خرید خانه و سرمایه گذاری در بازار مسکن از گذشته تا اکنون مورد استقبال افراد زیادی قرار داشته و به عنوان یکی از بهترین راه های سرمایه گذاری سود آور به شمار می رفته است. اما در حال حاضر به سبب شرایط اقتصادی و جمعیتی کشور این بازار در رکود به سر برده و شاهد کم شدن رونق آن هستیم. با این حال به سبب ضروری بودن نیاز به مسکن و همچنین تدابیر اندیشیده شده از سوی دولت، امید ها برای سامان گرفتن این بازار وجود داشته و می توان با آگاهی از شرایط سرمایه گذاری، به این بازار وارد شد.
برای ورود به بازار مسکن علاوه بر سرمایه اولیه داشتن دانش و آگاهی کامل از این بازار نیز ضروری بوده و می تواند به افزایش اندوخته و ارزش ملک مورد نظر منجر شود اما در غیر این صورت، ورود به بازار علاوه بر امکان از دست دادن سرمایه و اندوخته مالی می تواند مشکلاتی قانونی و مسائل پیرامون آن را برای افراد رقم زند. برای بسیاری از افراد که برای اولین بار قصد خرید و یا فروش ملک را دارند و با هدف داشتن سرپناه وارد این بازار می شوند، این موضوع از اهمیت بالاتری برخوردار بوده و در نتیجه تحقیق و بررسی بیشتری را می طلبد. در کنار این دسته از افراد برخی نیز با هدف سرمایه گذاری و افزایش اندوخته مالی به این بازار ورود کرده و مشغول فعالیت می شوند. برای این افراد هرچند که سرمایه حرف اول را می زند اما بررسی معیار ها و اصول حاکم بر بازار اهمیت بسیاری دارد که بایستی پیش از تصمیمات قطعی آنها را مد نظر داشته و با آگاهی از آنها اقدامات لازم را انجام داد.
اما باید این نکته را نیز در نظر داشت که خرید خانه و سرمایه گذاری در مسکن ، نیاز به زمان دارد تا فرد سرمایه گذار را به هدف خود، یعنی افزایش سرمایه برساند. به عبارتی پیش از ورود به بازار مسکن بایستی با این دید اقدام به خرید خانه و ملک کنیم که سرمایه ما در دراز مدت به سود دهی مناسب خواهد رسید و در غیر این صورت این هدف امکان پذیر نخواهد بود. بازار مسکن طی سال های گذشته به خوبی نشان داده که در مقایسه با بازار های موازی شرایط بهتری داشته و می تواند به عنوان یک سرمایه گذاری بلند مدت و مطمئن انتخاب شود.
برای تمامی افرادی که در بازار مسکن هر چند جزئی فعالیت داشته و یا دارند، آینده بازار و مسکن خریداری شده از اهمیت بالایی برخوردار است. در این میان با گزینه هایی مختلفی در بازار روبرو هستیم که بایستی بر اساس اولویت های شخصی و همچنین اصول خرید مناسب بررسی شده و در آخر تصمیم درست را اتخاذ کنیم.
در زمان خرید خانه چه معیارهایی را باید در نظر داشت؟ برای خرید بهتر و افزایش سرمایه در بازار مسکن چه کارهایی می توان کرد؟
معیار های انتخاب خانه و تصمیم برای خرید زمین، خانه کلنگی، آپارتمان و یا برج بایستی به درستی بررسی شده و در صورت نیاز با افراد متخصص و با تجربه در این امر مشورت کرد. علاوه بر معیار های شخصی افراد که بسته به شغل، سلایق فردی، تعداد افراد خانواده و سن آنها می تواند متفاوت باشد، بایستی مواردی را به طور کلی بررسی کرده و مد نظر داشت.
. . .
. . .
برای بررسی بازار مسکن و شرایط حاکم بر آن می بایست عوامل موثر بر این بازار را شناخته و بر اساس آن ها تصمیمات لازم را اتخاذ کرد. عوامل موثر بر بازار مسکن به گونه ای هستند که رونق و یا رکود بازار و در نتیجه افزایش و یا کاهش قیمت ها را به دنبال دارند. لذا برای سرمایه گذاری و افزایش سرمایه در بازار مسکن می بایست نسبت به این عوامل هوشیار بود و با تغییری در آن ها سمت و سوی تصمیامت را تغییر داد.
