دقیق‌‌‌ترین دستگاه سنجش «میزان دسترسی ایرانی‌‌‌ها به مسکن مناسب و در استطاعت»، از سقوط رفاه خانوارها طی دهه 90 و به تبع، تشدید «فقر مسکن» در مناطق شهری کشور حکایت دارد. نسخه تازه‌‌‌ای از بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره آنچه در فاصله ابتدا تا انتهای دهه 90 بر اوضاع اقتصادی کشور و همین‌طور اقتصاد خانوارها گذشت، نشان می‌دهد: «عیار ملکی» درآمد سرانه ایرانی‌‌‌ها در سال 99 نسبت به ابتدای دهه90، دستکم 36درصد سقوط کرده است (علت اطلاق واژه دستکم، بررسی اوضاع با دو دسته داده از مرکز آمار و بانک مرکزی است).
«درآمد سرانه» یک شاخص اصلی برای بررسی و تجزیه و تحلیل «رفاه خانوار» به حساب می‌‌‌آید که بر حسب «میزان افزایش درآمد ملی نسبت به جمعیت»، این شاخص بهبود پیدا می‌کند و بالعکس.
طی دهه 90 به دلیل رشد منفی اقتصادی در غالب سال‌ها و میانگین نزدیک به صفر رشد اقتصادی سالانه در کل دهه، درآمد سرانه کاهش پیدا کرد. این وضعیت بد اقتصادی در کنار جهش قیمت مسکن در شهرهای کشور در نیمه دوم دهه 90 باعث شد «قدرت درآمد سرانه ایرانی‌‌‌ها برای پوشش قیمت خرید خانه» افت چشمگیر پیدا کند. میانگین قیمت مسکن در شهرهای کشور در فاصله سال‌های 95 تا 99، بیش از 5 برابر شد. این تورم ملکی به مراتب شدیدتر از تورم مسکن نیمه اول دهه 90 بوده است (در فاصله ابتدای دهه 90 تا سال 95، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهرها 8/ 1 برابر شد).
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از دادههای رسمی مربوط به اطلاعات رشد اقتصادی و قیمت مسکن شهری در سایت مرکز آمار ایران حاکی است، درآمد سرانه ایرانی‌‌‌ها در سال 90 می‌توانست بهای خرید 11 مترمربع از یک واحد مسکونی در شهرهای کشور را پوشش دهد. این قدرت خرید (با درآمد سرانه) اما در سال 99 به 7 مترمربع کاهش پیدا کرد. همچنین دادههای رشد اقتصادی در سامانه اطلاع‌‌‌رسانی بانک مرکزی نیز نشان می‌دهد، قدرت خرید ملکی «درآمد سرانه ایرانی‌‌‌ها» در سال 90 نزدیک به 10 مترمربع بود که در پایان این دهه به نزدیک 4 مترمربع سقوط کرد. به این ترتیب، با احتساب ارقام تولید ناخالص داخلی و درآمد سرانه محاسبه‌‌‌شده توسط بانک مرکزی، مشخص می‌شود «توان ایرانی‌‌‌ها برای صاحب‌‌‌خانه شدن با درآمد سرانه» طی دهه‌‌‌ای که گذشت، نصف شده است.
فقر جای رفاه
برآیند رکود اقتصادی و نابسامانی بخش مسکن طی دهه 90، ایرانی‌‌‌ها را از «خانهدار شدن»، دورتر کرد. مسکن گران‌ترین و مهم‌ترین کالای «ضروری» و مورد «نیاز حتمی» خانوارهاست که «غیرقابل جایگزین» هم هست. بنابراین هر میزان «دسترسی به آن» کاهش یابد، میزان «رفاه خانوارها» به شکل جدی آسیب می‌‌‌بیند و بالعکس.
«دنیای‌اقتصاد» پیش‌تر در گزارش‌های مختلف، سقوط قدرت خرید مسکن طی سه سال اخیر و همچنین دهه 90 را با دستگاه‌های متنوع سنجش همچون «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار»، «جمعیت ساکن در مسکن استاندارد»، «مدت زمان انتظار تا صاحب‌‌‌خانه شدن» و «قدرت وام خرید» بررسی کرده بود.
