بازار معاملات مسکن شهر تهران در آخرین روزهای سال، ناپایدارترین عصر ملکی را سپری می‌کند. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از تازه‌‌‌ترین تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اسفندماه نشان می‌دهد، تاریخ مصرف فایلهای فروش مسکن برای خریداران در حالی به حداقل زمان ممکن در این بازار کاهش یافته است که این بازار در آخرین روزهای سال، با تغییرات روزانه و بعضا ساعتی در نرخ پیشنهادی فروش آپارتمان از سوی مالکان و فروشنده‌‌‌ها مواجه شده است. هر چند کاهش شدید و رسیدن تعداد فروشنده‌‌‌های مصمم در این بازار به مرز صفر، یکی از مشخصات اصلی و کلیدی بازاری است که معمولا در هر سال، با عنوان بازار شب عید معاملات مسکن، یکی از پرتقاضاترین و پرفروش‌‌‌ترین بازارها در طول ۱۲ ماه سال، بوده است. یافته‌‌‌های جدید «دنیای‌اقتصاد» درباره تحولات زمستانی بازار مسکن شهر تهران همچنین از ورود وخروج دو بازیگر اصلی معاملات مسکن، در این روزها خبر می‌دهد.
مشخصات زمستانی بازار مسکن
بازار معاملات مسکن شهر تهران در آخرین روزهای سال‌جاری چند مشخصه عمده را در خود جای داده است که می‌توان آنها را در شش دسته کلی طبقه‌‌‌بندی کرد. افزایش تقاضای مصمم برای خرید، کاهش شدید عرضه فایل به بازار که در برخی از محلات به عرضه صفر رسیده است، قفل شدن بازار معاملات مسکن، تغییرات روزانه و بعضا ساعتی قیمت پیشنهادی فروشنده‌‌‌ها و شیب رشد تند قیمت در بازار، قیمت‌گذاری با نرخ آتی در بازار معاملات آپارتمان‌‌‌های نوساز از سوی سازنده‌‌‌ها و ورود دو طیف سرمایه‌گذار و مصرف‌کننده به بازار برای خرید آپارتمان مهم‌ترین این ویژگی‌‌‌ها هستند که در بازار مسکن روزهای پایانی سال‌جاری رصد می‌شود. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» و همچنین اظهارات واسطه‌‌‌ها و فعالان بازار معاملات مسکن در مناطق مختلف شهر تهران، بازیگردان اصلی بازار در زمستان امسال و به‌خصوص روزهای پایانی سال که منجر به قفل شدن معاملات مسکن در بازار شب عید از یکسو و رشد محسوس قیمت‌های پیشنهادی و معاملاتی از سوی دیگر در معدود معاملات صورت گرفته در بازار مسکن روزهای اخیر شده است را نوسانات ارزی و جهش نرخ دلار عنوان می‌کنند.
