به گفته او در مقابل شهردار هفدهم دو مسیر با دو کارکرد متناقض قرار گرفته است. از یکسو می‌تواند نهادی ایجاد کند که مبتنی بر رانت‌جویی، سلب اعتماد عمومی و تامین مالی از طریق ۲۵ سرمایه‌گذار عمده به‌جای ساکنان و فعالان اقتصادی است و از سوی دیگر می‌تواند نهادی باشد که مبتنی بر اقتصاد خلاق، اعتماد و رونق کسب و کارهای نوین است. او با تاکید بر اینکه طی سال‌های گذشته مدیریت شهری با انتخاب مسیر نخست، نقش و عملکرد شهرداری تهران را به تامین خدمات و زیرساختهای شهری و رفت و روب و نگهداری شهر تقلیل داده، معتقد است برای اصلاح این مسیر نیازی به اصلاح قوانین وجود ندارد، بلکه فقط با تغییر رویکردهای مدیر شهر می‌توان بخش عمده نقش مغفول‌مانده مدیریت شهری را به آن بازگرداند. از دیدگاه متولی تدوین برنامه پنج ساله سوم شهرداری تهران یک نهاد عمومی با شش ذی‌نفع اصلی شامل شهروندان، به‌عنوان صاحبان حق به شهر؛ شورای شهر، به‌عنوان وکیل شهروندان و حافظ منافع ایشان در سیاست‌گذاری و نظارت بر اجرای سیاست‌ها؛ پیمانکاران، به‌عنوان بازوی کمک‌رسان به شهرداری در خدمت‌رسانی؛ بخش خصوصی، شاغلان شهرداری تهران و سایر نهادهای دولتی و عمومی است. این نامزد شهرداری تهران بررسی ۵۵ مساله بزرگ شهر تهران را از حوزه محیط‌زیست شهر تهران آغاز و عنوان کرد: تشدید سکونت و زیست و مهاجرت دائمی و به‌ویژه روزانه به این کلان‌شهر، حجم زیاد تردد میان تهران و شهرهای پیرامون، حداکثر تفکیک زباله در مبدا تنها ۳درصد کل پسماند شهر تهران، آلودگی محیطی ناشی از حمل پسماندجامد شهری، عدم توجه به باغات و فضاهای سبز سنتی به مثابه کانون‌های اقتصاد خلاق و وجود آلودگی‌های بصری و آلودگی‌های زیست‌محیطی (صوتی و زباله) و کاهش کیفیت زندگی و کم‌توجهی به میراث طبیعی شهر مهم‌ترین مشکلات محیطزیستی شهر تهران هستند. در عین حال ۱۰ مشکل بزرگ شهر تهران به حوزه حمل‌و‌نقل مربوط می‌شود. این مسائل در محورهایی شامل ترجیح وسیله نقلیه شخصی به وسیله نقلیه عمومی وهمچنین ضعف فرهنگی در استفاده از شبکه حمل و نقل عمومی، دسترسی نابرابر شهروندان به شبکه حمل و نقل عمومی، عدم انطباق برنامه‌های ترافیکی با تحرکات و تحولات جمعیتی و گروه‌های اجتماعی، کاهش ظرفیت خطوط مترو (همزمان با راه‌اندازی خطوط جدید)، عدم استفاده از منابع مالی دولتی، کاهش توان مدیریتی و تخصصی فنی، کاهش جذب سرمایه بخش خصوصی در مجتمع‌های ایستگاهی و راه‌اندازی خطوط، کاهش بنیه مالی شرکت مترو، عدم تناسب توزیع خطوط و ناوگان با توسعه مناطق (مانند پهنه غرب) و افزایش هزینه نگهداری و آلایندگی اتوبوس‌ها و. . . قابل دسته‌بندی است.
به گفته میرزایی، افول اعتماد اجتماعی و عمومی شهروندان به شهرداری، ضعف جدی سازوکارهای مشارکت موثر شهروندان در برنامه‌ریزی و مدیریت شهری، طردشدگی‌ها و جدایی گزینی فضایی برخی از محلات شهری و کم‌توجهی به ساماندهی مشاغل غیررسمی با هدف حمایت از اقشار ضعیف، ساماندهی معابر و اجتناب از برخوردهای سلبی از جمله مشکلاتی که در حوزه اجتماعی گریبانگیر شهر تهران شده است. معاون برنامه‌ریزی شهرداری با اشاره به سکونتگاه‌های اقماری شکل‌گرفته در اطراف پایتخت، عنوان کرد: بعضا این سکونتگاه‌ها با کیفیت پائین برای کسانی تشکیل می‌شود که بخش عمده درآمد آنها از شهر تهران حاصل می‌شود که این امر در شکل‌گیری ناهنجاری‌های اجتماعی موثر است بنابراین نگاه به مناطق ۲۲گانه شهر تهران بدون توجه به سکونتگاه‌های انسانی اقماری، منجر به اخذ سیاست‌هایی می‌شود که در عمل موفق نیست. البته درحوزه معضلات اجتماعیمشکلات دیگری همچون ضعف در شکل‌گیری عرصه عمومی، فقدان مدیریت شهری یکپارچه در پایتخت و حریم، توزیع نامناسب مراکز خدماتی در برخی نواحی شهر، اغتشاش در سیما و منظر شهری، عدم برخورداری، محرومیت و عدم تعادل در دسترسی به خدمات سلامت، آموزش، زیرساخت‌ها و خدمات نیز به‌طور ملموسی قابل مشاهده است.