علاوه بر اینکه «شاخص رفاه خانوار» اثبات می‌کند «فقر شدید مسکن جایگزین رفاه نسبی» شده، دستگاه سنجش مستقیم «فقر مسکن» نیز پیش‌تر نشان داده بود «حداقل 4 دهک جامعه زیر خط فقر مسکن قرار دارند».
گزارش رسمی وزارت رفاه – در شهریور ماه امسال منتشر شد- حکایت از این داشت که «45درصد از خانوارهای شهری، از مسکن مقرون به صرفه محروم هستند.» این واقعیت بر اساس مهم‌ترین شاخص برای شناسایی فقر مسکن به دست آمده است. شاخص «فقر مسکن شهری» به این شکل محاسبه می‌شود که «خانوارهایی که ماهانه (یا سالانه) بیش از 30درصد از هزینه‌‌‌های زندگی خود را برای تامین مسکن (هزینه اجاره‌‌‌نشینی یا قسط وام مسکن) پرداخت کنند، در زیر خط فقرمسکن قرار دارند و کیفیت زندگی آنها با فاکتور اصلی تامین سرپناه، اصلا در وضعیت مطلوبی قرار ندارد.» سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارهای ایرانی در سال 99 به 42درصد رسید؛ این یعنی «تبدیل شدن هزینه مسکن به ابرهزینه خارج از استطاعت».
جمعیت دچار به «فقر مسکن» در تهران البته 79درصد خانوارهای پایتخت‌نشین را شامل می‌شود. شاخص دیگری نیز برای سنجش فقر یا رفاه مسکن وجود دارد که بر اساس «جمعیت ساکن در مسکن استاندارد» به معنای داشتن خدمات اساسی زیربنایی محاسبه می‌شود. در حال حاضر حدود 20درصد از جمعیت کل کشور، بدمسکن هستند به این معنا که در مناطق فرسوده شهرها زندگی می‌کنند.
چه باید کرد؟
رفاه از دست رفته خانوارها در بخش مسکن طی دهه 90، لازم است احیا شود، چون همان‌طور که در ابتدای گزارش اشاره شد، «تامین مسکن» مهم‌ترین موضوع در زندگی خانوارهاست که اگر «سختی یا اختلال دسترسی» در آن وجود داشته باشد، افراد مجبور میشوند برای جبران این وضعیت بد، از سایر هزینه‌‌‌های اصلی همچون «تامین کالری، خدمات سلامت و بهداشتی و…» فاکتور بگیرند.
رفاه مسکن از دست رفته باید به دو شکل برگردد. سیاستگذار برای بهبود و احیای این وضعیت باید مسیر «رشد اقتصادی پایدار» را فراهم کند؛ سیاست‌هایی برای بهبود محیط کسب و کار، تامین مالی غیرتورمی و همچنین تشویق افراد به سرمایهگذاری مولد لازم است اتخاذ شود. این در حالی است که طی سال‌های اخیر، سیاست‌ها عمدتا در مسیر سرکوب تولید و تشویق فعالیت‌های غیرمولد پیش رفته است که نتیجه‌‌‌اش، کاهش سرمایه‌گذاری‌‌‌های جدید، تشدید استهلاک سرمایه و در نهایت، رشد اقتصادی منفی بوده است.
البته اصلاحات سیاستی فقط نباید محدود به اقتصاد باشد. اقتصاددانان در این باره معتقدند: از یک‌‌‌طرف به اصلاحات اقتصادی بزرگ و از طرف دیگر به تحول در روابط خارجی نیاز داریم. این تصور که تنها با بهبود روابط خارجی و بدون توجه به اصلاحات اقتصادی وضعیت اقتصاد ایران بهبود پیدا می‌کند و مشکلات حل می‌شود، برداشت درستی نیست. برای تداوم رشد اقتصادی کارهای زیادی باید صورت گیرد؛ فرآیند تامین مالی باید اصلاح شود، بازار انرژی باید اصلاح شود، در نظام یارانه‌‌‌ای باید بازنگری صورت گیرد و بودجه هم باید با اصلاحات اساسی مواجه شود.
از طرف دیگر همچنین برای بهبود وضعیت باید موضوع «اصلاح سیاست‌های بخش مسکن» نیز در دستور کار فوری قرار بگیرد؛ «مقابله مالیاتی درست با ملاکی، وام در استطاعت و…» از جمله اقدامات سیاستی است که باید برای احیای رفاه از دست رفته خانوارها در دستور کار جدی قرار بگیرد.
