سال گذشته ۳۸ رویداد در بازار مسکن رقم خورد که بخشی از آنها در مسیر خروج از رکود تورمی و بخشی در جهت مخالف عمل کرد. سرگذشت یک‌ساله بازار املاک از تحقق دو پیش‌بینی «دنیای‌اقتصاد» در این بخش حکایت دارد. بررسی‌ها در این‌باره نشان می‌دهد بازار مسکن۱۴۰۰ یک صحنه‌گردان اصلی داشت که امسال نیز تغییر و تحولات ملکی متاثر از آن خواهد بود. بازار مسکن۱۴۰۱ یک غنیمت بزرگ دارد که آن «افت قیمت واقعی آپارتمان‌ها» در تهران است. پارسال دو رابطه از دست رفته بین قیمت‌ها تقریبا احیا شد.

مجموعه تحولاتی که سال گذشته در بازار زمین و مسکن (املاک) رخ داد به قدری متنوع بود که دست‌‌‌کم چهار اسم معنادار را می‌توان به این بخش از اقتصاد 1400 نسبت داد؛ «سال لجاجت و حماقت سیاستگذار»، «سال تماشاچی‌‌‌ها و شکارچی‌‌‌های بازار»، «سال احیای نسبت‌‌‌های قیمتی» و در نهایت «سال پساجهش شکننده.» بررسی انواع و اقسام وقایع بازاری و سیاستی در بخش مسکن طی سال 1400 نشان می‌دهد، برای بیان یک شرح کامل و البته «خلاصه مفید» از این بازار در سالی که گذشت، لازم است سرگذشت بازار مسکن 1400 را در چهار پرده ارائه کرد به‌طوری که پرده آخر به معرفی (فهرست) 38 اتفاق مثبت و منفی (مثبت یعنی به نفع دو ضلع اصلی بازار مسکن شامل خریدار مصرفی و سرمایه‌گذار ساختمانی و منفی هم یعنی به زیان رونق غیرتورمی) طی سالی که گذشت اختصاص دارد.

بازار مسکن در دو حوزه معاملات و ساخت‌وساز از امروز، سال کاری جدید را آغاز می‌کند. هر چند، طبق الگوی سنتی، معامله‌‌‌گران ملک و سازندگان ساختمان معمولا تا اوایل اردیبهشت، دیده‌‌‌بانی را به اقدام و عمل، ترجیح می‌دهند.  با این حال، بازار مسکن 1401 دو ویژگی دارد. از یکسو یک «غنیمت بزرگ» از بازار مسکن 1400 در اختیار دارد و از سوی دیگر، تحت‌تاثیر همان «صحنه‌‌‌گردان پارسالی» است.  این غنیمت، «سراشیبی قیمت ملک» یا همان «جریان تخلیه حباب قیمت» است که با ترک‌‌‌خوردن سطح نامتعارف قیمت آپارتمان‌‌‌های شهر تهران از همان ابتدای 1400 و سپس ادامه مقطعی آن (کاهش قیمت) در طول ماه‌‌‌های پارسال، وارد بازار مسکن 1401 شده است.  بهره‌‌‌برداری از این غنیمت – امکان تداوم کاهش قیمت مسکن- در سال جدید منوط به وضعیت و شرایط «صحنه‌‌‌گردان اصلی» است.

صحنه‌‌‌گردان بازار مسکن 1400، «برجام و مذاکرات مرتبط» بود که امسال هم تا اطلاع ثانوی، همین متغیر برون‌‌‌زا، رفتار قیمت ملک و خریدار و فروشنده و سرمایه‌گذار ملکی را تحت‌‌‌تاثیر قرار می‌دهد.

درباره سناریوهای بازار مسکن 1401، در همین روزهای آتی یک گزارش مفصل منتشر می‌‌‌کنیم. اما برای ترسیم آینده ابتدا نیاز است «سرگذشت بازار مسکن 1400» مورد بررسی و مطالعه قرار بگیرد که در این گزارش به آن پرداخته شده است.

