دو عامل سیاسی (پدیدآمدن حکومت‌ها) و عامل اقتصادی (تجارت و قرار گرفتن خاورمیانه بر سر راه‌های مهم تجاری) نقش به سزایی در شهری شدن ارگانیک خاورمیانه دارند. شهرها به‌واسطه عناصری چون پایتختی حکومت، مقر توقف کاروان‌ها، مکان مبادله کالا و محل استقرار صنایع کارگاهی و اصناف، اهمیت و گسترش می‌یافتند. یکی از ویژگی‌های مهم فضاهای شهری، پویایی و تغییر‌پذیری آنهاست. بنابر این فضاهای شهری با تغییرات در عرصه فعالیت‌های اجتماعی و اقتصادی و تحول در مکانیزم آنها، دستخوش دگرگونی می‌شوند. به عبارت دیگر شهرهای تاریخی انعکاس کالبدی و ملموس روابط اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی بوده‌اند که در آنها جریان داشته است. شهرهای تاریخی مانند شهرهای امروزی با آهنگی سریع و شتابان شکل نمی‌گرفتند؛ بلکه هماهنگ با نیازهای مادی و معنوی جامعه و با رشد و توسعه تدریجی پدید می‌آمدند. نکته قابل‌توجه آن است که این تغییرات در همه وجوه کالبدی و کارکردی شهر رخ می‌دهد. برای شناسایی فضاهای شهری ناگزیر باید به تحولات و دگرگونی‌های آن نیز توجه کرد، به‌خصوص به دلیل حجم زیاد تحولات اقتصادی-اجتماعی در نیم قرن اخیر که تغییرات فراوانی در بسیاری از فضاها روی داده است.
فرضیه‌ای که می‌توان به آن اتکا کرد آن است که شهر ایرانی در دوران اسلامی از تداوم برخی ویژگی‌های تاریخی زندگی شهری دوران ساسانی قوام یافته بود. مهم‌ترین جنبه این تداوم مربوط به مفهوم شهر و رابطه آن با نظام سیاسی است و از سوی دیگر برخی از نشانه‌های شالوده شهر باستانی در شهر اسلامی یافت می‌شود. در زمان حمله اعراب، شهر در ایران رونق فراوانی داشت. بنابراین فاتحین عرب برای استقرار حکومت خود در سرزمین مفتوحه نیاز به تبعیت از ساختارهای دولت قبلی داشتند و اهمیت دادن به شهر ناگزیر می‌نمود.
با توجه به شواهد ذکر شده می‌توان چنین ادعا کرد که فرهنگ اسلامی در سیمای شهرهای ایران و خصوصیات کالبدی و بافت اجتماعی و کارکرد آنها تاثیر آشکاری بر جای نهاد. اولین تاثیر مهم فرهنگ اسلامی، اهمیت یافتن سازمان‌ها و نهادهای دینی در زندگی شهری بود و مسجد جامع از اجزای اصلی نظام اجتماعی شهر شد. قرن اول هجری دوره درخشانی برای توسعه بازارهای شهری در ایران نبود چراکه ایران، حکومت مستقل و قدرتمندی نداشت؛ اما از قرن سوم به بعد با روی کار آمدن حکومت‌های مقتدر، فعالیت‌های اقتصادی رونق یافت و به دنبال آن توسعه شهری روی داد.
شهر اسلامی مبتنی بر چند کارکرد اساسی بود و بر پایه همین کارکردها، فضاهای موردنیاز خویش را به وجود می‌آورد. مهم‌ترین کارکرد شهر اسلامی، کارکرد دینی آن بود که در قالب مسجد جامع و مساجد دیگر متجلی می‌شد.
