احیای خفیف حاشیه سود
در شرایطی که آمار رسمی مربوط به تحولات قیمت و تورم مسکن و همچنین تورم ساخت و تغییرات قیمت تمام شده آپارتمان‌‌‌های نوساز در شهر تهران به دلیل عدم‌انتشار از سوی مراجع آماری بخش مسکن در دسترس قرار ندارد، اما یافته‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» بر اساس داده‌‌‌های غیررسمی به دست آمده در جریان تحقیقات میدانی صورت گرفته نشان‌دهنده احیای خفیف حاشیه سود ساخت مسکن در شهر تهران است.
این اطلاعات بر اساس بررسی ده‌‌‌ها مورد از تازه‌‌‌ترین فایل‌‌‌های عرضه شده فروش زمین، ملک کلنگی و آپارتمان نوساز در روزهای اخیر به بازار از یکسو و همچنین تازه‌‌‌ترین تحولات مربوط به هزینه تمام شده ساخت مسکن (هزینه تامین مصالح، دستمزد و…) به روایت سازنده‌‌‌های فعال در مناطق مختلف پایتخت، به دست آمده است و در نهایت مقایسه این داده‌‌‌ها با شرایط قبلی، نشان‌دهنده افزایش جزئی حاشیه سود سازندهها در مقطع زمانی فعلی نسبت به دوره مشابه سال گذشته است.
از سال 1400، تحت‌تاثیر سبقت هزینه ساخت مسکن از تورم ملکی، حاشیه سود سازندهها به شدت کاهش یافت. در سال 1400 نوعی ثبات نسبی در بازار مسکن به لحاظ تغییرات قیمت آپارتمان به ثبت رسید. سال 1400 به علت کاهش محسوس سرعت رشد قیمت مسکن نسبت به سال‌های 97 تا 99 که بازار مسکن با جهش شدید قیمت همراه شده بود، سال پساجهش ملکی بود. در این سال، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در فاصله ابتدای سال (فروردین ماه) تا انتهای سال (اسفندماه)، حول و حوش 15درصد افزایش یافت. اما میانگین قیمت مسکن پایتخت در سال 1400 در مقایسه با سال 99، حدود 30درصد رشد کرد.
اگر چه رشد 30 درصدی قیمت مسکن در شرایط عادی، رشدی قابل‌توجه است اما در مقایسه با میانگین جهش سالانه 70 تا 80 درصدی قیمت مسکن در دوره اوج جهش (فاصله سال‌های 97 تا 99) به معنای کاهش قابل‌توجه سرعت رشد قیمت مسکن از یکسو و نوعی ثبات نسبی قیمت بعد از یک دوره طولانی جهش شدید است. در سال 1400 همچنین در برخی از ماه‌‌‌ها تورم ماهانه مسکن منفی شد. اما در همین سال (1400) که بازار مسکن به لحاظ تحولات قیمتی با نوعی ثبات نسبی همراه شده و عملا بعد از یک دوره سه ساله جهش شدید به فازپساجهش ورود کرد، از سمت دیگر بازار، تورم شدیدی رصد شد. به شکلی کم‌‌‌سابقه و نامتعارف در سال 1400، هزینه ساخت مسکن از ناحیه تورم شدید مصالح ساختمانی و همچنین افزایش قابل‌توجه دستمزدها و هزینه‌‌‌های عوامل انسانی درگیر در پروژه‌‌‌ها، افزایش یافت. این موضوع باعث شد در رویدادی کم‌‌‌سابقه تورم ساخت از تورم مسکن سبقت بگیرد. همین موضوع حاشیه سود سازندهها را به شدت کاهش داد. به طوری که حاشیه سود ساخت مسکن که یک دوره دو ساله را به خود اختصاص می‌دهد (به دلیل طول دوره دو ساله ساخت مسکن)، در سال 1400 به 28درصد افت کرد. در واقع بازدهی تولید مسکن در سال 1400 به 28درصد رسید که به علت طول دوره یک و نیم تا دو ساله عملیات ساختمانی به طور متوسط، عملا حاشیه سود سازندهها از فعالیت‌‌‌های ساختمانی در مجموع و به طور میانگین از نرخ سود سپرده‌‌‌های بانکی نیز کمتر شد. این در حالی است که نرخ سود ساخت مسکن نه تنها در این سال از بازدهی سایر بازارهای دارایی عقب ماند بلکه فعالیت مولد ملکی یا همان ساختوساز به مراتب با سود کمتری نسبت به فعالیت‌‌‌های غیرمولد ملکی (سفته‌‌‌بازی، خرید و فروش و احتکار ملکی) همراه شد.
