مسیرسازی‌هایی که برای جذب سرمایه‌گذار خارجی بابت ساخت و اجرای پروژه‌های عمرانی و زیرساختی کشور صورت گرفته، به‌دلیل دست‌اندازهای اقتصاد ایران – تورم بالا و نوسانات ارزی- و همچنین شرایط خاص بازار ملک (ثبات قیمت و تخلیه حباب مسکن) نیازمند کنترل خودکار است تا سرمایه‌ها درست به مقصد موردنظر (طرح‌های مولد) هدایت شود و وارد جاده انحرافی سفته‌بازی ملکی نشود. کارشناسان با اشاره به سابقه خریدهای سرمایه‌ای ملک توسط ایرانیان مقیم خارج، نسبت به خطر جذب غیرمولد منابع ارزی هشدار داده‌ و راهکار استفاده حداکثری از مزیت ورود سرمایه را تشریح کرده‌اند.

«دنیای‌اقتصاد» مزیت و تهدید شرکت‌های غیرایرانی در پروژه‌های راه‌وشهرسازی را بررسی می‌کند
جاده انحرافی مقابل سرمایه‌‌خارجی
مکانیزم خودکنترلی جلوگیری از سفته‌بازی ارزی در بازار مسکن

گروه مسکن، هاجر شادمانی: بسته 25 میلیارد یورویی برای جذب سرمایه‌گذار خارجی در پروژه‌های راه‌وشهرسازی که ماه گذشته توسط دولت رونمایی شد، یک مسیر تازه پیش روی شرکت‌های غیرایرانی برای کار و فعالیت مولد قرار داده است؛ اما با وضعیت خاص اقتصاد کلان و شرایط ویژه بازار ملک در ایران، سه دست‌انداز و دو شانه‌خاکی در این مسیر وجود دارد که اگر کنترل نشود، می‌تواند مقصد سرمایه‌ها را به جاده خاکی منحرف کند.

وزارت راه‌وشهرسازی دست‌کم 120 پروژه در حوزه‌های مختلف راهسازی، حمل‌ونقل، فرودگاهی، بندری و همچنین ساخت‌وسازهای مسکونی، غیرمسکونی و شهرک‌سازی برای مشارکت سرمایه‌گذاران خارجی با «هدف جذب منابع مالی جدید برای اجرای طرح‌های عمرانی و زیرساختی» تعریف کرده که حدود 40 پروژه از آنها مستقیم به بخش مسکن و ساختمان مربوط است. پروژه‌های ساختمانی آماده واگذاری به شرکت‌های خارجی از کوتاه‌ترین زمان اجرا (5تا 6 سال) و بالاترین نرخ بازگشت سرمایه (27 تا 45 درصد) برخوردار است که این ویژگی، سبب توجه بیشتر شرکت‌های خارجی به بخش مسکن خواهد شد. اما در این مسیر به همان اندازه که سرمایه‌های خارجی می‌تواند به رونق ساخت و ساز و توسعه شهرهای جدید منجر شود، از بابت شیوع سفته‌بازی ارزی در بازار خرید و فروش ملک، نوعی تهدید به حساب می‌آید. سرمایه‌گذار خارجی برای ورود به بازار ایران، به استناد بررسی‌هایی که حسین عبده‌تبریزی– اقتصاددان- انجام داده، با حداقل سه دست‌انداز شامل تورم بالا، سود بالاتر تسهیلات بانکی و نوسانات نرخ ارز مواجه است که شاید برداشتن گام اول سرمایه‌گذاران را سخت کند.

از طرفی، در بازار مسکن و ساختمان نیز «سطح پایین قیمت آپارتمان» در کنار «کاهش نرخ برابری یورو مقابل دلار و سطح پایین قیمت اسمی ارز»، شانه‌خاکی‌های مسیر پیش‌بینی شده برای سرمایه‌گذار خارجی را تشکیل می‌دهد؛ به این معنا که سرمایه‌گذار خارجی خرید ملک در ایران را به اجرای طرح‌های تولیدی، صنعتی و عمرانی ترجیح دهد. کارشناسان مسکن و همچنین فعالان ساختمانی با هشدار در این باره معتقدند با سابقه‌ چندین ساله‌ای که از معاملات ایرانیان مقیم خارج در بازار مسکن ایران وجود دارد، در شرایط کنونی که بستر اولیه این نوع خریدها وجود دارد، چنانچه فضای سرمایه‌گذاری‌های مولد چه در ساخت‌و‌ساز و چه در سایر بخش‌های تدارک دیده شده، مساعد نباشد یا مسیر ورود سرمایه‌ها تا اصابت به نقطه هدف دولت کنترل نشود، ممکن است منابع وارد شده از سمت خارجی‌ها متوجه خرید ملک و آپارتمان شود.