روایت رسمی از حذف خانه‌‌اولی‌‌ها
رکورد پایین‌‌ترین سطح دسترسی خانوارها به مسکن طی دستکم 10 سال گذشته به ثبت رسید. آمارها نشان می‌دهد با ثبت این رکورد بی‌‌سابقه، مسیر دسترسی خانه‌‌اولی‌‌ها به مسکن در پایان دهه90 نسبت به ابتدای آن، سخت‌‌تر شد. این آمارها در واقع روایت رسمی فرآیند حذف خانه‌‌اولی‌‌ها از بازار مسکن در دوره اخیر جهش قیمت ملک در نقاط شهری کشور را منعکس می‌کند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، آمارهای رسمی نشان می‌دهد شاخص توان‌‌پذیری مسکن خانوارها در نقاط شهری کشور برای نخستین بار در 10 سال گذشته با سقوط بی‌‌سابقه به زیر 10 درصد رسیده است که این موضوع به معنای افزایش فاصله قدرت خرید خانوارها و قیمت مسکن است. آمارها حاکی است، شاخص توان‌‌پذیری مسکن که نشان‌دهنده نسبت متوسط قیمت مسکن به متوسط درآمد سالانه خانوارهاست، در کشور به‌شدت افت کرده است. به دنبال سقوط بی‌‌سابقه شاخص توان‌‌پذیری مسکن، شاخص دسترسی و همچنین شاخص انتظار خانوارها برای خرید مسکن که نشان‌دهنده مدت و طول دوره خانهدار شدن افراد است نیز هم‌‌اکنون و در مقایسه با سال 96 به سه برابر افزایش یافته است.
براساس اعلام مرکز آمار ایران، در گزارش مربوط به شاخص‌‌های عدالت اجتماعی، در پایان سال 99، شاخص توان‌‌پذیری مسکن در نقاط شهری به عدد کم‌‌سابقه 7/ 9 درصد رسیده است. این میزان در سال96 یعنی سال قبل از شروع جهش قیمت در بازار مسکن برابر با 8/ 22 درصد بوده است. مفهوم این دو عدد آن است که در سال 99 با درآمد سالانه خانوار امکان خرید 7/ 9 مترمربع از یک خانه وجود داشت. این موضوع نشان‌دهنده سخت‌‌تر شدن مسیر دسترسی متقاضیان مسکن به‌ویژه خانه‌‌اولی‌‌ها به واحدهای مسکونی شده است. با آغاز دوره جهش در بازار معاملات مسکن که ابتدا در آغاز سال 97 در شهر تهران آغاز شد و در نیمه دوم همان سال به سایر شهرهای کشور سرایت کرد، مسیر دسترسی خانوارها به ویژه خانوارهای فاقد مسکن و خانه‌‌اولی‌‌ها به واحدهای مسکونی نیز سخت‌‌تر از قبل شد. این در حالی است که به دلیل بروز تورم شدید، همچنین درآمد واقعی خانوارها نیز کاهش یافت. شکاف ایجاد شده بین درآمد خانوارها و همچنین قیمت مسکن ناشی از افت درآمد واقعی خانوارها و جهش قیمت مسکن در سه سال گذشته، هم‌‌اکنون موجب ثبت کمترین رکورد شاخص توان‌‌پذیری مسکن در یک دهه گذشته شده است. متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در نقاط شهری کشور که براساس اعلام مرکز آمار ایران در سال 91 برابر با یک میلیون تومان بود در پایان سال 99 به 7 میلیون و700 هزار تومان افزایش یافته است. این در حالی است که متوسط درآمد سالانه خانوارهای ایرانی در مناطق شهری در سال 91 برابر با 16 میلیون و700 هزار تومان بود که در پایان سال 99 به مرز 75 میلیون تومان رسیده است. نسبت متوسط درآمد خانوار شهری به متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در نقاط شهری کشور، در ابتدای دهه 90 معادل بهای خرید 16 مترمربع بود که این میزان در پایان سال 99 به زیر 10 مترمربع، سقوط کرده است.
