بخش مسکن به اذعان کارشناسان در بی‌سابقه‌ترین رکود خود در سه دهه اخیر به سر می‌برد؛ چرا که عرضه زیاد و تقاضا کم است. برای اقتصاد بدون تقاضا نیز تصور بازارگرمی، دور از ذهن به نظر می‌رسد. برای آن‌که شرایط فعلی بخش مسکن را بهتر درک کنیم چند مثال می‌زنیم.

– وجود ۳.۶ میلیون عرضه مازاد مسکن در کشور

– وجود ۱.۷ میلیون خانه خالی در کشور

– وجود ۲۵۰ هزار خانه خالی در استان تهران

– وجود ۱۱۸ هزار مسکن مهر بدون متقاضی در کشور

– کاهش ۸۰ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی تهران از سال ۹۲ تا کنون

– رسیدن حجم معاملات کشور به یک دهم دوران رونق مسکن

با این‌که برخی دست‌اندرکاران مسکن امیدوارند ۱۳۹۵ سال خروج از رکود این بخش باشد وضعیت واقعی آن شواهدی مبنی بر این‌که پیشران اقتصاد کشور وارد دوره پیش‌رونق شده نشان نمی‌دهد؛ هرچند سیر معاملات از نیمه دوم سال گذشته نسبت به ماه‌های قبل از آن مقدار اندکی افزایش یافت و معاملات شهر تهران در فروردین ماه سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل بیشتر شد.

البته آمارها از دو مرجع متفاوت با هم اختلاف فاحشی دارند. رییس اتحادیه املاک تهران از افزایش ۶.۳ درصدی در فروردین ماه نسبت به مدت مشابه سال قبل سخن می‌گوید و گزارش بانک مرکزی رشد ۲۰.۴ درصدی را تایید می‌کند.

بانک مرکزی از اواخر سال گذشته در گزارش‌های خود تکرار می‌کرد قیمت مسکن به کف رسیده و اکنون زمان خوبی برای ورود مشتریان مصرفی به بازار است. گزارشات برخی رسانه‌ها از ورود مسکن به دوره پیش‌رونق هم نگرانی خریدارانی که هنوز زورشان به قیمت‌ها نمی‌رسید را تشدید می‌کرد.

اما آیا مسکن وارد دوره پیش‌رونق شده است؟ آیا سونامی قیمت مسکن در راه است؟ آیا سرمایه‌ها از طلا، ارز و سیستم بانکی به سمت مسکن سرازیر می‌شود؟

برای این‌که به پاسخ این سوالات برسیم یا حداقل به جواب نزدیک شویم باید شرایط واقعی بخش مسکن را رصد کنیم.

هم‌اکنون حدود ۳.۶ میلیون واحد مسکونی مازاد در کشور وجود دارد که اقتصاد طرف عرضه را به چالش کشانده است. مضافا این‌که مهاجرت‌های روستایی کاهش یافته و روند رشد جمعیت کند شده است. این در حالی است که بررسی‌ها از تسهیلات ارایه شده در بخش مسکن در سال ۱۳۹۳ حاکی از آن است که تقاضا برای ساخت مسکن ۲۲ درصد بیش از تقاضای خرید است که با توجه به مازاد تولید، سیگنال امیدوارکننده‌ای برای اقتصاد مسکن محسوب نمی‌شود.

در سال ۹۰ در مناطق شهری کشور ۱۶.۲ میلیون واحد مسکونی عرضه شده که این ارقام طی سال های ۹۱، ۹۲، ۹۳ در حدود ۱۸، ۱۹.۹ و ۲۱.۸ میلیون واحد بوده و موجودی عرضه مسکن تا نیمه اول سال ۹۴ به بیش از ۲۳.۲ میلیون واحد مسکونی در کشور رسیده که این رقم ۳.۶ میلیون بیش از تقاضای کل است.

طبق برآورد انجمن علمی اقتصاد شهری، از مازاد عرضه مسکن، در سناریوی اول (واحدهای خالی از میزان عرضه مسکن حذف شده‌اند) میزان مازاد عرضه طی سال‌های ۹۰ تا ۹۴ افزایش داشته است؛ به طوری که از ۱.۳ میلیون واحد در سال ۹۰ به حدود ۳.۶ میلیون واحد مسکونی در سال ۹۴ رسیده است. در سناریوی دوم (میزان عرضه و تقاضای کل در نظر گرفته شده) نیز میزان مازاد عرضه سیر صعودی داشته و محاسبه مسکن خالی از سکنه و نیز واحدهای مسکونی قدیمی در این شاخص، باعث افزایش مازاد عرضه از ۴.۳ میلیون در سال ۹۰ به ۶۲۰ هزار واحد در سال ۹۴ رسیده که هر دو سناریو نشان از مازاد عرضه در کشور دارد.

هم‌چنین بر اساس آمارهای مرکز آمار ایران، حدود ۱.۷ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کل کشور وجود دارد که برآورد می‌شود ۲۰ درصد از این میزان در مناطق روستایی و مابقی در مناطق شهری موجود باشد. از این رو می‌توان به اندازه ۱.۳ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در مناطق شهری و حدود ۳۳۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در مناطق روستایی برآورد کرد که به نوعی عرضه پنهان مسکن در بازار مسکن کل کشور محسوب می‌شوند.

تعداد خانه‌های خالی استان تهران نیز بنا به گفته‌ی حسام عقبایی رییس اتحادیه املاک تهران بین ۲۰۰ تا ۲۵۰ هزار واحد مسکونی است. لذا با توجه به جهش یکباره قیمت مسکن در سال ۹۱ یافتن مشتری برای ۲۵۰ هزار واحد استان تهران به دغدغه این روزهای دفاتر مشاور املاک تبدیل شده است.

