در کشور ما نیز همانند سایر کشورها و در بازار مسکن همانند سایر بازارهای مالی دوره‌های رونق و رکود وجود دارد. طی سالیان اخیر دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن از یک رفتار مشابه پیروی کرده‌اند. فعالان این حوزه برای انجام معاملات خود ازجمله خرید خانه به این دوره‌ها توجه می‌کنند و معاملات خود را براساس آن‌ها تنظیم خواهند کرد. زیرا کسب اطلاعات مناسب در زمینه دوره های رونق و رکود بازار مسکن و شناخت سیکل این بازار تاثیرات بسزایی بر سرمایه‌گذاری صحیح و تشخیص زمان مناسب برای خرید و فروش ملک در بازار مسکن دارد.
به‌طور کلی دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن تحت تاثیر عوامل خاصی به‌وجود می‌آیند. معنای دقیق وضعیت رونق و رکود در بازار مسکن به میزان تقاضا در این بازار اشاره دارد. هر زمان که معاملات خرید ملک در بازار مسکن افزایش پیدا می‌کند، بازار مسکن به سمت رونق سوق داده می‌شود.
به‌عبارت دیگر با افزایش مشتریان مسکن، منابع مالی در این بازار افزایش پیدا می‌کند و در نتیجه رونق بازار مسکن حاصل می‌شود. بنابراین بین رونق بازار مسکن و افزایش تقاضا در این بازار رابطه مستقیم وجود دارد. البته به‌دنبال افزایش تقاضا در بازار مسکن، قیمت‌های املاک و مستغلات نیز افزایش پیدا می کند و رونق جدی در معاملات خرید خانه بدون افزایش قیمت اتفاقی دور از انتظار درنظر گرفته می‌شود.
با افزایش بیش‌ازحد قیمت املاک تقاضا برای خرید کاهش پیدا می‌کند و بازار مسکن در وضعیتی قرار می‌گیرد که به رکود بازار معروف است. بنابراین پس از هر دوره رونق، یک دوره رکود وجود دارد یا بالعکس.
در بازار مسکن نیز همانند سایر بازارهای مالی، گاهی قیمت‌ها به حالت صعودی درمی‌آیند و سرمایه‌گذاران را جذب می‌کنند. در زمان‌های دیگری نیز با ایجاد روند نزولی در قیمت‌ها، به اصطلاح بازار به حالت اصلاح درمی‌آید. در چنین شرایطی سرمایه‌گذاران با فروش آپارتمان و خانه و املاک، سرمایه خود را از بازار مسکن خارج می‌کنند و آن را راکد می‌سازند.
به‌طور کلی در بازار مسکن، متقاضیان و تقاضاها هستند که دوره‌های رونق و رکود را مشخص می‌کنند و بر بالا رفتن و پایین آمدن قیمت های خریدوفروش اثر می‌گذارند. عوامل به‌وجودآمدن دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن شامل دو بخش عوامل درونی و بیرونی می‌شوند.
عوامل درونی به‌وجودآمدن دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن به آن دسته از عواملی گفته می‌شود که بر اثر عملکرد متغیرهای درون بخش مسکن ایجاد شده‌اند و با تغییر میزان تقاضا برای خرید خانه، مستقیما بر قیمت املاک و مستغلات تاثیر می‌گذارند. ازجمله عوامل درونی به‌وجود آمدن دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
عوامل بیرونی به‌وجود آمدن دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن به آن دسته از عواملی گفته می‌شود که بر اثر تغییرات سایر بخش های اقتصاد، بر عملکرد بازار مسکن تاثیر می‌گذارند و به‌طور غیرمستقیم قیمت خرید آپارتمان، املاک و مستغلات را تغییر می‌دهند.
بنابر نظر کارشناسان بازار مسکن دلایل و عوامل بیرونی مختلفی می‌تواند میزان تقاضا در این بازار را افزایش دهد و در نهایت موجب رونق یا رکود آن شوند. برخی از مهم‌ترین دلایل و عوامل افزایش‌دهنده میزان تقاضا خرید خانه در بازار مسکن شامل موارد زیر می‌شوند:
عوامل اصلی ایجاد رکود در بازار مسکن و خرید خانه نیز عبارتند از:
به‌طور معمول هر ۴ یا ۵ سال یک‌بار با افزایش تقاضا خرید خانه دوره رونق در بازار مسکن ایجاد می‌شود. در چنین دوره‌هایی سرمایه‌گذارانی که به‌دنبال یک بازار مطمئن برای حفظ ارزش پول خود هستند، به سرمایه‌گذاری در این بازار روی می‌آورد. با افزایش سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، قیمت‌ها به‌حالت صعودی درمی‌آید و افرادی که سرمایه خود را وارد بازار مسکن کرده‌اند به سودهای قابل توجهی دست می‌یابند.
