بانک‌ها بعد از کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی به سطح ۱۵درصد در مواجهه با انتظارات وام‌گیرنده‌ها در بخش‌های مختلف اقتصادی برای کاهش نرخ سود ۱۸ درصدی تسهیلات،‌ وعده‌هایی مطرح کردند اما اولین بازنگری در نرخ سود تسهیلات، اکنون برای بخش مسکن آن هم برای حوزه‌ای از این بخش که پشتیبان رونق غیرتورمی بازار ملک می‌تواند باشد،‌ رقم خورده است. با تصمیم جدید در شبکه بانکی، نوعی از تسهیلات ساخت مسکن (وام وابسته به خرید اوراق)،‌ از امروز بر حسب «مکان» سرمایه‌گذاری ساختمانی، با «دو نرخ متفاوت» به سازنده‌ها تعلق می‌گیرد به‌طوری که وام ساخت و ساز در «بافت‌های فرسوده» که به وام نوسازی معروف است، با نرخ سود ۱۶۶ درصد پرداخت خواهد شد. وام ساخت مسکن از محل اوراق، در «مناطق خارج از بافت فرسوده» نیز کماکان با همان سود ۵/ ۱۷ درصد به سرمایه‌گذاران ارائه می‌شود. وام ساخت دو نرخی -به شکل تسهیلات ارزان‌تر برای محله‌های قدیمی درون شهرها- با هدف تشویق فعالان ساختمانی به هدایت سرمایه‌های آماده ساخت از مناطق کم‌تقاضا به نقاط پرتقاضا برای خرید مسکن، تعریف شده است.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد: بازار مسکن در محله‌های فرسوده به دلیل سطح پایین قیمت در مقایسه با سایر مناطق شهری، استعداد افزایش بیشتر حجم معاملات ملکی را دارد. در حال حاضر متوسط قیمت مسکن در بافت‌ فرسوده شهر تهران ۳۵۵ تا ۴۰ درصد کمتر از میانگین قیمت کل شهر است. در کنار این ویژگی بافت فرسوده، دولت در قالب یک برنامه پنج ساله بازآفرینی شهری، سیاست ساخت سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده سراسر کشور را از ابتدای ۹۷۷ هدف‌گذاری کرده است که برای این منظور، ابزارها و منابع مشخص همچون اراضی دولتی و عمومی، برداشت از صندوق توسعه ملی و همچنین استفاده از  اعتبارات دولتی شهرداری‌ها را طراحی و مجهز کرده است. تعریف وام ویژه نوسازی،‌ در این مقطع می‌تواند از رونق معاملات خرید و همچنین سیاست متمرکز کردن عرضه‌های جدید در «بافت‌فرسوده» پشتیبانی کند. وام نوسازی بافت فرسوده با سود ۱۶ درصد، متفاوت از تسهیلات بدون سپرده نوسازی است. بانک عامل بخش مسکن مطابق مصوبه سال ۹۳ هیات دولت و شورای پول و اعتبار، موظف است به سرمایه‌گذاران ساختمانی در بافت فرسوده، تسهیلات نوسازی بدون سپرده، در سه سقف ۵۰ میلیون، ۴۰۰ میلیون و ۳۰ میلیون تومان به ترتیب در کلان‌شهرها، شهرهای بزرگ و مراکز استان و همچنین شهرهای کوچک پرداخت کند. این تسهیلات با نرخ سود ۱۸ درصد پرداخت می‌شود به‌طوری که طبق مصوبه دولت، اگر یارانه ۹ درصدی نرخ سود این تسهیلات تامین شود، مابه‌التفاوت سود ۱۸ درصد، به حساب سازنده‌ها پرداخت خواهد شد. طی سه سال گذشته، چون یارانه نرخ سود این نوع تسهیلات نوسازی تامین نشد، عملا وام‌ها با همان سود ۱۸۸ درصد پرداخت شد.

