این ردیابی در دو بخش بالادست بازار معاملات مسکن انجام شده که یک بخش بازار مبادله اوراق گواهی حق‌تقدم تسهیلات بدون سپرده مسکن و ناظر بر مرحله‌ای است که متقاضیان خرید مسکن امتیاز وام خود را خریداری می‌کنند تا در مرحله بعد و پس از خرید آپارتمان، از این امتیاز استفاده کنند.

بخش دوم در مرحله پیش‌معامله ملک مربوط به جست‌وجوی اینترنتی در فایل‌های فروش مسکن است که با توجه به ازدیاد سامانه‌های تحت‌وب جست‌وجوی ملک و از آنجاکه عرضه فایل‌ها در سامانه اینترنتی مزایایی در مقایسه با روش سنتی مراجعه به بنگاه دارد، طی دو سال اخیر فاز جست‌وجوی بخش زیادی از خریداران مسکن را به خود جذب کرده است. بررسی نشان می‌دهد ورود تقاضا به هر دو بخش مذکور با رشد همراه بوده، طوری که افزایش مراجعه به سامانه‌های مجازی عرضه فایل ملکی در دوماهه خرداد و تیر امسال حدود ۲۵ درصد و میزان افزایش مبادله اوراق در مدت چهارماهه نخست امسال نسبت به مدت مشابه پارسال نیز ۲۰ درصد بوده است. بررسی‌ها درباره رابطه‌ای که می‌تواند میان افزایش حجم عملیات تدارکاتی خریداران مسکن و روند آتی معاملات بازار مسکن برقرار باشد، مشخص می‌کند که رشد حجمی تقاضا در این دو بخش بالادست بازار ملک، می‌تواند در ماه‌های آینده به شکل افزایش حجم خرید و فروش در بازار ملک منعکس شود.

افزایش ۲۰ درصدی حجم مبادله اوراق در چهارماهه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته در کنار رشد رویت فایل‌های عرضه از سوی متقاضیان خرید در دوماهه خرداد و تیر نسبت به پارسال، این سوال را ایجاد می‌کند که چرا طی ماه‌های سپری‌شده از امسال با وجود رشد عملیات تدارکاتی متقاضیان خرید مسکن در دو بخش مذکور، میزان معاملات با رشد همراه نبوده و تغییرات حجم معاملات خرداد و تیر حتی یک تا دو درصد کاهش داشته است؟

در پاسخ به این موضوع اولا باید این نکته را درنظر بگیریم که مراجعه و رویت فایل‌ها در موتورهای جست‌وجوی معتبر ملکی در مورد آپارتمان‌های مصرفی عمدتا در مناطق ارزان‌تر در جنوب و جنوب‌شرقی تهران رشد بیشتری داشته و این در حالی است که در بازار معاملات ملک در تیرماه نیز با وجود کاهش ۲ درصدی خرید و فروش ملک، میزان معاملات در مناطق مصرفی تهران حدود ۸ درصد افزایش داشته است.

با این حال حتی در همین مناطق مصرفی هم رشد خرید و فروش به اندازه رشد جست‌وجوگرها در بازار ملک نبوده و تحلیل‌ها بر این استوار است که اثرات افزایش جست‌وجو در ماه‌های آینده خود را در میزان معاملات نشان می‌دهد. کارشناسان سه علت را برای تحلیل اختلاف بین میزان رشد بالای تقاضای جست‌وجوگر و رشد پایین تقاضای قطعی خرید بیان می‌کنند. علت اول این است که بخشی از تقاضای موجود در بازار که مشغول «سرچ» و جست‌وجوی فایل‌ها است، گروه مرددی هستند که اگرچه وارد بازار شده‌اند اما فقط تا بخش‌هایی از بازار پیشروی کرده‌اند و فعلا تا مرحله جست‌وجو یا خرید امتیاز وام پیش‌رفته‌اند.

این رفتار ناشی از تردیدی است که درباره آینده بازار مسکن و دیگر بازارها در افکار عمومی وجود دارد و مهم‌ترین عامل این تردید نیز مبهم بودن وضعیت آتی «نرخ سود بانکی» است. گروهی از متقاضیان که چشم‌انداز روشنی از سود بانکی ندارند و نمی‌دانند قرار است این نرخ امسال هم ثابت بماند یا کاهش یابد، از این‌رو بین اینکه نقدینگی خود را در بانک‌ها سپرده‌گذاری کنند و قدری دیرتر با بنیه مالی قوی‌تر وارد بازار خرید مسکن شوند یا اینکه در بازار آرام کنونی خرید خود را انجام دهند و بودجه خود را از نوسان قیمتی هر چند جزئی در آینده مصون کنند، مردد مانده‌اند.