همانطور که پیش از این عنوان شد سرمایه گذاری در بازار مسکن برای سود آوری نیاز به زمان داشته و نمی توان تصمیماتی عجولانه برای ورود و یا خروج از آن گرفت. علاوه بر این می بایست ابتدا افراد دیدگاه خود از ورود به این بازار را در نظر داشته و سپس تصمیم گیری کنند چرا که اگر افراد با قصد سرمایه گذاری وارد بازار مسکن شوند گزینه های بسیاری برای آن ها وجود دارد اما برای متقاضیان مصرفی این بازار تنها گزینه موجود خرید خانه و سکونت در آن می باشد.
زمانی که شاخص قیمت مسکن رشدی بیشتر از شاخص قیمت در کل اقتصاد کشور داشته باشد افراد و سرمایه های آن ها به سمت بازار مسکن جذب شده و شاهد رونق بازار خواهیم بود اما در غیر این صورت نه تنها بازار مسکن بلکه به صورت غیرمستقیم کل اقتصاد کشود دچار بحران خواهد بود. عرضه و تقاضا در بازار مسکن به عنوان یکی از موثرترین عوامل بر قیمت های ارائه شده در این بازار می باشد که خود از عوامل جانبی دیگری تاثیر می پذیرد. اما در مجموع می توان پارامتر های زیر را بر قیمت مسکن، شرایط بازار و رونق یا رکود آن تاثیرگذار دانست.
در بخش عرضه مسکن و ارائه آن برای سکونت و یا سرمایه گذاری به افراد و به عبارتی ساخت مسکن عواملی مانند قیمت زمین، هزینه های ساخت و ساز، مالیات مسکن و همچنین طرح ها و سیاست های دولت برای افزایش ساخت ساز موثر می باشد که هر کدام به نوبه خود می توانند افزایش و کاهش قیمت ها را رقم زنند. اما شایان ذکر است تمامی عوامل ذکر شده خود تحت تاثیر بازار های موازی بوده و با شوک های ناشی از بازار هایی مانند طلا و ارز تغییرات بسیاری را برای آن ها شاهد هستیم.
برای تولید و عرضه مسکن اولین عامل موثر قیمت زمین می باشد که می تواند قیمت ملک ارائه شده را افزایش دهد. قیمت زمین تحت تاثیر بازار های موازی و تورم حاکم بر اقتصاد کشور بوده و بر اساس آن تغییر می کند. به طوری که با افزایش قیمت طلا و ارز سرمایه دارارن و زمین داران نسبت به فروش زمین های خود و ارائه آن به سازندگان مقاومت کرده و با قیمت هایی متناسب با شرایط، آن ها را عرضه می کنند و از آنجا که 40 درصد قیمت تمام شده ملک ناشی از قیمت زمین آن می باشد، می توان قیمت زمین را در بخش عرضه مسکن بسیار تاثیر گذار دانست. لذا کمبود زمین مناسب و یا قیمت مناسب در بخش تولید و عرضه مسکن خدشه وارد کرده و با کمبود ساخت و ساز ها، در طولانی مدت رکود بازار را خواهیم داشت.
دومین پارامتری که بر ارائه ملک و چگونگی عرضه آن تاثیر گذار است هزینه های مربوط به ساخت ساز املاک می باشد که بر اساس شاخص نرخ ارز و واردات متغیر بوده و می تواند قیمت تولید مسکن را افزایش دهد. افزایش قیمت تولید مسکن از طرفی و قیمت زمین و کمبود آن از طرف دیگر می تواند شاخص قیمت ملک را افزایش داده و بازار را به رکودی عمیق تر سوق دهد.
