عكس: صبا طاهریانبازار اجاره مسکن شهر تهران در آستانه فصل اوج‌‌‌جابه‌‌‌جایی مستاجرها، با سه تغییر مهم همراه شده است. سه تغییری که امیدواری‌‌‌ها در خصوص بازگشت این بازار از تورم داغ دو سال گذشته را تقویت کرده است. تازه‌‌‌ترین بررسی‌‌‌ها وتحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار اجاره مسکن در مناطق مختلف و مصرفی شهر تهران نشان می‌دهد، در حالی که در روزهای آینده این بازار به فصل اوج جابه‌‌‌جایی‌‌‌ها (تابستان) وارد خواهد شد، علامتی از تورم‌‌‌های بسیار بالای دو سال اخیر که منجر به قله‌‌‌پیمایی تا ۵۰ درصدی اجاره‌‌‌بها شد، رصد نمی‌شود. این در حالی است که برخلاف رویه پارسال، امسال هر دو سمت فعال بازار اجاره یعنی موجر و مستاجر به تمدید قراردادهای سال گذشته متمایل‌‌‌تر شده‌‌‌اند. از سوی دیگر، شکل سوم تغییر بازار اجاره ۱۴۰۲، هم‌‌‌اکنون خود را به‌صورت تمایل اکثر موجران برای دریافت اجاره‌‌‌بهای ماهانه بیشتر در برابر سهم کمتر مبلغ رهن نشان می‌دهد. مجموع این سه تغییر مهم و البته جدید در بازار اجاره مسکن، باعث شده است فعالان و واسطه‌‌‌های این بخش از بازار مسکن، نسبت به ثبت تابستانی با حرارت کمتر نسبت به دو سال گذشته در بازار اجاره ابراز امیدواری کنند.
البته یافته‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از شرایط فعلی، هرگز نشان‌دهنده بروز وضعیت مطلوب، عادی ومتعارف در بازار اجاره نیست. اگر چه علائم اولیه از کاهش شیب رشد اجاره‌‌‌بها نسبت به مقطع زمانی دو سال اخیر در بازار اجاره روزهای پایانی خردادماه در مناطق مختلف مصرفی شهر تهران رصد می‌شود اما هنوز شرایط در این بازار به لحاظ سطح اجاره‌‌‌بها و عدم‌تناسب با قدرت خرید وتوان اقتصادی خانوارهای مستاجر نامطلوب و دشوار است. با این حال، این نشانه‌‌‌ها می‌تواند علائمی از عدم‌رشد شدید اجاره‌‌‌بها مشابه شرایطی که در دو سال گذشته در این بازار تجربه شد را به مستاجرها وفعالان اجاره مسکن مخابره کند.
مشخصات اجاره‌‌‌بهای ۱۴۰۲
در حالی که کمتر از ۱۰ روز به آغاز فصل طلایی جابه‌‌‌جایی در بازار اجاره مسکن باقی مانده است، فعالان این بازار مشخصات فعلی این بازار را تشریح کردند. یافته‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در جریان انجام تحقیقات میدانی از بازار اجاره مسکن مناطق مصرفی شهر تهران در نیمه شمالی و جنوبی پایتخت (بخش‌‌‌های مصرفی منطقه ۲، مناطق ۴ و ۵، ۸ تا ۱۰ و ۱۷ و ۱۹)، نشان می‌دهد، رشد اجاره‌‌‌بها امسال به شدت سال قبل (خرداد ۱۴۰۱) و همچنین سال قبل از آن (خرداد ۱۴۰۰) نیست. در شرایطی که اجاره‌‌‌بهای مسکن در هر کدام از دو سال اخیر در شهر تهران حول و حوش ۵۰درصد و در برخی موارد بیش از این میزان افزایش یافت و مستاجرها را با دردسرهای زیادی مواجه کرد اما رصد اولیه از بازار اجاره ۱۴۰۲ در فصل اوج جابه‌‌‌جایی‌‌‌ها، از کاهش شیب رشد اجاره‌‌‌بها در شماره معکوس شروع تابستان سال‌جاری خبر می‌دهد. واسطه‌‌‌ها و فعالان بازار مسکن در مناطق گفته شده به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: نرخ رشد اجاره‌‌‌بها امسال نسبت به دو سال قبل کمتر است و پیش‌بینی می‌شود این نرخ رشد در ادامه و در فصل تابستان نیز کمتر از تابستان سال گذشته رقم بخورد. در واقع آنچه از زمان