این در حالی است که این میزان قدرت خرید مسکن درآمد خانوارهای شهری در سال 96 یعنی سال قبل از شروع جهش در بازار مسکن برابر با 8/ 22 مترمربع بوده است. آمارها نشان‌دهنده افزایش شکاف بین درآمد سالانه خانوارها و قیمت مسکن است. سقوط شاخص توان‌‌پذیری مسکن در نقاط مختلف کشور از سال 97 یعنی همزمان با آغاز دوره جهش در بازار معاملات واحدهای مسکونی کلید خورد و این شاخص تا پایان سال 99 هر سال کمتر شد. نسبت متوسط درآمد خانوار شهری به متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در نقاط شهری کشور که در سال 96 معادل 8/ 22 مترمربع بود در سال اول جهش قیمت مسکن یعنی در سال 97 به 2/ 18 مترمربع رسید. با ادامه جهش در بازار مسکن در سال 98 این میزان معادل 2/ 13 مترمربع به ثبت رسید و با ادامه روند رشد شدید قیمت فروش واحدهای مسکونی در سال 99 به زیر 10 مترمربع سقوط کرد. در فاصله سال‌های 91 تا پایان 99 متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در کشور در حالی بیش از 7 برابر (3/ 7 برابر) افزایش یافته است که در همین بازه زمانی متوسط درآمد سالانه خانوارها تنها حدود 5/ 4 برابر افزایش یافته است. عقب‌ماندگی رشد متوسط درآمد سالانه خانوارها از تورم مسکن در یک دهه گذشته، شرایط دسترسی به واحدهای مسکونی برای خانه‌‌اولی‌‌ها و سایر متقاضیان مصرفی در بازار ملک را دشوارتر از قبل کرده است.
30 سال انتظار برای خرید مسکن
اطلاعات ارائه شده از سوی مرکز آمار ایران درباره شاخص توان‌‌پذیری مسکن در حالی سقوط بی‌‌سابقه این شاخص در پایان سال 99 و روند آماری حذف خانه‌‌اولی‌‌ها از بازار مسکن در سال‌های آخر دهه 90 را روایت می‌کند که این داده‌ها از افزایش مدت زمان انتظار برای خانه‌‌دارشدن خانوارها در نقاط شهری کشور به متوسط 30 سال، خبر می‌دهند. این عدد براساس پس‌‌انداز یک‌سوم درآمد سالانه برای خرید مسکن به دست آمده است.
برآوردهای «دنیای اقتصاد» با استناد به دادههای به روزرسانی شده از شاخص توان‌‌پذیری مسکن در نقاط شهری کشور که به تازگی در گزارش مرکز آمار ایران منتشر شده است نشان می‌دهد هم‌‌اکنون طول دوره انتظار برای خرید یک واحد 100 مترمربعی در مناطق شهری کشور به 30 سال افزایش یافته است. این میزان در سال 96 – سال قبل از جهش قیمت مسکن- 12 سال بود. آمارها نشان می‌دهد مدت زمان انتظار خانوارهای شهری برای خرید یک واحد مسکونی 100 مترمربعی در شهرها در فاصله سال 96 تا پایان 99 به‌طور میانگین 5/ 2 برابر افزایش یافته و از 12 سال به 30 سال رسیده است.
این در حالی است که شاخص دسترسی به مسکن شاخصی است که نشان می‌دهد اگر یک فرد تمام درآمد خود را پس‌‌انداز کند و ریالی از آن را خرج نکند در چند سال قادر به خرید مسکن خواهد بود. منظور از درآمد سالانه افراد تنها شامل حقوق و دستمزدهای ماهانه افراد نیست و همه پس‌‌اندازهای خانوارها و عواید ناشی از آن در کنار حقوق و دستمزدهای ماهانه و سالانه را شامل می‌شود. بدیهی است در صورتی که افراد فاقد پس‌‌انداز و درآمدهای ناشی از دستاوردهای مالی قبلی خود باشند مدت زمان بیشتری طول خواهد کشید تا فرد بتواند با حقوق و دستمزد ماهانه و سالانه خود صاحب مسکن شود. شاخص دسترسی به مسکن (تعداد سال‌هایی که فرد با پس‌‌انداز کل درآمد خود قادر به خرید واحد مسکونی 100 مترمربعی در نقاط شهری کشور می‌شود) در سال 91 برابر با 6 سال و شاخص انتظار (تعداد سال‌هایی که فرد با پس‌‌انداز کردن یک‌سوم درآمد خود قادر به خرید مسکن می‌شود) در این سال برابربا 18 سال بوده است. این میزان به ترتیب در سال 96 به 4 سال و 12 سال و در سال 99 به 10 سال و 30 سال افزایش یافته است. در سال 99 بیشترین مدت زمان انتظار برای خانهدار شدن از سوی خانوارهای ساکن در نقاط شهری کشور دستکم در یک دهه گذشته به ثبت رسیده است. آمارها نشان می‌دهد در حالی که در سال 91 خانوارها با اتکا به درآمد سالانه خود به‌طور متوسط قادر به خرید 16 مترمربع مسکن بودند در سال 96 این میزان به 23 مترمربع افزایش یافت. اما در سال 99 به دنبال کاهش درآمد واقعی خانوارها و همچنین جهش سه ساله قیمت در بازار مسکن، این میزان به کمتر از 10 مترمربع کاهش یافت. تورم شدید در بازار معاملات مسکن متهم ردیف اول افزایش شکاف بین قدرت خرید و قیمت مسکن در سال پایانی دهه 90 است.
