تا پیش از مسکن مهر عنوان می‌شد کشور سالیانه به ۱.۲ تا ۱.۵ میلیون مسکن نیاز دارد؛ برآوردی که حالا با توجه به وجود ۱۱۷ هزار مسکن مهر بدون متقاضی، وجود ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار مسکن خالی در استان تهران، وجود ۱.۷ میلیون مسکن خالی در کشور، کاهش روند مهاجرت و جانمایی بخش زیادی از جمعیت به چالش کشیده می‌شود؛ ‌ تا جایی که عباس آخوندی می‌گوید با توجه به اسکان جمعیت، معادلات مسکن دیگر مثل دهه های قبل نیست. بر این اساس کارشناسان برآوردهایی بین ۷۰۰ هزار تا یک میلیون واحد دارند اما آیا بازار مسکن توان جذب این تعداد تولید را دارد؟

در سال گذشته ۶۸۵ هزار ازدواج در کشور انجام شد که برخی سازندگان معتقدند کشور به همین تعداد مسکن نیاز دارد. در سوی مقابل عده‌ای می‌گویند اگر صرفا بر اساس تعداد ازدواج‌ها اقدام به تولید مسکن کنیم و مسائلی چون شرایط خانوار، فرهنگ، نحوه‌ی استقرار، اشتغال، درآمد و آمار طلاق را در نظر نگیریم با مازاد عرضه مسکن مواجه می‌شویم که منجر به هدررفت منابع می‌شود؛ بخصوص این‌که طی سال‌های اخیر تعداد ازدواج‌ها هر ساله کاهشی ۴۰  تا ۵۰ هزار فقره‌ای را تجربه می‌کند.

از سوی دیگر وزیر راه و شهرسازی می‌گوید: تحولات شهری ایران نشان می‌دهد بخش عمده‌ای از جمعیت جابه‌جا شده است. در حال حاضر ۷۲ درصد جمعیت ایران شهری و ۲۸ درصد روستایی است یعنی جابه‌جایی بزرگی در ایران رخ داده که باید در طرح مباحث متناسب با این شرایط اقدام کنیم.

به گفته‌ی عباس آخوندی، تقاضاهای جدید در تهران دیگر کارکرد ندارد. در شیراز، مشهد و تبریز هم با این مسئله مواجهیم. یک اتفاقی رخ داده که ما متوجه نشدیم و به روند بساز و بفروشی ادامه داده‌ایم. در حال حاضر گفته می‌شود بیش از ۲۵۰ هزار مسکن خالی در شهر تهران وجود دارد. در این شرایط بدون داشتن طرح و برنامه ۲۴۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید مانند پرند، پردیس، هشتگرد در اطراف تهران تعریف کردند که ظرفیت برای این مقدار جمعیت وجود ندارد.

یک کارشناس مسکن نیز با بیان این‌که ارزش افزوده بخش مسکن در حال کاهش است، خاطرنشان کرد: رشد بخش مسکن در دهه‌های قبل ناشی از مهاجرت‌های روستایی بود ولی هم‌اکنون روستاها خالی شده‌اند، لذا تولید مسکن در کلان‌شهرها کار بیهوده‌ای است.

محمد عدالت‌خواه گفت: اگر دولت تصمیم بگیرد پول‌های هنگفتی به بخش مسکن تزریق کند در ازای ایجاد اشتغال موقت، در واقع منابع خود را هدر خواهد داد. به هر حال همه‌ی بخش‌های اقتصاد تلاش می‌کنند که بگویند ما در شرایط پساتحریم در اولویت هستیم ولی من به عنوان یک مهندس بخش مسکن می‌گویم این اولویت در بخش مسکن وجود ندارد. اما با فرض این احتمالات نمی‌توان مساله ۱۱ میلیون حاشیه‌نشین و ۱۹ میلیون بدمسکن را نادیده گرفت؛ موضوعی که کارشناسان اجتماعی و اقتصادی را نگران کرده است. جمعیت کلان شهر تهران بعنوان پرجمعیت ترین منطقه در ایران، از ۱۰.۳ میلیون در سال ۱۹۹۶ به ۱۴.۵۹ میلیون نفر در سال ۲۰۱۱ رسیده است. دیگر مناطق شهری نیز به نسبت منطقه شان نرخ رشد جمعیت بسیار زیادی را تجربه کرده اند.