کار کرد دیگر شهر اسلامی، اقتصادی است که عمدتا در قالب بازارها یا سوق‌ها، سراها و کاروانسراها نمود می‌یافت. مهم‌ترین عامل رشد و تغییر چهره شهرها در دوره اسلامی گسترش سریع بازارهای داخلی و دادوستد خارجی بود و شهرهایی چون اصفهان از نظر اقتصادی از مهم‌ترین شهرهای ایران به حساب می‌آمدند. بازار در دوره اسلامی با توجه به اهمیت کارکردی خود در بافت شهر اسلامی همچون ستون فقرات کالبد شهر بود و از تحولات شهری در دوره‌های مختلف تاثیر مستقیم می‌گرفت. بازارها در مسیر راه‌های اصلی شارستان و در نزدیکی مسجد جامع قرار داشتند و به نوعی نقش معبر مرکزی شهر را ایفا می‌کردند. همه راه‌های ارتباطی از طریق بازار بود و به این ترتیب بازار مرکز شهر محسوب می‌شد. بازار از میدان اصلی شهر شروع می‌شد و تا دروازه شهر ادامه می‌یافت. در واقع مهم‌ترین کانال ارتباطی شهر اسلامی، بازار بود. به تدریج با افزوده شدن اماکنی چون مسجد، کاروانسرا، حمام عمومی، زورخانه، مدارس و حوزه‌های علمیه در بازار، به عملکردهای آن افزوده شد و بازار به‌صورت مرکز اجتماعی، اقتصادی و خدماتی شهر در آمده و عملا مجموعه‌ای کامل از فضاهای مهم شهری شد. بنابراین علاوه بر تجارت، فعالیت‌های مذهبی، حکومتی، تفریحی، قضایی و سایر خدمات شهری نیز در بازار انجام می‌شد. در مجموع فعالیت‌های بازار در دوره اسلامی را می‌توان به دو دسته و فعالیت‌های غیر‌اقتصادی کلی تقسیم کرد: فعالیت‌های اقتصادی (تولید، تجارت و انبارداری) و فعالیت‌های مذهبی، آموزشی، اجتماعی و سیاسی.
تحولات شهری ایران در دوره پهلوی
با آغاز دوره پهلوی با توجه به رویکرد نوگرایانه این حکومت و مدرن‌سازی جامعه، از آنجا که شهر نماد تحول سیاسی، اجتماعی و اقتصادی است، بیش از هر پدیده دیگری خصلت‌های تحول و مدرنیسم را نمایان ساخت و بافت جدیدی در شهرها با رشدی شتابان شکل گرفت. به بیانی دیگر در دوره پهلوی، توسعه شهر تحت‌لوای اندیشه نوگرایی و از دست دادن معنای تاریخی شهر ایرانی انجام شد.
کودتای ۱۲۹۹ش، آغازی برای تحولات شهری بود. در سال ۱۳۰۰ش، بلدیه دچار تغییراتی شده و دستورالعمل سید ضیاء برای شهر اعلام شد. محورهای این دستورات حول نظافت، بهداشت عمومی، بهداشت در محل کسب‌وکار اصناف و چهره ظاهری دکاکین بود که عملا تغییر گسترده‌ای در بافت شهری ایجاد نکرد. تحولات گسترده موکول به قدرت گرفتن رضاشاه و تشکیل سلطنت پهلوی شد. به این ترتیب شهر وارد مرحله جدیدی به لحاظ بافت و کالبد شد که محرک اصلی آن سیاست تجدد آمرانه رضاشاه مبتنی بر تحولات ظاهری و بیرونی و نه تحول درونی بود.
