اطلاعات آماري از تاثير «ضمانت دولتي پيش‌فروش» بر «افزايش شاخص خانه‌دار شدن» انتقال تجربه 20 ساله در «تضمين تعهدات پيش‌فروشنده و تامين مالي پيش‌خريدار» به ايران

 دنیای اقتصاد: معاونت مسکن برای اصلاح ساختار معیوب بازار پیش‌فروش، تفاهم‌نامه‌ای با شرکتی دولتی از کره جنوبی منعقد کرد تا موفق‌ترین الگوی «ساخت و عرضه قسطی آپارتمان» به ایران منتقل شود. 70 درصد آپارتمان‌ها در کره قبل از ساخت، پیش‌فروش می‌شود و طی 20 سال، این مدل در افزایش خانوارهای خانه‌دار موثر بوده است. پیش‌فروش‌ در این کشور بعد از صدور مجوز نهایی توسط نماینده رسمی دولت، اعتبار می‌گیرد. این شرکت با ارائه 27 نوع ضمانت‌نامه، ضمن تامین منابع مالی ساخت، تعهدات پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار را برای دو طرف تضمین می‌کند.

موفق‌ترين الگوي جهاني «پيش‌خريد» در اختيار معاونت مسكن  قرار گرفت

گروه مسكن- فريد قديري: معاونت مسكن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازي براي اعمال تغييرات اساسي در ساختار معيوب بازار پيش‌فروش مسكن، تفاهم‌نامه‌اي با نماينده رسمي دولت كره جنوبي امضا كرد كه به موجب آن، موفق‌ترين الگوي جهاني «خانه‌دار شدن قسطي» در اختيار فعالان ساختماني ايران قرار مي‌گيرد.

 در كشور كره از 22 سال گذشته تاكنون، براي بازار دوم مسكن – بازاري كه آپارتمان‌ها و مجتمع‌هاي مسكوني اول فروخته و سپس ساخته مي‌شوند- مجموعه مقررات ساده و الزام‌آوري وجود دارد كه در قالب آن، همه پيش‌فروشنده‌ها مكلفند قبل از هر نوع اقدام در اين بازار، ابتدا گواهينامه معتبر از تنها شركت دولتي صادركننده مجوز پيش‌فروش دريافت كنند.

اين شركت كه از سال 1993، بازار پيش‌خريد و پيش‌فروش مسكن در كره‌جنوبي را تحت نظارت خود گرفته، براي هر دو طرف پيش‌خريدار و پيش‌فروشنده، مجموعه‌اي از 27 نوع ضمانت‌نامه فني، مالي، اعتباري و حقوقي صادر مي‌كند كه محتواي آنها در نهايت، «تمام مسووليت‌هاي سازنده» را براي متقاضي و «كليه تعهدات پولي متقاضي» را براي سازنده‌ و همچنين «تامين مالي پروژه» را براي دو طرف، تضمين مي‌كند.

تنها راه پيش‌فروش در كره

مديران شركت كره‌اي KHGC (شركت دولتي تضمين‌كننده خانه‌سازي در كره‌جنوبي) هفته گذشته با حضور در وزارت راه‌وشهرسازي، جزئيات نظام پيش‌فروش مسكن را در اين كشور براي مسولان معاونت و دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن تشريح كردند و با امضای تفاهم‌نامه‌ مشترك بين طرفين، مقرر شد دو دهه تجربه اين كشور به عنوان شناخته‌شده‌ترين سبك استاندارد پيش‌فروش، به ايران منتقل شود. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، اين جزئيات نشان مي‌دهد 70 درصد ساخت‌وسازهاي مسكوني در كره، از همان ابتداي تعريف پروژه، مستقيم وارد كانال پيش‌فروش مي‌شود و با نظارت نماينده رسمي دولت، به متقاضيان مسكن عرضه مي‌شود.در كره سالانه 400 هزار واحد مسكوني توسط شركت‌هاي ساختماني احداث مي‌شود.