میرزایی معتقد است با ساماندهی فضاهای بی‌دفاع شهری و زمینه‌سازی برای افزایش نظارت اجتماعی می‌توان به تغییر وضعیت این سکونتگاه‌ها کمک کرد. جوان‌ترین نامزد شهرداری تهران کم‌توجهی به ترکیب و تحولات جمعیتی در شهرسازی و گسترش زیرساختهای شهری را از دیگر مسائل شهر تهران دانست و تاکید کرد: اگرچه ظرف جمعیتی شهر تهران اشباع شده و نرخ رشدجمعیتی آن طی سال‌های ۹۰ تا ۹۵ به ۲/۱ درصد رسیده است اما همچنان این شهر جذابیت خود را به‌عنوان یک قطب اشتغال حفظ کرده است و همین موضوع سبب شده تا روزانه شش شهر اطراف تهران با نرخ رشد جمعیت بسیار بالاتر از پایتخت، که سرریز جمعیت شهر تهران را در خود جای داده‌اند، سهم قابل‌توجهی از سفرهای روزانه به شهر تهران را تشکیل دهند. فقدان پژوهش‌ها و سناریوهای آینده‌نگری و آینده‌پژوهی با رویکرد اجتماعی و فرهنگی در شهر، فقدان انسجام و نظم در ساماندهی بحران و فقدان سازماندهی کافی در بهره‌گیری موثر از ظرفیت‌های داوطلبانه، فقدان آگاهی‌ها و برنامه‌های منسجم در رویارویی با قبل، حین و بعد از بحران، تخریب گسترده بناها و بافت‌های تاریخی و ارزشمند، کم‌توجهی به میراث شهری غیرملموس، وجود آشفتگی در جداره‌های شهری، ایجاد نماهای غیرایرانی، استقرار پروژه‌های بزرگ مقیاس شهری در محورهایی با ویژگی متفاوت از آن، عدم شکل‌گیری مراکز عمده شهری پیش‌بینی شده در طرح جامع و تفصیلی از دیگر مسائل شهر تهران مربوط به حوزه اقتصاد و شهرسازی است. او با استفاده از تعبیر اقتصاد کلنگی مبتنی بر ساخت وساز تاکید کرد: تهران به یک شهر دو قطبی تبدیل شده که وزنسرانه‌های خدماتی در نیمه شمالی و جنوبی آن یکسان نیست. این وضعیت منجر به کاهش سرانه خدماتی، افزایش ظرفیت جمعیت‌پذیری، افزایش ساخت‌و‌ساز و معضلات حریم شهر تهران شده است. انحلال نهاد برنامه‌ریزی و توسعه شهر تهران، کاهش و تخریب فضاهای سبز و باغات، کاهش کیفیت زندگی در بافت فرسوده و کاهش کیفیت زندگی در بافت‌های با ارزش تاریخی چند محور دیگر از مشکلات حوزه شهرسازی است. این نامزد همچنین معتقد است بخش مهمی از مسائل شهر تهران به نظام مالیه تنبل و کژکارکرد شهرداری تهران بازمی‌گردد که منجر به بروز مشکلاتی همچون فقدان نظام دیوانی برای پاسخگویی و شفافیت بیشتر با نظارت شورای شهر، پیش‌بینی افزایش ۵۵ درصدی مانده کل بدهی‌ها، اختصاص سهم ۷ درصدی از بدهی‌ها به مبادلات خارج از موافقت‌نامه‌ها، اختصاص سهم ۱۶ درصدی از بدهی‌ها به مناطق شهرداری‌ها، عدم پایداری بدهی‌های شهرداری در میان‌مدت و بلندمدت و سطح بالای بهای تمام شده خدمات و پروژه‌های شهری از نقاط ضعف کلیدی در نظام مالیه شهری شده است.