علت دومی که در تحلیل اختلاف میزان رشد تقاضای جست‌وجوگر در بازار ملک و رشد معاملات قطعی بیان می‌شود، این است که گروهی از متقاضیان به دنبال بهترین فایل متناسب با بودجه خود در بازار هستند و در نتیجه آمار جست‌وجو در سامانه‌های اینترنتی افزایش یافته است. این گروه از متقاضیان درصدد هستند با بودجه محدود خود بهترین انتخاب را از فایل‌های موجود در بازار داشته باشند و فایل‌هایی که تاکنون جست‌وجو کرده‌اند، هریک به دلایل مختلف از قبیل قیمت، منطقه، امکانات و … با خواست و نظر آنها مغایر است، به همین خاطر ترجیح می‌دهند جست‌وجو در بازار را ادامه دهند.

علت سوم به احتیاط متقاضیان مسکن در خرید و اثر این احتیاط بر «رشد تدریجی» معاملات بازمی‌گردد. در حال‌حاضر بازار مسکن حرکت به سمت رونق را مدیون تقاضای مصرفی است که عمدتا از دهک‌های پایین تا حداکثر متوسط هستند. دارندگان این نوع از تقاضا زمانی که قصد خرید ملک را دارند، همه دارایی خود حتی خودرو شخصی را به بهای نقد برای خرید تبدیل می‌کنند و به همین خاطر رفتار محتاطانه‌تری نسبت به دهک‌های بالا در بازار دارند.

در این بین نبود رشد محسوس قیمت مسکن و چشم‌اندازی که برای آینده قیمت‌ها مبنی بر «ریزنوسان‌های زیر نرخ تورم» مطرح است، موجب شده طبقه پایین و متوسط متقاضیان مسکن با احتیاط بیشتری خرید کنند. در نتیجه با اینکه میزان جست‌وجوها زیاد است اما حجم کمی از آنها در هر مقطع وارد بازار می‌شود و در نتیجه ورود متقاضیان خرید به بازار به‌صورت «تدریجی» صورت می‌گیرد. به این ترتیب نتیجه افزایش میزان جست‌وجو در فایل‌های عرضه شده طی مدت کوتاه اثر خود را در بازار معاملات نشان نمی‌دهد، اما انتظار این است که در یک ماه و نیم باقی مانده از فصل نقل و انتقالات ملکی، دمای معاملات قدری گرم‌تر شود.

سرچ در بازار مجازی افزایش یافت

امکان ردیابی دقیق رفتار مراجعه‌کنندگان به سامانه‌های مجازی عرضه فایل‌های ملکی و برآورد میزان مراجعه‌ها از سوی گردانندگان این سامانه‌ها، گفته‌های دلالان ملک مبنی بر رشد حجم تقاضای جست‌وجوگر در بازار را تایید می‌کند.

بررسی‌های صورت گرفته از سوی برخی مدیران سامانه‌های اینترنتی معرفی فایل‌های مجازی معاملات مسکن نشان می‌دهد بیشترین افزایش در حجم بازدیدهای صورت گرفته از این سامانه‌ها از سوی متقاضیان «مصرفی خرید مسکن» صورت گرفته است؛ به‌طوری که عمده جست‌وجوهای انجام شده عمدتا مربوط به فایل‌های فروش آپارتمان‌های «کوچک‌متراژ» و «میان‌متراژی» است که در مناطق «مصرفی» و «پرتقاضای» پایتخت قرار گرفته‌اند. مدیران سامانه‌های مجازی معاملات مسکن خروجی افزایش حجم بازدیدهای متقاضیان خرید مسکن از سامانه‌های اینترنتی بازاریابی ملکی طی دو ماه اخیر را در قالب وجود احتمال بسیار قوی برای افزایش حجم معاملات خرید ملک طی ماه‌های پیش‌رو پیش‌بینی می‌کنند؛چرا که بازدید مجازی از فایل‌های فروش مسکن هم‌اکنون به‌عنوان مرحله قبل از جست‌وجو و بازدید حضوری از بازار مسکن در میان متقاضیان خرید ملک مرسوم شده است.

به این معنا که گروهی از متقاضیان مسکن که طی دست کم یک‌ماه گذشته با حضور خود در بازار مجازی معاملات ملک حجم بازدید از فایل‌های معرفی شده در سامانه‌های اینترنتی بازاریابی ملک را افزایش داده‌اند هنوز وارد مرحله جست‌وجوی حضوری و سنتی در بازار معاملات مسکن نشده‌اند یا به تازگی به این بازار ورود کرده‌اند. همین میزان افزایش در تعداد بازدیدکنندگان سامانه‌های اینترنتی معرفی فایل‌های مسکن می‌تواند طی مدت زمان باقی مانده از تابستان و در ادامه نیمه دوم سال در بازار معاملات به شکل افزایش حجم خرید منعکس شود.

