معاون مالی و اقتصاد شهری شهرداری تهران درباره علت سهم پایین «عوارض نوسازی» یا همان «شارژ پایدار شهری» در بودجه شهرداری که کمتر از 2 درصد است، گفت: واقعی‌سازی نرخ عوارض نوسازی مستلزم «تغییر پایه محاسبه عوارض از قیمت منطقه‌ای به قیمت روز املاک»، «به‌روزرسانی بهای عوارض متناسب با تورم سالانه» و همچنین «عزم دولت در تصویب لایحه درآمدهای پایدار شهرداری‌ها» است. متوسط «شارژ شهری» دریافتی از آپارتمان‌ها، 50 هزار تومان است که معادل 01/0 درصد ارزش املاک مسکونی تهران می‌شود. عمده منابع شهرداری وابسته به عوارض ناپایدار ساخت‌وساز است.

گروه مسکن، بهشاد بهرامی: معاون مالی و اقتصاد شهری شهرداری تهران با تایید «اختلاف شدید» بین نرخ پایین عوارض نوسازی سالانه آپارتمان‌ها و هزینه‌های سنگین شهری، ریشه این عدم تناسب را در «کم‌کاری» برخی سازمان‌ها و نهادهای دولتی برای تقویت «درآمد پایدار» شهرداری‌ها عنوان کرد که سبب شده مدیریت شهری برای ارائه خدمات مستمر به پایتخت، مجبور به تامین منابع از طرق دیگری همچون اخذ عوارض ساخت و ساز –درآمد ناپایدار- شود.

گزارشی که معاونت مالی شهرداری تهران به شکل مکتوب از اعداد و ارقام «عوارض نوسازی» در بودجه امسال پایتخت، به «دنیای‌اقتصاد» ارائه کرده، حاکی است: متوسط مبلغی که امسال مالکان آپارتمان‌های مسکونی تحت عنوان عوارض نوسازی بابت «شارژ یک‌سال شهر» می‌پردازند، 50 هزار تومان است که این رقم ناچیز، معادل 01/ 0 درصد بهای روز آپارتمان‌ها و تقریبا به اندازه نصف شارژی است که مالک یک واحد مسکونی در تهران در طول سال بابت هزینه نگهداری ساختمان به مدیر مجتمع پرداخت می‌کند.

از طرفی ردیف درآمدی عوارض نوسازی در بودجه 94 شهرداری – مشروط به وصول 100درصدی این عوارض از شهروندان- فقط 8/ 1 درصد کل هزینه‌های سالانه اداره پایتخت را پوشش می‌دهد این درحالی است که میزان مشارکت پایتخت‌نشینان در پرداخت به موقع شارژ شهری، حدود 40 درصد است.

در حال حاضر شهرداری تهران برای واقعی‌سازی نرخ عوارض نوسازی با سه چالش منبعث از سمت دولت روبه‌رو است.

از یک‌سو سازمان امور مالیاتی، پایه محاسبه عوارض نوسازی یا همان شارژ شهری را به علت نوع نگاه مالیاتی به عوارض، «قیمت منطقه‌ای» املاک تعیین کرده که تقریبا 98 درصد کمتر از «قیمت روز» آپارتمان‌های تهران است و باعث غیرواقعی شدن بهای عوارض نوسازی شده است.

از سوی دیگر تعرفه‌های کنونی «قیمت منطقه‌ای» املاک تهران که باید در هر دوره زمانی، متناسب با نرخ تورم، به‌روز شود، طی دو سال و نیم اخیر، تغییر نکرده است و عوارض نوسازی سال 94 عملا با نرخ پایه سال 91 محاسبه شده است. عوارض نوسازی قابلیت تنظیم بازار مسکن و کاهش خانه‌های خالی را دارد مشروط بر آنکه، متناسب با محله‌های گران‌قیمت، نرخ عوارض افزایش یابد.

همچنین چالش سوم شهرداری در این ارتباط، به تاخیر هیات دولت در اجرای تکلیف 34 سال پیش برمی‌گردد که طبق آن مقرر شده بود لایحه درآمدهای پایدار برای شهرداری‌ها تهیه و تصویب شود.

پیش‌نویس این لایحه سرانجام با همت برخی اعضای کابینه یازدهم -آن هم به‌خاطر حساسیت آنها نسبت به رویه فروش تراکم و تغییرکاربری در شهرداری‌ها- در اواخر سال 92 نوشته شد اما تاکنون در کمیسیون تخصصی امور کلان‌شهرها در دولت متوقف مانده است. معاون شهردار تهران با تاکید بر ضرورت حل چالش‌های موجود، از آمادگی برای افزایش درآمدهای پایدار خبر داد.

دلیل افت عوارض در سال 94

معاون مالی و اقتصادی شهرداری تهران علت کاهش 11 درصدی سهم عوارض نوسازی در بودجه امسال شهرداری نسبت به سال 93 را بلاتکلیف ماندن ابلاغ دفترچه ارزش معاملاتی در سال 93 اعلام کرد و گفت: تصویب رقم 351 میلیارد تومان برای عوارض نوسازی در بودجه سال گذشته به‌دلیل پیش‌بینی ابلاغ دفترچه ارزش معاملاتی سال 93 از سوی هیات وزیران و به روز شدن ارزش معاملاتی املاک بود اما به‌دلیل ابلاغ نشدن این مصوبه و ثابت ماندن تعرفه عوارض نوسازی از سال 91 تاکنون، سهم درآمد ناشی از عوارض نوسازی در بودجه سال جاری کاهش یافت و به رقم 310 میلیارد تومان رسید.