به موازات اقدامات دولت در راستای نوسازی و حامیان آن در دسته‌های مختلف فکری، عده‌ای نیز به این سیاست انتقاد داشته و به مخالفت برخاستند. علاوه بر اعتراضات مردم عادی، در میان نخبگان سیاسی نیز عقاید گاه متضادی در رابطه با نوسازی شهری وجود داشت. این امر به‌ویژه در مخالفت برخی نمایندگان مجلس با اولویت‌های بلدیه و عملکرد آن در نحوه توسعه خیابان‌ها بروز یافت. از نظر این دسته از مخالفین، توسعه خیابان‌ها نباید در اولویت اصلی بلدیه قرار می‌گرفت. تقی‌زاده از مهره‌های مهم این دیدگاه بیان می‌کند: «پولی که بلدیه در این مملکت صرف کند فقط باید مربوط به صحیه و امور صحی مردم باشد. آبش باید تمیز باشد، انواع و اقسام میکروب‌ها را دفع کند. در کوچه‌ها جاهایی که زباله‌ها ناخوشی می‌آورد آنها را رفع کند. مختصر روشنایی هم اگر در شب‌ها در فاصله صدمتر دویست متر یا چراغ باشد کافی است… اینجا پاریس نیست. اگر دارایی تمام مردم این مملکت را بشمارند به قدر یک محله پاریس پول ندارند.» تقی‌زاده عقیده دارد نوسازی شهری باید به جای تخریب شهر قدیم، شهری جدید را در کنار آن به وجود آورد. از نظر وی مساله توسعه خیابان‌ها، دغدغه تنها عده‌ای اتومبیل‌سوار فرنگی‌مآب است و از تجملات محسوب می‌شود. اگرچه تقی‌زاده خود از حامیان از فرق سر تا نوک پا فرنگی شدن بود، اما در این مورد لزومی به نوسازی به شیوه غربی نمی‌دید و بر نوسازی معنوی به جای نوسازی صوری و ظاهری اصرار داشت.
تحولات عملکردی شهر
شهرهای سنتی ایران دارای فضاهایی بودند که هر کدام عملکرد ویژه خود را داشتند. از جمله مسجد مرکزی، بازار، محلات مسکونی، ارگ حکومتی، مدارس مذهبی، حمام و کاروانسرا که بیشتر در مرکز اصلی شهر مستقر بودند. در اطراف این عناصر عمومی، محلات مسکونی قرار داشت که اغلب نوعی جدایی قومی مذهبی بر آنها حاکم بود. کوچه‌ها به بازار متصل می‌شد و چون راه‌هایی منشعب از بازار به نظر می‌رسیدند. شهر غالبا با دیوار و بارویی محصور بود و ارگ، مقر حکومت محسوب می‌شد. کوچه‌های شهر اغلب تنگ و باریک، کثیف، بدون سنگفرش و خاکی و گاه گل آلود بود. بازار چون ستون فقرات شهر عمل کرده و با در بر گرفتن عناصر اصلی شهر، نقطه ثقل شهر محسوب می‌شد. با تحولات شهری شکل گرفته در دوران مدرن پهلوی، برخی از فضاهای عملکردی شهر دچار تغییراتی شد که به دو صورت بروز یافت. از سویی برخی از عناصر شهری به دلیل ایجاد شرایط نوین کارکرد خود را از دست دادند و به‌طور کلی از میان رفتند و نوع جدید آنها جایگزین شد مانند کاروانسرا، مکتبخانه، چاپارخانه، یخچال و… و از سوی دیگر عناصری چون گرمابه، زورخانه و عصارخانه به‌رغم حضور خود تا سال‌های بعد، به‌دلیل اقبال عمومی به نوع تازه و مدرن به تدریج از رونق افتادند یا کم‌اهمیت شدند. با ظهور پاساژها و مغازه‌های جدید در خیابان‌های تازه تاسیس شده، بازارهای سنتی نیز نقش سابق خود را از دست دادند و اهمیت آنها رو به افول رفت. پیش از آن ارکان مهم شهری چون مدارس مذهبی، حمام، کاروانسرا، صرافی و مسجد