با شکست رویکرد دستوری در بازار اجاره، بررسی‌‌‌های کارشناسی بر ضرورت اعمال و جایگزینی «تاکتیک نرم کنترل اجاره‌‌‌بها» در این بازار تاکید دارد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، زمزمه‌‌‌های تکرار رویکرد شکست خورده سه سال اخیر برای مهار تورم در بازار اجاره سال ۱۴۰۲، در حالی به گوش می‌رسد که نتایج نمونه‌‌‌برداری از بازار اجاره پایتخت، از توقف هر چه سریعتر مداخلات دستوری در این بازار خبر می‌دهد. شنیده‌‌‌ها حاکی است گویا قرار است امسال هم سیاستگذار مسکن سیاستی دستوری برای مهار تورم اجاره‌‌‌بها به موجرها ابلاغ کند.
اما، در شرایطی که نقش اصلی سیاستگذار مسکن در بازار اجاره تنظیم‌‌‌گری در این بازار با شناخت ریشه‌‌‌های تورم اجاره و خشکاندن آنهاست، بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد اثر معکوس دخالت‌‌‌های مستقیم در این بازار و جایگزینی این مداخلات با نقش تنظیم‌‌‌گری متولی مسکن، دست‌‌‌کم در سه مقطع زمانی از ابتدای دهه ۹۰ تاکنون، نه تنها به مهار تورم اجاره منجر نشده، بلکه برآیند آن باعث ثبت قله‌‌‌های تورمی جدید در بازار اجاره و سخت‌‌‌تر شدن شرایط مستاجرها شده است.
نتایج نمونه‌‌‌برداری «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت بازار اجاره مسکن در سه مقطع زمانی، از شکست سیاست سقف‌‌‌گذاری دستوری در این بازار خبر می‌دهد. به طوری که دقیقا در همان دوره‌‌‌هایی که این سیاست در بازار اجاره اجرایی شده است، نه‌تنها تورم اجاره بیش از سقف دستوری تعیین‌شده به ثبت رسید بلکه در آخرین دوره، منجر به ورود این بازار به «عصر تاریخی تورمی» نیز شده است.
اولین دوره مربوط به ابتدای دهه 90 است که سیاستگذار مسکن در آن زمان سقف مجاز 10درصدی برای افزایش اجاره‌‌‌بها را تعیین و ابلاغ کرد. اما در همان سال‌های 90 و 91 به استناد آمارهای رسمی، متوسط اجاره‌‌‌بهای مسکن در شهر تهران با رشد سالانه 20درصدی همراه شد. دوره دوم مربوط به عصر کرونا و اعمال سیاست ضدکرونایی در بازار اجاره بود. در عصر کرونا یعنی از سال 99 تا 1400، سیاستگذار مسکن با هدف حمایت از مستاجرها به عنوان یکی از ضعیف‌‌‌ترین و آسیب‌‌‌پذیرترین اقشار جامعه، مصوبه‌‌‌ای ابلاغ کرد که بر اساس آن سقف اجاره‌‌‌بها در شهر تهران تا 25درصد مجاز به افزایش اعلام شد. اما در همان سال‌ها متوسط اجاره‌‌‌بها در شهر تهران قله تورمی 50 درصدی را به ثبت رساند و بازار مسکن وارد عصر تاریخی تورم اجاره شد. مقطع زمانی سوم، مربوط به تحولات بازار اجاره در سال 1401 (پارسال) است. اگرچه هنوز آمارهای رسمی درارتباط با تورم اجاره مسکن در سال گذشته (کل یک‌سال) منتشر نشده است اما در سال قبل که مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره به همراه سقف‌‌‌گذاری برای میزان افزایش اجاره‌‌‌بها برای سومین سال متوالی اجرا شد، اجاره‌‌‌بها در تهران در عمده ماه‌‌‌ها (نسبت به ماه مشابه سال قبل) بیش از 40درصد رشد کرد و همچنین بخش قابل‌توجهی از موجرها به دلیل ضوابط محدودکننده و محدودیت‌هایی که از بابت ممنوعیت صدور حکم تخلیه و تمدید اجباری قراردادها با نرخ دستوری ایجاد شد، از عرضه آپارتمان خود به بازار اجاره خودداری کردند.