قفل فروش مسکن
بررسی‌ها و تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از تازه‌‌‌ترین وضعیت بازار معاملات مسکن شهر تهران در مناطق مختلف، از قفل شدن معاملات خرید وفروش آپارتمان و سایر املاک مسکونی (زمین، ملک کلنگی و…) در پایتخت خبر می‌دهد. برخلاف سال‌های گذشته که بازار اسفند ماه، بازار شب عید معاملات مسکن بوده و معمولا در این ماه حجم مناسبی از خرید و فروش آپارتمان (البته در سال‌های معمول و شرایط غیررکودی)، انجام می‌‌‌شد اما فعالان این بازارها از به صفر رسیدن تعداد معاملات در برخی از محلات پایتخت در این ماه خبر می‌دهند. حتی در برخی محله‌‌‌ها نیز تعداد فایل‌‌‌ها و در نتیجه معاملات صورت گرفته انگشت‌‌‌شمار بوده وفاصله چندانی با صفر ندارد.این شرایط منجر به ایجاد قفل فروش در بازار مسکن روزهای پایانی سال شده است. معمولا در هر سال، بازار معاملات مسکن در ماه‌‌‌های پایانی، عموما از نیمه بهمن تا پایان اسفندماه به عنوان بازار معاملات شب عید شناخته شده و در این مدت زمانی، حجم مناسبی از فایل‌‌‌ها به بازار عرضه شده و به فروش می‌‌‌رفت. اما در شرایط فعلی، عرضه فایل به شدت کاهش یافته است و در برخی موارد و بعضی محلات به صفر رسیده است. این شرایط ناشی از عدم‌عرضه جدید آپارتمان به بازار فروش هم از سمت سازنده‌‌‌ها (آپارتمان‌‌‌های نوساز) و هم از سمت فروشنده‌‌‌ها، تحت‌تاثیر افزایش ناپایداری‌‌‌ها ونااطمینانی‌‌‌ها ناشی از شرایط اقتصادی کنونی است. این در حالی است که تعداد متقاضیان خرید آپارتمان شامل متقاضیان مصرفی و سرمایه‌‌‌ای در بازار معاملات مسکن افزایش یافته است. در واقع در شرایطی که نگرانی از افزایش بیشتر قیمت‌ها در بازار مسکن منجر به افزایش تقاضای خرید شده است اما از سوی دیگر، انتظارات تورمی، موجب شده است فروشنده‌‌‌هایی که در ماه ابتدایی تا میانه زمستان برای فروش واحدهای خود تردید داشتند هم‌‌‌اکنون برای نفروختن و تاخیر پروسه فروش تا سال بعد، مطمئن و مصمم شوند. عمده تقاضای خرید در بازار مسکن در روزهای پایانی سال مربوط به تقاضای سرمایه‌‌‌ای است. سرمایه‌گذارهایی که برای حفظ ارزش پول خود، بودجه‌‌‌ای بین یک و نیم تا ۵ میلیارد تومان در اختیار دارند و در مناطق مصرفی پایتخت به دنبال خرید آپارتمانی متناسب با سلیقه وسطح توان مالی خود هستند. هر چند افزایش قیمت‌ها، ناپایداری‌‌‌های قیمتی و همچنین کمبود شدید فایل در بازار فروش، باعث شده است این تقاضاها در نهایت در عمده موارد به نتیجه نرسیده و منجر به خرید آپارتمان نشود.
واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن شهر تهران در مناطق مختلف از قرار گرفتن بازار در ناپایدارترین مقطع به لحاظ تغییرات روزانه وساعتی قیمت‌ها خبر می‌دهند. نتایج تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» در این‌باره نشان می‌دهد، در شرایطی که بازار با بحران فایل فروش مواجه شده و در بسیاری موارد عرضه فایل فروش به صفر رسیده است، برخی از فروشنده‌‌‌ها که عملا دیگر تمایلی به فروش ندارند و با هر بهانه‌‌‌ای به دنبال عدم‌فروش واحد و عرضه آن در سال بعد هستند، اقدام به تغییر روزانه و حتی ساعتی قیمت‌های فروش می‌کنند.
این شرایط باعث شده است به لحاظ سطح قیمتی، بازار در ناپایدارترین شرایط خود به سر ببرد آن هم در مقطع حساس زمانی شب عید که تقاضا برای خرید مسکن مطابق با عرف هر سال، افزایش می‌‌‌یابد.