دبیر انجمن انبوه‌سازان حتی تاکید می‌کند: این منابع ممکن است به سپرده‌گذاری در بانک‌ها و در نتیجه حبس بیشتر منابع مولد ختم شود. البته خرید ملک و ساختمان از سوی برخی شرکت‌های خارجی متقاضی سرمایه‌گذاری در ایران در صورتی که متوجه به بازار املاک «لوکس» شود، به نفع بازار مسکن خواهد بود؛ چرا که حجم قابل توجهی از منابع بانک‌ها و همین‌طور سازنده‌های مسکن که طی یکی دو سال گذشته، صرف ساخت‌وسازهای لوکس شد و تاکنون امکان آزادسازی آنها از محل فروش وجود نداشته است، حالا به واسطه عرضه به خارجی‌ها، از «تله بازار» خارج می‌شود. این خروج از یکسو توان وام‌دهی بانک‌ها را احیا می‌کند و از سوی دیگر امکان ساخت‌وسازهای مصرفی را برای سازنده‌ها به وجود می‌آورد. اما سرمایه‌گذاری در بازار خرید واحدهای مسکونی معمولی، باید خط قرمز ورود سرمایه‌ها تعریف شود. برای این منظور، یک راهکار برای تحقق حداکثری مزایای سرمایه‌گذاری خارجی و انحراف حداقلی سرمایه‌ها، اجرای مکانیزم خودکنترلی در پروژه‌های آماده واگذاری می‌تواند باشد. شرکت‌های کارفرمای این پروژه‌ها که عمدتا دولتی هستند، می‌توانند مسیر ورود سرمایه را از ابتدا تا نقطه جذب به پروژه، زیر ذره‌بین قرار دهند تا احتمال مصرف منابع خارجی در بازار سفته‌بازی ملک به صفر برسد.

دو پیامد ورود سرمایه خارجی

کارشناسان و فعالان بازار مسکن معتقدند: با تسهیل ورود سرمایه‌های خارجی به کشور، شرایط مناسبی برای ورود ارزهای خارجی به سیستم بانکی ایجاد می‌شود؛ حال با توجه به اینکه بسیاری از سرمایه‌گذاران خارجی با نرخ‌های سود و تورم تک رقمی نزدیک به صفر در کشور خود قصد دارند به بازار سرمایه‌گذاری در ایران که به عارضه تورم با سود بانکی بالا دچار است، وارد شوند، در این صورت احتمال انحراف سرمایه‌های خارجی بسیار زیاد خواهد بود. این در حالی است که به اعتقاد این کارشناسان، هم‌اکنون بالا بودن نرخ سود بانکی در کنار میانگین رشد کمتر از 4 درصدی نرخ ارز در کشور مطابق با آمارهای رسمی یکساله، جذابیت سپرده‌گذاری در بانک‌ها را برای سرمایه‌گذاران خارجی پررنگ می‌کند. کاهش ارزش یورو در بازار جهانی در مقایسه با نرخ دلار طی یک‌سال گذشته، ناشی از شرایط اقتصادی برخی کشورهای اروپایی همچون یونان و همچنین ادامه بحران بدهی، تورم منفی و کاهش تولید در کشورهای اروپایی، هم‌اکنون یکی از عوامل جذابیت ورود سرمایه ارزی از کشورهای حوزه یورو به 120 پروژه حوزه‌های راه‌وشهرسازی کشورمان است. سرمایه‌گذاران این کشورها که طی یک‌سال گذشته با کاهش ارزش یورو در برابر دلار مواجه شده‌اند هم‌اکنون برای حفظ ارزش سرمایه خود شرایط مناسبی پیش رو دارند که در واقع همان انتقال سرمایه‌ها و به کارگیری آن در پروژه‌های معرفی شده از سوی وزارت راه‌وشهرسازی است.