حاضر بازار اجاره استنباط شده و همچنین برای سه ماه پیش‌‌‌روی این بازار پیش‌بینی می‌شود، رشد کمتر اجاره‌‌‌بها نسبت به قله‌‌‌پیمایی‌‌‌های ۴۰ تا ۵۰ درصدی دو سال اخیر است. واسطه‌‌‌های بازار معاملات این مناطق به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: قراردادهای اجاره مسکن در روزهای اخیر به طور متوسط با نرخ رشد حول و حوش ۳۰ تا ۳۵ درصدی تمدید شده است؛ هر چند در برخی موارد این میزان کمتر و بیشتر نیز بوده است؛ به عنوان مثال در برخی از قراردادهای جدید این افزایش تا ۴۰درصد نیز بوده است که تعداد آنها زیاد نیست. اما در قراردادهای تمدیدی، تورم اجاره خرداد امسال در روزهای پایانی این ماه و در آستانه فصل اوج جابه‌‌‌جایی‌‌‌ها، به طور متوسط بین ۳۰ تا ۳۵درصد بوده است. در این میان برخی از موجرهای با انصاف نیز در صورت رضایت از مستاجر، اجاره‌‌‌بها را کمتر از این میزان نیز افزایش داده‌‌‌اند. با این حال، شیب رشد اجاره‌‌‌بها هم‌‌‌اکنون کمتر از تورم اجاره مقطع زمانی مشابه سال قبل است. اما هنوز سطوح جدید اجاره‌‌‌بها از توان بخش زیادی از خانوارهای مستاجر خارج است و بخش زیادی از آنها در تامین مبالغ جدید اجاره، با مشکل مواجهند. بنابراین هنوز نمی‌توان گفت که بازار اجاره به شرایط عادی، متعارف و رضایت‌‌‌بخش برای مستاجرها چرخش کرده است اما دستکم می‌توان امیدوار بود که حرارت تورم اجاره تابستان امسال، کمتر از دو سال اخیر باشد.
تغییر رویکرد موجرها
بررسیهای «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت بازار اجاره مسکن شهر تهران در روزهای پایانی خردادماه همچنین به تغییر رویکرد موجرها و حتی مستاجرها در خصوص تمدید قراردادهای سال قبل یا جابه‌‌‌جایی به واحدهای جدید، خبر می‌دهد. در شرایطی که در دوره شیوع ویروس کرونا تمایل عمده مستاجرها به تمدید قراردادهای سال قبل بود و حتی تعداد زیادی از موجرها نیز به تمدید تمایل داشتند اما به‌خصوص در سال گذشته، تمایل به جابه‌‌‌جایی در بازار هم در سمت عرضه و هم تقاضای واحدهای استیجاری افزایش یافت. تابستان سال گذشته همزمان با افزایش حرارت در بازار اجاره و تندتر شدن شیب رشد اجاره‌‌‌بها، بسیاری از مستاجرها توان مالی واقتصادی خود را برای ادامه سکونت در محله و مسکن استیجاری که در آن ساکن بودند از دست دادند. در نتیجه تعداد زیادی از آنها به صورت خودجوش و البته به اجبار، واحد را تخلیه و به واحد مسکونی ارزان‌‌‌تر در همان منطقه یا محلات و مناطق پایین‌‌‌تر، نقل مکان کردند. واحدهای محل سکونت این مستاجرها برای یافتن متقاضی جدید با تورم بالا، به بازار اجاره پارسال عرضه شد. از سوی دیگر، گروهی از موجرها برای اینکه واحد خود را با اجاره‌‌‌بهای بالاتری به بازار عرضه کنند، مستاجر را ناچار به تخلیه کرده و آپارتمان را با اجاره‌‌‌بهای دلخواه خود به مستاجر جدید عرضه کردند. اما امسال، تمایل هر دو بازیگر اصلی بازار اجاره یعنی مستاجر و موجر، به تمدید قراردادها چرخش کرده است. به این معنا که هم مستاجرها نسبت به سال گذشته تمایل بیشتری به تمدید قراردادهای پارسال دارند و هم موجرها امسال برخلاف پارسال ترجیح می‌دهند قرارداد را با مستاجر تمدید کنند تا اینکه بخواهند اقدام به تخلیه و عرضه واحد به بازار برای یافتن مستاجر جدید کنند.
