آسیب‌‌شناسی صورت‌گرفته از وضعیت سرمایه‌‌گذاری در کلان‌شهرها نشان‌دهنده نمره تک مدیریت شهری تهران در جذب سرمایه برای اجرای پروژه‌های شهری است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، در شرایطی که هم‌‌اکنون به دلیل رکود شدید ساختمانی، شهرداری‌‌های کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ با مشکلات بودجه‌‌ای و درآمدی مواجه شده‌‌اند، نمایندگان شهرداری‌‌های ۵ شهر بزرگ (شامل تهران، شیراز، زنجان، همدان و اهواز)، در یک نشست تخصصی، راه جبران کسری بودجه در وضعیت فعلی را معرفی کردند. این نمایندگان با اشاره به معضلات و مشکلات پیش‌‌روی سرمایه‌‌گذاران شهری، ضمن معرفی مسیر جذب سرمایه به عنوان راهکار جایگزین و پایدار برای تامین هزینه‌های شهر و کسب درآمد، مهم‌ترین اشکالات، نواقص و نارسایی‌‌های مسیر فعلی سرمایه‌‌گذاری‌‌های شهری را معرفی کردند. در نهایت با تاکید بر ضرورت اصلاح مسیر پرچالش فعلی در حوزه سرمایه‌‌گذاری شهر، جایگزینی بازار سرمایه با مسیر مشکل‌‌دار فعلی سرمایه‌‌گذاری شهری به عنوان یک پیشنهاد کلیدی مطرح شد.

نمره تک پایتخت در سرمایه‌‌گذاری شهری

کارنامه جذب سرمایه بخش خصوصی در شهر تهران نشان‌دهنده کسب نمره تک پایتخت در حوزه سرمایه‌‌گذاری شهری به عنوان یک راهکار برای پایدار‌‌سازی درآمد شهری است. کارشناسان و مسوولان مدیریت شهری تهران و سایر کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ در حالی بر ضرورت پایدار‌سازی درآمد‌‌های شهری به دنبال افت قابل توجه درآمدهای ناشی از ساخت مسکن در دوره رکود فعلی ساختمانی، اتفاق نظر دارند که نتایج بررسی‌‌های به عمل آمده نشان می‌دهد تنها یک‌چهل‌و‌هشتم از سرمایه‌‌گذاری‌‌های شهری تهران، بدون مشکل است. آمارهای ارائه شده از سوی مدیران شهر تهران نشان می‌دهد از مجموع ۴۸ پروژه‌‌ای که هم‌‌اکنون در شهر تهران در قالب مشارکت شهرداری با سرمایه‌‌گذاران بخش خصوصی در حال اجراست تنها و فقط یک پروژه بدون اشکال است و مابقی یا دربردارنده همه یا دست‌‌کم یک مشکل از چهار مشکل در حوزه‌های حقوقی، شهرسازی، ملکی و واگذاری هستند.

در سایر کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ نیز شرایطی مشابه تهران وجود دارد. مدیران سرمایه‌‌گذاری کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ با حضور مسوولان شورای شهر تهران در حالی در پنل تخصصی با موضوع آسیب‌‌شناسی چالش‌‌های سرمایه‌‌گذاری‌‌های شهری به این موضوع اشاره کردند که در عین حال و بنا بر اعلام آنها، گزارش‌های رسمی نهادهای نظارتی همچون سازمان بازرسی کشور از وجود دست‌‌کم هفت نوع چالش عمده در مسیر سرمایه‌‌گذاری‌‌های شهری خبر می‌دهد. در این پنل تخصصی، دو نفر از اعضای شورای شهر تهران شامل محمد آخوندی، عضو شورا و میثم مظفر، رئیس کمیته بودجه شورا و همچنین مدیران سرمایه‌‌گذاری در مجموعه مدیریت شهری تهران و سایر کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ حضور داشتند.

هفت چالش سرمایه‌‌گذارها

به گزارش «دنیای اقتصاد» و براساس جمع‌‌بندی آنچه در پنل شناسایی چالش‌‌های سرمایه‌‌گذاری در کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ به آن اشاره شد، گزارش‌های نهادهای نظارتی رسمی از جمله سازمان بازرسی کل کشور نشان می‌دهد، ‌‌هم‌‌اکنون دست کم هفت قفل مهم مسیر سرمایه‌‌گذاری برای جذب منابع و اجرای پروژه‌های شهری را مسدود کرده است. نخستین و مهم‌ترین چالش مورد اشاره در این زمینه، به عدم اجرا، اجرای ناقص و دیرهنگام تعهدات شهرداری‌‌ها در قبال سرمایه‌‌گذاران مربوط می‌شود. شهرداری‌‌ها در حوزه سرمایه‌‌گذاری‌‌های شهری همواره تامین‌کننده زمین و جواز ساخت (پروانه ساخت) بوده‌‌اند. همچنین وظایفی در قبال رفع معارض و تهیه سند برای زمین‌‌ها و پروژه‌ها داشته‌‌اند. این در حالی است که این تعهدات در عمده موارد یا اجرا نمی‌شود، یا به صورت ناقص اجرا شده یا در برخی موارد در زمان مناسب عمل نمی‌شود.