طبق قوانين و مقررات رايج در اين كشور، سرمايه‌گذاران بازار ساخت‌و‌ساز اگر بدون گواهينامه نماينده دولت بخواهند پيش‌فروش انجام دهند، از يكسو خود را از تسهيلات بانك‌ها و موسسات مالي محروم مي‌كنند و از سوي ديگر در جذب حتي يك نفر پيش‌خريدار، ناكام مي‌مانند. شركت KHGC با تركيبي از سهام دولتي، شركت‌هاي ساختماني و موسسات مالي كره در سال 1993 ابتدا به صورت تعاوني مسكن و سپس شركت حقوقي وابسته به دولت، شكل گرفت. هم‌اكنون 55 درصد سهام اين شركت متعلق به دولت و بيشترين سهام بعد از آن نيز به ترتيب در اختيار بانك‌ها يا موسسات مالي و شركت‌هاي ساختماني قرار دارد. اين نوع چينش سهام، سكان مديريتي شركت صادركننده مجوز پيش‌فروش را تحت كنترل دولت محفوظ مي‌گذارد و در عين حال، باعث احساس امنيت پيش‌خريدار و پيش‌فروشنده از بابت واقعي بودن تضامين صادر شده در بازار دوم مسكن مي‌شود.

شبيه‌سازي تجربه كره با حساب‌اماني؟

به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، در ايران با ابلاغيه اخير وزير راه و شهرسازي، قرار شده اين بازار مشابه كشور كره، تحت نظارت دولت دربيايد.

البته پايه نظارت كمي متفاوت خواهد بود به طوري كه مطابق آنچه به ادارات استاني وزارت راه‌‌وشهرسازي ابلاغ شده، تبليغات و بازاريابي پيش‌فروشنده‌هاي مسكن مشروط به صدور مجوز از طرف اين ادارات خواهد بود و براي ارائه اين مجوز، بايد ابتدا مدرك تشكيل «حساب اماني» نزد بانك‌ها كه پيش‌فروشنده ملزم به افتتاح آن است، به رويت مدير اداره برسد. در قالب «حساب اماني»، بانك عامل بر پيشرفت فيزيكي پروژه نظارت مي‌كند و متناسب با آن، مبالغ اقساط پيش‌خريد كه توسط پيش‌خريدار به اين حساب واريز مي‌شود را به سازنده پرداخت مي‌كند كه در اين شكل، بانك الزاما نماينده رسمي دولت محسوب نمي‌شود، بلكه مي‌تواند كارگزار طرفين معامله باشد. اما آنچه طي دست كم 20 سال اخير در كشور كره براي پيش‌فروش رايج است، واسطه قرار گرفتن يك شركت به‌عنوان نماينده رسمي دولت، در اين بازار است. مديران شركت KHGC در نشست مشترك با مسوولان و كارشناسان معاونت مسكن، در اين باره با بيان اينكه سياست‌هاي دولت در بخش مسكن به‌خصوص در پيش‌فروش بايد قدرتمند باشد و دولت بايد امكان مداخله در اين بازار را هنگام بروز مشكل براي خريدار و فروشنده داشته باشد، اعلام كردند: دولت در كشور ما، از سياست پيش‌خريد و پيش‌فروش كه راحت‌ترين شكل عرضه و تقاضاي مسكن است، پشتيباني و حمايت مي‌كند و اساس كار، ضامن اين بازار است كه توسط اين شركت صورت مي‌گيرد. در كره ساخت بالاي 30 واحد مسكوني، تحت كنترل دولت درمي‌آيد و هيچ خانه‌اي بدون مجوز تنها نماينده دولت، پيش‌خريد نمي‌شود.

پنج ضمانت كليدي در بازار دوم مسكن

نماينده رسمي دولت كره در بازار پيش‌فروش، با 6/ 5 ميليارد دلار سرمايه اوليه، تاكنون رقمي معادل 89 ميليارد دلار براي انبوه پروژه‌هاي مسكوني، ضمانت‌نامه‌هاي دو طرفه – هم براي پيش‌فروشنده، هم براي پيش‌خريدار- صادر كرده است. در اين كشور 27 نوع ضمانت‌نامه شامل 5 نوع تضمين كلي يا محوري و 22 فقره ضمانت مكمل براي عمليات پيش‌فروش مسكن وجود دارد. ساختار بازار دوم مسكن كره به اين صورت است كه سازنده بعد از احراز مالكيت زمين و اخذ مدارك اوليه براي ساخت، درخواست خود را براي پيش‌فروش، به شركت نماينده دولت ارائه مي‌كند و اين شركت بعد از اعتبارسنجي‌هاي مالي و فني سازنده، در صورتي كه صلاحيت، توانايي و سوابقش را تاييد كرد، مجوز نهايي پيش‌فروش را براي او صادر مي‌كند. با مجوز شركت KHGC، پنج نوع ضمانت‌نامه شامل «تاييد كلي صلاحيت پيش‌فروشنده»، «تضمين تامين منابع مالي ساخت براي پيش‌فروشنده»، «تضمين تحويل واحد در موعد مقرر براي پيش‌خريدار»، «تضمين پرداخت وام خريد» و همچنين «بيمه ايراد و نواقص احتمالي آپارتمان در زمان تحويل» براي يك پروژه مسكوني صادر مي‌شود.