به گزارش «دنیای اقتصاد» عوارض نوسازی به عنوان یکی از پایدارترین درآمدهای شهری در بودجه سال 94 شهرداری تهران با 11 درصد افت در مقایسه با بودجه سال گذشته از 351میلیارد به 310 میلیارد تومان رسید این در حالی است که رقم کل بودجه سالانه شهرداری برای سال 94، معادل 9/ 8 درصد نسبت به بودجه سال 93 رشد داشته است.

سهم این نوع عوارض در بودجه شهرداری کلان‌شهرهای دنیا معادل یک درصد ارزش روز آپارتمان‌ها است که حداقل سهم 30 درصدی در تامین منابع مالی کلان‌شهرها را بر عهده دارد.

قدرت گودرزی، معاون شهردار در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» با اشاره به میانگین نرخ عوارض نوسازی برای آپارتمان‌های مسکونی در تهران گفت: با توجه به اینکه عوامل مختلفی از جمله موقعیت جغرافیایی، مساحت عرصه و بنا، عرض معبر، نوع و سال ساخت بنا در محاسبه عوارض نوسازی موثر هستند میانگین عوارض نوسازی یک آپارتمان مسکونی 80 متری سالانه 50 هزار تومان پیش‌بینی شده است.

او در پاسخ به این سوال که چرا سهم نوسازی از قیمت مسکن در تهران از حداکثر 05/ 0درصد تجاوز نمی‌کند؟ اظهار کرد: به موجب قانون نوسازی و عمران شهری و از سال 64 به موجب قانون مالیات‌های مستقیم، سهم عوارض براساس دفترچه ارزش معاملاتی ملاک عمل محاسبه می‌شود که نرخ آن از سال 48 تا 81 به میزان 5 در هزار(معادل نیم درصد) قیمت‌های مندرج در دفترچه ارزش معاملاتی و از سال 82 تا 88 به موجب قانون موسوم به «قانون تجمیع عوارض» و «قانون مالیات بر ارزش افزوده» به میزان یک درصد قیمت‌های مندرج در دفترچه ارزش معاملاتی و از سال 89 تاکنون به موجب قوانین بودجه سنواتی کشور به میزان 5/ 1 درصد قیمت‌های مندرج در دفترچه ارزش معاملاتی محاسبه می‌شود.

او با بیان اینکه دفترچه ارزش معاملاتی املاک از سوی وزارت دارایی در برخی سال‌ها تهیه می‌شود که با قیمت‌های واقعی املاک تفاوت فاحشی دارد، افزود: به عنوان مثال بالاترین رقم ذکر شده در دفترچه ارزش معاملاتی املاک سال 91 که تاکنون ملاک عمل محاسبه عوارض نوسازی است مربوط به هر مترمربع زمین املاک واقع در خیابان ولیعصر به مبلغ 72 هزار و 800 تومان است. معاون مالی و اقتصادی شهردار تهران با اشاره به محدودیت‌های مدیریت شهری برای واقعی‌سازی مبلغ عوارض نوسازی تاکید کرد: وابسته بودن عوارض نوسازی به قیمت‌های مندرج در دفترچه ارزش معاملاتی و مصوبات هیات دولت دو موضوعی است که برای به‌روزرسانی تعرفه عوارض نوسازی برای مدیریت شهری محدودیت ایجاد می‌کند.

او اضافه کرد: نرخ عوارض نوسازی از یکسو به قیمت‌های مندرج در دفترچه ارزش معاملاتی که از سوی وزارت امور اقتصادی و دارایی با دیدگاه مالیاتی و زیر قیمت واقعی تعیین می‌شود، و از سوی دیگر به مصوبات هیات دولت وابسته است که قاعدتا باید قبل از شروع هر سال تعیین و به وزارت کشور و به تبع آن به شهرداری‌های ابلاغ شود.

درحالی‌که در سال 91 تعرفه عوارض سال‌های 91 و 92 در مهرماه سال 91 پس از گذشت 7 ماه پس از شروع سال تعیین شد و در سال‌های 93 و 94 تعیین تکلیف نشده که این موضوع مدیران شهری را با چالش‌های جدی مواجه کرده است.

او با تاکید بر اینکه تاخیر 34 ساله در تصویب لایحه درآمدهای پایدار شهرداری‌ها موجب شده عوارض نوسازی به عنوان مهم‌ترین محور درآمدهای پایدار شهری نتواند متناسب با نرخ تورم عمومی کشور رشد کند، تصریح کرد: از این رو بخش مهمی از درآمدهای پایدار شهری طی سال‌های گذشته محقق نشده و شهرداری در راستای ارائه خدمات مستمر به شهروندان و تکمیل پروژه‌های توسعه عمران شهری مجبور به تامین منابع از روش‌های دیگر از جمله عوارض حاصل از ساخت و ساز شامل تراکم و تغییر کاربری روی بیاورد.

گودرزی همچنین عنوان کرد: میزان مشارکت شهروندان در پرداخت عوارض نوسازی از 20 درصد در سال 85 به بیش از 40 درصد در سال‌های اخیر به واسطه اجرای برخی سیاست‌های تشویقی رشد کرده است. اما در عین حال مدیریت شهری نمی‌تواند از برخی سیاست‌های بازدارنده همچون قطع آب و برق که در برگه‌های عوارض نوسازی قید شده است استفاده کند چرا که این کار مستلزم همکاری شرکت‌های مزبور است البته شهرداری سعی دارد به جای استفاده از ابزارهای بازدارنده از ابزارهای تشویقی و فرهنگسازی مشارکتی استفاده کند.

به گفته وی، شهروندانی که تاکنون موفق به پرداخت عوارض خود نشده‌اند فرصت دارند تا 30 مهرماه قبوض معوقه خود را پرداخت کنند.