کاهش فایل اجاره تا ۵۰ درصد
واسطه‌‌‌ها و فعالان بازار اجاره مسکن با اعلام این خبر که تعداد فایل‌‌‌های اجاره در بازار، هم‌‌‌اکنون نسبت به مقطع زمانی مشابه سال گذشته تا ۵۰درصد کاهش یافته است، تمایل دوجانبه برای تمدید قراردادهای اجاره در میان تعداد قابل‌توجهی از مستاجرها و موجران را عامل اصلی این کاهش عرضه می‌‌‌دانند. به گفته آنها در شرایطی که هر دو سمت اصلی بازار اجاره به سمت تمدید قراردادها متمایل شده‌‌‌اند و عمده قراردادهای تمدیدی در بازار اجاره بین موجر ومستاجر و بدون حضور واسطه‌‌‌ها مورد توافق قرار گرفته و نوشته می‌شود، حجم ورودی فایل به بازار کاهش می‌‌‌یابد؛ یعنی همان اتفاقی که امسال در بازار رخ داده است.
اظهارات فعالان بازار اجاره نشان می‌دهد، چند علت عمده در بروز تمایل در هر دو سمت عرضه و تقاضا برای تمدید قراردادهای سال قبل وجود دارد. در سمت تقاضا یا همان مستاجرها، علت تمایل به تمدید قراردادها مربوط به هزینه‌‌‌های جابه‌‌‌جایی در بازار اجاره و افزایش قابل‌توجه آن است. هزینه‌‌‌هایی مربوط به پرداخت پورسانت واسطه‌‌‌ها برای یافتن مسکن مورد نظر مستاجرها، هزینه‌‌‌های جابه‌‌‌جایی وحمل‌ونقل وسایل منزل از واحد قبلی به آپارتمان جدید و سایر هزینه‌‌‌هایی که در هر جابه‌‌‌جایی برای مستاجرها ایجاد می‌شود باعث شده است آنها تمدید با نرخ متعارف را به جابه‌‌‌جایی ترجیح دهند و تنها در صورتی که اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی از سوی موجر فاصله زیادی با عرف و ارزش اجاره آپارتمان موردنظر داشته باشد، هزینه‌‌‌های این جابه‌‌‌جایی را تقبل کرده و در جست‌وجوی فایل جدید در این بازار برآیند. همچنین با توجه به اینکه در سال‌جاری، قراردادها با رشد کمتری نسبت به سال گذشته تمدید می‌شود، این عامل نیز در افزایش تمایل مستاجرها برای تمدید موثر بوده است. اگر چه هنوز هم جابه‌‌‌جایی از برخی از مناطق و محلات به مناطق و محله‌‌‌های پایین‌‌‌تر شهر تهران و حتی حومه، به علت ناتوانی مستاجرها در تامین هزینه‌‌‌های اجاره‌‌‌نشینی وجود دارد اما نرخ رشد این جابه‌‌‌جایی‌‌‌ها امسال نسبت به سال گذشته و دو سال قبل که اجاره‌‌‌بها تورم‌‌‌های تا ۵۰ درصد و حتی بیشتر را تجربه کرد، کاهش یافته است. به عبارت دیگر، تعداد زیادی از مستاجرها با توان محدود، همان دو سال اخیر مهاجرت کرده و به نظر می‌رسد که اوج این جابه‌‌‌جایی‌‌‌های منطقه‌‌‌ای، سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ بوده است.
از سمت عرضه واحدهای استیجاری نیز دستکم دو علت مهم در چرخش رویکرد موجرها به تمایل به تمدید به جای تخلیه و جذب مستاجر جدید موثر بوده است. علت اول به هزینه‌‌‌های مربوط به پروسه جابه‌‌‌جایی مستاجر مربوط می‌شود. در شرایطی که نرخ رشد اجاره‌‌‌بها در سال‌جاری فعلا نسبت به مقطع زمانی سال گذشته کمتر بوده و همچنین این نرخ رشد کمتر برای ادامه سال نیز پیش‌بینی می‌شود، موجرها ترجیح می‌دهند قراردادهای سال قبل را با مستاجرها با نرخ‌های توافقی تمدید کنند. افزایش طول دوره انتظار برای اجاره واحدهای مسکونی استیجاری در سال گذشته به دلیل رشد شدید اجاره‌‌‌بها در گروهی از واحدهای مسکونی که موجر اقدام به تخلیه و قیمت‌گذاری دلخواه کرده بود، نیز در این تغییر رویکرد موجرها از تخلیه به تمدید موثر بوده است. پارسال گروهی از موجرها با هدف عرضه واحد مسکونی با اجاره‌‌‌بهای بالا، اقدام به تخلیه واحد و عرضه فایل به بازار اجاره کردند. اما به دلیل رشد شدید اجاره‌‌‌بها، واحد آنها برای مدت زمانی بیشتر از طول دوره نرمال انتظار برای اجاره خالی ماند. امسال موجرها برای جلوگیری از تکرار این تجربه که خود منجر به زیان آنها می‌شود، به تمدید قراردادها با نرخ‌های توافقی رضایت داده‌‌‌اند.