استقبال كره‌اي‌ها از پيش‌خريد

اطلاعات مكتوب ارائه شده توسط شركت KHGC از روند 22 سال اخير بازار ساخت و عرضه مسكن در كره نشان مي‌دهد: اكثر كره‌اي‌ها تحت تاثير مدل «قسطي صاحب‌‌خانه شدن آن هم با قيمت مقطوع»، ترجيح‌ مي‌دهند به جاي خريد آپارتمان آماده، ساختمان‌هاي در حال ساخت را پيش‌خريد كنند. آمار مربوط به نسبت خانوارهاي خانه‌دار به كل خانوارها در كره حاكي است: درست از سال 1995، روند خانه‌دار شدن در اين كشور صعودي شده و اين نسبت كه در سال‌هاي قبل كمتر از 80 درصد بوده، افزايش پيدا مي‌كند و در سال 2013 با سبقت عرضه از تقاضا، به 103درصد مي‌رسد. مراحل پيش‌خريد مسكن بعد از صدور مجوز پيش‌فروش از سوي نماينده دولت، به اين صورت است كه 20 درصد از قيمت تمام شده – براساس بهاي مقطوع- در ابتداي قرارداد و 60درصد نيز در طول ساخت‌وساز و متناسب با ميزان پيشرفت، توسط پيش‌خريدار پرداخت مي‌شود؛ 20 درصد مابقي نيز بعد از تكميل و قبل از تحويل واحد، داده خواهد شد. بيشترين ضمانت‌نامه‌اي كه اين شركت تاكنون صادر كرده مربوط به تضمين تحويل واحد در موعد مقرر بوده كه 55 درصد كل ضمانت‌های صادر شده را به خود اختصاص مي‌دهد. بعد از آن، ضمانت پرداخت وام خريد نيز با 22درصد سهم، در رتبه بعدي قرار دارد. مديران اين شركت دولتي كره‌اي معتقدند: حساس‌ترين بخش كار در صدور مجوز پيش‌فروش، مرحله‌ اعتبارسنجي سازنده است كه با مديريت ريسك پروژه ارتباط مستقيم و نزديكی دارد. اعتبارسنجي پيش‌فروشنده‌ها سالي يك‌بار انجام مي‌شود. دامنه نظارت مرجع صادركننده مجوز پيش‌فروش، فقط به ابتداي پروژه محدود نمي‌شود بلكه از آن زمان شروع و تا ثبت مالكيت واحدهاي آماده شده براي خريداران مي‌شود و حتي بازرسي‌ از ساختمان قبل از تملك را نيز دربرمي‌گيرد. اين شركت، مرتب وضعيت پيش‌خريدار و پيش‌فروشنده را مديريت مي‌كند به طوري كه فهرست خريداران را هر سه ماه يكبار دريافت كرده و صورت پرداخت‌ها را كنترل مي‌كند. از طرفي، گزارش پيشرفت كار ساختمان را از ناظر پروژه دريافت كرده و خود پروژه را بازرسي مي‌‌كند. مجموعه اين كنترل‌ها باعث مي‌شود احتمال بروز مشكل در پيش‌فروش به حداقل ممكن برسد و اگر به هر دليل مشكل به وجود آمد، با سريع‌ترين راهكار ممكن و بدون افزايش خسارت براي طرفين معامله، قابل حل باشد.