یکی از عارضه‌هایی که در نتیجه‌ی این رشد دوپینگ گونه ایجاد شده است، گسترش پدیده حاشیه‌نشینی است. بنا به گفته‌ی معاون وزیر راه و شهرسازی، جریان شهرنشینی شتابان و گسترش‌های افقی و نامتعادل که در دهه‌های قبل اتفاق افتاده است در زمان کنونی مسائل و مشکلات متعددی را برای شهرها به بار آورده است. امروزه شهر با پدیده‌ها و مسائل بزرگی مانند فقر شهری، پایین بودن تاب‌آوری در عرصه‌های گسترده، بحران هویت و محیط زیستی، تخریب زیست‌بوم‌ها و مسائل بسیار گسترده‌ای که حجم قابل توجهی از شهرها را هم به خود اختصاص داده روبه‌رو است.

محمدسعید ایزدی افزود: ما در مواجهه با شهر و مسائل آن نیازمند رویکرد جدیدی هستیم. این رویکرد جدید در قالب سیاستی (که امروزه درحال دنبال آن هستیم) با عنوان بازآفرینی شهری تلاش میکند در وهله اول به شهر نه به عنوان یک ماشین بلکه به عنوان یک سازمان اجتماعی نگاه کند. به تبع باید موجودیت این سازمان اجتماعی که شهروندان هستند در اولویت قرار بگیرند و در وهله دوم باید بررسی شود که چطور می‌شود به این مسائل از رویکردهای دیگری نگاه شود. اگر به دو سال گذشته برگردیم می‌بینیم که در امر سیاست مسکن به برنامه‌های بازآفرینی به عنوان اولویت نگاه شده و پس از شناسایی فرصت‌ها اجرای آنها در خط اول قرار گرفته است.

بر این اساس می‌توان نتیجه گرفت کیفی‌سازی مسکن دهک‌های پایین، تولید مسکن کوچک متراژ برای اقشار متوسط و مسکن متناسب با توان اقتصادی زوج‌های متقاضی می‌تواند اولویت اصلی عرضه مسکن کشور باشد و دولتی‌سازی در مقیاس انبوه کنار گذاشته شود. با این‌که طی ۳.۵ سال گذشته بسیاری منتظر  پرده‌برداری طرح مسکن اجتماعی به عنوان طرحی مناسب اقشار فرودست بودند، دولت مقداری تعلل کرد تا این‌که طی روزهای اخیر از طرح مسکن اجتماعی رونمایی کرد؛ طرحی که مدیریت آن به عهده‌ی بنیاد مسکن قرار دارد و در مقیاس کوچک قرار است از طریق ساخت، خرید و اجاره، تامین سالیانه ۱۵۰ هزار مسکن خانوارهای کم بضاعت را بر عهده بگیرد.

برای اقشار متوسط و زوج‌های جوان نیز دولت باید طرح‌هایی جداگانه در نظر بگیرد. یکی از اقدامات دولت در این زمینه ارایه وام با بهره ۸ درصد به انبوه‌سازان است که چندان مورد استقبال آنان قرار نگرفته و برنامه دیگر پرداخت وام تا سقف ۱۶۰ میلیون تومانی با بهره ۹ درصد به زوج‌های خانه اولی است. هر دو این برنامه‌ها در شرایط فعلی درگیر رکود مسکن هستند؛ هرچند استقبال از وام ۱۶۰ میلیونی در سال جاری روند صعودی داشته است.