در بازار متمرکز بودند و بازار ستون فقرات شهر به حساب می‌آمد. اما در این دوره اهمیت بازار سنتی در مقابل بازار خیابانی رو به افول رفت و نوعی دوگانگی بین بازار سنتی و مراکز خرید نوین به وجود آمد و مشتریان دیگر رغبت چندانی به مراجعه به بازار سنتی نداشتند. به جای مدارس علوم دینی، مراکز آموزشی جدید از جمله مدارس مدرن و دانشگاه گسترش یافتند. با گسترش آب لوله‌کشی، حمام‌های خصوصی در خانه‌ها جایگزین حمام‌های عمومی شد، نظام محله‌ای سابق از دست رفت و بافت شهر دچار از هم گسیختگی شد؛ به‌صورتی که شهر به دو بافت قدیم و جدید قابل تقسیم‌بندی بود. عناصر زندگی مدرن نیز در قالب سینما، هتل، بانک، ادارات جدید به کالبد شهر افزوده شد. با گسترش وسایل حمل‌ونقل بین سال‌های ۱۳۱۹- ۱۲۹۹ش گاراژها، دفاتر حمل‌ونقل و انبارها در ورودی شهر ساخته شدند که به خدمت‌رسانی به کامیون‌های حمل بار و اتومبیل‌ها می‌پرداختند. این‌گونه گاراژها در ابتدا در مکان کاروانسراهای قدیمی ساخته شدند که در زمان‌های گذشته به امور کاروان‌ها رسیدگی می‌کردند. نوسازی سیستم آموزشی نیز از اقدامات مهم دولت پهلوی است. نظام آموزشی جدید که در سال‌های ۱۳۰۹-۱۳۰۶ش پایه‌گذاری شد، جای سیستم مکتبخانه سنتی ایران را گرفت. از سال ۱۳۰۳ش، مدارس جدید ایجاد شده و مکتبخانه‌های قدیمی را تعطیل کرد. همچنین به دنبال سیاست آموزش نوین، لایحه قانون تاسیس دانشگاه در اسفند ۱۳۱۲ش، به مجلس شورای ملی پیشنهاد شد و در ۸ خرداد ۱۳۱۳ش به تصویب رسید و به این ترتیب مدارس جدید به بافت شهر افزوده شد. به دلیل تغییر فعالیت‌های اقتصادی، مراکز اداری و صنعتی در شهر ایجاد و به خاطر عملکردهای جدید، مراکز خدمات عمومی چون پاسگاه، بانک، درمانگاه و مراکز تفریحی مدرن در شهر طراحی شد. این مراکز جدید نسبت به سایر نهادهای شهر بیشتر تحت‌نفوذ سیاست‌های حکومت بودند. بنابراین با پراکنده شدن عناصر مهم شهری که در گذشته حول محور بازار گردهم می‌آمدند، شهر از این پس، مکانی است متشکل از تعدادی عناصر شهری مجزا که به‌وسیله خیابان‌ها تعریف می‌شوند، بدون آنکه لولایی، فضای کالبدی آنها را کنار هم گرد آورد.
تحولات اقتصادی و صنعتی شهر
متمرکز شدن قدرت، توسط رضاشاه و نظام سلطه جوی غربی با تکمیل یکدیگر در این دوره سرنوشت اقتصادی ایران را رقم زدند. نظام سرمایه‌داری جهانی به طور روزافزونی نیاز به گسترش بازار محصولات خود و همچنین تهیه مواد اولیه موردنیاز صنایع خود از کشورهای پیرامونی چون ایران داشت. رشد سرمایه‌داری در این دوران تازه آغاز شده و هنوز دگرگونی گسترده‌ای در ساخت اقتصاد سنتی اتفاق نیفتاده و برای بروز اثرات آن نیاز به زمان بود. مهم‌ترین نقش اقتصادی شهر در این دوران تجاری بود. اصلاحات شبکه راه‌های ارتباطی و توسعه حمل‌ونقل و ارتباطات و احداث سراسری راه‌آهن از دیگر برنامه‌های رضاشاه بود که نقش مهمی در یکپارچگی بازار ملی و مبادله آزاد کالا و خدمات بین مناطق مختلف کشور داشت و منجر به نوسازی اقتصادی و صنعتی شد و به یکپارچگی