چالش دوم به عدم انعطاف در قراردادها مربوط می‌شود. در شرایطی که به دلیل تورم هزینه‌ها، باید قراردادها در طول دوره اجرای پروژه متناسب با تغییرات و تحولات موجود قابلیت انعطاف و به‌روزرسانی داشته باشد اما عملا قراردادهای فی‌مابین شهرداری‌‌ها و سرمایه‌‌گذاران در عمده موارد از چنین قابلیت و انعطافی برخوردار نیست. از این رو سرمایه‌‌گذاران در برابر شرایط ناپایدار در طول دوره ساخت و اجرای پروژه قرار دارند.

این در حالی است که همواره به دلیل آنکه شهرداری‌‌ها تامین‌کننده زمین برای اجرای پروژه‌ها هستند و زمین نیز حدود ۷۰ درصد ارزش پروژه را به خود اختصاص می‌دهد، سرمایه‌‌گذاران هم ناچار به تامین نقدینگی برای اجرای پروژه هستند، هم تمام دردسرها و مشکلات اجرای پروژه بر عهده آنها قرار دارد و هم تنها سهم ۳۰ درصدی از فرآیند اجرای پروژه در نهایت به آنها می‌‌رسد. این در حالی است که کارشناسان معتقدند باید این روند اصلاح شود تا سرمایه‌‌گذاری در حوزه اجرای پروژه‌ها به مسیری درست و اصولی و فاقد مشکلات فعلی، هدایت شود.

در حالی که گزارش‌های نهادهای نظارتی نشان‌دهنده وجود چالش‌‌های بسیار در حوزه سرمایه‌‌گذاری‌‌های شهری است، روند اجرای پروژه‌های شهری از مسیر شهرداری در بسیاری از پروژه‌ها با مشکلات حقوقی و عدم رعایت مقدمات و مقررات مربوط به آنها رو‌به‌روست. از آن جمله می‌توان به شکاف موجود بین مقررات و رویه‌ها، طولانی بودن فرآیندها، هراس از تصمیم‌گیری، محافظه‌‌کاری‌‌ها و بی‌‌ثباتی در مدیریت با تغییرات پی در پی مدیران و همچنین ناهمسویی مدیریت شهری با مناطق به عنوان چالش‌‌های شماره سه تا هفت در حوزه سرمایه‌‌گذاری شهری اشاره کرد.

قفل ورود سرمایه به شهر

محمد آخوندی، عضو شورای شهر تهران، در پنل آسیب‌‌شناسی و معرفی چالش‌‌های سرمایه‌‌گذاری در کلان‌شهرها، اعلام کرد: مشکلات سرمایه‌‌گذاری در شهر به حدی زیاد است که امروزه شاهد قفل سرمایه‌‌گذاری و ورود سرمایه‌‌گذار به پروژه‌های شهری در تهران و سایر کلان‌شهرها هستیم. طوری‌که بررسی‌‌های سازمان‌های نظارتی همچون سازمان بازرسی کل کشور نشان می‌دهد بسیاری از قراردادهای سرمایه‌گذاری در سال‌های گذشته با مشکل مواجه شده است که از جمله آن می‌توان به مشکلات حقوقی و عدم رعایت مقدمات و به نتیجه رسیدن قراردادها اشاره کرد.

میثم مظفر، رئیس کمیته بودجه شورای شهر نیز در این پنل با اشاره به ضرورت‌‌های مهم در حوزه سرمایه‌‌گذاری شهری تصریح کرد: اگر هم‌‌اکنون بودجه شهرداری تهران حدود ۵۰ همت است با جلب مشارکت بخش خصوصی می‌توان به چندین برابر این میزان دست یافت. از سوی دیگر زمانی که حجم سرمایه‌‌گذاری‌‌ها در شهر افزایش یابد و مردم نیز از مسیر سرمایه‌‌گذاری در اجرای پروژه‌های شهری سهیم شوند، خودشان را در اداره شهر شریک دانسته و علاقه مردم به شهر و اداره و سازندگی آن بیشتر می‌شود.

