صعود تاریخی «هزینه دریافت وام خرید مسکن» یا همان قیمت اوراق در اواخر سال گذشته همچنان یک مساله تقریبا بدون پاسخ برای فعالان بازار ملک است. با وجود آنکه در طول سال گذشته خریدهای مصرفی خانه با وام، به‌خاطر «قسط سنگین تسهیلات» و «قدرت ناکافی مبلغ وام» همچنان در رکود قرار داشت، اما افزایش نسبی تقاضا برای وام مسکن در کنار یکسری عوامل دیگر باعث پرواز قیمت اوراق شد. بررسی‌ها در این‌باره نشان می‌دهد به‌خاطر سیاست‌های غلط، وام مسکن به جای آنکه برای خرید مسکن استفاده شود، ابزار تعمیر مسکن شد.

سه عامل اصلی سقوط آزاد قیمت امتیاز وام مسکن در فروردین ماه امسال شناسایی شد. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد متوسط قیمت هر فقره اوراق 500‌هزار تومانی وام مسکن در حالی از ابتدای فروردین ماه امسال تاکنون چهار کانال به عقب بازگشته که دست‌‌‌کم سه عامل عمده در این عقب‌‌‌نشینی موثر بوده است.

 

متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در حالی در هفته‌‌‌ اول فروردین امسال در کانال 110‌هزار تومان قرار داشت که همزمان با «کاهش تقاضا برای خرید مسکن»، «کاهش تقاضای دریافت وام جعاله (وام تعمیرات واحدهای مسکونی)» و همچنین «پایان انتظار غیرواقعی دارندگان اوراق برای استمرار جهش قیمتی در این بازار»، در فاصله ششم تا بیست وچهارم فروردین ماه (کمتر از 20 روز)، چهار کانال عقب‌‌‌نشینی کرد. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از شناسایی یک گروه متقاضی امتیاز وام مسکن به عنوان «خریدار بزرگ اوراق تسهیلات ملکی»، در هفته‌‌‌های پایانی سال گذشته خبر می‌دهد. در شرایطی که به دو دلیل مهم یعنی «فاصله زیاد سقف وام مسکن با قیمت واحدهای مسکونی» و همچنین «در استطاعت نبودن رقم قسط ماهانه وام برای تعداد زیادی از خانوارهای متقاضی مسکن»، عملا وام جدید با تقاضای زیاد از سوی متقاضیان برای خرید مسکن روبه‌رو نشد، متقاضیان وام جعاله (تعمیرات) مسکن، به عنوان «خریدار بزرگ اوراق»، زمستان 1400 وارد بازار معاملات اوراق شده و اقدام به خرید امتیاز وام کردند.

پاییز سال گذشته سقف تسهیلات خرید وجعاله مسکن در همه شهرها به دو برابر ارقام قبلی افزایش یافت. تحت‌تاثیر این افزایش، سه گروه از متقاضیان وام مسکن اقدام به خرید اوراق کردند. یک گروه از خریداران اوراق، «متقاضیان تبدیل به احسن واحدهای مسکونی» بودند که به قصد تبدیل واحد خود به واحد بهتر، با استفاده از وام جدید، اقدام به خرید اوراق، دریافت وام و خرید آپارتمان کردند.

گروه دیگر تعداد محدودی از «خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها» بودند که به قصد سکونت یا سرمایه‌گذاری بلندمدت وارد بازار مسکن شده و با هدف استفاده از وام جدید، متقاضی اوراق، وام و خرید آپارتمان شدند.

معرفی خریدار بزرگ اوراق

اما بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از شناسایی یک گروه از متقاضیان وام مسکن به عنوان خریداران بزرگ اوراق خبر می‌دهد. تعداد زیادی از متقاضیان تبدیل به احسن واحدهای مسکونی به دلیل گرانی مسکن، عدم‌کفایت پوشش وام بانکی از هزینه خرید آپارتمان و همچنین در استطاعت نبودن مبلغ قسط ماهانه وام خرید خانه، موفق به ورود به بازار ملک و انجام خرید و فروش مسکن نشدند. در مقابل به دلیل پوشش نسبتا مناسب وام جعاله از هزینه تعمیرات واحدهای مسکونی، تعدادی از متقاضیانی که قصد داشتند واحد خود را در مقطع زمانی شب عید فروخته و واحد بهتری خریداری کنند، اقدام به دریافت وام جعاله و بازسازی واحد خود کردند. در واقع روش تعمیر و بازسازی را جایگزین روش تبدیل به احسن کردند.