آمارهای غیررسمی و اظهارات واسطه‌‌‌های ملکی شهر تهران نیز نشان می‌دهد در سال گذشته هم تورم اجاره مسکن شهر تهران در محدوده 50 درصدی بوده است.
مطابق با یافته‌‌‌ها و اطلاعات کسب شده، سیاستگذار مسکن در شرایطی برای چهارمین سال پیاپی بنا دارد سیاست نرخ‌‌‌گذاری در بازار اجاره را تابستان امسال نیز اجرایی کند که نتیجه این نمونه‌‌‌گیری از بازار اجاره نشان می‌دهد، هر زمان که سیاستگذار به جای اعمال نقش تنظیم‌‌‌گری در بازار مسکن، اقدام به دخالت در این بازار از طریق مصوبه‌‌‌های دستوری کرد، اتفاقا در همان دوره‌‌‌ها، تورم شدیدتر در بازار اجاره تجربه شد.
معنای مداخله یا دخالت مستقیم سیاستگذار آن است که بدون توجه به ریشه و علت بروز بحران‌هایی مانند تورم شدید در بازار اجاره، تنها به اعمال سیاستهای دستوری برای مهار تورم که خود معلول یک علت مهم است، اکتفا کند. در واقع به جای آنکه علت را شناسایی و نسبت به رفع آن اقدام کند، از یک سیاست دستوری برای مهار معلول استفاده کرده و در نهایت نیز نه تنها نتیجه مثبتی در این زمینه به دست نمی‌‌‌آورد که با پیامدهای منفی و اثر معکوس ناشی از مداخله مستقیم به جای تنظیم‌‌‌گری روبهرو می‌شود. مشابه شکست تجربه سه سال گذشته سقف‌‌‌گذاری کاغذی که نه تنها منجر به مهار تورم در بازار اجاره نشد بلکه به دلیل کاهش عرضه واحدهای استیجاری به بازار ناشی از ترس موجرها، فشار بیشتر از ناحیه کاهش عرضه و رشد تندتر نرخ‌ها در این بازار را نیز به همراه داشت.
اما در شرایطی که دولت قصد تنظیم‌‌‌گری و اعمال نقش درست در این حوزه داشته باشد باید با شناخت علت و ریشه اصلی بروز تورم شدید در بازار اجاره که در مقطع زمانی فعلی تورم عمومی بالا و تورم شدید در بازار معاملات مسکن است، نسبت به خشکاندن این ریشه‌‌‌ها اقدام کند. با مهارتورم عمومی و تورم مسکن که دو علت اصلی تورم اجاره هستند، به طور خودکار تورم در بازار اجاره نیز مهار خواهد شد.
بررسی‌‌‌های کارشناسی نشان می‌دهد، در شرایطی که تورم عمومی شدید در جامعه وجود دارد، نمی‌توان به موجرها تکلیف کرد که واحد مسکونی خود را با نرخ افزایشی معادل نیمی از تورم عمومی به بازار عرضه کنند؛ چراکه تنها مسیر امرار معاش بسیاری از آنها دریافت اجاره است. در چنین شرایطی موجر تلاش میکند تورم هزینه‌‌‌های زندگی خود را از این مسیر که محل درآمد اوست، جبران کند.این در حالی است که در همه سال‌های گذشته تاکنون، دولت‌‌‌ها به جای رویکرد تنظیم‌‌‌گری در بازار مسکن به اعمال سیاستهای دستوری و همچنین مداخله مستقیم در این بازار روی آورده‌‌‌اند و در هر زمان که این رویکرد را در بازار اجاره پیاده کرده‌‌‌اند نیز با شکست روبهرو شده‌‌‌اند. اینکه چرا دولت‌‌‌ها دخالت را جایگزین تنظیم‌‌‌گری کرده‌‌‌اند دست‌‌‌کم دو علت مهم دارد؛ اولین علت آن است که عموما دولت‌‌‌ها به دنبال اقدامات و سیاستهای کوتاهمدت در بازار هستند. از سوی دیگر، ناتوانی در تشخیص درست علت و اقدام به موقع برای خشکاندن ریشه بحران، آنها را به سمت سیاستهای نادرست و دستوری سوق می‌دهد.