ضمن آنکه کاهش درآمد واقعی خانوارها و همچنین جاماندگی رشد درآمد از تورم مسکن به عنوان دومین عامل در حذف خانه‌‌اولی‌‌ها از بازار مسکن نقش داشته است.
راهکار ترمیم شکاف ملکی
فردین یزدانی، کارشناس اقتصاد مسکن و نویسنده طرح جامع مسکن معتقد است راهکار اصلی برای ترمیم شکاف عمیق ایجاد شده بین قیمت مسکن و درآمد خانوارها از مسیر بهبود اوضاع اقتصاد کلان می‌‌گذرد. وی با بیان اینکه طی سال‌های اخیر فاصله قدرت خرید و قیمت مسکن به‌شدت افزایش یافته و عملا مسکن از دسترس طیف وسیعی از متقاضیان مصرفی خارج شده است به «دنیای اقتصاد» گفت: مهم‌ترین راهکار برای ترمیم این شکاف و کاهش آن، رشد اقتصادی مثبت و بهبود وضعیت درآمدی خانوارهاست.
به گفته وی راهکار اصلی برای سامان‌‌بخشی به شرایط فعلی از خارج بازار مسکن می‌‌گذرد و لازم است به مدت خیلی بیش از دو سال، رشد اقتصادی سالانه حدود 5 درصدی در کشور محقق شود و از این طریق وضعیت درآمدی خانوارها بهبود یابد.
وی خاطرنشان کرد: با بهبود درآمد خانوارها و افزایش تقاضای موثر برای خرید مسکن، سازنده‌ها نیز ترغیب به افزایش فعالیت و سرمایهگذاری در بازار مسکن برای افزایش عرضه به این بازار میشوند که افزایش عرضه نیز خود منجر به تعدیل بهای مسکن و در نتیجه بهبود شاخص‌‌های دسترسی به مسکن خواهد شد.
دو مسیر موثر چیست؟
غلامرضا سلامی، اقتصاددان و صاحب‌نظر بازار مسکن نیز در این باره معتقد است: دو مسیر مهم برای ترمیم شکاف بین قدرت خرید متقاضیان و قیمت مسکن وجود دارد. یک مسیر از درون بازار مسکن عبور می‌کند و مسیر مهم‌تر از خارج از این بازار و از اقتصاد کلان کشور می‌‌گذرد. وی افزود: اصلی‌‌ترین مسیر برای ترمیم شکاف قدرت خرید و قیمت مسکن، افزایش درآمد سرانه خانوارها به واسطه افزایش تولید و در نتیجه ثبت رشد اقتصادی مثبت است. از سوی دیگر لازم است سیاستگذار اقتصادی تمام تلاش خود را برای افزایش تولید و سرمایهگذاری در همه بخش‌ها و از جمله بخش مسکن به کار گیرد تا از این طریق زمینه رشد اقتصادی مثبت و افزایش درآمد سرانه خانوارها از یک سو و همچنین افزایش عرضه به بازار مسکن از سوی دیگر برای کاهش شکاف بین عرضه و تقاضا فراهم شود. همچنین، لازم است سیاستگذار مسکن از هر اقدامی که منجر به کاهش انگیزه سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی برای سرمایهگذاری در بازار ملک می‌شود خودداری کند.
