پاسخ به یک سوال مهم درباره اثر صعود بازدهی بازار سرمایه بر بازار ملک، به طرح دو سناریوی بورسی از مسکن، منجر می‌شود. در شرایطی که این روزها، یک سوال مهم در میان فعالان و ناظران دو بازار مسکن و بورس در ارتباط با اثر رشد اخیر شاخص کل در بازار معاملات سهام بر رفتار سرمایه‌گذاران و تغییرات احتمالی قیمت مسکن، مطرح است، بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» برای یافتن پاسخ این سوال به طرح دو سناریوی مهم با توجه به ۴ واقعیت موجود، منجر شد. شاخص کل در بازار معاملات سهام بعد از حدود دو و نیم سال رکود در این بازار، از ابتدای سال تا روزهای اخیر، حول و حوش ۵/ ۲۸درصد رشد داشته است. در همین بازه زمانی بازدهی دلار ۴۱/ ۱۳درصد و بازدهی سکه ۳/ ۹درصد بوده است. این در حالی است که به دلیل عدم‌انتشار آمار رسمی درباره تحولات بازار مسکن از سوی مراجع آماری در سال‌جاری، اطلاعات رسمی در ارتباط با میزان رشد قیمت مسکن از ابتدای سال تاکنون در دسترس نیست؛ اما بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد از ابتدای سال تاکنون بازار معاملات سهام پربازده‌‌‌ترین بازار در میان سایر بازارها بوده است.«دنیای‌اقتصاد» در تحلیل اثر صعود بازدهی در بازار معاملات سهام بر رفتارهای سرمایه‌‌‌ای و پیامدهای قیمتی آن در بازار مسکن، با توجه به تجارب سال‌های قبل، روایت واسطه‌‌‌های ملکی و دیدگاه‌‌‌های کارشناسان و صاحبنظران حوزه مسکن و بازار سرمایه، به دو سناریوی بورسی از مسکن رسیده است.
سناریوی اول، «تبدیل بازدهی بالای بورس به سپر تورمی مسکن در کوتاهمدت» و سناریوی دوم، «سرایت اثر رشد بالای بورس به بازار مسکن در میان‌مدت و بلندمدت» است.
چهار واقعیت «بورس» و «مسکن»
در شرایطی که پیش‌بینی‌‌‌ها از احتمال قوی برای تداوم رشد بازدهی بورسی دست‌‌‌کم تا پایان شهریور ماه امسال دارد، گروهی از کارشناسان بازار سرمایه معتقدند اگرچه نمی‌توان برای کل سال پیش‌بینی داد اما می‌توان برآورد کرد دست‌‌‌کم تا شهریور ماه امسال، صعود بورس و رشد شاخص ادامه داشته باشد، همچنین، انتظار ریزش سهام مشابه شرایطی که در سال ۹۹ رخ داد و منجر به زیان‌‌‌های گسترده برای عده‌‌‌ای از سرمایه‌گذاران شد در سال‌جاری وجود ندارد. سال ۹۹ همزمان با شروع ریزش‌‌‌های بورسی، بخشی از سرمایه‌گذاران این بازار که سرمایه‌‌‌های کلان در این بازار داشتند، با خروج سرمایه از بورس، اقدام به ورود به بازار مسکن، و افزایش حجم تقاضا و خریدهای سرمایه‌‌‌ای از این بازار کردند. این خریدهای سرمایه‌‌‌ای در نهایت یکی از مهم‌ترین عوامل افزایش قیمت مسکن در آن زمان شناخته شد. ضمن آنکه رکود بورسی در دو و نیم سال اخیر، منجر به جذب بخشی از سرمایه‌‌‌ها به بازار مسکن شد که در صورت جذاب بودن بازار معاملات سهام، می‌توانست از سوی این بازار جذب شود.