آمار رسمی از شکست «دخالت»
آمارهای رسمی نیز شکست سیاستهای دستوری و مداخلات مستقیم و فاقد اثر در بازار اجاره را تایید میکند. در حالی که متوسط تورم سالانه اجاره مسکن پایتخت از سال 70 تا سال 97، معادل 6/ 21درصد بوده است، این میزان در سال‌های 98 تا 1401 به 46درصد رسید. البته آمار سال 1401 مربوط به میانگین 10 ماهه تورم اجاره در این سال است و به دلیل حبس آمارهای بخش مسکن هنوز آماری از تحولات دو ماه پایانی سال گذشته منتشر نشده است.
میانگین تورم سالانه اجاره مسکن در حالی در سال‌های 98 تا 1401 بر اساس آمار موجود به بیش از دو برابر این عدد در سال‌های 70 تا 97 رسیده است که میانگین تورم عمومی در سال‌های 70 تا 97 برابر با 6/ 19درصد و در سال‌های 98 تا 1401 معادل 43درصد بوده است. این موضوع نشان می‌دهد در همان سال‌هایی که تورم عمومی دو برابر شده است تورم اجاره نیز به دو برابر رسیده است. تورم مسکن نیز در این سال‌ها بسیار شدید بوده است و از ناحیه رشد شدید قیمت مسکن در فاصله سال‌های 97 تاکنون، بازار اجاره نیز متاثر شده است.
به این ترتیب بررسی‌‌‌های کارشناسی نشان می‌دهد تا زمانی که دلایل یا علل اصلی بروز بحران در بازار اجاره شناسایی و مهار نشود، اقدام دستوری نه تنها اثر مثبتی در این بازار نخواهد داشت بلکه می‌تواند به وخیم‌‌‌تر شدن شرایط نیز منجر شود.
سه راهکار برای اجاره 1402
جمع‌‌‌بندی دیدگاه‌‌‌های کارشناسی در خصوص سیاستهای موثر برای مهار تورم شدید در بازار اجاره نشان می‌دهد دست‌‌‌کم سه رویکرد مهم در سال‌جاری باید در راس برنامه‌‌‌های سیاستگذاران این حوزه قرار بگیرد.
رویکرد اول مربوط به تلاش برای بهبود شرایط اقتصاد کلان و مهار تورم عمومی است. تا زمانی که تورم عمومی بالا و رشد شدید قیمت کالاها و خدمات ادامه داشته باشد، تورم در بازار اجاره نیز متناسب با آن شدید خواهد بود. رویکرد دوم، سیاستی است که به واسطه آن عرضه و تقاضا در بازار اجاره به تعادل برسد. یعنی سیاستی در بازار پیاده شود که عرضه و تقاضای مسکن در بازار به حالت تعادلی برسد یا به حد تعادل نزدیک شود و اجاره‌‌‌داری نسبت به احتکار و انجماد ملکی و فعالیت‌‌‌های غیرمولد صرفه بیشتری داشته باشد.