به ویژه آنکه افزایش نااطمینانی‌‌‌ها، تمایل به خرید مسکن در میان گروه‌‌‌های مختلف (مصرف‌کننده و غیرمصرفی) را افزایش داده است. در واقع قیمت‌ها در بازار مسکن به قیمت‌های ژله‌‌‌ای تبدیل شده است. بازار مسکن بازاری است که بر اساس عرف همیشگی، همواره دیرترین و با تاخیرترین تاثیرپذیری از تغییرات نرخ و نوسانات قیمتی در بازارهای دارایی از جمله بازار ارز و… را به خود اختصاص می‌دهد. به این معنا که همواره چسبندگی قیمتی در بازار مسکن بیشتر و اثرپذیری از تحولات سایر بازارها، در این بازار با تاخیر زمانی بوده است. اما در مقطع زمانی فعلی، نوسانات شدید ارزی و جهش در سایر بازارها مانند بازار سکه، طلا و… باعث شده است، عملا بسیاری از افراد برای حفظ دارایی‌‌‌های خود یا برای آنکه با بهای کمتری نسبت به سال بعد بتوانند آپارتمان خود را تبدیل به احسن کنند، به عنوان متقاضی وارد بازار شب عید معاملات ملک شوند. با این حال، نه تنها حجم عرضه فایل به دلیل انتظار فروشنده‌‌‌ها از ادامه رشد قیمت در سال بعد به شدت کاهش یافته است که برخی از آنها اقدام به تغییرات ساعتی و روزانه قیمت فایلهای خود کرده‌‌‌اند. این موضوع باعث شده است اعتبار یا تاریخ مصرف قیمت در فایلهای فروش به کمترین حد ممکن برسد. البته این اولین بار نیست که بازار مسکن با تغییرات روزانه وساعتی قیمت در فایلهای فروش روبه‌رو می‌شود بلکه پیش از این نیز در مقاطعی که قیمت‌ها در بازار به اوج رسیده و حباب مسکن متورم می‌‌‌شد و به همین علت این انتظار وجود داشت که هر لحظه عملیات تخلیه حباب آغاز شده و قیمت واقعی و حتی اسمی مسکن شروع به کاهش کند، این شرایط تجربه می‌‌‌شد.
اما شرایط دوره‌‌‌های قبل با دوره فعلی یک تفاوت مهم و آشکار دارد. این تفاوت مربوط به قرار داشتن بازار در آن دوره‌‌‌ها در فاز رونق تورمی و قرار داشتن بازار فعلی در وضعیت رکود سنگین است.
دردوره‌‌‌هایی که بازار در اوج رونق تورمی قرار داشت، بعضا نقطه اوج قیمت در این بازار با ناپایداری سطح قیمت‌ها وتغییرات روزانه و ساعتی قیمت در این بازار همراه می‌‌‌شد. اما بعد از مدتی، روند تخلیه حباب و رسیدن قیمت‌ها به پایداری نسبی آغاز می‌‌‌شد. هم‌‌‌اکنون اما به‌رغم رکود سنگین در بازار مسکن، این ناپایداری قیمتی در حال تجربه شدن است. آن هم زمانی که بسیاری از فروشنده‌‌‌ها عملا از فروش انصراف داده و در بهترین حالت آن را به ابتدای سال بعد موکول کرده‌‌‌اند. در چنین شرایطی حجم تقاضا برای خرید مسکن نسبت به نیمه اول سال به میزان محسوس افزایش یافته است. تقاضایی که این روزها با کمبود فایل مواجه شده و عملا نمی‌تواند از بازار خرید کند.