بر اساس قوانین کشور سازندگان و انبوه سازان می بایست در ازای ملک تولید شده و درآمد حاصل از آن مبلغی را به عنوان مالیات به دولت پرداخت کرده و این موضوع خود دلیلی بر عدم کاهش قیمت ها می باشد. چرا که سازندگان به سبب هزینه هایی که برای ساخت و دیگر موراد جانبی متحمل می شوند برای کاهش قیمت مقاومت کرده و شاهد فروش املاک با قیمت هایی بسیار بالاتر از قیمت تمام شده آن ها هستیم.
زمانی که دولت ها برای بهبود شرایط بازار مسکن اقداماتی در جهت ارائه طرح ها و سیاست هایی تشویقی در زمینه تولید و ارائه مسکن انجام دهند، سازندگان نسبت به ساخت و تولید مسکن تمایل بیشتری نشان داده و شاهد عرضه بیشتر در بازار خواهیم بود که این امر در طولانی مدت و حتی میان مدت تاثیر بسیاری بر رونق بازار و کاهش قیمت ها دارد. اما در حال حاضر شاهد عدم توجه مناسب دولت ها به تولید مسکن و سیاست های لازم برای بهبود اوضاع هستیم که نتیجه آن رکود طولانی مدت و در عین حال افزایش قیمت ها می باشد.
از جمله معیارهایی که در زمان خرید از اهمیت بالایی برخوردار بوده و می تواند به انتخاب درست و به موقع ختم شود، می توان موارد زیر را نام برد:
بازار مسکن تحت تاثیر عوامل بسیاری قرار دارد که موجب رکود و یا رونق آن می شود. بسته به این موضوع، اوضاع بازار و زمانی که شما اقدام به خرید و یا فروش ملک می کنید تاثیر مستقیمی بر ارزش افزوده ملک داشته و در نتیجه باید مورد توجه قرار گیرد.
رونق و یا رکود بازار بسته به تصمیم شما و اینکه قصد خرید و یا فروش دارید می تواند شرایط متفاوتی را رقم زند. به طوری که اقدام برای فروش در زمان رکود بازار به سبب کمبود خریدار می تواند به ضرر شما تمام شده و تاثیری منفی بر ملک و سرمایه شما داشته باشد در حالی که در همین زمان اقدام برای خرید ملک گزینه ای معقول و مناسب می باشد. در زمان رکود بازار به سبب کمبود خریدار و در نتیجه زیاد بودن گزینه های مناسب برای شما، توصیه ما اقدام برای خرید ملک می باشد که نتیجه آن، تصمیم بهتر و خرید مناسب تری خواهد بود.
بسته به دیدگاه افراد برای سرمایه گذاری و تصمیم آنها برای خرید ملک و یا ساخت و ساز مناطق مختلف شرایط متفاوتی را دارند. به عبارتی اگر قصد خرید مسکن را داشته باشید بایستی مناطقی خاص و با شرایط مناسب تصمیم خود را انتخاب کنید. در صورتی که تصمیم برای ساخت و ساز باید در مناطقی صورت گیرد که پیشرفت کاملی نداشته و قابلیت رشد داشته باشد.
به عنوان مثال برای خرید خانه پس از بررسی معیار ها و اولویت های فردی و خانوادگی می توان مناطق 4، 5، 7 و 8 پایتخت را مناسب برای خرید خانه و سرمایه گذاری دانست. این مناطق به ویژه منطقه 4 و 5 به سبب برخورداری از آپارتمان های نوساز و قیمت مناسب شرایط خوبی برای خرید مسکن دارند که می تواند در صورت امکان مورد بررسی قرار گیرد. منطقه 4 که در شرق تهران قرار دارد از نظر فرهنگی و همچنین قیمت املاک ،شرایط مناسبی دارد و در صورت کمبود بودجه برای سرمایه گذاری مناسب هستند. این منطقه در مقایسه با منطقه 5 نیز قیمت های مناسب تری را ارائه داده و می تواند در صورت تایید بودن دیگر شرایط گزینه مناسبی باشد.
منطقه 5 پایتخت به سبب شرایط آب و هوایی، سن ساختمان ها و نوساز بودن آنها، برخورداری از امکانات رفاهی و تفریحی، دور بودن از مناطق شلوغ و اداری شرایط مناسبی برای خرید و سرمایه گذاری داشته و به عنوان پر فروش ترین منطقه پایتخت مورد استقبال بسیاری قرار گرفته است.