راه سوم، استفاده از تاکتیک نرم در بازار اجاره است؛ کارشناسان توصیه می‌کنند سیاستگذار مسکن به جای اتکا به رویکردهای قهری، دستوری و تنبیه کننده، با راه‌‌‌اندازی شرکت‌های حقوقی اجاره‌‌‌داری به عرضه انبوهی از واحدهای مسکونی احتکار شده از سوی سرمایه‌گذاران ملکی که به دلیل ترس از رویارویی مستقیم با متقاضی بازار اجاره و دردسرهای ناشی از اجاره‌‌‌داری، واحدها را به این بازار عرضه نکرده وخالی نگهداری می‌کنند، کمک کنند.
طی سه تا چهار سال گذشته به دنبال جهش شدید قیمت مسکن وخروج اجباری طیف گسترده‌‌‌ای از تقاضای مصرفی از بازار معاملات خرید آپارتمان، به طور متوسط 70درصد خریدها از بازار مسکن از سوی سرمایه‌گذاران ملکی انجام شد که بخش قابل‌توجهی از این واحدها خالی نگهداری می‌شود. هم‌‌‌اکنون تعداد قابل‌توجهی سرمایه‌گذار و مالک چند خانه‌‌‌ای به‌خصوص در کلان‌شهرها و به‌ویژه در تهران وجود دارند که به دلیل ترس از دردسرهای اجاره‌‌‌داری، از درآمد ناشی از عرضه این واحدها به بازار اجاره صرف‌نظر کرده وصرفا به عایدی ملاکی خود از تورم مسکن و رشد قیمت در طول زمان، اکتفا کرده‌‌‌اند. در صورتی که اگر شرکت‌های حقوقی اجاره‌‌‌داری حرفه‌‌‌ای تاسیس شود که با قطع ارتباط مستقیم بین مالک و مستاجر، امور مربوط به اجاره‌‌‌داری را در قبال دریافت کارمزد از مالکان مدیریت کند، بسیاری از ملاکان و چند‌خانه‌‌‌ای‌‌‌ها برای کسب درآمد ثانویه از ملاکی (عایدی ناشی از اجاره‌‌‌داری که معمولا سالانه معادل 3 تا 4درصد بهای آپارتمان است)، اقدام خواهند کرد و واحدهایشان را از طریق این شرکت‌ها به بازار اجاره عرضه می‌کنند.
نرخ‌‌‌گذاری متوقف شود
غلامرضا سلامی، اقتصاددان نیز با اشاره به شکست و ناکارآمدی سیاستهای دستوری در بازار اجاره در همه سال‌های گذشته تاکنون، به سیاستگذار مسکن توصیه کرد: سریعا نرخ‌‌‌گذاری و اقدام دستوری برای این بازار را متوقف کند.
وی در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: اعمال سیاستهای دستوری و شکست آنها در یک بازار، تنها مختص بازار اجاره نیست. از سال‌های گذشته تاکنون سیاستهای دستوری و البته ناکارآمد و در بسیاری موارد دربردارنده اثر عکس در کنترل بازارها، در حوزه‌‌‌های مختلف و بازارهای مختلف اعم از کالاها وخدمات اجرا شده است و آنچه در این میان دیده شده این بوده است که این سیاست‌‌‌ها همواره در میان‌مدت و بلندمدت با شکست واثر معکوس همراه بوده‌‌‌اند.