او در عین حال بخش مهمی از مسائل اداره شهر تهران را به مشکلات درون سازمانی شهرداری تهران مرتبط دانست و افزود: بروز فساد سیستماتیک، استفاده از درآمدهای وابسته به ساخت و ساز و به تبع آن، هدر‌رفت منابع و اراضی تحت اختیار شهرداری، استفاده از درآمدهای غیرنقدی یا درآمدهای بعضا سلیقه‌ای و مبتنی بر لابی‌گری، مقاومت در برابر سیاست‌های شهرداری از جمله مشکلات این سیستم است. از دیدگاه این نامزد شهرداری تهران، مهم‌ترین نقطه ضعف نظام مالیه شهری، ناپایداری درآمدی و اتکا به تراکم فروشی است به‌طوری که سبب شده به ایجاد زیرساختهای اقتصادی و فرصت‌های اشتغال و کارآفرینی به‌ویژه در عرصه تکنولوژی‌های نوین (استارت‌آپ‌ها و…) کم‌توجهی شود. میرزایی در قالب برنامه ارائه شده به شورای شهر تهران رفع ۵۵ مساله برشمرده شهر تهران را نیازمند انجام یک جراحی بزرگ از طریق یک نسخه ۱۱ بندی معرفی کرد. بند نخست برنامه رفع خطر از شهر تهران، مقدم دانستن طراحی اجتماعی بر طراحی مهندسی در ساخت وساز شهری است. به این معنی که نوسازی اجتماعی شهر باید با توجه به مقتضیات و ظرفیت‌های هر محله و زیرمحله انجام شود. گام دوم برنامه‌ریزی و طراحی، رهیافت نوآوری اجتماعی عنوان شده به این معنا که برای برآوردن نیازهای اجتماعی به ویژه نیاز گروه‌های آسیب‌پذیر که بازار و موسسات موجود از پاسخگویی به آنها ناتوان هستند همچون کودکان کار بازمانده از تحصیل راه‌حل‌های جدید اتخاذ شود. سومین گام تغییر رویکرد از مگاپروژه‌ها به اقدامات خرد در سطح محلی است.
از آنجا که شهرداری تهران همواره سکوی پرتابی برای اهداف سیاسی دیده می‌شده، گرایش به اجرای مگاپروژه‌ها به سبب خصلت نمایشی و رزومه‌سازی غلبه داشته است. در نقطه مقابل این رویکرد، توجه به نقاط اصلی تماس مردم با شهرداری تهران در سطوح خرد و تلاش برای بهبود کیفیت خدمات در سطح محلی قرار دارد. به‌عنوان نمونه سامانه تماس تلفنی ۱۳۷ از گذشته رابط میان شهروندان و شهرداری تهران برای حل مشکلات و مسائل جاری مردم در محل زندگی‌شان بوده است. تحول اساسی در این شیوه ارتباطی با شهروندان از طریق به‌کارگیری ابزارهای نوین فناوری به همراه بسیج منابع برای رسیدگی به درخواست‌های خرد در سطح محلی می‌تواند حضور روزانه و سریع شهرداری در محلات را تقویت کرده و اعتماد شهروندان به مدیریت شهری را ترمیم کند. گام چهارم بازتعریف نقش شهردار تهران در اداره شهر عنوان شده است. به این معنا که شهردار کلان‌شهری همچون تهران به جای یک مدیر گرفتار کارتابل و جلسات اداری، شخصا باید با حضور پیوسته در فضاهای عمومی شهری و شبکه‌های اجتماعی با شهروندان در ارتباط باشد. گام پنجم بازتعریف تعامل با سمن‌های شهری است. در این تحول ضروری است نوع رابطه و تعامل خود با سازمان‌های جامعه، مورد تجدیدنظر قرار گیرد. گام ششم اولویت دادن به مشارکت مستقیم و بی‌واسطه محلی در توسعه شهری است. هرچند شهردار در گذشته در این عرصه ابتکاراتی همچون شورایاری‌ها داشته ولی این ابتکارات در ضعف مشارکت‌پذیری شهروندان و نبود حکمروایی شفاف و پاسخگو دچار عدم کارکرد مناسب شده‌اند.