دو راه هنگام وقوع 4 حالت غيرطبيعي

آستانه زمان مداخله شركت KHGC براي اجراي ضمانت‌نامه‌ها و اعمال قانون به نفع پيش‌خريدار را «انحراف پروژه به سمت يكي از 4 حالت غيرطبيعي» تعيين مي‌كند. براين اساس چنانچه پيش‌خريدار به وضعيت ورشكستگي دچار شود و عمليات ساخت را متوقف يا براي مدت حداقل 3 ماه تعليق كند يا درصد پيشرفت فيزيكي، 25درصد از برنامه اوليه عقب‌تر بيفتد يا اينكه تاخير بيش‌از 6 ماه در تحويل واحد آن هم بدون عذر موجه به‌وجود بيايد، در اين صورت شركت تضمين‌كننده پروژه وارد صحنه مي‌شود و وظيفه‌ دارد تكليف پيش‌خريداران را حداكثر ظرف مدت 3 ماه به يكي از دو شكل از قبل پيش‌بيني شده روشن كند. در ضمانت‌نامه‌هايي كه KHGC صادر مي‌كند، رفع چالش پيش‌‌خريدهاي منتهي به «ناكامي سازنده در تحويل به موقع واحد» به دو صورت تضمين شده است. در حالت اول چنانچه دوسوم پيش‌خريداران رأي به تعطيلي و انصراف از دريافت واحد مسكوني بدهند، مبالغ و اقساط عودت داده مي‌شود؛ در غير اين‌صورت، شركت KHGC به نمايندگي از پيش‌فروشنده، پروژه را تا پايان مراحل تكميل و تحويل، به‌دست مي‌گيرد و پيش مي‌برد.

توصيه به تشكيل صندوق ملي مسكن

چشم‌اندازي كه نماينده دولت كره در بازار دوم مسكن براي اقتصاد جهاني اين بخش تصوير كرده، نياز كشورها به سياست‌هاي مالي جديد در اين بخش را نشان مي‌دهد كه مهم‌ترين آنها نياز به ساخت مسكن‌اجاره‌اي است كه چون سود پاييني براي سرمايه‌گذاران دارد، بايد مشوق‌هايي از سمت دولت تعريف شود. در كره براي اين منظور و تامين مسكن كم‌درآمده، صندوق ملي مسكن تشكيل شده كه در سال 2014 رقمي معادل 5/ 94 ميليارد دلار اعتبار داشته است. اين صندوق منابع مالي تامين مسكن را با جذب نقدينگي از بازار تامين مي‌كند كه مديريت آن بر عهده KHGC است. با اين صندوق، بار مالي بخش مسكن از دوش دولت سبك مي‌شود.

 بازار مسکن با وام جدید به حرکت می‌افتد

مديرگروه بازنگری طرح جامع مسكن سپرده‌گذاری حداقل یک‌ساله را برای دریافت وام مسکن فرصتی مناسب برای سازندگان دانست و گفت: این روند سبب رونق و حرکت در بازار مسکن می‌شود. فردین‌یزدانی در گفت‌وگو با پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی مهم‌ترین مشکل بازار مسکن را عدم توان خرید مردم دانست و گفت: در اغلب کشورهای دنیا خرید خانه مبتنی بر پس‌اندازهای آتی است نه پس‌انداز گذشته. این کارشناس مسکن با بیان اینکه میزان وامی که قبل از مصوبه شورای پول و اعتبار در اختیار متقاضیان قرار می‌گرفت کمتر از ۱۰درصد قیمت کل یک واحد مسکونی بود اظهار کرد: افزایش میزان وام مسکن همراه با سپرده‌گذاری و ایجاد یک وقفه زمانی می‌تواند ضعف تقاضا را نیز پوشش دهد. با این روند می‌توان انتظار داشت که بازار مسکن ظرف چند ماه از رکود خارج شود. ضمن اینکه از ایجاد تورم لجام‌گسیخته نیز جلوگیری می‌شود. این کارشناس مسکن گفت: بازار مسکن لوکس در کشور اشباع شده است و مشتریان و سازندگان این بازار معمولا سراغ وام مسکن هم نمی‌روند. در واقع وام مسکن آن دسته از واحدهای مسکونی را پوشش می‌دهد که اقشار متوسط به سراغ آنها می‌روند. با این روند انتظار می‌رود الگوی ساخت به تدریج به سمت ساخت واحدهای متوسط سوق پیدا کند.