سلامی افزود: مساله مهم و اساسی در این زمینه آن است که یکسری مسائل، موضوعات، بحران‌ها و شرایط خاص در بازارهای مختلف از جمله بازار اجاره را نمی‌توان با سیاستهای دستوری کنترل کرد. در واقع در بازاری مانند بازار اجاره و بسیاری دیگر از بازارها، اصولا معنای کنترل با واسطه‌‌‌گری و دخالت مستقیم دولت امکان ندارد. ریشه این غلط‌‌‌انگاری‌‌‌های سیاستی نیز به یک تفکر و عملکرد اشتباه دولت‌‌‌ها در حوزه‌‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی مربوط می‌شود. اینکه معمولا همواره در کشور، تفکر و عملکرد دولت‌‌‌ها آن بوده است که به جای پرداختن به علت به معلول پرداخته شده است. این موضوع نیز دلایل مختلفی می‌تواند داشته باشد. در برخی از دولت‌‌‌ها ریشه این درک و تفکر غلط به ناتوانی آنها در تشخیص علت ماجرا برمی‌‌‌گردد؛ برخی از آنها فکر می‌کنند زمان کافی برای اصلاح امور در اختیار ندارند و برخی دیگر نیز شاید اختیار کافی در برخی امور نداشته باشند. چرا که اساسا انجام اصلاحات در برخی از حوزه‌‌‌ها به یکسری جراحی‌‌‌های خاص نیاز دارد. وقتی می‌‌‌بینیم که دولت در حوزه ساماندهی بازار اجاره برای سه یا چهار سال پیاپی یک سیاست ناکارآمد وعملا شکست خورده را دنبال کرده و بر ادامه آن اصرار دارد، نمی‌توان چندان به بهبود اوضاع امیدوار بود. دولت‌‌‌ها در بسیاری از موارد از جمله برای بهبود شرایط در بازار اجاره هیچ‌گاه به دنبال راهکارهای بلندمدت نرفته‌‌‌اند؛ راهکار بلندمدت برای بازار اجاره هیچ چیزی نیست جز ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا در این بازار از طریق سازوکارهای درست بازار و بدون مداخلات دولتی و دستوری!
وی تاکید کرد: تنها در اثر کارکرد درست و سازوکار بازار است که می‌توان به بهبود شرایط در بازار مسکن در همه بخش‌‌‌ها از جمله بازار اجاره امیدوار بود. این ساده‌‌‌ترین اصل اقتصادی و جزو الفبای اقتصاد است که تعادل عرضه و تقاضا، مهم‌ترین مسیر ساماندهی بازارها از جمله بازار مسکن است. در واقع زمانی که فضای اقتصادی و فضای کسب و کارها مطلوب بوده و فعالیت‌‌‌های مولد برخوردار از صرفه اقتصادی باشد و نه فعالیت غیرمولد، طبیعی است که سازنده‌‌‌ها نیز به ساخت و عرضه بیشتر واحدهای مسکونی متناسب با الگوی تقاضای مصرفی ترغیب و تشویق خواهند شد. اما در همه این سال‌ها به‌خصوص در سال‌های اخیر که روز به‌روز صرفه تولید و در نتیجه فعالیت سازنده‌‌‌ها کاهش یافته است در بدنه دولت و حاکمیت کسی از خود سوال نکرده است که چرا تولید و عرضه مسکن که شرط اصلی در ساماندهی بازار ملک است، به سمت کاهش رفته است؟ یا چرا دیگر کمتر سازنده‌‌‌ای برای ساخت‌وساز از خود رغبت نشان می‌دهد؟
این اقتصاددان گفت: در مقابل، تلاش می‌کنند تا با سیاستهای تعزیراتی، جلوی رشد قیمت‌ها را بگیرند. در واقع موضوع اصلی، تفکر اشتباه در سمت قانون‌گذاران و مجریان بوده و هست.
سلامی افزود: در کل می‌توان گفت راهکار کوتاهمدت که از طریق سیاستهای دستوری بتوان بازار اجاره را تحت کنترل درآورد وجود ندارد. راهکار ساماندهی بازار اجاره، راهکاری میان‌مدت و بلندمدت از دو مسیر مهم است. اولین مسیر، بهبود شرایط اقتصاد کلان و به‌خصوص مهار تورم عمومی است که هم‌‌‌اکنون به مهم‌ترین مولفه در بروز تورم شدید در بازار اجاره تبدیل شده است و دومین مسیر، ایجاد زمینه برای بهبود فضای کسب و کار سازنده‌‌‌ها و فراهم کردن هر آن چیزی است که منجر به افزایش تولید و عرضه مسکن در استطاعت و موردنیاز گروه‌‌‌های مصرفی خواهد شد.