بازار شهری و افزایش قدرت آن کمک کرد. به این ترتیب گسترش و یکپارچه کردن بازار شهری از دلایل مهم توجه حکومت به شهر بود، که با اصلاح و گسترش راه‌ها، تعریض معابر و تغییرات شهری محقق شد. این تحولات اقتصادی در شهر، ادغام اقتصاد ایران در اقتصاد جهانی را نیز آسان‌تر کرد. در این دوره به علت الزامات و شرایط جهانی، بنیادهای اقتصاد سرمایه‌داری در ایران رسوخ پیدا می‌کند و روند توسعه کشور را به مسیری تازه می‌کشاند که همان اقتصاد سرمایه‌داری است. نتیجه مستقیم این امر گسترش شهرنشینی و تحولات شهری بود. ایجاد صنایع جدید در این دوره با حمایت گسترده دولت همراه شد. بین سال‌های ۱۳۱۳ تا ۱۳۱۷ش، تاسیس کارخانه‌ها روند صعودی داشت و به تعداد افراد شاغل در قالب کارگر کارخانه‌ها روزبه‌روز افزوده شد، به شکلی که تعداد کارگران استخدام شده در این مدت ۲۵۰درصد افزایش یافت. جمعیت شهر در این دوره رشد روز افزونی دارد. یکی از دلایل آن، افزایش چشمگیر مهاجرت از روستا به شهر و جذب روستاییان به مشاغل بخش صنعت در شهر است. توسعه صنعتی در اشکال مختلف در شهرها بروز پیدا کرد و از این لحاظ تاثیر مهمی در بافت اجتماعی اقتصادی شهر و محلات آن داشت. در تهران با گسترش صنایع مصرفی پایه و در اصفهان با گسترش صنایع نساجی روبه‌رو بود. کانون‌های شهری چون تهران، اصفهان و تبریز بر اثر رشد جمعیت شهری از ۱۳۰۶ش شاهد گسترش بی‌سابقه‌ای بودند. می‌توان ادعا کرد که این دوره پیش درآمد گسترش شهرنشینی در ایران بود، عامل مهمی که رشد صنعتی را در این دوره متوقف کرد جنگ جهانی دوم بود به‌گونه‌ای که توسعه اقتصادی ایران به وقفه افتاد.
تحولات عمرانی شهر
برخلاف روند تاریخی تحولات شهری این بار در دوره پهلوی، تغییرات نه در فراسوی دیوارهای شهر که در درون آن اتفاق افتاد بدون آنکه نقشه‌ای جامع در نظر گرفته شود. آنچه سیاست توسعه و نوسازی خیابان‌ها را در شهر ضروری می‌کرد، وضعیت پیشین آن قبل از سلطنت پهلوی و مشکلات به وجود آمده به‌واسطه این شرایط نامناسب بود. مستوفی در توصیفی درباره وضعیت خیابان‌های دوره قاجار آورده: «عبور کالسکه و درشکه و اسب و قاطر و الاغ، خاک‌های کف خیابان را به عمق دو سه گره مثل توتیا نرم می‌کرد… این خیابان‌ها که ده دوازده زرع بیشتر عرض نداشت، در اکثر نقاط آنها در تابستان، به قدر دو سه گره، گرد و خاک و در زمستان یکپارچگی گل داشت. به‌طوری که سمت یسار خیابان‌های شرقی و غربی، همین که فصل بارانی شروع و گل می‌شد تا اوایل اردیبهشت، مثل دریای گل و لجن بود».
همچنین در توصیفات دیگری از شهر دوره قاجار و حتى اوایل پهلوی از کوچه‌های تنگ، پر پیچ و خم، خیابان‌های معدود و بی‌تناسب، معابر کج و معوج، بازارچه بدقواره، بی‌نقشه، بدمنظر و محلات کثیف یاد می‌شود. وضعیت بهداشتی شهر نیز فاجعه بود، «سکویل وست» که در اواخر قاجار به ایران آمده به این وضعیت اشاره دارد. «ویلم فلور» نیز با شرح وضعیت بد معابر، زباله‌ها و خاکروبه‌ها در کوچه‌ها و بوی تعفن در گذرهای شهر آن را تأسف‌بار می‌خواند.