سقف وام جعاله مسکن هم‌‌‌اکنون80‌میلیون تومان است که حدود 60 تا 70‌درصد از هزینه بازسازی معمولی واحدهای مسکونی (شامل تعویض کابینت، تعویض کف‌‌‌پوش، رنگ‌‌‌ و نقاشی و…) را پوشش می‌دهد. در عین حال اقساط ماهانه این وام حول وحوش 2‌میلیون تومان است که این رقم برای گروه زیادی از متقاضیان تبدیل به احسن که قادر به پرداخت اقساط بیش از 8‌میلیون تومانی وام 480‌میلیون تومانی خرید مسکن در تهران نیستند، مبلغی در استطاعت محسوب می‌شود.

بنا بر همین چند دلیل گفته شده، زمستان امسال، تقاضا برای دریافت وام جعاله مسکن افزایش یافت. در حالی که مقایسه آمارهای مربوط به میزان تقاضای وام خرید با تقاضای وام جعاله مسکن نشان می‌دهد، رشد تقاضا برای دریافت وام خرید مسکن نسبت به تقاضای وام جعاله، در زمستان 1400 نسبتا کمتر بوده است.

4 کانال افت در 18 روز

افزایش تقاضا برای دریافت وام جعاله مسکن یک عامل مهم رشد تقاضای خرید اوراق در زمستان 1400 بود. در واقع یکی از دلایلی که زمستان سال گذشته در جهش قیمت اوراق موثر بود، به افزایش تقاضا برای دریافت وام تعمیرات مسکن (وام جعاله) مربوط می‌شود. از سوی دیگر، به دنبال افزایش دو برابری سقف وام خرید مسکن در همه شهرهای کشور از ابتدای پاییز 1400، تقاضا برای دریافت وام مسکن نیز افزایش یافت و گروهی از متقاضیان تبدیل به احسن یا خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها نیز اقدام به خرید اوراق و در نتیجه خرید مسکن با استفاده از وام اوراق کردند.

یک عامل مهم دیگر در جهش قیمت اوراق در زمستان سال گذشته مربوط به «انتظار غیر‌واقعی گروهی از دارندگان اوراق» مبنی بر «جهش شدید قیمت امتیاز وام مسکن» به دنبال افزایش دوبرابری سقف وام خرید ملک بود. برخی از دارندگان اوراق با این تصور که افزایش سقف وام مسکن منجر به افزایش شدید تقاضا برای خرید اوراق خواهد شد، اوراق در اختیار خود را به بازار عرضه نکرده یا آنها را با قیمت‌های بسیار بالا به خریداران عرضه کردند. این موضوع نیز در رشد شدید قیمت اوراق در زمستان سال گذشته موثر واقع شد.

در واقع چهار علت در پرواز قیمت اوراق موثر بود. تحت‌تاثیر این عوامل، متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در اسفند سال گذشته به سطح 136‌هزار تومان (بالاترین سطح متوسط قیمت اوراق در یک ماه از ابتدا تاکنون) رسید.

متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن که در 6 ماه اول پارسال‌ برابر 56‌هزار و 300 تومان بود در 6 ماه دوم به مرز 100‌هزار تومان رسید. نیمه دوم سال گذشته متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن معادل 99‌هزار و 500 تومان بود.

در سه‌ماه آخر سال 1400 نیز متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن 120‌هزار تومان بود و در حالی که متوسط قیمت اوراق وام مسکن در اسفند ماه 1400 به 136‌هزار تومان رسید بازار معاملات اوراق در روز 28 اسفند سال گذشته با سطح متوسط قیمت 128‌هزار تومان به کار خود پایان داد. اما از ابتدای سال 1401 تا روز 24 فروردین ماه امسال، متوسط قیمت اوراق چهار کانال به عقب بازگشت.

متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن که در اسفند ماه 1400 به قله 136‌هزار تومانی رسید، در ششم فروردین ماه امسال به سطح 111‌هزار تومان و در روز بیست وچهارم فروردین به سطح 75‌هزار و 500 تومان سقوط کرد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، متوسط قیمت اوراق، در روزهای 7 تا 10 فروردین ماه در محدوده قیمتی 100‌هزار تومان تثبیت شد؛ اما در روزهای 14 و 15 فروردین به کانال 90‌هزار تومان سقوط کرد. متوسط قیمت هر فقره اوراق 500‌هزار تومانی وام مسکن در روز 14 فروردین 97‌هزار و 400 تومان و در روز 15 فروردین 92‌هزار و 300 تومان اعلام شد. اما قیمت اوراق تنها به فاصله دو روز پس از عقب‌‌‌نشینی از کانال 100‌هزار تومان به کانال 90‌هزار تومان، یک کانال دیگر به عقب بازگشته و در روز 16 فروردین به 88‌هزار و 400 تومان کاهش یافت. در روز 17 فروردین ماه متوسط قیمت هر فقره اوراق 85‌هزار و600 تومان و در 20 فروردین 80‌هزار تومان بود. از روز 21 فروردین متوسط قیمت اوراق به کانال 70‌هزار تومان وارد شد. در این روز متوسط قیمت هر فقره اوراق به 76‌هزار تومان رسید. متوسط قیمت هر فقره اوراق 500‌هزار تومانی وام مسکن همچنین در 22 فروردین معادل 72‌هزار و700 تومان، در روز 23 فروردین معادل 70‌هزار و 100 تومان و در روز 24 فروردین معادل 75‌هزار و 500 تومان بود.

آمارها نشان‌دهنده کانال شکنی قیمت اوراق از ابتدای امسال و بازگشت به عقب آن در چهار کانال تنها به فاصله 18 روز است. این در حالی است که متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در اسفند سال گذشته رکورد تاریخی بیشترین سطح قیمت اوراق را به خود اختصاص داد. متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در اسفند 1400 به 136‌هزار تومان رسید که این میزان به لحاظ بالاترین سطح متوسط قیمت اوراق در یک ماه تاکنون بی‌‌‌سابقه بوده است. بعد از قله‌‌‌پیمایی متوسط قیمت اوراق در اسفند ماه، از ابتدای فروردین، متوسط قیمت اوراق در مسیر سقوط قرار گرفته و هفته سوم فروردین به کانال 70‌هزار تومانی وارد شد. کانال 70‌هزار تومانی قیمت اوراق آخرین بار در میانه پاییز 1400 در بازار اوراق تجربه شده بود و بعد از آن قیمت اوراق وارد مسیر صعودی شد.

دلایل سقوط قیمت

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، اگرچه افزایش دو برابری سقف وام خرید مسکن در نیمه دوم سال گذشته منجر به افزایش نسبی تقاضا برای خرید اوراق و دریافت وام شد اما این افزایش بنا بر دو علت عمده منجر به ایجاد تقاضای هیجانی در بازار اوراق و بازار مسکن نشد. عامل اول مربوط به حفظ فاصله زیاد بین قدرت پوشش‌‌‌دهی وام و قیمت مسکن به‌رغم افزایش دو برابری سقف وام خریدآپارتمان و عامل دوم مربوط به در استطاعت نبودن رقم قسط ماهانه این وام برای بسیاری از خانوارهای فاقد مسکن است.

متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران، زمستان سال گذشته 32‌میلیون تومان بود. وام 480‌میلیون تومانی زوجین به طور متوسط تنها 15 مترمربع از هزینه خرید یک آپارتمان معمولی در مناطق معمولی شهر تهران را تامین می‌کرد. همچنین وام 280‌میلیون تومانی انفرادی نیز هزینه خرید کمتر از 9 مترمربع از چنین آپارتمانی را پوشش می‌داد.

این در حالی است که عملا با متوسط قیمت 120‌هزار تومانی هر فقره اوراق وام مسکن در زمستان سال گذشته متقاضیان انفرادی باید به طور میانگین مبلغ 67‌میلیون تومان و زوجین 115‌میلیون تومان را به عنوان هزینه خرید اوراق در نظر می‌‌‌گرفتند. البته زمستان سال گذشته مصوبه پرداخت 50‌درصد از رقم وام بدون نیاز به خرید اوراق به طور موقت اجرایی شد که در آن صورت نیز متقاضیان انفرادی بیش از 30‌میلیون تومان و زوجین بیش از 50‌میلیون تومان باید به عنوان هزینه خرید امتیاز وام مسکن پرداخت می‌کردند.

از سوی دیگر رقم قسط ماهانه بیش از 8‌میلیون تومانی وام زوجین و بیش از 5‌میلیون تومانی وام انفرادی در تهران، از استطاعت بسیاری از متقاضیان خرید مسکن خارج است.

این موضوع با توجه به سطح درآمد خانوارها، در سایر کلان‌شهرها وبسیاری از شهرهای دیگر نیز صادق است.