این در حالی است که به خصوص با سیاست‌های اخیر مبنی بر تثبیت نرخ ارز، در صورت عدم مدیریت احتمال دارد بخشی از سرمایه‌های خارجی که به منظور ورود به پروژه‌های راه‌وشهرسازی وارد کشور شده‌اند، در قالب سپرده‌های بانکی، جذب سیستم بانکی شود و نرخ حبس منابع مولد را افزایش دهد. طوری که در پایان یک‌سال، پس از کسر فاصله 2 تا 3 درصدی افزایش نرخ ارز در مقایسه با قیمت ریال، سرمایه‌گذاران خارجی که حال به سپرده‌گذاران بانکی در ایران تبدیل شده‌اند، در کوتاه‌مدت با سود تقریبی 20 درصدی بدون اینکه اقدام تولیدی یا مشارکت عمرانی خاصی انجام داده باشند سرمایه‌های خود را از کشور خارج خواهند کرد. کارشناسان مسکن دومین پیامد احتمالی این اقدام را متوجه بازار واحدهای مسکونی لوکس در پایتخت و سایر کلان‌شهرها می‌دانند.

به این معنی که با تسهیل ورود ارز به کشور و در شرایطی که بازار واحدهای مسکونی لوکس در مناطق شمالی کلان‌شهرها در حالت رکود به سر می‌برد، ورود سرمایه‌های خارجی به این بخش، از پیامدهای اجتناب‌ناپذیر خواهد بود. در این میان به خصوص ایرانیان مقیم سایر کشورها، با آسان شدن شرایط ورود ارز به کشور از شرایط رکود معاملات در بازار آپارتمان‌های لوکس استفاده کرده و سرمایه‌های خود را وارد این بخش کنند. البته آن طور که انبوه‌سازان و فعالان ساختمانی می‌گویند هر چند ممکن است این سرمایه‌ها به جای ورود به بازار تولید و به کارگیری در پروژه‌های معرفی شده از سوی وزارت راه‌وشهرسازی در بازار خرید مسکن متمرکز شود اما از آنجا که فروش واحدهای لوکس در بازار رکودی فعلی معاملات مسکن، منجر به بازگشت سرمایه انبوه‌سازان می‌شود، نه تنها نمی‌توان آن را به‌عنوان یک پیامد منفی معرفی کرد، بلکه به‌عنوان یک عامل محرک برای فروش واحدهای لوکس بی‌مشتری می‌تواند منجر به بازگشت نقدینگی به چرخه تولید مسکن شود. اما در این میان خطر انحراف سرمایه‌ها به سمت سفته‌بازی بازار معاملات آپارتمان‌های مصرفی (واحدهای غیر لوکس و کوچک متراژ) کماکان وجود دارد.

خطر سفته‌بازی با سرمایه خارجی

دبیر انجمن انبوه سازان تهران در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: در قالب حرکت قابل توجهی که هم‌اکنون وزارت راه‌وشهرسازی برای جذب 25 میلیارد یورو سرمایه خارجی برای اجرای پروژه‌های مسکن و حمل‌و‌نقل انجام داده است، دولت باید برای جذب این سرمایه‌ها ملاحظات مربوط به آن را هم در نظر بگیرد. محمد مهدی مافی توضیح داد: با توجه به اختلاف سود بانکی و سود تولید و میزان تورم، سرمایه عظیمی که قرار است در قالب بسته 25 میلیارد یورویی به کشور وارد شود اگر در قالب تبدیل ارز به ریال به بانک‌ها یا بازارهای دارای تورم وارد شود با نرخ سودهای سالانه دست کم 15 تا 20 درصد که هم‌اکنون به‌عنوان سود سپرده‌گذاری از طرف بانک‌ها پرداخت می‌شود، سیستم بانکی با حجم قابل توجهی از نقدینگی و سپرده‌های ارزی رو‌به‌رو خواهد شد، بنابراین سرمایه‌هایی که باید وارد پروژه‌های عمرانی و زیرساختی کشور شود، به سمت سپرده‌گذاری و دریافت سود سوق داده می‌شود.