همچنین جلب سرمایه‌‌گذاری بخش خصوصی چه داخلی و چه خارجی، می‌تواند شهرداری‌‌ها را به سمت کسب درآمدهای پایدار هدایت کند. لازم است شهرداری‌‌ها هر چه سریع‌تر به سمت قطع وابستگی از منابع ناپایدار درآمدی و شهرفروشی رفته؛ به گونه‌‌ای که از مسیرهایی مانند جلب و جذب سرمایه‌‌گذار بتوان هر سال بخشی از این وابستگی را قطع کرد. وی با اشاره به مهم‌ترین چالش‌‌های سرمایه‌‌گذاری در کلان‌شهرها از مشکلات بوروکراتیک همچون شکاف بین قوانین و رویه‌ها، طولانی بودن فر‌آیندها، محافظه‌‌کاری‌‌های مدیران و ناهماهنگی بین تصمیمات مدیران ارشد و مدیران مناطق به عنوان چالش‌‌های موجود در این زمینه یاد کرد. او همچنین از عدم اجرای به موقع تعهدات حوزه‌های ستادی و مناطق شهرداری (مانند صدور پروانه، رفع معارض، اخذ سند مالکیت و…) انتقاد کرده و تاکید کرد: باید اقدام فوری برای برطرف کردن موانع بوروکراتیک و همچنین ایجاد شفافیت و تکمیل قوانین و مقررات در این حوزه صورت بگیرد.

وی همچنین به چالش‌‌های حقوقی، اقتصادی و فنی در حوزه سرمایه‌‌گذاری‌‌های شهری اشاره کرد و گفت: لازم است قوانین متعدد و متکثر خلاصه‌‌سازی شود، شرایط برای بهبود وضعیت اقتصادی برای کسب بازدهی مناسب و قابل انتظار و پیش‌‌بینی شده برای سرمایه‌‌گذار مهیا شود و در فرآیند مربوط به درخواست‌‌های تضامین غیرمعقول از سرمایه‌‌گذار تجدیدنظر شود. بنا بر اعلام مظفر، هم‌‌اکنون عدم ثبات در اقتصاد کلان مانند نرخ تورم، نرخ ارز و… و عدم توجیه اقتصادی پروژه‌ها برای سرمایه‌‌گذاران دو چالش مهمی است که شهر و سرمایه‌‌گذار با آن روبه‌روست. این در حالی است که درخواست تضامین غیرمنطقی منجر به هراس سرمایه‌‌گذاران شده و باعث شده است جذابیت ورود به حوزه سرمایه‌‌گذاری در شهر برای آنها به میزان قابل توجهی کاهش یابد.

وی همچنین در ادامه با ترسیم شرایط فعلی سرمایه‌‌گذاری در مهم‌ترین کلان‌شهر کشور یعنی شهر تهران، اعلام کرد: از مجموع ۴۸ پروژه‌‌ای که هم‌‌اکنون در قالب مشارکت شهرداری و سرمایه‌‌گذاران بخش خصوصی در حال اجراست تنها یک پروژه بدون اشکال است. اما سایر پروژه‌ها در گیر با هر چهار مشکل حقوقی، ملکی، شهرسازی و واگذاری یا دست‌‌کم یک، دو یا سه مورد از آنها هستند. بررسی‌‌ها نشان می‌دهد هم‌‌اکنون بیش از ۴۰ پروژه از این ۴۸ پروژه دارای مشکلات حقوقی، حدود ۳۰ مورد دارای مشکلات شهرسازی، بیش از ۲۰ مورد مشکلات ملکی و حدود ۶ مورد مشکلات واگذاری دارند.

نتایج بررسی‌‌های به عمل آمده درباره چالش‌‌های سرمایه‌‌گذاری در کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ که در این پنل تخصصی ارائه شد نشان می‌دهد، هم‌‌اکنون نفع اصلی سرمایه‌‌گذاری شهری برای شهرداری‌‌هاست. که از آن جمله می‌توان به سهم ۳۰ درصدی سرمایه‌‌گذار و سهم ۷۰ درصدی شهرداری از فرآیند مشارکت در اجرای پروژه اشاره کرد. این موضوع در حالی به دلیل تامین زمین که حدود ۷۰ درصد از ارزش کل پروژه را به خود اختصاص می‌دهد از سوی شهرداری‌‌ها، منطقی به نظر می‌‌رسد که سهم ۳۰ درصدی سرمایه‌‌گذار به دلیل سرمایه بسیار زیاد مورد نیاز برای اجرای پروژه و دردسرهای اجرای آن، برای سرمایه‌‌گذار در اغلب موارد جذاب نیست. همین موضوع باعث می‌شود برخلاف پروژه‌های خرد و شخصی در حوزه مشارکت (مانند تخریب املاک کلنگی و مشارکت مالک و سازنده برای ساخت یک ساختمان مسکونی)، که در کوتاه‌ترین زمان منجر به توافق طرفین می‌شود، فرآیندهای مربوط به مشارکت در ساخت از سوی شهرداری‌‌ها و سرمایه‌‌گذاران بخش خصوصی حتی بعد از ماه‌ها دوندگی به نتیجه نرسیده و کار منتفی شود.

