همشهری، بازار مسکن در حال نزدیک شدن به نقطه تعادلی است؛ کارشناسان می‌گویند درصورت تثبیت قیمت ارز، این بازار نیز می‌تواند به ثبات قیمتی برسد. بررسی‌های کارشناسی حاکی است نقطه تعادلی میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران، در ادوار مختلف، حدود هزار دلار بوده که در شرایط فعلی بازار در حال نزدیک شدن به این محدوده است.

 در فرهنگ اقتصادی جامعه ایرانی، سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات بیشترین طرفداران را به‌خود اختصاص داده و باوجوداینکه سایر کالاهای سرمایه‌ای نظیر طلا، ارز و سهام در دوره‌هایی بازدهی چشمگیری داشته‌اند، بازهم محبوبیت املاک و مستغلات یا به‌معنای عام، مسکن حفظ شده است. چسبندگی قیمت و حذف ریسک، تضمین حفظ ارزش دارایی در برابر تورم و تأمین درآمد موجه از محل اجاره، سه عامل برتری مسکن نسبت به سایر کالاهای سرمایه‌ای در اقتصاد ایران است که باعث شده عامه مردم دیدگاهی مثبت نسبت به سرمایه‌گذاری در این حوزه داشته باشند و بدون نیاز به دانش و فقط به اتکای سرمایه ریالی وارد این بازار شوند.

معیار سنجش ارزندگی در بورس و مسکن

در بازار سرمایه، یکی از مؤلفه‌های اثرگذاری برای سرمایه‌گذاری بررسی نسبت قیمت (Price) به درآمد (Earning) موسوم به نسبت P/E که در دو شیوه و با توجه به سود فعلی و سود آینده شرکت‌ها محاسبه می‌شود، دورنمای بازگشت سرمایه را ترسیم می‌کند. در شرایط فعلی نسبت P/E گذشته‌نگر بازار سرمایه، برمبنای گزارش‌های تحلیلی به محدوده 25مرتبه رسیده و براساس محاسباتی که تحلیلگران بورسی انجام داده‌اند نسبت P/E آینده‌نگر بازارسهام با توجه به سودی که در آینده محقق می‌کنند در محدوده 12.7مرتبه است؛ یعنی به‌طور میانگین بازگشت سرمایه‌گذاری انجام شده در بورس از طریق سود محقق شده در شرکت‌ها 12.7سال زمان می‌برد. اما در بازار مسکن عموما نسبت قیمت به اجاره (P/R) را به‌عنوان مبنای تحلیل بازار درنظر می‌گیرند. طبق تازه‌ترین محاسبات تحلیلی نسبت P/R بازار مسکن به 43.9مرتبه رسیده که بالاترین سطح این نسبت دست‌کم در 5سال گذشته است. هرچند برخی تحلیل‌گران این عدد را ملاکی برای حبابی بودن بازار مسکن قلمداد کرده‌اند اما کارشناسان اقتصاد مسکن این موضوع را به‌کلی مردود می‌دانند؛ زیرا معتقدند مسکن، در هیبت یک کالای سرمایه‌ای پرطرفدار، کاملاً متناسب با روند میان‌مدت دلار قیمت‌گذاری می‌شود و به‌واسطه جنس متفاوت عرضه و تقاضایی که دارد، فقط در شرایط ثبات اقتصادی، به ثبات می‌رسد.

نگاه مسکن به عوامل بنیادی

تحلیل بنیادی مسکن به‌واسطه جنس متفاوت عرضه و تقاضا در این بازار و کسری انباشته موجودی در مقابل تقاضا، قوی‌ترین اهرمی است که باعث می‌شود به اصطلاح، کف قیمتی این کالا بسته باشد و کاهش پیدا نکند. از سوی دیگر، مسکن یک کالای ضروری است که به‌واسطه وابستگی شدید نهاده‌های آن به ارز و قیمت‌های جهانی، روند هزینه تولید آن در مقایسه با ریال صعودی است. بررسی‌های بهروز ملکی، کارشناس اقتصاد مسکن نیز این مسئله را تأیید می‌کند و نشان می‌دهد در دوره‌های مختلف، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران در حدود هزار دلار بوده و فقط در دوره‌های رکود و رونق، کمی از این محدوده فاصله گرفته است.