پرده اول؛ موقعیت ابتدا و انتهای 1400

بازار مسکن سال 1400 در شرایطی شروع شد که تورم ملکی در نقطه جوش قرار داشت. معاملات آپارتمان در تهران در شروع 1400 با قیمت 30‌میلیون تومان در مترمربع استارت خورد که آن زمان، سطح میانگین قیمت 93‌درصد بالاتر از زمان مشابه در سال 99 (ابتدای فروردین) قرار داشت. این تورم نزدیک به 100‌درصدی در بازار مسکن فروردین 1400، این بازار در آن زمان -شروع سالی که گذشت- را در موقعیت «بن‌‌‌بست خرید و فروش» قرار داد.

فروردین پارسال، تقریبا همه متغیرها و روابط درونی بازار ملک، آماده «گذر از عصر جهش قیمت» بود. تورم تقریبا سه رقمی مسکن برای سه سال پیاپی (97 تا 99)، رکود سنگین معاملات خرید، رکود ساخت‌وساز و همچنین بهم خوردن نسبت‌‌‌های قیمتی، مجموعه پارامترهایی بودند که ابتدای پارسال موقعیت این بازار را ترسیم کردند.

مجموعه این شرایط باعث شد «بازار مسکن 1400، متفاوت از بازار مسکن 99 و البته سال‌های 97 و 98، ظاهر شود.»

موقعیت پایانی بازار مسکن 1400، کاملا با موقعیت ابتدایی متفاوت بود. در پایان سالی که گذشت، تورم نقطه‌‌‌ای مسکن از نزدیک 100‌درصد در ابتدای سال به زیر 20‌درصد سقوط کرد و در عین حال، رکود خرید به خاطر «خروج بزرگ»، سنگین‌‌‌تر شد. این، مهم‌ترین نکته کارنامه مسکن 1400 است. این کارنامه در عین حال، نکته مهم دیگری هم دارد که به خوبی، «تفاوت مسکن 1400 با سه سال قبل» را توضیح می‌دهد. سالی که گذشت، «دو نسبت کلیدی مربوط به قیمت ملک (نسبت تهران به کشور و تهران به کلان‌شهرها)» تا حدود زیادی احیا شد و «یک نسبت کلیدی‌‌‌تر (قیمت به اجاره)» نیز از وضعیت شکاف تاریخی، برگشت هر چند هنوز تا احیای کامل (ترمیم فاصله)، خیلی مانده است.»

پرده دوم؛ تحقق دو پیش‌بینی

«دنیای‌اقتصاد» در شروع سال 1400 دو پیش‌بینی درباره آینده بازار مسکن ارائه کرد. اکنون، کارنامه این سال از تحقق هر دو پیش‌بینی حکایت دارد.

پیش‌بینی اول در تاریخ 16 فروردین 1400 در گزارشی با عنوان «بازار مسکن در سه راهی» مطرح شد. در آن گزارش، سه سناریو برای بازار مسکن 1400 مورد بررسی قرار گرفت و در نهایت اعلام شد «بازار مسکن در 1400 به لحاظ قیمت و رفتار خریدار و فروشنده، یک سال متفاوت را پیش رو دارد.»

این تفاوت اکنون، در «نرخ تورم مسکن و رفتار دو سمت بازار» به خوبی قابل رهگیری و اثبات است.  

پیش‌بینی دوم نیز باز در همان ابتدای سال -6 اردیبهشت 1400- مطرح شد. «دنیای‌اقتصاد» یک روز قبل از این تاریخ در کلاب‌‌‌هاوس یک برنامه با حضور صاحب‌‌‌نظران بخش مسکن برگزار کرد و نتایج آن را در گزارشی منتشر کرد.

در آن گزارش، سناریوی محتمل برای مسکن 1400، «کاهش قیمت واقعی آپارتمان‌‌‌ها» معرفی شده بود و اکنون، مرور روند قیمت مسکن در سال 1400، از تحقق این پیش‌بینی حکایت می‌کند. قیمت واقعی مسکن در تهران، بعد از 4 سال، در سال گذشته، کاهش کاملا محسوس پیدا کرد.