بی‌تعادلی در عرضه و تقاضای مسکن در شرایطی است که عده‌ای از کارشناسان معتقدند دیگر شاهد جهش‌های ادواری قیمت مسکن نخواهیم بود. محمد عدالت‌خواه در این‌باره می‌گوید: بخش مسکن طی ۵ دهه درصد بالایی از اشتغال بخش خصوصی را به خود اختصاص داد؛ تا جایی که ۳۰۰ صنعت را به خود مشغول کرد، ۱۳۰۰ نوع شغل درگیر آن شدند و به نوعی ۷۰ درصد اشتغال کشور را در دست گرفت اما این شرایط در حال افول است؛ چرا که مسکن هم‌اکنون دچار بی‌تعادلی در عرضه و تقاضا شده است.

افزایش ۲۰ درصدی معاملات تهران در فروردین ماه نسبت به مدت مشابه سال قبل نمی‌تواند مسکن را از خواب عمیق بیدار کند؛ زیرا برای این‌که بتوان در یک بخش صحبت از رونق کرد باید شرایط فعلی آن را با بهترین دوره آن بخش مقایسه کرد؛ نه با بدترین روزهای آن. به نظر می‌رسد اطلاعاتی که از سوی مراکز آماری ارایه می‌شود تماما نسبت به سال ۱۳۹۳ است که در آن سال حال و روز صنعت ساختمان جالب نبود. اما اگر معاملات و ساخت و ساز در سال ۱۳۹۴ را با دوران رونق مسکن مقایسه کنیم باید بگوییم سال ۱۳۹۴ سالی سخت برای حوزه صنعت ساختمان و تجربه‌ای تلخ برای کارآفرینان و حرفه‌مندان واقعی این صنعت بود.

یکی از عوامل که می‌تواند در تحریک طرف تقاضا موثر واقع شود بالا بردن سقف تسهیلات مسکن است. با این‌که در سال گذشته بانک مسکن در چند مرحله اقدام به افزایش سقف تسهیلات مسکن کرد و در آخرین اقدام وام خرید را به ۱۶۰ میلیون رساند اما به نظر می‌رسد از یک سو بانک‌ها تمایلی به پرداخت وام‌های بلندمدت ندارند و از طرف دیگر متقاضیان نسبت به وام‌های محدودکننده بانک مسکن اقبال نشان نمی‌دهند؛ تا جایی که بر اساس اطلاعات دریافتی از بانک مرکزی، تقاضای تسهیلات ساخت مسکن در ۱۱ ماه سال ۹۴ نسبت به مدت مشابه سال قبل ۲۲ درصد رشد داشته اما تسهیلات خرید با کاهش ۲۰ درصدی از نظر تعداد همراه بوده است.

هم‌چنین جست‌وجوی فایل‌های دفاتر مشاور املاک از هجوم عرضه حکایت دارد و در مقابل، آن‌چه منجر به خرید می‌شود قطره‌چکانی است. در اغلب دفاتر تقاضا برای فروش ۲۰ برابر بیشتر از تقاضا برای خرید است. البته حسام عقبایی رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران اواخر سال گذشته از افت ۹۰ درصدی خرید مسکن طی سه سال اخیر خبر داد.

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد با این‌که حجم مراجعات در ماه‌های اخیر مقداری افزایش یافته، دفاتر مشاور املاک هنوز روزهای بدون مشتری را سپری می‌کنند و به گفته‌ی یکی از کارشناسان مشاور املاک در شمال پایتخت، بسیاری از دلالان از این شغل خارج شده‌اند. به گفته‌ی او روند ریزش کارشناسان مشاور املاک از سه سال گذشته آغاز شده و در سال ۹۴ شدت گرفته است. علت خروج شاغلان املاک از این بخش نیز به یک مساله مربوط می‌شود: نبود مشتری.

هم‌چنین آمار خرید و فروش یکی از سایت‌های فروش مسکن شهر تهران نشان می‌دهد خانه‌های عرضه شده در این سایت طی فروردین ماه ۳۷ هزار و ۳۵۵ مورد و در مقابل، واحدهای فروش رفته هزار و ۸۶۸ مورد بوده است.

از طرف دیگر با این‌که بسیاری از سازندگان مسکن طی سه دهه گذشته سود خوبی از ارزش افزوده بخش ساختمان به جیب زدند، رکود بخش ساختمان که از سال ۹۱ آغاز شد تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در شهر تهران را ۸۰ درصد نسبت به سال ۹۲ کاهش داده است.

به یاد داریم سال گذشته نیز برخی مسوولان بشارت می‌دادند که مسکن در سال ۱۳۹۴ از رکود خارج می‌شود اما نه تنها این اتفاق نیفتاد بلکه حجم معاملات نسبت به سال‌های ۹۳ و ۹۲ کمتر شد.

اما آن‌چه که سازندگان بخش مسکن را تا حدودی نسبت به رونق آن امیدوار می‌کند، تبدیل به احسن املاک مسکونی است که در شرایط فعلی اقتصاد خانوارها نمی‌توان چندان به آن دلخوش بود و باید تا اجرایی شدن واقعی برجام، تثبیت اقتصاد کلان، کنترل نرخ تورم، پرداخت وام‌های با ارقام بالا، ارزان قیمت و طولانی مدت به بخش مسکن و نهایتا تحریک طرف تقاضا صبر کرد که به نظر نمی‌رسد حداقل تا یک سال آینده بتوان انتظار چنین وضعیتی را داشت.