريد با سقف چندين برابر حد مجاز 60 ميليوني دارند. مشاور مالي وزير راه‌و‌شهرسازي در عين حال براي نحوه پرداخت تسهيلات 80 ميليون توماني بانك مسكن در تهران گفت: صرف‌نظر از آپارتمان‌هاي نوساز موجود در نوبت فروش، حجم قابل توجه ساخت‌و‌ساز سال‌هاي قبل هم‌اكنون به شكل نيمه‌كاره مانده‌اند و بانك مسكن براي تدوين آيين‌نامه نحوه پرداخت وام 80 ميليوني، بايد اين موضوع را لحاظ كند و اين تسهيلات را از كانال پيش‌خريد كه مثلث سازنده، متقاضي مسكن و بانك را يكجا درگير پروسه پرداخت مي‌كند، بپردازد.

سلامي تصريح كرد: پرداخت وام خريد از كانال پيش‌خريد مانع افزايش احتمالي فاصله قدرت وام و قيمت مسكن در سال95 كه زمان پرداخت آن است، خواهد شد چون با پيش‌خريد، قيمت «مقطوع» مي‌شود و متقاضيان از رشد قيمت طي زمان در امان خواهند بود.

اجاره‌نشيني يا خريد مسكن؟

خانه‌اولي‌ها كساني هستند كه تاكنون، مسكن‌مهر و وام خريد دريافت نكرده‌اند و آپارتمان نيز به نام خود يا همسر و فرزندانشان خريداري نكرده باشند.

اين گروه از هفته آينده دو انتخاب پيش رو دارد؛ يك راه تداوم اجاره‌نشيني با هزينه‌هاي ماهانه حداقل يك ميليون تومان در تهران و متوسط 5/ 1 تا 2 ميليون تومان است و راه دوم نيز تحمل اقساط ماهانه حدود يك ميليون و 100 هزار توماني وام خريد مي‌تواند باشد.

با توجه به رشد بلندمدت قيمت مسكن كه همواره يك تا دو واحد درصد از سطح تورم طي دست كم 20 سال اخير بيشتر بوده، خريد مسكن با سطح جديد تسهيلات بانكي كه فرصت مناسبي بعد از چندين سال پيش روي متقاضيان مصرفي آن هم در زمان آرامش قيمت و ركود معاملاتي گذاشته است، بهتر از انتخاب اول خواهد بود.

وام 80 ميليوني خانه‌اولي‌ها با نرخ سود 14 درصد داده مي‌شود كه ارزان‌تر از نرخ سود اسمي 16درصدي تسهيلات اوراق مسكن است.

رئیس اتحادیه املاک: این وام رونق غیرتورمی تزریق می‌کند

در شرایطی که از ابتدای رایزنی وزارت راه‌وشهرسازی با بانک مرکزی برای تصویب وام 80 میلیونی خرید مسکن، عده‌ای از کارشناسان و برخی فعالان بازار مسکن نسبت به تاثیر تورمی تزریق این وام بر قیمت آپارتمان‌های مسکونی نگاه انتقادی داشتند، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، با بی‌مورد دانستن هر گونه نگرانی در خصوص افزایش قیمت مسکن تحت تاثیر افزایش مبلغ وام خرید، گفت: هیچ رابطه منطقی‌ای بین افزایش قیمت مسکن و مصوبه سه‌شنبه شب شورای پول و اعتبار در خصوص تصویب وام 80 میلیونی خرید مسکن وجود ندارد.

حسام عقبایی که از ابتدای مطرح شدن بحث افزایش وام خرید مسکن، جزو موافقان افزایش تسهیلات بود، به «دنیای اقتصاد» توضیح داد: افزایش وام مسکن و تصویب وام 80 میلیونی برای خانه اولی‌ها، نه تنها منجر به ایجاد تشنج و گرانی در بازار مسکن نخواهد شد بلکه رکود معاملات مسکن به دلیل شارژ مالی و افزایش قدرت خرید متقاضیان واحدهای کوچک متراژ یا سایر متقاضیان خرید مسکن را به نحو محسوسی کاهش خواهد داد و خیز خروج از رکود را به سمت رونق سرعت می‌بخشد.