یکی از گام‌های اساسی این جراحی بزرگ معیار قرار دادن میزان بهره‌مندی در پرداخت هزینه اداره شهر است. به این معنا که هر شهروندی که بیشتر از خدمات شهری استفاده می‌کند و هزینه بیشتری به شهر تحمیل می‌کند باید سهم بیشتری در پرداخت عوارض و تامین هزینه‌های شهر داشته باشد. چراکه برقراری عدالت در تامین هزینه‌های شهر و شفافیت در این حوزه مولفه تعیین‌کننده‌ای برای بازسازی اعتماد مردم به شهرداری و خروج از وضعیت نابسامان اقتصادی کنونی است. این گام می‌تواند از طریق اجرای سیاست‌هایی همچون تعدیل قیمت منطقه‌ای مستغلات شهری ملاک پایه مالیاتی، تغییر فرمول محاسبه عوارض نوسازی و اخذ عوارض نوسازی بر حسب توان پرداخت(حداکثر پنج درصد هزینه خانوار) و تغییر نرخ‌های برخی عوارض همچون عوارض سالانه خودرو، عوارض اولین شماره‌گذاری، پارکومتر و. . . پیگیری شود. افزایش درآمد حاصل از فروش زباله، افزایش عوارض نوسازی و همچنین افزایش عوارض بنزین از جمله درآمدهای پایداری است که می‌تواند در برقراری عدالت شهری نیز تاثیرگذار باشد. بند هشتم این نسخه مبارزه با فساد در سطح خرد است. اگرچه اقدام شورای شهر در شفاف کردن قراردادهای مالی مثبت تلقی می‌شود اما آنچه مردم در زندگی روزانه خود تجربه می‌کنند فساد در سطوح پایین است. گام نهم نیز تعریف درآمدهای جدید خواهد بود. اخذ عوارض حق‌الارض یک نمونه از این نوع درآمدها است. به این معناکه تمام دستگاه‌های خدمات رسان که از معابر شهری استفاده می‌کنند باید در سال عوارضی را به شهرداری پرداخت کنند. عوارض آلاینده‌های زیست‌محیطی و پسماندهای شیمیایی نیز از دیگر انواع درآمدهای جدید برای شهرداری خواهند بود.
گام دهم مدیریت بدهی‌های شهرداری تعریف شده است. مهم‌ترین برنامه راهبردی میرزایی در این زمینه تسویه بدهی‌های بهره‌دار با استفاده از منابع ناشی از اوراق بهادارسازی دارایی‌ها برای جلوگیری از بروز بحران و استفاده از ظرفیت بازار بدهی، برای اوراق بهادارسازی بدهی‌های اولویت‌دار شهرداری به پیمانکاران جهت رفع تنگناهای مالی آنها عنوان شده است. همچنین در قالب این گام می‌توان از نوآوری‌های مالی همچون تبدیل به اوراق بهادار کردن دارایی‌ها استفاده کرد. در این روش با پشتوانه قراردادن انواع دارایی‌ها، توانایی ایجاد جریان‌های نقدی را دارند و با افزایش رتبه اعتباری آنها با استفاده از روش‌های مختلف، هم سعی می‌شود ریسک دارایی‌ها به دیگر سرمایه‌گذاران منتقل شود و هم تامین مالی با شرایط مطلوب صورت گیرد. یکی از دارایی‌هایی که می‌تواند پشتوانه قرار گیرد ملک است. شهرداری تهران با در اختیار داشتن حجم بسیار زیاد املاک و مستغلات که ارزش چند صد هزار میلیارد تومانی دارد، از یک طرف با کمبود بسیار شدید منابع مالی مواجه است و از طرف دیگر حجم بسیار زیاد سرمایه راکد مانده در اختیار دارد. بنابراین شهرداری تهران با استفاده از روش تبدیل به اوراق بهادار کردن دارایی‌های ملکی خود، می‌تواند کمبودمنابع مالی خود را از طریق به کار انداختن سرمایه راکد بر طرف کند. آخرین گام نیز مدیریت وجوه شهرداری در قالب ایجاد صندوق ذخیره درآمدهای شهرداری عنوان شده است. از آنجا که پیش‌بینی می‌شود از سال ۱۴۰۴ به بعد حجم ساخت وساز در شهر تهران به شدت کاهش پیدا کند در صورت کاهش شدید حجم ساخت‌و ساز در شهر، درآمدهای شهرداری نیز از این محل به شدت کاهش خواهد یافت. با توجه به سهم بسیار بالای درآمدهای ساخت و ساز در کل درآمدها و منابع شهرداری (حدود۷۰ درصد در سال ۱۳۹۶)، این مساله مشکلات بسیار زیادی را برای شهر تهران ایجاد خواهد کرد. بنابراین اجرای چنین طرحی (ایجاد صندوق ذخیره) علاوه بر آنکه سبب حرکت در مسیر پایدار سازی درآمدهای شهرداری خواهد شد، شهر را در مقابل تهدیدی بسیار جدی (کاهش بسیار شدید درآمدهای ساخت و ساز به دلیل کاهش حجم ساخت و ساز) مصون نگه خواهد داشت.
میرزایی در پایان تاکید کرد دو اصل مهم در مدیریت درآمدهای شهرداری شامل ایجاد شفافیت و تامین مالی خدمات شهرداری به نرخ واقعی از طریق منتفع شدگان آن باید مدنظر مدیریت شهری پایتخت قرار گیرد.
روز گذشته علاوه بر حجت میرزایی، محمدافشانی و سمیع‌الله حسینی مکارم نیز به ارائه برنامه‌های خود پرداختند.