وی تصریح کرد: از سوی دیگر لازم است دولت هر چه سریعتر تمام تصمیم‌‌‌های تعزیراتی و دستوری را که در سال‌های گذشته برای این بازار تعیین کرده، نظیر نرخ‌‌‌گذاری دستوری و… ملغی اعلام کرده و تعیین شرایط در بازار اجاره را به سازوکار بازار واگذار کند. چرا که تجربه سه سال گذشته در این حوزه نشان داد اقدام تعزیراتی در این بازار نظیر تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره‌‌‌بها و همچنین منع موجران از تخلیه واحدهای استیجاری، نه تنها اثر مثبت و مهارکننده در این بازار به همراه نداشت بلکه به واسطه نگرانی بسیاری از موجرها و ترس آنها از عدم‌دسترسی به ملک خود در اثر اعمال سیاستهای دستوری، عرضه واحدهای اجاره‌‌‌ای به بازار کاهش یافت. در واقع در نمونه‌‌‌های زیادی مشاهده شد که بسیاری از افراد به همین علت واحد خود را به بازار اجاره عرضه نمی‌‌‌کنند.
سلامی همچنین تاکید کرد: اقدام بعدی این است که دولت به شدت از اعلام هر نوع سیاست بی‌‌‌اثر مالیاتی در این زمینه مانند انتشار اخبار مربوط به تلاش برای دریافت مالیات از معاملات مکرر خودداری کند. چرا که این زمزمه‌‌‌ها در شرایط فعلی که بازار با بحران عرضه روبه روست اثری جز کاهش بیشتر عرضه به همراه ندارد. دولت لازم است با ایجاد زمینه‌‌‌های لازم انگیزه‌‌‌های کافی را در سازنده‌‌‌ها و تولیدکننده‌‌‌های مسکن برای افزایش عرضه مسکن در استطاعت ایجاد کند. طبیعی است هر چه اقدامات تعزیراتی بیشتری در این بازار صورت بگیرد، به واسطه کاهش عرضه، قیمت‌ها افزایش بیشتری خواهد داشت. این اقدامات جز افزایش نگرانی در سمت عرضه‌کننده و افزایش شکاف بین عرضه وتقاضا نتیجه دیگری دربرنخواهد داشت.
روایت یک تجربه ناتمام
حامد مظاهریان، معاون اسبق وزارت راه وشهرسازی در دولت روحانی، نیز در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: مطالعه تجارب کشورهای موفق و پیشرفته دنیا در حوزه ساماندهی بازار مسکن واجاره نشان می‌دهد، حتی در نظام‌‌‌های مبتنی بر بازار آزاد بحث سیاستگذاری در بازارها از جمله بازار مسکن وجود دارد. منتها این اقدامات تنها شامل سیاستگذاری است و نه قیمت‌گذاری.
وی همچنین به یک تجربه ناتمام در حوزه سیاستگذاری بازار اجاره اشاره کرد و گفت: بعد از تجربه شکست اعمال سیاستهای دستوری و تعزیراتی در بازار اجاره در اوایل دهه 90، در سال 97، وزارت راه وشهرسازی و مقامات وقت این وزارتخانه، لایحه‌‌‌ای پیشنهادی با هدف اعمال سیاستهای بهینه در بازار اجاره تدوین کردند؛ هدف اصلی در تدوین و پیشنهاد این لایحه، سیاستگذاری برای کمک به بهبود شرایط در بازار اجاره بود و اساسا هدف مداخله دستوری و تعزیراتی در بازار نبود. هرچند این لایحه در نهایت حتی در دولت نیز به سرانجام نرسید و مصوب و اجرایی نشد.