با توجه به تجربه‌‌‌های قبلی مربوط به صعود بازارها به‌خصوص اثرگذاری سطوح بالای بازدهی بورسی بر افزایش تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن در سال ۹۹، که یکی از دلایل اصلی رشد قابل‌توجه قیمت واحدهای مسکونی در این سال شد، یک سوال مهم هم‌‌‌اکنون در میان فعالان هر دو بازار سرمایه و مسکن مطرح است؛ مبنی بر اینکه آیا رشد بازدهی اخیر در بازار معاملات سهام بر بازار مسکن نیز اثرگذار خواهد بود؟ آیا جذاب شدن بازار سرمایه به دنبال بازدهی محسوس این بازار از ابتدای سال تاکنون می‌تواند دست‌‌‌کم در کوتاهمدت در حکم سپری مقابل تورم شدید در بازار مسکن عمل کند؟
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد برای پاسخ به این سوال، توجه به چهار واقعیت مهم ضروری است. واقعیت اول مربوط به «تفاوت جنس دو بازار سرمایه و بازار مسکن» است. بازار سرمایه بازاری پرریسک با بازدهی بلندمدت بالاتر از مسکن است اما بازار مسکن بازاری با ریسک‌‌‌حداقلی یا در بسیاری از موارد با ریسک صفر اما با بازدهی کمتر نسبت به بازار سرمایه (بورس) در بلندمدت است. با این حال، بازدهی یا نرخ رشد در هر دوی این بازارها در بلندمدت از تورم عمومی بیشتر بوده است.
واقعیت دوم مربوط به «نرخ بازدهی» در این دو بازار است. بازار مسکن در سال‌های ۹۸ و ۹۹ به لحاظ بازدهی از بورس عقب ماند. بازدهی بورس در آن زمان سه رقمی اما بازدهی مسکن دو رقمی شد. اما در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ تحت‌تاثیر ادامه رشد قیمت مسکن و رکود در بازار معاملات سهام، این وضعیت برعکس شد و بازدهی مسکن از بورس سبقت گرفت. اما نکته مهم مربوط به بازدهی این دو بازار در یک بازه زمانی طولانی‌‌‌تر است. شاخص کل در بازار معاملات سهام از ابتدای سال ۹۷ تاکنون، ۲۰ برابر شده است؛ در حالی که متوسط قیمت مسکن در این فاصله حدود ۱۵ تا ۱۶ برابر رشد داشته است. بنابراین بازدهی بورس در عصر جهش بیشتر از بازدهی مسکن بوده است.
واقعیت سوم به رویدادهای سال‌های اخیر مربوط می‌شود. در فاصله سال‌های ۹۷ و ۹۸ بازیگردان اصلی بازار مسکن یا کارگردان اصلی تورم مسکن، جهش ارزی بود اما جهش‌‌‌های بورسی در اواخر ۹۸ تا نیمه ۹۹، بازیگردان اصلی بازار ملک شد. چهارمین واقعیت به رفتارهای سرمایه‌گذاران ملکی در سال ۹۹ برمی‌‌‌گردد. در سال ۹۹ همزمان با شروع ریزش‌‌‌های بورسی، بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌گذاران برخوردار از پول درشت، از این بازار خارج شده و به بازار مسکن وارد شدند.
همچنین در یکی دو سال اخیر همزمان با رکود در بازار معاملات سهام، بازار مسکن شاهد ورود پول‌‌‌های بورسی به این بازار، از سوی سرمایه‌‌‌داران کلان با پول درشت بود. برخی از این افراد، سرمایه‌گذارانی بودند که در دوره جهش بورسی، سرمایه خود را در بازار سرمایه چند برابر کرده بودند.
دو سناریو در سه مقطع
با توجه به این واقعیت‌‌‌ها دو سناریو از اثر صعود اخیر بورسی بر بازار مسکن و رفتار سرمایه‌گذاران در این بازار مطرح است.