در واقع در شرایطی که در سال 1400 تورم مسکن نسبت به سال قبل از آن، 30درصد بود اما تورم ساخت از این میزان بیشتر و 47درصد به ثبت رسید. نیمه پارسال، حاشیه سود سازندهها به 33درصد و هم‌‌‌اکنون و با افزایش سرعت رشد قیمت مسکن از سال 1401، این میزان به مرز 40درصد رسیده است و بین 35 تا 40درصد برآورد می‌شود.
در حالی که آمارهای رسمی مربوط به تحولات قیمت مسکن و همچنین تغییرات هزینه ساخت، مربوط به ماه‌‌‌های اخیر و مقطع زمانی حاضر در دسترس نیست و منتشر نشده است اما برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» با استناد به مشخصات قیمتی فایل‌‌‌های فروش مسکن و همچنین اظهارات سازندهها از تازه‌‌‌ترین تغییرات هزینه ساخت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران حاکی از آن است که تورم مسکن در یکسال گذشته حول و حوش 100درصد اما تورم ساخت حدود 50 تا 60درصد بوده است. یعنی بار دیگر تورم مسکن از تورم ساخت سبقت گرفته و تحت‌تاثیر این موضوع حاشیه سود سازندهها به شکل خفیف احیا شده است.
برآورد 1402 هزینه ساخت
یافته‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از تازه‌‌‌ترین تحولات بازار ساختوساز نشان می‌دهد برآورد هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان در نیمه شمالی شهر تهران در سال جاری، بدون احتساب قیمت زمین به حدود مترمربعی25تا30 میلیون تومان رسیده است. هر چند با توجه به تنوع مدل‌های ساختوساز، اختلاف در طبقات ساخت و همچنین تفاوت عوارض، این رقم در مناطق پایین شهر در حدود 20میلیون تومان و حتی کمتر هم از سوی سازندهها اعلام می‌شود. این میزان پس از اضافه کردن متوسط هزینه تامین هر مترمربع زمین به طور میانگین 60 میلیون تومان برای سازندهها برآورد می‌شود که البته با لحاظ اختلاف تا 2 برابری قیمت زمین بین شمال و جنوب تهران، این قیمت در مناطق پایین شهر کمتر از این سطح است.
با توجه به اینکه هم‌‌‌اکنون متوسط قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی نوساز در شهر تهران بر اساس نرخ‌های پیشنهادی اعلام شده در فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار حول و حوش 85 تا 90 میلیون تومان است، حاشیه سود 35 تا 40 درصدی بر اساس این اعداد استخراج شده است.
اما سوال مهمی که هم‌‌‌اکنون در این زمینه وجود دارد آن است که آیا «احیای خفیف» حاشیه سود ساختوساز باعث پایان رکود ساختمانی می‌شود و این موضوع می‌تواند به عنوان محرک سازندهها برای بازگشت به فعالیت‌‌‌های ساختمانی عمل کند؟
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» و نظرسنجی از سازنده‌‌‌های فعال در شهر تهران نشان می‌دهد، احیای قدرت خرید و افزایش آن می‌تواند به عنوان یک محرک مهم برای افزایش تمایل سازندهها به ساختوساز و شروع پروژه‌‌‌های ساختمانی جدید عمل کند. در واقع این موضوع به منزله یک نقطه روشن در تاریکی برای آنها محسوب می‌شود. اما این نقطه روشن الزاما به معنای ایجاد یک مسیر روشن و سرشار از امیدواری برای سازندهها نیست و الزامات بیشتری برای خروج از رکود ساختمانی طلب می‌کند.
یافته‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در این زمینه نشان می‌دهد آنچه می‌تواند منجر به گسترش این نقطه روشن و ایجاد مسیری امیدوارکننده برای ورود دوباره سازندهها به عرضه ساخت وتولید مسکن و در نتیجه استارت خروج از رکود ساختمانی شود، در واقع احیای قدرت خرید و افزایش تقاضای موثر از سوی خریداران مصرفی از یکسو و ثبات در هزینه‌‌‌های ساخت و تولید مسکن از سوی دیگر است.