وی با بیان اینکه این لایحه یک رکن مهم داشت که این رکن مربوط به افزایش طول دوره اجاره مسکن به حداقل دو سال بود، تصریح کرد: قراردادهای اجاره مسکن در ایران یکساله است و همین یکساله بودن قراردادها یکی از عواملی است که هزینه‌‌‌های مبادلاتی در این بازار را افزایش می‌دهد. این در حالی است که در بسیاری از کشورهای پیشرفته دنیا مانند آلمان، مادامی که موجر قصد اجاره‌‌‌داری داشته باشد باید واحد خود را به مستاجر ساکن در آن برای هر چند سالی که وی قصد سکونت داشته باشد، اجاره دهد.
مگر آنکه با اسناد، مستندات وشواهد کافی اثبات کند به واحد مسکونی برای سکونت شخصی خود نیازمند است یا قصد عرضه و فروش واحد را در بازار دارد. اما در ایران این‌گونه نیست؛ بخش زیادی از مستاجرها ناچارند بعد از اتمام مدت یکساله قرارداد جابه‌جا شوند یا به درخواست‌‌‌های برخی از موجران برای افزایش‌درصد زیادی اجاره‌‌‌بها پاسخ مثبت بدهند. این موضوع نه تنها به لحاظ مالی و اقتصادی در بازار اجاره و برای مستاجرها ایجاد گرفتاری و دردسر کرده و میکند، بلکه به لحاظ سایر موارد غیرمادی نیز آسیب‌‌‌هایی به همراه دارد.
مظاهریان گفت: در آن زمان تصمیم بر این شد تا با استفاده از لایحه‌‌‌ای برای افزایش مدت زمان قراردادها از یک‌سال به حداقل دو سال، تلاش شود. برای این کار نیز یک‌طرفه و تنها در جهت منافع مستاجر بدون در نظر گرفتن منفعت موجر صورت نگرفت. یکی از موارد مهمی که در این لایحه بر آن تاکید شده بود اختصاص معافیت‌‌‌های مالیاتی برای موجرانی بود که مدت زمان قراردادها را به دو تا چند سال افزایش دهند. در واقع یک بازی برد- برد در این میان تعیین شده بود؛ برخلاف برخی اقدامات تعزیراتی و دستوری اخیر که کاملا یک‌طرفه به موضوع پرداخته و حقوق موجر در این میان نادیده گرفته شده است.
وی به تجربه شکست سیاستهای کنترل بازار اجاره در ایران اشاره کرد و افزود: آنچه در آن زمان و حتی بعد از آن منجر به عدم‌موفقیت این سیاست یا سیاستهای مشابه شده و می‌شود، مربوط به عدم در دسترس بودن اطلاعات جامع یا بانک اطلاعاتی جامع است. این سیاست زمانی می‌توانست درست و اصولی تصویب و اجرایی شود و در بازار اجاره اثرگذار باشد که ما بانک جامعی از اطلاعات مسکن در اختیار داشتیم که این بانک جامع با سایر سیستم‌های مرتبط با مراودات مالی مالک و مستاجر متصل بود؛ مثلا امکان رهگیری تراکنش‌‌‌های بانکی بین طرفین بازار اجاره وجود داشت. این بانک نه در آن زمان، نه قبل و نه بعد از آن زمان، ایجاد نشد.
معاون اسبق وزارت راه و شهرسازی خاطرنشان کرد: از سوی دیگر، یک رکن دیگر در این لایحه پیشنهادی، تعیین معافیت‌‌‌های مالیاتی برای موجرانی بود که تنها 10درصد اقدام به افزایش اجاره‌‌‌بها در قراردادهای جدید کنند. این هم حالت دستوری نداشت و در برابر مشوقی که برای موجر تعیین شده بود (بخشودگی مالیاتی)، در لایحه آمده بود. در آن زمان هم نرخ تورم حول و حوش همین عدد بود و با لحاظ نرخ تورم چنین عددی در لایحه نوشته شده بود؛ اما مقصود اصلی از این اقدام افزایش طول دوره قراردادهای اجاره بود که خود به خود هزینه‌‌‌های مبادله‌‌‌ای در این بازار را به نفع هر دو سمت بازار اجاره به‌خصوص مستاجرها کاهش می‌‌‌داد. اما در نهایت، بنا بر دلایل مختلف که یک علت آن همین در اختیار نبودن بانک جامع اطلاعاتی مسکن بود، این پیشنهاد حتی در دولت نیز پیش نرفت و متوقف شد.