این در حالی است که نتایج بررسی‌‌ها نشان می‌دهد در حالی که سازمان‌های سرمایه‌‌گذاری شهرداری‌‌ها مسوول تامین منافع و دفاع از حقوق سرمایه‌‌گذاران هستند همزمان و از آنجا که زیرمجموعه شهرداری‌‌ها هستند با دوگانگی مواجه بوده و نمی‌دانند باید از منافع شهرداری دفاع کنند یا از منافع سرمایه‌‌گذار.

کارشناسان و مدیران کلان‌شهرها در این پنل تخصصی با اشاره به اینکه شهرداری تهران و سایر کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ برای بهبود وضعیت سرمایه‌‌گذاری و جلب مشارکت نیازمند بازنگری وضعیت گذشته و اقدامات فوری جهت اصلاح نقاط ضعف هستند، تاکید کردند: در این زمینه نیاز به برداشتن سه گام مهم احساس می‌شود. گام اول، تدوین نظام سرمایه‌‌گذاری توسعه مشارکت‌‌ها، گام دوم، ‌‌بهبود فرآیندها و گام سوم، ‌‌اصلاحات ساختاری است.

بازار سرمایه به جای سرمایه‌‌گذاری متروپلی

در این پنل تخصصی، از سوی نمایندگان شهرداری‌‌ها و حوزه سرمایه‌‌گذاری ۵ شهر بزرگ شامل تهران، شیراز، زنجان، همدان و اهواز، توصیه شد بازار سرمایه جایگزین سرمایه‌‌گذاری‌‌های متروپلی شود. نتایج بررسی‌‌های ارائه شده در این پنل نشان می‌دهد هم‌‌اکنون برخی از رویه‌ها و ساختارهای سرمایه‌‌گذاری در اجرای پروژه‌های شهری معیوب بوده و در برخی از شهرها آمیخته با فساد و رانت شده است؛ به‌طوری‌که شاید از وجود رانت در حوزه سرمایه‌‌گذاری کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ بتوان به عنوان یکی از بزرگ‌ترین مشکلات این حوزه یاد کرد.

نتایج بررسی‌‌های ارائه شده در این نشست حاکی است: به دلیل اتصال برخی افراد با برخی روابط خاص، در نتیجه رانت ایجاد شده، سرمایه‌‌گذاران و افراد فاقد صلاحیت در برخی از شهرها برند شده و هر پروژه‌‌ای در شهر باید از مسیر آنها اجرا شود. این موضوع منجر به ایجاد سرمایه‌‌گذاری‌‌های متروپلی در شهرها می‌شود که علاوه بر تهدید بزرگ برای شهر منجر به  به‌حاشیه رانده شدن دیگر سرمایه‌‌گذاران می‌شود. در این نشست توصیه شد: باید مسیری فراهم شود که سرمایه‌های خرد و مردمی از طریق صندوق‌ها و انتشار اوراق مشارکت برای سرمایه‌‌گذاری‌‌های شهری و پروژه‌های شهری به کار گرفته شود تا از این طریق مسیر هرگونه رانت بسته شود. ضمن آنکه با عرضه زمین‌‌های در اختیار شهرداری در قالب صندوق‌ها و یونیت‌‌های سرمایه‌‌گذاری، مشکل مربوط به نفع ۷۰ درصدی شهرداری‌‌ها در برابر سهم ۳۰ درصدی سرمایه‌‌گذارها نیز حل شود و انگیزه‌های لازم برای سرمایه‌‌گذاری‌‌های شهری فراهم شود.

این در حالی است که از آنجا که مشارکت واقعی در گرو درگیر کردن همه ذی‌نفعان در پروژه‌های شهری است و نه تنها یک یا دو نفر افراد وابسته به رانت و روابط خاص که بر آنها اسم سرمایه‌‌گذار می‌‌گذارند، از این طریق بسیاری از مشکلات و چالش‌‌هایی که هم‌‌اکنون در مسیر سرمایه‌‌گذارهای شهری وجود دارد و به آنها اشاره شد نیز برطرف خواهد شد.