سازنده‌ها در کنار وام نوسازی ۱۸ درصدی بدون سپرده، طی سال‌های اخیر امکان استفاده از «وام ساخت نیازمند خرید اوراق» را نیز داشتند که با سود ۵/ ۱۷ درصد و در سه سقف ۶۰ میلیون، ۵۰ میلیون و ۴۰ میلیون تومان به ترتیب در تهران، شهرهای بزرگ و مراکز استان و شهرهای کوچک پرداخت می‌شود. با تصمیم روز گذشته بانک عامل بخش مسکن، نرخ سود وام ساخت نیازمند خرید اوراق، صرفا در بافت فرسوده، ۵/ ۱ واحد درصد کاهش پیدا کرد. با احتساب سطح کنونی قیمت اوراق مسکن، کمتر از ۱۰ میلیون تومان از وام نوسازی ۶۰ میلیونی، برای خرید اوراق صرف خواهد شد که در این صورت، مبلغ واقعی این وام (قابل استفاده برای سازنده‌)، حدود ۲ میلیون تومان بیشتر از وام ۵۰ میلیون تومانی بدون سپرده است؛ بنابراین در مقطع فعلی، وام نوسازی با نرخ ۱۶ درصد به لحاظ نرخ سود و سقف تسهیلات، بهتر از وام نوسازی ۱۸ درصد (وام بدون سپرده) ارزیابی می‌شود اما در صورتی که سال آینده، وام ۱۸ درصد مشروط به تامین منابع کاهنده نرخ سود، با نرخ ۹درصد پرداخت شود، در این صورت، جذابیت آن، از وام اوراق به مراتب بیشتر خواهد شد. با این حال، بانک عامل بخش مسکن، درخواست افزایش طول بازپرداخت وام نوسازی ۱۶ درصدی از ۱۲ سال فعلی به ۱۵ سال را به بانک مرکزی ارائه کرده است. این اتفاق چون که به نفع خریداران مسکن در بافت فرسوده (واحدهای  ساخته شده با این تسهیلات) می‌شود، در نهایت اثر مثبت در رونق ساخت و خرید مسکن در بافت دارد. با این اتفاق، مبلغ اقساط وام نوسازی ۱۱۰ تا ۱۲۰ هزار تومان کاهش پیدا می‌کند. در حال حاضر قسط این تسهیلات حدود یک میلیون تومان در ماه است.

وضعیت هشدار وام ساخت

روند پرداخت وام ساخت مسکن در ۱۰ ماه گذشته، بیانگر حرکت خلاف جهت شبکه بانکی در مسیر رونق ساخت و ساز است. به رغم افزایش تیراژ ساخت و ساز و رشد مثبت سرمایه‌گذاری ساختمانی (بیش از ۱۰۰ درصد) در شهرها، حجم پرداخت وام ساخت مسکن به لحاظ فقره بیش از ۵۰ درصد کاهش پیدا کرده است. سال گذشته، ۱۴۰۰ هزار فقره وام ساخت مسکن توسط بانک عامل بخش مسکن پرداخت شد اما امسال، این تعداد به ۶۲ هزار فقره کاهش یافته است. شبکه بانکی در نیمه اول امسال با تشخیص غلط درباره موجودی عرضه مسکن در کشور، به پشتوانه آمار خانه‌های خالی، تامین مالی بخش عرضه را از اولویت خارج کرده بود. این در حالی است که کمبود عرضه مصرفی در مناطقی از شهرها که معاملات خرید مسکن در آنجا رونق چشمگیر پیدا کرده، یکی از مهمترین عوامل تورم مسکن در ماه‌های اخیر محسوب می‌شود. بازار مسکن به ساخت و سازهای کم متراژ در مناطق مصرفی، نیاز فوری دارد  به‌طوری که بخش زیادی از خانه‌های خالی، واحدهای فاقد متقاضی در مقطع فعلی محسوب می‌شوند. با این حال وام دو نرخی به نفع نوسازی بافت فرسوده، تا حدودی جهت تامین مالی بخش مسکن را به وضع موجود بازار نزدیک خواهد کرد. روز گذشته تحقیق میدانی «دنیای اقتصاد» از واکنش سازنده‌های فعال در بافت فرسوده به وام نوسازی ۱۶ درصدی نشان داد: بوروکراسی (کاغذ بازی‌های اداره گسترده)، بزرگترین مانع در مسیر دریافت وام ساخت مسکن است که انگیزه استفاده از تسهیلات حتی تسهیلات با نرخ سود کمتر را کاهش داده است. سرمایه‌گذاران ساختمانی خواستار تسهیل فرآیند پرداخت وام در حداکثر یک هفته پس از اولین اقدام در شعب بانکی هستند.