در واقع این دو پیش‌‌‌شرط اساسی برای افزایش تمایل سازندهها به عرصه ساختوساز و خروج از رکود ضروری‌‌‌تر از وضعیت حاشیه سود است. سازندهها در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: اگرچه سطح حاشیه سود برای امیدواری سازندهها و ایجاد میل در آنها برای ورود به عرصه ساخت وتولید مسکن مهم است اما این حاشیه سود در نهایت روی قیمت تمام شده منعکس می‌شود و توان خریداران نیز در بازار محدود است. زمانی که عملا تقاضای موثری در بازار وجود ندارد و مردم قدرت خرید ندارند، هر چقدر قیمت مسکن افزایش یابد، نمی‌توان آن را به نفع سازنده دانست؛ چرا که در نهایت حلقه آخر زنجیره ساخت، وضعیت معاملات مسکن و حجم تقاضای مصرفی برای خرید آپارتمان‌‌‌های ساخته شده است. وقتی عملا خریدار موثری در بازار وجود نداشته باشد یا سطح تقاضای موثر ناکافی باشد، زنجیره ساخت نیز تکمیل نمی‌شود و در نتیجه نمی‌توان گفت فرآیند ساختوساز برای سازنده چندان سودده بوده است.
با این حال، در نتیجه بیشتر بودن سرعت رشد قیمت مسکن نسبت به تورم ساختمانی در یکسال گذشته، برآوردها نشان از افزایش نسبی حاشیه سود سازندهها در مقطع زمانی فعلی دارد. در برخی از محله‌‌‌های شهر تهران، قیمت در فایل‌‌‌های فروش نسبت به مقطع زمانی مشابه سال قبل دو برابر شده است در حالی که متوسط قیمت زمین در همین محلات و در فایل‌‌‌ها رشد 50 تا 60 درصدی داشته است.
البته کمتر بودن تورم تولید مسکن در برابر تورم بیشتر مسکن، ناشی از کاهش سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی نیست. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد سرعت رشد قیمت مصالح همچنان بالاست. سازندهها نیز می‌‌‌گویند در روزهای ابتدایی سال (روزهای اخیر) هنوز بسیاری از فروشنده‌‌‌های مصالح ساختمانی تمایلی به فروش نداشته و منتظر سطح جدید قیمت‌ها هستند؛ این کمتر بودن تورم تولید مسکن نسبت به تورم ملکی، از کمتر شدن تورم زمین نسبت به تورم مسکن نشات گرفته است. همان گونه که در بالا نیز گفته شده در حالی که داده‌‌‌های غیررسمی و اطلاعات قیمتی مندرج در فایل‌‌‌های فروش مسکن از رشد حدود 100 درصدی قیمت مسکن در سال‌جاری در مقایسه با ابتدای سال قبل خبر می‌دهد، متوسط قیمت زمین در شهر تهران رشدی بین 50 تا 60 درصدی داشته است.
آمار قیمت زمین در مناطق
«دنیای‌اقتصاد» در غیبت آمارهای رسمی مربوط به متوسط قیمت هر مترمربع زمین در مناطق مختلف شهر تهران، با بررسی تعداد انبوهی از فایل‌‌‌هایی که در روزهای اخیر به بازار مسکن شهر تهران عرضه شدند، متوسط قیمت هر مترمربع زمین در چهار گروه از مناطق شهر تهران را محاسبه کرده است.
این مناطق شامل مناطق لوکس و شمالی شهر تهران ( یک ودو)، مناطق مصرفی نیمه شمالی (4 و 5)، مناطق پرتقاضا در مرز دو نیمه شمالی و جنوبی ( 9 و10) و مناطق جنوبی یعنی (12، 17 و 19) است. برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» بر اساس مشخصات قیمتی درج شده در فایل‌‌‌های فروش زمین و املاک کلنگی نشان می‌دهد هم‌‌‌اکنون متوسط قیمت فروش یک مترمربع زمین متعارف مصرفی و مسکونی در منطقه یک شهر تهران بین 150 تا 200 میلیون تومان است. این میزان در منطقه 2 بین مترمربعی 120 تا 170 میلیون تومان برآورد می‌شود.
در مناطق 4 و 5 متوسط قیمت هر مترمربع زمین در فایل‌‌‌های فروش، رقمی حول و حوش 100 تا 120 میلیون تومان برآورد می‌شود. در مناطق 9، 10 و 12 نیز این میزان کمتر از مترمربعی 100میلیون به طور متوسط است.
در دو منطقه 17 و 19 نیز هر مترمربع زمین یا ملک مسکونی کلنگی قابل ساخت به طور متعارف قیمتی کمتر از 60 میلیون تومان دارد.
هم‌‌‌اکنون متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نوساز در شهر تهران در فایل‌‌‌های فروش آپارتمان به بیش از 80 میلیون تومان رسیده است که بسته به منطقه و مشخصات ملک، می‌تواند بیشتر یا کمتر باشد. در مناطق جنوبی ارزان‌قیمت شهر این میزان از سوی سازنده‌‌‌های فعال رقمی به طور متوسط حول و حوش 40 تا 45 میلیون تومان اعلام می‌شود.
