در شرایطی که طی سال‌های گذشته عمده توان و سرمایه حجم قابل توجهی از سازندگان صرف سخت‌وسازهای تجاری و همچنین واحدهای مسکونی لوکس، گران‌قیمت و بزرگ متراژ شد، هم‌اکنون معضل عدم فروش این واحدها و مجتمع‌ها در نقاط مختلف پایتخت منجر به حبس مبالغ هنگفتی از سرمایه‌های ساختمانی در این پروژه‌ها شده است. طی سه سال اخیر با تشدید و تعمیق رکود در بازار فروش واحدهای تجاری و واحدهای مسکونی لوکس و گران قیمت، اگرچه سازندگان این واحدها برای فروش آنها به روش‌های مختلفی متوسل شدند اما تاکنون هیچ کدام از این روش‌ها در بازگشت سرمایه آنها به چرخه ساخت وساز موثر نبوده است.

طی سه سال گذشته مالکان این واحدها ومجتمع‌ها برای آزادسازی دست کم بخشی از سرمایه‌های انباشته شده در واحدهای فروش نرفته، در برخی مقاطع با «کاهش سطح قیمت‌ها» و «تسهیل شرایط فروش» از جمله ایجاد امکان فروش «اقساطی» کوتاه‌مدت و میان‌مدت، تلاش کردند تا معضل عدم فروش واحدهایشان را برطرف کنند اما عملا موفقیتی در این زمینه حاصل نشد. هم‌اکنون حجم قابل توجهی از واحدهای مسکونی لوکس و گران قیمت وهمین طور واحدهای تجاری آماده در برخی مناطق پایتخت خصوصا در ۵ منطقه اول شهر تهران و همچنین منطقه ۲۲ وجود دارد که سازندگان این واحدها همچنان برای مشتری‌یابی و فروششان با مشکل مواجه‌اند. به تازگی سازندگان ومالکان این واحدها اعم از واحدهای مسکونی لوکس و مجتمع‌های تجاری بدون مشتری به روش جدیدی متوسل شده‌اند تا شاید بتوانند با استفاده از این روش حداقل بخشی از سرمایه‌های محبوس و راکد در این واحدها را به چرخه ساخت وساز بازگردانند.

بازار معاوضه مسکن این روزها شاهد عرضه حجم بالایی از واحدهای تجاری و مسکونی لوکس برای معاوضه با آپارتمان معمولی، زمین، ملک کلنگی و… است.تحرک تازه سازندگان و مالکان واحدهای مسکونی لوکس و واحدهای تجاری فروش نرفته، این بار بازار «معاوضه» ملک را هدف قرار داده است تا شاید از این طریق بخشی از این واحدها فروش رفته و حجمی از سرمایه‌های راکد مانده در این پروژه‌ها به سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی تزریق شود. هم‌اکنون حجم قابل توجهی از آگهی‌های ملکی در زیر مجموعه معاوضه املاک، مربوط به این گروه از معاملات است؛این در حالی است که تا پیش از این، این نوع معاوضه در بازار مسکن چندان پررنگ و متداول نبود وبه ندرت مواردی از مقایسه املاک تجاری و مسکونی لوکس با زمین، آپارتمان معمولی، ملک کلنگی و… مشاهده می‌شد. هم‌اکنون عمده تمایل سازندگان واحدهای تجاری و مسکونی لوکس برای معاوضه ملکشان با سایر املاک در گروه‌های زیر مشاهده می‌شود.

معاوضه واحد تجاری با زمین

معاوضه واحدهای تجاری آماده فروش اما بدون مشتری با زمین یکی از متداول‌ترین اشکال معاوضه این واحدها در بازار مسکن طی روزهای اخیر است. سازندگان و مالکان این واحدها در روزهای اخیر موارد متعددی از درخواست خود برای معاوضه واحدهای تجاری با زمین به خصوص «زمین تجاری در سایر شهرها» همچون شهرهای شمالی کشور را به بازار معاملات ملک ارائه کرده‌اند. به‌عنوان مثال، ابتدای هفته جاری، مالک واحد تجاری ۱۷ مترمربعی در یکی از معروف‌ترین مجتمع‌های تجاری شرق پایتخت، برای معاوضه ملک خود با زمین تجاری در شمال کشور اعلام آمادگی کرده است. البته در این میان برخی دیگر از سازندگان، متقاضی معاوضه واحد تجاری با زمین مسکونی هستند؛ به نظر می‌رسد تمایل این دسته از مالکان برای معاوضه واحد تجاری با زمین‌هایی است که در مناطق مسکونی و مصرفی پایتخت و برخوردار از کشش فروش سریع آپارتمان، واقع شده‌اند.