درصورت ادامه سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و رشد بی‌رویه قیمت املاک، پس از رونق، دوره رکود در بازار مسکن ایجاد خواهد شد. دولت برای جلوگیری از ایجاد چنین وضعیتی قوانین اعمال مالیات بر خانه‌های خالی و ارائه تسهیلات مسکن را تصویب و اجرا می‌کند.
طبق نظر برخی از کارشناسان بازار مسکن تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی، اقدامی عجولانه با مطالعه کم بود که منجر به انعقاد قراردادهای اجاره سوری مابین فروشندگان شماره ملی و مالکان خانه‌های خالی شد و تاثیری در تقاضا خرید خانه مسکن نداشت.
ارائه تسهیلات بانکی یک راه‌کار بسیار ناکارآمد بود. در سال‌های گذشته تسهیلات بانکی ۴۰ تا ۵۰ درصد از سهم قیمت مسکن را تامین می‌کرد، درحالی‌که با افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر، این تسهیلات ۲۰ درصد از قیمت مسکن را هم پرداخت نمی‌کنند. و حتی تاثیر آن برای خرید خانه در محله های گران قیمت به مراتب کم تر می‌شود. برای مثال این سهم برای خرید خانه در پاسداران بسیار ناچیز است.
همان‌طور که گفته شد به‌دلیل ثبات و مطمئن بودن بازار مسکن نسبت به سایر بازارها، سرمایه‌گذاران بیشتری به سرمایه‌گذاری در این بازار جذب شده‌اند. ازطرفی افزایش تحریم‌ها و بسته شدن سایر راه‌های سرمایه‌گذاری، افزایش میزان تقاضا در این بازار و افزایش بیش‌ازحد قیمت مسکن را به‌همراه داشت.
اگرچه رشد قیمت مسکن تا حدودی مطلوب درنظر گرفته می‌شود، اما با اعمال تحریم‌های بیشتر، تقاضا برای خرید خانه افزایش پیدا می‌کند و قیمت آن بیش‌ازحد بالا می‌رود که در نهایت منجر به ایجاد رکود در این بازار خواهد شد.
در شرایطی که به‌دلیل افزایش تحریم‌ها، رکود بی‌سابقه‌ای در بازار مسکن ایجاد شده است، انتظار می‌رود با برداشته‌شدن تحریم‌ها، دوباره رونق بازار مسکن حاصل شود. البته درصورتی‌که با برداشته شدن تحریم‌ها، تقاضا افزایش پیدا نکند، رونق بازار مسکن نیز به‌وجود نمی‌آید. زیرا اصلی‌ترین عوامل رونق این بازار افزایش تقاضا در خرید املاک و مستغلات به‌حساب می‌آید.
در واقع خریداران واقعی به‌دلیل مشکل کافی نبودن بودجه خرید مسکن و قیمت بالای آن است که در زمان رکود تمایلی به خرید و سرمایه‌گذاری در این بازار ندارند. درصورتی‌که با برداشته شدن تحریم‌ها این مشکلات برطرف شوند، خریداران املاک، متقاضی سرمایه‌گذاری در این بازار می‌شوند.
با افزایش خرید خانه، منابع مالی در بازار مسکن افزایش می‌یابد و این امر باعث رونق بازار مسکن می‌شود. البته با افزایش تقاضا برای خرید املاک و مستغلات، قیمت‌ها در بازار مسکن نیز افزایش پیدا می‌کنند. بنابراین با افزایش بیش‌ازحد قیمت املاک منجر به ایجاد رکود در این بازار می‌شود. عوامل زیادی در رکود و رونق بازار مسکن تاثیرگذار هستند که اصلی‌ترین عامل میزان تقاضا درنظر گرفته می‌شود. فعالان بازار مسکن با اطلاع از این عوامل و دوره‌های رونق و رکود، معاملات خود را تنظیم می‌کنند و سرمایه‌گذاری بهتری انجام می‌دهند.
تداوم رکود در بازار سهام دنیای اقتصاد– زهرا رحیمی: روز گذشته شاخص کل بورس تهران با افت 270 واحدی مواجه شد و به ...
دنیای اقتصاد: بانک مرکزی مقرراتی را ابلاغ کرد که ضمن به رسمیت شناختن بازار آزاد ارز، روش کشف و اعلام قیمت را شفاف ...
دنیای اقتصاد: شاخص کل بورس تهران روز گذشته با ریزش 536 واحدی در یک قدمی کانال 64 هزار واحدی قرار گرفت؛ جایی که ...
دنیای اقتصاد- از زمان ابلاغ اصل ۴۴ قانون اساسی در سال ۸۴ تاکنون، ۵۴ درصد کل واگذاری‌ها از طریق بورس اوراق بهادار انجام ...