سناریوی اول آن است که پیش‌بینی می‌شود در کوتاهمدت و دست‌‌‌کم تا زمانی که جذابیت بورس برای سرمایه‌گذاران در همین سطوح فعلی بازدهی باقی مانده و این بازدهی استمرار داشته باشد، بازار سرمایه، بتواند در نقش سپر تورمی مسکن وارد عمل شده و سرعت ورود سرمایه به بازار ملک را کاهش دهد. هر چند این موضوع به معنای توقف کامل سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیست بلکه جذابیت بورس می‌تواند جریان ورود سرمایه و همچنین تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار ملک را کاهش دهد. در صورتی که اگر این جذابیت در بازار سرمایه وجود نداشت چه بسا حجم خریدهای سرمایه‌‌‌ای از بازار مسکن افزایش یافته و این موضوع شرایط تورمی در این بازار را تشدید می‌‌‌کرد.
سناریوی دوم مطرح در این زمینه به اثر میان‌مدت و بلندمدت صعود بورسی بر بازار مسکن مربوط می‌شود. با توجه به اینکه همواره نوعی رابطه نسبی بین قیمت‌ها و رشدها در بازارهای مختلف وجود دارد و بازارها معمولا با یک فاصله زمانی عقب‌‌‌ماندگی خود به لحاظ رشد و میزان بازدهی با سایر بازارها را در سطوح متفاوتی جبران می‌کنند، افزایش بازدهی بورسی می‌تواند بر بازدهی مسکن نیز اثر بگذارد. برخی پیش‌بینی‌‌‌ها نیز حاکی است رشد بورس تا سطوحی ادامه یافته و دوباره رکود تجربه شده در این بازار، تکرار می‌شود. این شرایط می‌تواند دوباره بخشی از سرمایه‌‌‌های بورسی را به بازار مسکن وارد کند و بر حجم تقاضای سرمایه‌‌‌ای از یکسو و تورم مسکن از سوی دیگر اثرگذار شود. با این حال و در کنار این دو سناریو، آنچه کارشناسان بر آن تاکید دارند آن است که موتور محرک این رشدها وبازدهی‌‌‌ها حجم و رشد نقدینگی و همچنین انتظارات تورمی است؛ در واقع این رشدها معلول انتظارات تورمی و رشد نقدینگی هستند. این در حالی است که اگر سیاستگذار به دنبال مهار هیجان و تورم در بازارهاست باید، نسبت به تعیین‌تکلیف رشد بالای نقدینگی از یکسو و همچنین مهار تورم و انتظارات تورمی از سوی دیگر اقدام کند.
اثر انتظارات تورمی و قدرت خرید
علیرضا توکلی کاشی، تحلیلگر بازارهای مالی در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: اصولا موضوع جریان سرمایه را نباید از این منظر نگاه کرد که هر زمان با نوسانی در اقتصاد مواجه می‌‌‌شویم، این نوسان بلافاصله به کدام بازار می‌رود؟ چرا که واقعیت آن است که در هر بخشی که انتظارات تورمی تولید شده و تشدید شود و همزمان در آن بازار قدرت خرید وجود داشته باشد، به طور خودکار سرمایه نیز به سمت آن بازار خواهد رفت.
به گفته وی بازار سهام به دلیل بازدهی بلندمدت همواره جذابیت‌‌‌های خاص خود را برای سرمایه‌گذاری داشته است اما چون در دوره‌‌‌هایی با ثبات طولانی در این بازار روبه‌رو بوده‌‌‌ایم، شاید نگاه به بازار سرمایه چندان در میان افراد و صاحبان سرمایه فراگیر نبوده است.
توکلی کاشی همچنین در ارتباط با اثر صعود بورسی بر بازار مسکن گفت: با توجه به اینکه هنوز از سال ۹۹ و تجربه ریزش قابل‌توجه بازار معاملات سهام فاصله چندانی نگرفته و هنوز زیان بخش زیادی از سرمایه‌گذاران این بازار جبران نشده است، چندان علائمی از علاقه این افراد برای جابه‌‌‌جایی سرمایه از بازار سرمایه به سایر بازارها از جمله بازار مسکن دیده نمی‌شود. افرادی هم‌‌‌اکنون در بازار سرمایه حضور دارند که هنوز به نیمی از سرمایه‌‌‌ای که در ابتدای سال ۹۹ به این بازار وارد کردند نرسیده‌‌‌اند. بنابراین این افراد به لحاظ رفتاری نیز تمایلی به خروج سرمایه تا زمان رسیدن به بازدهی مطلوب یا بازگشت اصل پول خود ندارد. در ارتباط با بازار مسکن نیز آنچه بیش از اثر نوسانات سایر بازارها از اهمیت برخوردار است مربوط به انتظارات تورمی و همچنین قدرت خرید است. هم‌‌‌اکنون قدرت خرید در این بازار به شدت کاهش یافته است و بخش زیادی از خریدها به خریدهای تبدیلی (ملک به ملک) تغییر کرده است. بنابراین اینکه رویدادهای اخیر بورسی اثری فاحش بر بازار مسکن داشته باشد، چندان قابل انتظار نیست.