پرده سوم؛ هویت «صحنه‌‌‌گردان»

بازار مسکن در سال 1400 بیش از سایر هدایت‌‌‌کننده‌‌‌ها و جهت‌‌‌دهنده‌‌‌ها، تحت‌تاثیر «یک صحنه‌‌‌گردان خارجی» قرار داشت؛ متغیر برون‌‌‌زای «مذاکرات برجام.» با شروع مذاکرات از همان ابتدای 1400 و سپس تداوم آن تا اواسط بهار و توقف مقطعی در ماه‌های بعد و شروع مجدد در نیمه دوم سال، «متغیرهای درونی بازار مسکن» مدام به این متغیر بیرونی واکنش نشان دادند.

این صحنه‌‌‌گردان در طول سال 1400، در جهت سال قبل از آن، عمل نکرد اما در جهت کاملا مخالف آن هم نبود. به بیان ساده‌‌‌تر، «ریسک غیراقتصادی» سال‌های 97 تا 99 که باعث التهاب قیمت مسکن شد، در سال 1400 تا حدود زیادی تبدیل به «متغیر کاهنده انتظارات تورمی» شد اما چون این صحنه‌‌‌گردان، حرکتی میانه داشت (نه محرک کامل انتظارات و نه کاهنده کامل)، در نتیجه، بازار مسکن را در موقعیت «دوربرگردان» قرار داد.

بازار مسکن در این موقعیت، تا حدودی با کاهش قیمت مواجه شد و تا حدودی هم شاهد خروج خریداران غیرمصرفی بود اما اگر نقش صحنه‌‌‌گردان کاملا متفاوت از سال 99 بود، هم ریزش قیمت محسوس‌‌‌تر بود و هم «فاصله بازار ملک تا رونق غیرتورمی (عصر جدید)» کوتاه‌‌‌تر می‌‌‌شد. منظور از تفاوت نقش صحنه‌‌‌گردان یعنی «حصول نتیجه نهایی از مذاکرات» که حاصل نشد اما از سوی دیگر، مذاکرات متوقف هم نشد؛ این همان وضعیت میانه متغیر برون‌‌‌زا در بخش مسکن طی سال 1400 بود که بازار ملک را در حالت دوربرگردان قرار داد و تا پایان سال، نگه داشت.

پرده آخر مسکن 1400؛ وقایع بازار

بازار مسکن 1400 در حوزه‌‌‌های معاملات و ساخت‌وساز با 38 اتفاق روبه‌رو شد. بخشی از این وقایع در جهت کاهش قیمت و عبور از بحران رقم خورد اما بخشی دیگر، کار را برای پساجهش، سخت کرد.

از میان این 38 رویداد مسکن 1400، یک فهرست حاوی 10 رویداد کلیدی را می‌توان جدا کرد و بیشتر به آنها پرداخت. (فهرست کامل در جدول، آمده است.)

اولین رویداد مسکن 1400، ریزش قیمت مسکن در معاملات فروش آپارتمان‌‌‌های تهران در اولین ماه از سال است.

فروردین پارسال میانگین قیمت مسکن بیش از 3‌درصد نسبت به اسفند 99 کاهش یافت. این، اثر مثبت شروع مذاکرات در وین بود که باعث «افت چشمگیر تقاضای غیرمصرفی خرید ملک» در فروردین ماه شد.

رویداد مهم دیگر در بازار مسکن 1400، «شروع به کار تابلوی خروج» بود. سال گذشته از همان ابتدای کار، «فروشنده در بازار زیاد شد و در مقابل، تقاضای سوداگرانه و سرمایه‌‌‌ای خرید آپارتمان رو به کاهش گذاشت.» طرفین معاملات با دریافت «پالس خروج از بازار» از وین، به تدریج دست از خرید کشیدند و فروش را ترجیح دادند. البته، در مقاطعی در طول سال گذشته، تغییر روند مذاکرات باعث «بازگشت نسبی خریداران غیرمصرفی» یا «دست‌‌‌کشیدن از فروش» شد اما برآیند این نوسانات رفتاری در نهایت به نفع «پساجهش» تمام شد.