اگر با هدف ساخت و ساز، مناطق مختلف تهران را بررسی کنیم می توان مناطق فرسوده را برای ساخت و ساز مناسب دانسته و با این قصد اقدام به خرید و سرمایه گذاری کرد. از طرفی دیگرغرب پایتخت و منطقه 22 تهران به عنوان محدوده ای وسیع و رو به رشد شاهد ساخت و سازهای بسیاری بوده و توجه سرمایه گذاران و انبوه سازان زیادی را به خود جلب کرده است. این بخش از پایتخت که دریاچه چیتگر را به عنوان بزرگترین و پرطرفدارترین جاذبه منطقه در خود جای داده است، فرصت رشد بیشتری را نیز دارا بوده و می تواند برای سرمایه گذاری در بازار مسکن گزینه مناسبی باشد.
سرمایه گذاری در منطقه 22 و خرید خانه یا زمین در این منطقه، برای گروه های مختلف شامل انبوه سازان و یا مردم عادی مناسب بوده و شرایط رو به رشدی را تجربه می کند.
علاوه بر مناطق ذکر شده به طور کلی می توان غرب پایتخت را که منطقه ای رو به رشد می باشد را مناسب برای خرید و همچنین سرمایه گذاری دانست. این بخش از پایتخت دارای آپارتمان های نوساز بسیاری می باشد که از نظر قیمت نیز در حدود میانگین قیمت قرار داشته و گزینه ای مناسب برای خرید می باشد. در عین حال در برخی مناطق این محدوده از پایتخت از نظر آب و هویی نیز شرایط مساعدی دارد که می تواند خرید خانه با هدف سکونت را نیز پاسخگو باشد.
خرید ملک و سرمایه گذاری در بازار مسکن همیشه با این پرسش روبرو بوده است که چه نوع ملکی سوددهی بالاتری دارد. برای پاسخ به این سوال باید گفت، اگر تنها با هدف سرمایه گذاری قصد خرید و فروش دارید، خرید زمین همیشه گزینه مناسبی بوده و هست. چرا که همیشه با سود همراه بوده و بر خلاف واحد های نوساز با گذشت زمان کاهش قیمت نخواهد داشت. اگر خرید زمین در مناطقی مانند جنوب تهران که قیمت پایین تری را در حال حاضر دارند انجام شود با طی گذشت مدت زمانی نه چندان زیاد می توان ساخت و ساز لازم و مناسب را انجام داده و در زمان رونق بازار و همچنین رونق منطقه آنرا ارائه کرده و سود خوبی را دریافت کرد.
برای خرید خانه نیز باید به نکاتی مشابه توجه کرد. چرا که اگر سرمایه کافی در اختیار داشته باشید خرید خانه های کلنگی می تواند ارزش افزوده بالاتری را برای شما رقم زند. با خرید خانه های کلنگی و بازسازی آنها و یا ساخت مجدد آن می توان به سود نسبتا بالایی دست یافت که اگر همین روند در زمان مناسب از نظر شرایط بازار، خریداری و در زمان رونق آن ارائه شود، این سودهی را دو چندان کرده و می تواند گزینه بسیار مناسب برای سرمایه گذاری باشد.
اما با این حال سرمایه گذاری روی خانه های کوچک و متراژ پایین می تواند گزینه مناسبی برای افرادی باشد که سرمایه اندکی داشته و قصد ورود به این بازار را دارند. خانه های متراژ پایین به سبب هزینه کمتر همیشه مورد استقبال بوده و خریداران بسیاری را شامل می شود. این مدل خانه ها براحتی خرید و فروش شده و رکود بازار تاثیر کمتری بر روند فروش آنها دارد. این مورد برای زمان فروش ملک از اهمیت بالایی برخوردار بوده و براحتی امکان بدست آوردن سرمایه را برای مالک فراهم می کند.