آینده مبهم برای بورس
میثم رادپور، تحلیلگر ارشد اقتصادی نیز، با اشاره به آینده مبهم بورس به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: واقعیت آن است که چندان به آینده بورس خوش‌بین نیستم و تصور می‌‌‌کنم با توجه به شرایط تولید و وضعیت اقتصاد کشور، این رشدها و بازدهی‌‌‌ها دوامی نخواهد داشت. در دوره‌های مختلف نیز این موضوع تجربه شده است و بعد از مدتی بازار سرمایه رکود را تجربه کرده است.
وی افزود: هر چند بازدهی محسوس بورس در هفته‌‌‌های اخیر خبر خوبی برای سرمایه‌گذاران این بازار است اما سوال و موضوع مهم آن است که وقتی تولید در وضعیت رکود است و شرایط خوبی ندارد، عملا بورس، جزو سرمایه‌گذاری‌‌‌های با ریسک مطلوب نخواهد بود. به نظر می‌رسد که این رشدها بیش از آنکه بازدهی واقعی باشند رشدهای تورمی هستند و یک واقعیت آن است که اگر انتظار رشد واقعی در یک سرمایه‌گذاری مطرح نباشد، آیا نگهداری و سرمایه‌گذاری در بازارها و دارایی‌‌‌های مالی ریسک بالا نخواهد داشت؟
او درباره ارتباط بازدهی اخیر بورس و اثر آن بر بازار مسکن گفت: به نظر می‌رسد بخشی از این سرمایه‌‌‌ها در نهایت از بورس خارج شده و به سمت بازارهای کم‌‌‌ریسک‌‌‌تری مانند بازار مسکن می‌رود. اما در کوتاهمدت تصوری برای اثر این صعودهای بورسی بر بازار مسکن ندارم.
مقصد پول‌‌‌های «خرد» و «درشت»
محمد خبری‌‌‌زاد، تحلیلگر اقتصادی، در خصوص وضعیت بورس و چشمانداز پیش‌‌‌روی بازار سرمایه به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: با توجه به جاماندگی بازار سرمایه در سال ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ از تورم و همچنین بازارهای موازی مانند بازار طلا، دلار و مسکن، به تبع این بازار به مرکز اصلی ورود سرمایه تبدیل شده است. از سوی دیگر دورنمای تورمی و دورنمای اقتصادی کشور همچنان آلارم‌‌‌های خوبی را به سرمایه‌گذاران و سرمایه‌‌‌های جاری در کشور نمی‌‌‌دهد و همچنان ما انتظار تورم را داریم، می‌توان گفت روند رشد بازارها و در کنار آن بازار سرمایه ادامه پیدا خواهد کرد. به‌نظر می‌رسد شاخص کل بورس تا پایان سال نسبت به شرایط فعلی احتمالا رشد بیش از ۵۰ تا ۶۰ درصدی نسبت به شرایط فعلی، تجربه کند و شرایط برای این رشد هم مهیاست. وی افزود: تنها نکته‌‌‌ای که ممکن است این رشد را متوقف کند، رویدادها و اتفاقات سیاسی است که منجر به کاهش شدید قیمت دلار شود. اگر این رویدادهای سیاسی و کاهش قیمت دلار نباشد، این انتظار وجود دارد که همچنان تورم و انتظارات تورمی منجر به رشد بازارها از جمله بازار سرمایه می‌شود. به نظر من حداقل رشد ۵۰درصدی نسبت به وضعیت فعلی برای شاخص کل تا پایان سال دیده می‌شود.