معاوضه واحد تجاری با ملک کلنگی

برخی دیگر از سازندگان و مالکان واحدهای تجاری فروش نرفته این روزها تمایل به معاوضه واحدهای خود با املاک کلنگی دارند؛ هم‌اکنون بازار مسکن با عرضه حجم مناسبی از املاک کلنگی مواجه است که یکی از مشتریان عمده این املاک هم مالکان واحدهای تجاری هستند که طی دست کم دو سال گذشته موفق به فروش واحدهای تکمیل شده وآماده فروش خود نشده‌اند. طی یک هفته گذشته، سازندگان واحدهای تجاری برای معاوضه این واحدها با املاک کلنگی در مناطق مختلف شهر تهران همچون مناطق ۱ تا ۶ اعلام تمایل کرده‌اند.

معاوضه تجاری با آپارتمان مسکونی

شکل دیگری از معاوضه واحدهای تجاری این روزها با اعلام تمایل مالکان این واحدها برای معاوضه با آپارتمان‌های مسکونی به چشم می‌خورد.در این روش، در‌خواست معاوضه ملک تجاری با آپارتمان‌های نوساز واقع در مناطق معمولی مصرفی یا آن دسته از مناطق مرغوب پایتخت که متقاضیان مصرفی خاص خود را دارند بیش از سایر موارد است. به‌عنوان مثال، اوایل هفته، مالکی اعلام کرده تمایل دارد مجتمع تجاری سه طبقه‌ای واقع در منطقه ۵-حوالی فلکه اول صادقیه-را با واحدهای مسکونی نوساز مصرفی معاوضه کند.

معاوضه آپارتمان لوکس با کلنگی

معاوضه آپارتمان‌های لوکس و گران قیمت با املاک کلنگی نیز از دیگر روش‌هایی است که این روزها در بازار معاملات املاک رایج شده است؛ سازندگان آپارتمان‌های مسکونی لوکس در مناطق مرغوب پایتخت که عمده این واحدها را در متراژهای بالا و قیمت‌های قابل توجه به بازار عرضه کرده‌اند اما طی دست کم سه سال گذشته موفق به فروش مناسب در این بازار نشده‌اند این بار تصمیم گرفته‌اند در آستانه ورود بازار ساخت‌وساز به فاز پیش رونق طی ماه‌های پیش رو این واحدها را با زمین یا ملک کلنگی معاوضه کنند تا از این طریق امکان سرمایه‌گذاری جدید ساختمانی برایشان فراهم شود؛ضمن اینکه بعد از حدود سه سال رکود عمیق در بازار معاملات واحدهای لوکس بتوانند سرمایه حبس شده در این واحدها را آزاد کنند.در هفته‌ای که گذشت، مالکانی در مناطق شمالی شهر تهران همچون دروس، کامرانیه، پاسداران و…. تعداد قابل توجهی از واحدهای لوکس آماده خود را به قصد معاوضه با زمین یا املاک مسکونی کلنگی به بازار ملک معرفی کردند.عمده این واحدها کلید نخورده‌اند اما به‌طور متوسط یک تا سه سال از زمان تکمیل آنها می‌گذرد.

معاوضه آپارتمان لوکس با واحد مصرفی

درخواست تعویض آپارتمان‌های لوکس و گران‌قیمت با واحدهای مسکونی مصرفی نیز از دیگر روش‌هایی است که این روزها از سوی سازندگان واحدهای لوکس فروش نرفته برای آزادسازی بخشی از سرمایه حبس شده در این واحدها موردتوجه قرار گرفته است؛در بررسی شرایط معاوضه این آپارتمان‌ها در برخی فایل‌ها مشاهده می‌شود مالکان وسازندگان آپارتمان‌های لوکس برای جذاب‌سازی فرآیند معاوضه، تا حد قابل توجهی شرایط معامله را برای مالکان آپارتمان‌های مصرفی نوساز تعدیل کرده‌اند؛ به‌عنوان مثال ارزش واحد گران‌قیمت ولوکس خود را تا حدی پایین‌تر از سطح عرف منطقه تعیین می‌کنند تا مالکان واحدهای نوساز مصرفی در مناطق معمولی انگیزه بیشتری برای معاوضه داشته باشند.