رفع توقف نیمه‌کاره‌ها با افزایش وام

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به تاثیر مثبت و موثر افزایش تسهیلات خرید مسکن در رونق اقتصاد کلان و ورود سرمایه‌ها به بازار مسکن، خاطرنشان کرد: از سوی دیگر انگیزه‌ای که در نتیجه شارژ قدرت خرید مردم برای سازندگان ایجاد می‌شود باعث کاهش تعداد واحدهای مسکونی نیمه‌کاره و همچنین خروج بازار ساخت‌و‌ساز از حالت رکود می‌شود.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران گسترش انبوه‌سازی و افزایش ساخت و ساز را از دیگر پیامدهای افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن در پی بالا رفتن رقم تسهیلات خرید عنوان کرد و افزود: در شرایطی که قیمت مسکن در واقعی‌ترین شکل خود به سر می‌برد شارژ مالی متقاضیان خرید می‌تواند به بهبود تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن کمک کند.

وی تاکید کرد: فعالان بازار مسکن و متقاضیان خرید به هیچ وجه نباید نگران ایجاد شوک قیمتی در نتیجه افزایش رقم تسهیلات خرید باشند. عقبایی با اشاره به تاثیر مثبت افزایش تسهیلات در تامین بخش موثری از یک واحد کوچک متراژ برای خانه اولی‌ها گفت: تاثیر وام جدید در شهرهای کوچک بیشتر از شهرهای بزرگ خواهد بود ضمن اینکه امیدواریم در فاز بعدی افزایش تسهیلات طی ماه‌های آتی، باز هم وام خرید مسکن در کلان‌شهرها به خصوص در شهر تهران افزایش یابد.

امیدواری رئیس کل به خروج از رکود مسکن

 رئیس کل بانک مرکزی ضمن اعلام تصویب افزایش وام مسکن در شورای پول و اعتبار جزئیات آن را تشریح کرد. ولی‌الله سیف با اشاره به مصوبات شورای پول و اعتبار که شب گذشته برگزار شد گفت:

بر اساس این مصوبات و با هدف رونق تولید در بخش مسکن و ارتقای قدرت خرید خانوارها و تشویق پس‌انداز متقاضیان مسکن و برای تحقق سیاست‌های تنظیمی دولت برای خروج غیرتورمی اقتصاد از رکود شورای پول و اعتبار با افزایش تسهیلات خرید مسکن موافقت کرد. وی افزود: بر این اساس حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم، ویژه خانه اولی‌ها از محل سپرده‌گذاری واجدان شرایط با حداقل دوره انتظار یکسال جهت اعطای تسهیلات خرید مسکن از محل این حساب تاسیس می‌شود. به گفته سیف، سقف فردی تسهیلات مسکن به خانه اولی‌ها از محل این طرح در شهر تهران، شهرهای بزرگ بالای 200 هزار نفر جمعیت و سایر مناطق شهر به ترتیب به میزان 80 ، 60 و 40 میلیون تومان تعیین شد. رئیس کل بانک مرکزی با بیان اینکه نرخ سود تسهیلات اعطایی از محل این حساب 14 درصد تعیین شده است گفت: بانک مسکن در پذیرش سپرده‌گذاران و اعطای تسهیلات ملزم به رعایت تعادل منابع و مصارف است.