گرایش حکومت به مدرن‌سازی و جدال میان کهنه و نو، موجب شد بافت قدیمی شهر کهنه و عقب‌مانده تلقی شود. فضای شهری که متناسب با توسعه جامعه بود و از شیوه زندگی سنتی فاصله می‌گرفت، الزامات جدیدی همراه خود آورد که مهم‌ترین آن وسیله نقلیه مدرن بود. وسایل نقلیه خود را بر فضای شهری تحمیل کرد و تعریض خیابان‌ها و خیابان‌کشی‌های جدید با هدف تسهیل تردد وسایل نقلیه آغاز شد.
از این مقطع خیابان به عنوان مکانی برای رفت و آمد، داد و ستد و کسب و کار معرفی شده و هویت تازه‌ای به شهر می‌بخشد. ایجاد خیابان باعث دسترسی آسان‌تر به محلات و واحدهای تولیدی و خدماتی شد و با تسهیل حمل‌ونقل، کمک بزرگی به رفع مشکلات ترافیکی کرد. بدنه خیابان‌ها با ردیفی از دکان‌ها و مغازه‌های جدیدالتاسیس نمایی تازه به شهر داد. از طرفی مسیر خیابان‌های جدید، ظرفیت تازه‌ای به مراکز اقتصادی شهر اضافه کرد، به‌گونه‌ای که رقیب جدی بازارهای سنتی شد. امکاناتی که خیابان در تسهیل روند خرید برای خریداران به وجود می‌آورد (که بازار قدیم فاقد آن بود)، رفته‌رفته خیابان را به عنوان مکان اقتصادی جدید معرفی کرد که توان آن روز به‌روز گسترش می‌یافت.
تحولات شهری دوره پهلوی دوم ۱۳۵۷-۱۳۲۰ش
تحولات شهری در این دوره تحت‌تاثیر ادغام کامل ایران در اقتصاد جهانی، الگوهای مسلط رشد سرمایه‌داری، برنامه‌های عمرانی، شتاب روند مدرن شدن و نوسازی ایران، پدیده نفت و توسعه برون‌زا قرار داشت و موقعیت جهانی ایران در این دوره، استحاله اقتصاد تولیدی به اقتصاد مصرفی را به دنبال داشت. روند مدرنیزاسیون که در دوره پهلوی اول آغاز شده بود با شروع جنگ جهانی دوم و اشغال ایران در ۱۳۲۰ش متوقف شد. اما بعد از کودتای ۱۳۳۲ش، وابستگی سیاسی ایران به جهان سرمایه‌داری افزایش و گرایش به غرب و تاثیرات آن در دوره دوم پهلوی ادامه یافت و به تدریج بسیاری از طبقات جامعه (به ویژه قشر بالا و متوسط) را در بر گرفت. طبقه متوسط جدید شکل گرفته در اکثر زمینه‌های فرهنگی از طبقه بالا (که الگوبرداری از غرب می‌کردند) و قشر پایین جامعه از طبقه متوسط، پیروی داشتند. اشاعه دیدگاه‌ها و نگرش‌های فرهنگی جدید و شیوه‌های نوین زندگی ناشی از تاثیرات غرب، از طریق تبلیغات رادیو و تلویزیون به‌خصوص پس از کودتای ۲۸ مرداد ۱۳۳۲ صورت گرفت. تبلیغ همه‌جانبه تجددگرایی و مصرف‌گرایی و اشاعه فرهنگ غربی به عنوان سرچشمه تجدد و پیشرفت، بر مصرف کالاهای تجملی و ایجاد نیازهای جدید اثر گذاشت. به این ترتیب دیدگاه زیباشناختی جدید در غرب به تدریج وارد ایران شد و تکنولوژی و صنعت نوین بر سبک شهرسازی تاثیر گذاشت. البته از سال ۱۳۵۰ش، نوعی نگاه تلفیقی به سبک سنتی و مدرن پدید آمد.