خبری‌‌‌زاد همچنین در خصوص اثر صعود اخیر بورس بر بازدهی مسکن، گفت: می‌توان گفت یک علت و یک معلول در این زمینه وجود دارد. علت همه این رشدها موضوع رشد نقدینگی، سیاست‌‌‌هایی که باعث شده درآمد ارزی کشور نسبت به هزینه‌‌‌های آن بسیار کمتر شود، حجم نقدینگی در کشور به شدت افزایش یابد و به دنبال آن انتظارات تورمی بالا رفته و باعث رشد بازارهای مختلف شود، است. حال در سال ۹۹ ابتدا بورس رشد پیدا کرد، اما بعد از آن ما شاهد رشد بازارهای دیگر از جمله بازار ارز و بازار مسکن بودیم؛ این دو سال اخیر اما روند برعکس شده یعنی بازار مسکن رشد کرد؛ بازار طلا و ارز رشد کرد اما بازار سرمایه رشد پیدا نکرد و الان در حال رشد کردن است. وی افزود: معتقدم در ادامه، بازار سرمایه باعث رشد بازار مسکن نخواهد شد اما موتور محرکی که بازار سرمایه را به سمت بالا هل می‌دهد احتمالا سراغ سایر بازارها هم خواهد رفت و شاید هم رفته باشد.
این تحلیلگر اقتصادی تصریح کرد: در یک جمع‌‌‌بندی می‌توان گفت علتی که سوخت حرکت دهنده بازار سرمایه است در بازار مسکن هم وجود دارد. با این شرایط و با این دورنمای تورمی به نظرم بازار مسکن هم رشد خواهد کرد؛ واقعیت آن است که این دو موضوع هر دو رشد خود را از یک سرمنشأ می‌‌‌گیرند که همان انتظارات تورمی است که هم در پس آن دلایل سیاسی مانند تحریم‌‌‌ها وجود دارد و هم دلایل اقتصادی و نوع مدیریتی که در چرخه اقتصاد ما هست. وی تاکید کرد: به نظر من سایر بازارها هم روند صعودی خواهند داشت اما موضوعی که در این زمینه وجود دارد این است که بازار مسکن به پول درشت‌‌‌تری برای رشد نیاز دارد که این پول‌‌‌ها هنوز هم در بازار مسکن حضور دارد. برخی می‌‌‌گویند این پول‌‌‌های درشت به سمت بازار سرمایه آمده و مجدد وارد بازار مسکن می‌شود. اما من معتقدم سرمایه‌گذاری که اهل بازار مسکن و سرمایه‌گذاری در این بازار باشد، به سمت بازار سرمایه نمی‌‌‌آید؛ پول‌‌‌های خرد افراد است که در بازارها چرخش پیدا می‌کند اما آن پولی که همیشه در بازار مسکن بوده است باز هم در این بازار باقی خواهد ماند و این انتظارات تورمی است که باعث می‌شود در بازار مسکن هم شاهد رشد باشیم.
اثر پیشران‌‌‌ها بر دو بازار
کامل ابراهیمیان، از دیگر تحلیلگران اقتصادی نیز با بیان اینکه وضعیت آتی و پیش روی بازار سرمایه مانند بسیاری دیگر از بازارها، بستگی به یکسری پیشران‌‌‌های مهم این بازار از جمله تغییرات نرخ ارز، وضعیت تورم عمومی، شرایط بازارهای جهانی به‌ویژه کامودیتی‌‌‌ها و همچنین نرخ بهره در اقتصاد کشور دارد، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: مهم‌تر از همه این‌‌‌ها موضوع قیمت‌گذاری‌‌‌ها و فشار دولت روی قیمت‌‌‌گذاری‌‌‌های دستوری به‌ویژه کنترل قیمت در بورس‌کالا از سوی سیاستگذار است که در آینده بازار سرمایه نقش مهمی دارد.