سیف دوره بازپرداخت تسهیلات حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم را 12 سال اعلام کرد. رئیس کل بانک مرکزی همچنین با بیان اینکه شورای پول و اعتبار ضمن لغو ممنوعیت اعطای تسهیلات خرید مسکن توسط بانک‌ها که در گذشته تصویب شده بود، موافقت کرد امکان اعطای تسهیلات خرید و ساخت مسکن علاوه بر بانک مسکن توسط همه بانک‌های دولتی و خصوصی اعطا شود. به گفته سیف بر این اساس همه بانک‌های دولتی و خصوصی می‌توانند برای شهر تهران به میزان 60 میلیون تومان به ازای هر واحد مسکونی، در شهرهای بزرگ بالای 200 هزار نفر 50 میلیون تومان به ازای هر واحد مسکونی و سایر مناطق شهری 40 میلیون تومان به ازای هر واحد مسکونی با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار وام مسکن پرداخت کنند. وی افزود: اعطای تسهیلات ساخت مسکن با رعایت سقف مشارکت مدنی بانک‌ها یعنی حداکثر 80 درصد هزینه ساخت خواهد بود. رئیس کل بانک مرکزی گفت: این مصوبات ابتدای هفته آینده به همه بانک‌ها ابلاغ می‌شود و از زمان ابلاغ آن بانک‌ها می‌توانند این مصوبات را اجرا کنند. وی ابراز امیدواری کرد: با این مصوبات شورای پول و اعتبار بخش مسکن از رکود فعلی خارج و وضعیت بهتری پیدا کند.

 جزئیات وام جدید خرید مسکن اعلام شد

مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی شرایط و میزان اقساط تسهیلات خرید مسکن را اعلام کرد.

علی‌اصغر میرمحمد صادقی در گفت‌و‌گو با خبرنگاران با تشریح جزئیات مصوبه جدید شورای پول و اعتبار گفت: فقط افراد متاهل می‌توانند از وام حساب صندوق پس‌انداز مسکن يکم استفاده کنند.

به گفته وی این مقام بانک مرکزی، خانواده‌های متاهلی که قبلا از هيچ‌يك از امكانات دولتي يا امكانات نهادهاي عمومي غير‌دولتي مربوط به تامين مسكن شامل زمين، واحد مسكوني يا تسهيلات يارانه اي خريد يا ساخت واحد مسكوني استفاده نكرده باشند، مشمول این طرح خواهند شد.

میرمحمدصادقی سقف تعیین شده برای اعضای این صندوق را سالانه 84 هزار نفر اعلام و اظهار کرد: با هدف مقابله با رانت زمانی که تعداد متقاضیان به این سطح رسید، سامانه ثبت نام حساب صندوق پس‌انداز مسکن به طور خودکار بسته می‌شود. وی گفت: در صورت افزایش میزان وصولی‌های اقساط مسکن مهر، امکان تغییر سقف نیز وجود دارد، اما در حال حاضر برای 7 سال و تا سقف 84هزار نفر برنامه‌ریزی شده است. وی درخصوص میزان اقساط این حساب گفت: قسط تسهیلات 80 میلیونی یک میلیون و 150 هزار تومان، قسط تسهیلات 60 میلیونی 862 هزار تومان و قسط تسهیلات 40 میلیونی، 575 هزار تومان تعیین شده است.

مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی دوره بازپرداخت این تسهیلات را 12 سال اعلام کرد و گفت: همان‌طور که شورا تعیین کرده نرخ سود این نوع تسهیلات 14 درصد در نظر گرفته شده است.

میرمحمدصادقی درخصوص اقساط تسهیلات خرید مسکن سایر بانک‌های تجاری گفت: برای سطح تسهیلات 60 ،50 و 40 میلیون تومانی که قرار است از سوی بانک‌های تجاری پرداخت شود، اقساط معینی در نظر گرفته شده و میزان اقساط بر اساس تفاهم بانک و متقاضیان تعیین می‌شود. همه بانک‌های دولتی و خصوصی به جز بانک مسکن براساس مصوبه سه شنبه شب شورای پول و اعتبار می توانند تسهیلات خرید مسکن با سود 21 درصد و بدون نیاز به سپرده گذاری در 3سقف 60 میلیون تومان، 50 میلیون تومان و 40 میلیون تومان به ترتیب برای تهران، شهرهای با 200هزار نفر جمعیت و بالاتر و شهرهای با جمعیت کمتر از 200 هزار نفر پرداخت کنند.