اجاره ماهانه به جای پول نقد
تغییر دیگری که در بازار اجاره مسکن در آستانه تابستان ۱۴۰۲ مشاهده می‌شود مربوط به تغییر ذائقه موجرها در فرمول دریافت اجاره‌‌‌بهاست. در شرایطی که سال گذشته تمایل به رهن کامل و همچنین دریافت وزن بیشتری از پول پیش دربرابر اجاره ماهانه در میان تعداد قابل‌توجهی از موجرها افزایش یافته بود، اما فعالان بازار اجاره مسکن می‌‌‌گویند امسال این وضعیت تغییر کرده است. یعنی ارقامی که به عنوان مابه‌‌‌التفاوت اجاره‌‌‌بهای امسال با سال قبل بر اساس خواست موجرها توافق می‌شود، مربوط به افزایش اجاره‌‌‌بهای ماهانه است. موجرها امسال تمایلی به دریافت پول پیش بیشتر ندارند و ترجیح می‌دهند وزن بیشتر اجاره‌‌‌بها را در قالب اجاره‌‌‌بهای ماهانه طلب کنند. سال گذشته از آنجا که برخی موجرها پیش‌بینی می‌‌‌کردند بازارهای مالی و موازی مسکن (ارز، سهام و…) بازارهایی جذاب برای سرمایه‌گذاری باشد، به دریافت پول پیش تمایل بیشتری نشان می‌‌‌دادند. از سوی دیگر به دلیل افزایش وزن خریدهای سرمایه‌‌‌ای، برای تامین بخشی از بهای آپارتمان، عرضه فایل با شرایط رهن کامل به بازار افزایش یافته بود. اما در شرایطی که هم‌‌‌اکنون نه تنها چشم‌‌‌اندازی از بابت رشد قابل‌توجه قیمت‌ها در سایر بازارهای سرمایه‌گذاری وجود ندارد بلکه خریدار سرمایه‌‌‌ای نیز در بازار مسکن حضور ندارد، عمده تمایل موجرها به دریافت وزن بیشتر اجاره‌‌‌بهای ماهانه است. یک انگیزه دیگر موجرها از تمایل به دریافت وزن بیشتری از اجاره‌‌‌بهای ماهانه، پوشش بخشی از تورم هزینه‌‌‌های خانوار در نتیجه افزایش قیمت کالاها و خدمات مصرفی است.
اثر افت قیمت مسکن بر اجاره‌‌‌بها
اما در شرایطی که در هفته‌‌‌های اخیر تحت‌تاثیر ثبات یا کاهش قیمت در بازارهای موازی مسکن از یکسو و همچنین پمپاژ اخبار امیدوارکننده درباره مذاکرات، قیمت واحدهای مسکونی در پایتخت و دیگر کلان‌شهرها قدری کاهش یافته یا در مسیر کاهش یا دستکم ثبات قرار گرفته است یک سوال مهم این است که اثر این کاهش قیمت خود را چگونه بر بازار اجاره نشان می‌دهد؟
فعالان بازار اجاره می‌‌‌گویند اگر چه سابقه کاهش اجاره‌‌‌بها عملا وجود نداشته است اما کاهش قیمت مسکن اثر خود را بر این بخش از بازار نیز خواهد داشت و از رشد شدید و نامتعارف اجاره‌‌‌بها جلوگیری می‌کند. به گفته آنها در صورت ادامه شرایط امیدوارکننده و کاهش قیمت در بازار مسکن و بازارهای موازی، می‌توان امیدوار بود که اجاره‌‌‌بها امسال به ثبات رسیده و حتی در مقاطعی که به دلیل تغییر فصل با کاهش شدید تقاضا روبه‌رو هستیم، شاهد تخفیف‌‌‌های محسوس در نرخ‌های پیشنهادی موجران باشیم.
میانگین اجاره‌‌‌بهای منطقه متوسط تهران
بررسیهای «دنیای‌اقتصاد» با استناد به بهای پیشنهادی فایل‌‌‌هایی که روز گذشته به بازار اجاره مسکن منطقه ۵ شهر تهران به عنوان پرمعامله‌‌‌ترین و مصرفی‌‌‌ترین منطقه پایتخت عرضه شد نشان می‌دهد که هم‌‌‌اکنون میانگین رهن کامل پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان میانسال مصرفی در این منطقه بین ۱۱ تا ۱۲ میلیون تومان است. به طور قطع این میزان در برخی فایل‌‌‌ها با توجه به عمربنا، محل قرارگیری و امکانات می‌تواند کمتر یا بیشتر باشد.