وی افزود: از سوی دیگر با توجه به سیاست تثبیت نرخ ارز در دولت یازدهم، پیش‌بینی‌ها گویای این مطلب است که سرمایه‌گذاران پس از یکسال از سپرده‌گذاری در بانک‌ها با کسر کمتر از 3 تا 4درصد افزایش نرخ ارز در برابر ریال، با سودی به مراتب بیش از آنچه قرار بود در قالب سرمایه‌گذاری و اجرای پروژه‌های عمرانی به دست آورند، خود و سرمایه شان را از کشور خارج خواهند کرد. مافی تصریح کرد: این موضوع چند پیامد منفی به همراه خواهد داشت که در صورت عدم مدیریت صحیح، نه تنها منجر به عمران و آبادی، ایجاد اشتغال و اجرای پروژه‌های تعیین شده نمی‌شود بلکه با دامن زدن به بازارهای سفته بازی خطر افزایش تورم را نیز به همراه خواهد داشت. وی خاطرنشان کرد: به خصوص این خطر از جانب دو ملیتی‌ها بیشتر احساس می‌شود؛ ایرانیان مقیم خارج با مشاهده افت ارزش یورو در برابر دلار، رکود بازار مسکن و تسهیل شرایط ورود سرمایه به ایران، تمایل پیدا می‌کنند با تبدیل ارز خود به ریال وارد بازارهای مالی کشور شوند.

این در حالی است که سیاست تثبیت نرخ ارز که هم‌اکنون به‌صورت جدی در دولت یازدهم دنبال می‌شود خیال آنها را از بابت عدم هر گونه ضرر و زیان راحت می‌کند. از طرف دیگر از آنجایی که این سرمایه‌ها به‌صورت خرد خرد ممکن است وارد کشور شود از جانب مسوولان دولتی یا مراجع مربوطه هم چندان قابل شناسایی نیست که در مورد خروج آنها از کشور هم همین امر می‌تواند صادق باشد. مافی در توضیح دومین پیامد ورود سرمایه‌های خارجی به کشور در قالب خرید واحدهای لوکس از طرف خارجی‌ها، گفت: در مورد اینکه ممکن است بخش قابل توجهی از سرمایه‌های خارجی با توجه به رکود معاملات واحدهای مسکونی لوکس در مناطق خاص پایتخت و سایر کلان‌شهرها به این بخش از بازار مسکن وارد شود و صرف خرید آپارتمان‌های گران‌قیمت شود، چندان جای نگرانی وجود ندارد. وی افزود: نمی‌توان این موضوع را به‌عنوان یک پیامد منفی نگاه کرد حتی اگر بخشی از این سرمایه‌ها به بازار تقاضای مسکن وارد شود، در نتیجه بازگشت پول انبوه‌سازان و سایر سازندگان، این سرمایه‌ها به‌صورت غیرمستقیم منجر به تولید مسکن می‌شود.

بی‌میلی به بازار رکودی؟

اما کارشناس اقتصاد مسکن و نویسنده طرح جامع مسکن معتقد است با توجه به معادلات اقتصادی و تجربه‌های گذشته، در زمانی که بازارهای اقتصادی از رونق کمی برخوردارند یا در حالت رکود به سر می‌برند احتمال ورود سرمایه اعم از داخلی و به خصوص خارجی به این بازارها بسیار کم است. فردین یزدانی توضیح داد: به همین خاطر احتمال ورود بخش قابل توجهی از سرمایه‌های خارجی به بازار واحدهای مسکونی لوکس چندان چشمگیر و قابل توجه نخواهد بود هر چند ممکن است بخشی از این سرمایه‌ها به‌صورتی نامحسوس وارد این بازار شود. وی با بیان اینکه در حال حاضر چشم‌انداز رونق در بازار مسکن برای سرمایه‌گذاران مانند آنچه در اوایل دهه 80 اتفاق افتاد نیست، احتمال ورود قابل توجه سرمایه‌های خارجی به بازار آپارتمان‌های گران قیمت را ضعیف ارزیابی کرد.

مراجعه برای خرید واحدهای لوکس

اما، مشاوران املاک بنام در مناطق خاص پایتخت درباره ورود خارجی‌ها به بازار آپارتمان‌های لوکس به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: بعد از توافق هسته‌ای و ورود هیات‌های سیاسی و تجاری به کشور، برخی از خارجی‌ها یا ایرانیان مقیم خارج برای خرید آپارتمان لوکس به بنگاه‌ها مراجعه می‌کنند اما اغلب این تقاضا‌ها هنوز به سرانجام مشخصی نرسیده است. مسوول میز متقاضیان خارجی یکی از بنگاه‌های مسکن در الهیه، با بیان اینکه حتی خارجی‌ها هم منتظر کاهش بیشتر قیمت در بازار مسکن هستند، افزود: هم‌اکنون تعداد قابل توجهی از مراجعان خارجی تقاضای خود را برای خرید آپارتمان به بنگاه اعلام کرده‌اند، اما هنوز خرید چندانی از طرف آنها صورت نمی‌گیرد.