منظور از موقعیت مکانی ملک شرایط قرارگیری آن در محله و خیابان مورد نظر می باشد. این مورد که از اهمیت بالایی برخوردار است می تواند تاثیر مستقیمی بر قیمت و همچنین نحوه خرید و فروش ملک داشته باشد. بطوری که موقعیت ملک می تواند شرایطی از جمله دسترسی ملک به راه های ارتباطی، مراکز خرید، مراکز درمانی را بهتر و یا بدتر کند. علاوه بر این موارد دیگری نیز باید مورد بررسی قرار گیرد تا از تمامی جوانب گزینه ناسب انتخاب شده باشد
موارد زیر برای بررسی موقعیت ملک به عنوان مزیت به شمار می رود:
در طی چند سال اخیر با توجه به رکود در بازار مسکن، کمتر کسی حاضر به سرمایه گذاری در طلا دلفین وست می‌شود، زیرا هیچ کسی از آینده این بازار خبری ندارد، اما با این حال به تازگی امیدهایی برای سروسامان گرفتن این بازار پیش‌بینی شده است، از این رو کسانی که میل به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن دارند دوست دارند بدانند چه مسکن‌هایی بخرند برنده هستند؟ مسکن‌های کوچک یا بزرگ؟ کلنگی یا آپارتمانی؟ شرق، غرب، شمال یا جنوب تهران؟ پاسخ برخی از مشاوران املاک به این پرسش ها را در زیر بخوانید.
یکی از مشاوران املاک در این مورد گفت: برای کسانی که سرمایه داشته باشند، خانه کلنگی بهتر است، زیرا خریداران این خانه‌ها سود بیشتری می‌کنند، اما کسانی که پول زیادی نداشته باشند از نظر من می‌توانند آپارتمانی کوچک و چند سال ساخت در شرق تهران خریداری کنند، زیرا شرق تهران از لحاظ فرهنگی و موقعیتی بسیار بهتر از جنوب تهران است، همچنین در مقایسه با شمال و برخی از نقاط غرب تهران نیز قیمت مناسب‌تری دارد.
مشاور املاک دیگری بیان کرد: خرید آپارتمان به منظور سرمایه‌گذاری اصلاً کار عقلانی نیست، زیرا واحدهای آپارتمانی هر چه از سن‌شان بگذرد از ارزش‌شان کاسته می‌شود، برای مثال اگر کسی خانه‌ای نوساز خریداری کند، چند روز بعد اگر قصد فروش ملک را داشته باشد، از قیمت آن کم می‌شود. او در ادامه گفت: من به کسانی که قصد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را دارند، خرید خانه‌های ویلایی و زمین را پیشنهاد می‌کنم زیرا زمین همیشه بیشترین سود را دارد. او در پاسخ به اینکه کدام نقطه از تهران برای سرمایه‌گذاری بهتر است? گفت: غرب تهران به دلیل اینکه بافت جدیدتری دارد برای سرمایه‌گذاری بهتر است.
یکی دیگر از مشاوران املاک اظهار کرد: خانه نوساز به دلیل افت قیمت برای سرمایه‌گذاری اصلاً مناسب نیست، اما همیشه ماده مصرفی که همان ملک کلنگی است برای سرمایه‌گذاری بهترین به حساب می‌آید، اما کسی که ملک کلنگی خریداری می‌کند نباید الان بسازد و باید فعلاً به این ملک دست نزند. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از اقتصاد، او در ادامه گفت: کسی که ملکی کلنگی خریداری می‌کند اگر بعد از دو سال 60 درصد سود نکند، در واقع ضرر کرده است، زیرا ارزش پول او تا دو سال دیگر کم شده و از طرفی گرفتن جواز و… آنقدر سخت و خسته‌کننده است که اگر 60 درصد سود نکند فایده‌ای ندارد؛ اما با شرایط اکنون فقط دوسال طول می‌کشد که کسی ملکی که ساخته است را بفروشد و یکی دو سال هم طول می‌کشد که آن را بسازد و نهایتاً 50 درصد سود می‌کند، بنابراین اکنون زمانی مناسبی برای ساخت و ساز نیست. او گفت: با توجه به سودهای بانکی مملکت ما مردم را به تن‌پروری کردن عادت داده و نظام بانکی خود کاری می‌کند که مردم سراغ تولید نروند.