برآورد تغییر قیمت
در شرایطی که هنوز آمارهای رسمی از تحولات قیمت وحجم معاملات مسکن در بهمن ماه و اسفند ماه منتشر نشده است اما، اظهارات واسطه‌‌‌ها و فعالان بازار معاملات مسکن مناطق شهر تهران، برآوردی از رشد محسوس قیمت در فایلهای فروش نشان می‌دهد. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در شرایطی که بانک مرکزی به عنوان مرجع آماری بازار مسکن که در هر ماه گزارش مربوط به تحولات ماه قبل بازار معاملات مسکن شهر تهران را منتشر می‌کرد، از ماه قبل انتشار این آمار را متوقف کرده است اما، برآورد فعالان بازار مسکن نشان می‌دهد در بهمن ماه، به لحاظ شرایط قیمتی و تورمی، وضعیتی تجربه شد که حتی در دی ماه نیز این وضعیت تجربه نشده بود. بر اساس آمار بانک مرکزی در دی ماه امسال، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران نسبت به ماه قبل از آن یعنی آذرماه حدود ۱۰درصد رشد کرد؛ واسطه‌‌‌ها وفعالان بازار مسکن شهر تهران می‌‌‌گویند شرایطی که در بازار مسکن بهمن و اسفند ماه تجربه شده و در جریان است در دی ماه نیز تجربه نشده بود. به این معنا که در بسیاری از محلات شهر تهران از جمله محلات مصرفی قیمت فایلهای فروش که از سوی فروشنده‌‌‌ها پیشنهاد شده به مراتب رشدی بالاتر داشته است. حتی واسطه‌‌‌ها وفعالان بازار مسکن از نرخ‌‌‌گذاری در بازار شب عید معاملات مسکن با «قیمت آتی» بر اساس برآوردهای تورمی سال ۱۴۰۲، خبر می‌دهند.
قیمت آتی با سه فاکتور
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، در شرایطی که بازار معاملات مسکن در روزهای پایانی سال با افزایش تقاضای خرید، افت محسوس عرضه فایل، قفل معاملات به واسطه خروج فروشنده‌‌‌ها از بازار و ناپایداری شدید در سطح قیمت‌ها مواجه شده است یک طیف از عرضه‌‌‌کننده‌‌‌های بازار فروش خانه، اقدام به قیمت‌گذاری با نرخ آتی کرده‌‌‌اند. این دسته از فروشنده‌‌‌ها که مالکان واحدهای نوساز یا همان سازنده‌‌‌ها هستند در اصل تمایلی به فروش واحدها قبل از سال جدید ندارند. علت نیز مشخص است. عمده آنها منابع حاصل از فروش واحدهای آماده را برای ساخت واحدهای جدید و استارت پروژه‌‌‌های تازه نیاز خواهند داشت. از آنجاکه به دلیل قرار گرفتن در روزهای پایانی سال و همچنین ماه نیمه تعطیل فروردین عملا استارت فعالیت سازنده‌‌‌ها در ماه‌‌‌های بعد خواهد بود، بنابراین این گروه از عرضه‌‌‌کننده‌‌‌ها تمایلی به فروش واحد قبل از سال جدید ندارند. به‌خصوص در شرایط تورمی فعلی که هزینه‌‌‌های ساخت هم روز به‌روز افزایش یافته و تورم مستمر به‌خصوص در نرخ مصالح ساختمانی فعالیت سازنده‌‌‌ها را دشوار کرده است.
با این حال، برخی از این سازنده‌‌‌ها، به صورت محدود و با در نظر گرفتن برآوردی از قیمت آتی آپارتمان خود در نیمه اول سال بعد، حاضر به فروش هستند. یعنی نرخی که آنها هم‌‌‌اکنون برای فروش واحدهای خود اعلام می‌کنند با نرخ‌های متعارف و روز بازار فاصله دارد و این فاصله نیز در بسیاری موارد قابل‌توجه است. آنها با در نظر گرفتن هزینه ساخت مسکن در سال آینده (از ناحیه تغییرات دستمزدها، قیمت زمین و مصالح)، تورم ماه‌‌‌های اخیر بازار مسکن و همچنین انتظارات تورمی، معدل قیمت در فایلهای فروش را تعیین کرده و در صورت وجود تقاضا با قیمت تعیین شده حاضر به فروش یک یا تعداد محدودی از واحدهای آماده خود و نه کل واحدها، هستند. این در حالی است که به دلیل فاصله زیاد این قیمت‌ها با عرف منطقه، عملا در بسیاری از موارد این آپارتمان‌‌‌ها در بازار معامله نمی‌‌‌شوند.