وی افزود: با توجه به وضعیت فعلی و شرایط این پیشران‌‌‌ها می‌توان گفت در اقتصاد، ما کماکان تورم را داریم، نقدینگی و رشد آن کماکان وجود دارد و امسال هم پیش‌بینی می‌شود رشد آن در محدوده ۳۵ درصدی رقم بخورد؛ این افزایش نقدینگی منجر به بروز اثر تورمی شده و همین تورم طبیعتا روی نرخ ارز تاثیرگذار خواهد بود. به دنبال آن قیمت محصولات، کالاها وخدمات هم با افزایش همراه می‌شود. به دنبال این آثار تورمی و این افزایش‌‌‌ها، پیش‌بینی می‌شود سود اسمی شرکت‌ها افزایش یابد و نسبت به سال گذشته روند رشد داشته باشد. افزایش سود اسمی شرکت‌ها هم بالطبع بر بازار سرمایه اثر می گذارد و روند رو به رشد بازار سرمایه که از پاییز ۱۴۰۱ آغاز شد، ادامه خواهد یافت.
وی همچنین در ارتباط با اثر احتمالی بورس بر رفتارهای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن خاطرنشان کرد: بازار سرمایه در شرایط فعلی، مزایایی نسبت به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن دارد که مهم‌ترین آن، امکان سرمایه‌گذاری با سرمایه‌‌‌های خردنسبت به نیاز به سرمایه‌‌‌های کلان برای خرید مسکن یا ورود به بازار املاک است. از سوی دیگر افزایش‌‌‌های حباب‌‌‌گونه بازار مسکن جذابیت سرمایه‌گذاری در این بازار را کاهش داده است و به زعم من یکی از دلایل افزایش ورود سرمایه به بورس، همین کاهش محسوس جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی است. به‌خصوص اینکه بازار مسکن طی یک ونیم سال یا یک سال گذشته، با رشدی بیشتر از ارزش واقعی یا واقعیت‌‌‌ها همراه شده است؛ بنابراین ورود به بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی بیش از هر زمان دیگری نیاز به سرمایه کلان دارد. از سوی دیگر، بازار سرمایه از نظر نسبت Pبه E یا همان نسبت قیمت به سود در وضعیت جذاب‌‌‌تری نسبت به بازار مسکن قرار دارد.
این تحلیلگر اقتصادی ادامه داد: اگر چه به صورت سنتی چسبندگی به بازار املاک زیاد است و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در ایران معمولا جزو بخش‌‌‌های اصلی تصمیم‌‌‌های اقتصادی خانوارهاست، اما هم‌‌‌اکنون جذابیت سرمایه‌گذاری در بورس با منطق اقتصادی از سرمایه‌گذاری مسکن بیشتر است. همچنین، علاوه بر امکان سرمایه‌گذاری خرد در بازار سرمایه، هم‌‌‌اکنون نسبت PبهR یا نسبت قیمت به اجاره‌‌‌بها، بسیار افزایش یافته است؛ درحال حاضر عدد حاصل از این نسبت بیش از چهار برابر نسبت PبهE یا همان قیمت به سود در بازار سرمایه است. معنای این موضوع آن است که هم‌‌‌اکنون عایدی ملاکی از ناحیه سودآوری ناشی از اجاره‌‌‌داری بسیار غیرجذاب است؛ در مقابل اما، نسبت قیمت به سود در بازار سرمایه عددی جذاب برای سرمایه‌گذارها محسوب می‌شود. وی گفت: نتیجه آنکه پیش‌بینی‌‌‌ای از بابت اثرگذاری صعود بورس بر سطح قیمت‌ها وایجاد عطش سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی، قابل انتظار نیست. چرا که مسکن در یک ونیم سال گذشته بیش از واقعیت‌‌‌های اقتصادی رشد داشته است؛ جذابیت آن برای سرمایه‌گذاری کاهش یافته است و قدرت خرید مردم نیز نسبت به سال ۹۹ به شدت افت کرده و سرمایه‌‌‌های کلان‌‌‌تری برای ورود به این بازار موردنیاز است.