وی گفت: در ارتباط با اینکه در شرایط فعلی که کاملا متفاوت از شرایط سال 97 و قبل از آن است سیاستگذاری درست در بازار اجاره باید به چه نحوی باشد باید گفت لازم است دولت در وهله اول و قبل از هر اقدامی که باید در این بازار انجام شود، فهرستی از نبایدهای سیاستی در شرایط فعلی برای بازار اجاره تهیه کرده وآن را مبنا قرار دهد. از جمله آنکه فرآیند قیمت‌گذاری دستوری در بازار اجاره را متوقف کند؛ تورم عمومی را مدنظر قرار دهد وسیاست‌‌‌هایی برای مهار آن اجرایی کند و به جای استفاده از اهرم‌‌‌های امنیتی و تعزیراتی از ابزارهای نرم و معافیت‌‌‌هایی برای ترغیب مالکان به افزایش عرضه مسکن به بازار اجاره استفاده کند.
مظاهریان تاکید کرد: دولت باید توجه داشته باشد نتیجه نهایی اعمال سیاستهای دستوری در بازار اجاره چیزی جز فرار سرمایه‌‌‌ها از این بازار و کاهش هر چه بیشتر عرضه واحدهای استیجاری نخواهد بود. در بلندمدت و میان‌مدت نیز اقدامات لازم برای اجاره‌‌‌داری حرفه‌‌‌ای را انجام دهد. هم‌‌‌اکنون تعداد زیادی از افرادی که خانه‌‌‌های خالی متعلق به آنهاست افرادی هستند که به‌دلیل توانایی مالی بالا، اساسا نیازی به درآمدهای ناشی از اجاره‌‌‌داری ندارند. از این رو در غیاب یک سیستم حقوقی و واسط برای اجاره‌‌‌داری حرفه‌‌‌ای، از رویارویی مستقیم با مستاجر و دردسرهای اجاره‌‌‌داری اجتناب کرده و این واحدها را به صورت خالی نگه می‌دارند. در صورتی که اگر یک سیستم حقوقی و منسجم در قالب شرکت‌های اجاره‌‌‌داری حرفه‌‌‌ای مجاز ایجاد شوند ودردسرهای ناشی از رویارویی مستقیم مالک و مستاجر را از میان بردارند، بسیاری از واحدهای مسکونی که هم‌‌‌اکنون خالی از سکنه است به بازار عرضه خواهند شد. در این زمینه می‌توان با ایجاد سیستم‌های موثر مالیاتی مانند مالیات سالانه، انگیزه لازم را نیز در این مالکان برای عرضه این املاک به بازار اجاره از مسیر شرکت‌های حقوقی، ایجاد کرد.
وی افزود: مکانیزم اعمال همزمان مالیات سالانه و راه‌‌‌اندازی شرکت‌های حقوقی اجاره‌‌‌داری حرفه‌‌‌ای اگرچه ممکن است به تابستان امسال و بازار اجاره امسال نرسد، اما دولت می‌تواند آن را به عنوان یک جراحی اساسی در بازار اجاره، از همین حالا شروع کند. اما اینکه دولت فکر کند که خود نخواهد قدمی در این زمینه برای مهار همه عوامل تشدید‌کننده تورم در بازار اجاره بردارد و تنها با سیاستهای محدودکننده و تعزیراتی تورم اجاره را کاهش دهد هم به لحاظ تجارب عملی و هم از نظر علمی و اقتصادی، شکست‌خورده و مطرود است.