در شهر تهران در اسفند ماه تعداد معاملات خرید مسکن به دلیل رشد 6‌درصدی متوسط قیمت مسکن در مقایسه با بهمن ماه و افزایش فاصله وام با قیمت مسکن، 20‌درصد کاهش یافت که عمده این کاهش تقاضا برای خرید مسکن از ناحیه تقاضای مصرفی بود. از سوی دیگر، تقاضا برای تعمیرات واحدهای مسکونی که در هفته‌‌‌های پایانی سال افزایش یافته بود و از این زاویه نیز قیمت اوراق را تحت‌تاثیر قرار داده بود، فروردین امسال با افت محسوس همراه شد. چرا که معمولا متقاضیان به‌خصوص متقاضیان تبدیل به احسن و تعمیرات واحدهای مسکونی، تا قبل از اتمام سال وشروع سال جدید، تصمیمات خود را عملیاتی می‌کنند. یعنی تا قبل از شروع سال جدید یا واحد خود را به واحد بهتر تبدیل می‌کنند یا تعمیرات مورد نظر را در آپارتمان خود انجام می‌دهند. از این رو تقاضا برای دریافت وام تعمیرات در هفته‌‌‌های پایانی سال افزایش یافته اما در ابتدای سال، این تقاضا به میزان محسوسی افت می‌کند.

کاهش تقاضا برای دریافت وام خرید و وام جعاله مسکن دو عامل مهم بازگشت به عقب قیمت اوراق در فروردین 1401 است. این در حالی است که تحت‌تاثیر این کاهش تقاضا از یکسو و عدم‌تحقق انتظار غیرواقعی دارندگان اوراق نسبت به وجود ظرفیت برای افزایش بیشتر سطح قیمت‌ها وباقی ماندن قیمت اوراق در کانال‌‌‌های حداکثری، تعداد زیادی از اوراق احتکار شده یا اوراقی که با قیمت بالا به بازار عرضه شده بود، با قیمت‌های پایین‌‌‌تر روانه بازار عرضه شد.

افت روزانه قیمت اوراق در فروردین ماه امسال و نگرانی دارندگان اوراق از ریزش بیشتر قیمت‌ها در روزهای اخیر حجم عرضه اوراق به بازار با قیمت‌های مناسب‌‌‌تر را افزایش داده است و تحت‌تاثیر این تغییر رفتار در بازار اوراق، متوسط قیمت امتیاز وام مسکن چهار کانال بازگشت به عقب داشته است.

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد با توجه به نبود چشم‌‌‌انداز رشد محسوس تقاضای خرید مسکن از جانب تقاضای مصرفی در ماه‌‌‌های پیش‌‌‌رو، بازار اوراق وام مسکن از ظرفیت کاهش بیشتر سطح قیمت‌ها برخوردار است.

در واقع با فرض ثبات شرایط فعلی در بازار مسکن، می‌توان انتظار داشت عقب‌‌‌نشینی قیمت اوراق وام مسکن در کانال‌‌‌های پایین‌‌‌تر تا رسیدن به سطوح حداقلی ادامه داشته باشد.

روند 5 ساله قیمت اوراق

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد متوسط قیمت اوراق وام مسکن در سال 96 که بازار در وضعیت معمولی قرار داشت و هنوز به فاز جهش ورود نکرده بود نیز در کانال 70‌هزار تومان قرار داشت. متوسط قیمت هر فقره اوراق 500‌هزار تومانی وام مسکن در سال 96 معادل 74‌هزار و 200 تومان بود. در سال 97 همزمان با شروع دوره جهش در بازار ملک و به دلیل کاهش کارآیی وام در پوشش هزینه خرید مسکن، متوسط قیمت اوراق به سطح 61‌هزار و 400 تومان رسید و در سال 98 که سال اوج جهش و ناکارآمد شدن وام مسکن محسوب می‌شود متوسط قیمت اوراق معادل 43‌هزار و900 تومان بود. در سال 99 متوسط قیمت اوراق به 66‌هزار و 200 تومان افزایش یافت و در سال 1400 این میزان معادل 77‌هزار و 900 تومان بود.

البته در 6ماهه اول سال گذشته که هنوز سقف وام افزایش نیافته بود متوسط قیمت هر فقره اوراق در محدوده 56‌هزار تومان قرار داشت اما در 6 ماهه دوم سال، تحت‌تاثیر عوامل گفته شده این میزان به 99‌هزار و 500 تومان رسید. در حالی که در سه‌ماهه سوم سال 99 متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن 56‌هزار و 800 تومان بود، میانگین قیمت اوراق در سه‌ماهه آخر سال 1400 به طور متوسط به 120‌هزار تومان رسید.