سامانه‌های مجازی بازاریابی معاملات ملک در حالی طی دو سال اخیر به یکی از مهم‌ترین و پربازدیدترین مراجع معرفی فایل‌های مربوط به خرید و فروش و سایر معاملات ملکی تبدیل شده‌اند که این سامانه‌ها به دلیل وجود «امکان مشاهده انبوه فایل‌های فروش مسکن متناسب با سلیقه، سطح قدرت خرید و سایر ویژگی‌های مدنظر خریداران»، به نوعی به «پایگاه اصلی» متقاضیان خرید آپارتمان در مرحله «قبل از مراجعه به بازار سنتی مسکن» تبدیل شده‌اند؛ به این معنی که قبل از اینکه این افراد، فرآیند جست‌و‌جوی «فیزیکی» و حضوری در بنگاه‌ها یا بازدید از آپارتمان‌های فایل شده را آغاز کنند با مراجعه به سامانه‌های اینترنتی عرضه‌کننده فایل‌های فروش مسکن، تصویر دقیق‌تری از سطح قیمت‌ها و مشخصات آپارتمان موردنظر خود را به دست می‌آورند. این‌ در حالی است که این سامانه‌ها طی دو سال اخیر علاوه بر اطلاع‌رسانی به متقاضیان، نقش مهمی در شکل‌گیری انتظارات و سطح اطلاعات آنها درباره مختصات بازار ملک داشته‌اند.

علاوه بر این مدت زمان مورد نیاز برای جست‌و‌جو در بازار مسکن از طریق این سامانه‌ها به چند دلیل عمده برای خریداران نسبت به مدت زمان مراجعه فیزیکی به بازار سنتی معاملات مسکن کمتر است و همین موضوع یکی از مهم‌ترین عوامل افزایش حجم استقبال متقاضیان خرید مسکن از این سامانه‌ها محسوب می‌شود. اولین دلیل به «ارائه تصاویر آپارتمان‌های معرفی شده» در این سامانه‌ها مربوط می‌شود که این امکان را برای خریدار ایجاد می‌کند که با مشاهده این تصاویر به این تصمیم برسد که آیا مایل است از فایل معرفی‌شده بازدید کند یا خیر؟و دومین دلیل مربوط به «امکان مشاهده غیرحضوری فایل‌های فروش مسکن» است که منجر به «صرفه‌جویی وقت» برای متقاضیان و سریع‌تر به نتیجه رسیدن جست‌وجوی آنان در بازار ملک می‌شود.

میزان نفوذ این سامانه‌ها در میان متقاضیان خرید مسکن طی یک سال اخیر به دلیل افزایش تعداد این سامانه‌ها به‌طور فراگیر افزایش یافته است.این درحالی است که اطلاعاتی که این سامانه‌ها درباره میزان جست‌وجوها و تقاضاهای موجود در بازار ارائه می‌کنند، به جهت برخورداری از ابزارها و نرم‌افزارهای موجود در آنها برای تحلیل و پایش رفتار فروشنده‌ها و متقاضیان مسکن، قابل اتکا است؛ به این معنا که این سامانه‌ها به‌طور دوره‌ای و مرتب قادر به محاسبه، تحلیل و پایش نوسانات مربوط به حجم مراجعه متقاضیان مسکن به سامانه برای بازدید از فایل‌های معرفی شده و همچنین طبقه‌بندی حجم مراجعات بر اساس نوع و مکان فایل‌ها هستند. علیرضا اشکان، یکی از مدیران سامانه‌های مجازی بازاریابی ملک با اعلام اینکه آمارهای استخراج شده از برخی سامانه‌های مجازی معرفی فایل‌های فروش مسکن، نشان‌دهنده افزایش قابل توجه حجم بازدید از فایل‌های فروش مسکن است، اعلام کرد: میزان بازدید مجازی از فایل‌های فروش مسکن طی خرداد و تیرماه امسال افزایش یافته است، طوری که این میزان افزایش به حدود ۲۵ درصد رسیده است.

به گفته اشکان، رشد بازدید از فایل‌های فروش مسکن از سوی متقاضیان مصرفی نشانه بسیار خوبی مبنی بر تقویت احتمال وقوع رونق در بازار معاملات مصرفی مسکن طی ماه‌های پیش‌رو است؛ اما این موضوع که چرا بخش قابل‌توجهی از این بازدیدها طی دو ماه اخیر منجر به خرید ملک نشده، موضوعی قابل بررسی است که باید دلایل آن شناسایی شده و راهکارهای مناسب برای رفع موانع خرید پیش‌بینی شود. بررسی‌های انجام شده روی داده‌های موجود درخصوص حجم مراجعه متقاضیان مسکن به سامانه‌های مجازی معاملات ملک نشان می‌دهد هم‌اکنون بازار معاملات مسکن به ابزارهای «جریان‌ساز» نیاز دارد و همان‌گونه که تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز یکم و اوراق حق‌تقدم تسهیلات، آهنگ معاملات مسکن را در مناطق مصرفی که از سوی متقاضیان گروه‌های متوسط درآمدی صورت گرفته تا حدودی تقویت کرده، لازم است برای سایر متقاضیان مصرفی نیز ابزارهای جریان‌ساز طراحی شده و در اختیار آنها قرار بگیرد.