یکی از رویدادهای تلخ بازار مسکن 1400، حماقت سیاستگذار یا شاید هم بتوان گفت «لجاجت» او بود که با پافشاری بر «مالیات تو خالی» و اصرار بر «پهن کردن تور خراب و پاره مالیات بر خانه خالی»، هیچ قدمی در جهت «نجات مسکن از ابررکود ابرتورمی» برنداشت.

اولتیماتوم‌‌‌های مکرر به مالکان برای ثبت اطلاعات در سامانه‌‌‌ای که پیامک‌‌‌های غلط به بخش زیادی از مالکان ارسال کرد از یکسو و عدم‌موفقیت در شناسایی خانه‌‌‌های خالی از سوی دیگر در کنار معافیت طلایی به ملاکان، مجموعه عملکرد سیاستگذار مسکن در سال 1400 بود که نقطه سیاه این بازار را شکل داده است. کارشناسان اقتصادی در طول سال گذشته مدام دولت را به «اخذ مالیات اصلی و موثر از جریان ملاکی» دعوت کردند تا حباب قیمت ملک به شکل کامل و سریع به نفع خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها تخلیه شود اما این توصیه‌‌‌ها تا الان عمدا یا سهوا مورد توجه قرار نگرفته است.

سال گذشته «قیمت واقعی مسکن» در تهران بیش از 20‌درصد کاهش پیدا کرد. این افت قیمت واقعی در نتیجه «کاهش سرعت رشد قیمت اسمی آپارتمان در مقایسه با تورم عمومی» رخ داد که باعث می‌شود «تعدیل قیمت برای بازگشت خریداران مصرفی» صورت بگیرد و بازار ملک به سمت رونق غیرتورمی هدایت شود. افت قیمت واقعی، نشانه مستند و قوی از «پساجهش مسکن» در 1400 بود.

با این حال، سازنده‌‌‌ها در سال گذشته با دو مانع سرمایه‌گذاری روبه‌رو شدند. یکی، رشد تند قیمت مصالح ساختمانی و یکی هم افت شدید حاشیه سود ساخت. این دو رویداد، رکود ساختمانی را تشدید کرده است.

رویداد دیگر بازار مسکن 1400، بازگشت تورم اجاره‌‌‌بها از قله تاریخی بود.

هر چند رویداد تلخ مقابل آن، «رکورد رشد هزینه اجاره مسکن» بود.

بازار مسکن 1400 دو نیمه متفاوت را به لحاظ نبض معاملات خرید تجربه کرد. در نیمه اول سال، معاملات خرید افت داشت اما در نیمه دوم به خاطر «اثر کاهش نسبی قیمت مسکن»، نبض معاملات رشد مثبت را تجربه کرد.

رویداد کلیدی دیگر این بازار هم «افزایش سقف وام خرید مسکن به میزان دو برابر» بود که البته شیرینی اندک این تصمیم با «پرواز تاریخی قیمت امتیاز وام مسکن» خیلی زود از بین رفت.

اکنون در شروع سال جدید، بازیگران بازار مسکن منتظر «نشانه‌‌‌های تازه از چگونگی رفتار صحنه‌‌‌گردان خارجی» هستند.

مثل سال گذشته، «استعداد درونی بازار مسکن برای جهش دوباره قیمت، تقریبا صفر است» اما این به معنای این نیست که امسال باید منتظر «بازگشت اساسی قیمت از سطح نامتعارف بود.»

با این حال، سناریوی محتمل، همچنان «فاز پساجهش» است اما این فاز در صورتی که مذاکرات به سرانجام نهایی برسد می‌تواند از حالت شکننده سال قبل خارج شود و بازار ملک شاهد «کاهش معنادار سطح قیمت‌ها» باشد.