 در بازار املاک و مستغلات، به‌خصوص مسکن، معیار سنجش ارزندگی، نسبت عایدی مسکن به نرخ سود بانکی است و با توجه به حفظ ارزش دارایی مسکن در برابر تورم، حتی کاهش نسبت عایدی مسکن به نرخ سود بانکی تا زیر 5درصد نیز از سوی سرمایه‌گذاران مسکن پذیرفتنی است. به‌عنوان‌مثال، سپرده‌گذاری یک میلیارد تومان در بانک می‌تواند در سال اول تا حدود 150تا 180میلیون تومان بازدهی داشته باشد؛ اما قدرت خرید این سرمایه در مقابل تورم و سایر شاخص‌های اقتصادی حفظ نمی‌شود. 

در مقابل اگر این میزان سرمایه در قالب یک واحد مسکونی سرمایه‌گذاری شود، (با توجه به‌قاعده محاسبه رهن مسکن معادل یک‌چهارم تا یک‌پنجم ارزش واحد مسکونی) درآمد حاصل از اجاره آن در سال اول به 7تا 9میلیون تومان خواهد رسید که تقریباً معادل سود بانکی 7تا 9درصدی است؛ اما قدرت خرید سرمایه متناسب با تورم و سایر شاخص‌های اقتصادی حفظ می‌شود و در میان‌مدت و بلندمدت، اصل سرمایه ریالی را به چندین برابر افزایش می‌دهد. در حقیقت برگ برنده سرمایه‌گذاری مسکن در اقتصاد ایران، همین حفظ قدرت خرید و توانایی برای درآمدسازی معقول است که باعث شده همواره با رشد متناوب ارزش و چسبندگی شدید قیمت مواجه باشد. بررسی ادوار تاریخی بازار مسکن نشان می‌دهد حتی در دوره‌های رکود، مانند رکود شدید سال‌های 93و 94، باوجود کاهش نسبت عایدی مسکن به سود بانکی تا حوالی 5درصد بازهم این بازار دچار اصلاح قیمتی نشده و فقط از رشد آن جلوگیری شده است؛ آن‌هم در شرایطی که سایر بازارها، اعم از طلا، ارز و بورس با روند نزولی مواجه بوده‌اند.

   بازارهای رقیب

عامه مردم همواره با هدف حفظ ارزش دارایی ریالی در برابر تورم به‌دنبال محل امنی برای سرمایه‌گذاری هستند و به فراخور میزان دانش مالی و اندازه و نوع سرمایه ریالی به سمت یکی از بازارهای سرمایه‌پذیر نظیر طلا و سکه، ارز، بورس و حتی خودرو و لوازم‌خانگی حرکت می‌کنند. در میان این بازارها، بازارهای ارز و طلا به‌واسطه محدودیت‌هایی که در نگهداری و حتی خرید دارند، کمتر برای سرمایه‌گذاری کلان مورد استقبال عامه مردم قرار می‌گیرند و در مورد کالاهای با دوام نظیر خودرو و لوازم‌خانگی نیز به‌واسطه مشکلات نگهداری و استهلاک، سرمایه‌گذاری‌ها عمدتاً در حد نیاز مصرفی یا نیازهای احتمالی آینده انجام می‌شود. در این میان، بورس و مسکن جدی‌ترین رقبای جذب سرمایه‌گذار در اقتصاد ایران محسوب می‌شوند که به‌خصوص در یکی دو سال اخیر رقابت پررنگ‌تری در جذب عامه مردم داشته‌اند. بررسی وضعیت این دو بازار از میانه‌سال96 که بازار ارز ملتهب شد و رشد قیمت‌ها استارت خورد، نشان می‌دهد در ظاهر بازده بازار سرمایه (براساس رشد شاخص کل بورس) نسبت به بازده بازار مسکن بسیار بالاتر بوده و آمارها نیز این نکته را تأیید می‌کند اما نتیجه مقایسه بازده این دو بازار با میزان دانش موردنیاز و ریسک دو بازار، نتیجه کاملاً متفاوتی دارد. در حقیقت آنچه باعث شده سرمایه‌گذاری ایرانیان در املاک و مستغلات به‌خصوص مسکن به یک اصل در اقتصاد تبدیل شود، کم‌خطری سرمایه‌گذاری در این بازار در طول تاریخ بوده که همواره رضایت مشتری را با سود مطلوب و تضمین سرمایه، تأمین کرده؛ درحالی‌که در بازارهای موازی همواره اصلاحات قیمتی شدیدی تجربه می‌شود و نظیر اتفاقی که از سه‌ماه پیش در بورس رخ داده، ریزش بیش از 50درصدی قیمت‌ها نیز دور از انتظار نیست.