در سخنان قبلی سعی داشتیم به تعریف درستی از سرمایه گذاری برسیم و نکات و اصول مهمی پیرامون سرمایه گذاری مطرح کردیم. اما در این مقاله سعی داریم بر اجرای یک سرمایه گذاری مناسب و پرسود در ایران و گاها با پول کم، تمرکز کنیم.
در ادامه با بازار مسکن و امتیازات آن برای یک سرمایه گذاری پرسود آشنا می‌شویم. همانطور که اشاره کردیم، برای سودآوری یک سرمایه گذاری باید حتما روش‌های سرمایه گذاری و بازارهای مختلف را بررسی کنیم.
در وضعیت اقتصادی کنونی کشور ما، این بررسی بازارها و ویژگی‌های آن به سبب نوسانات زیاد باید با تبحر بیشتری انجام شود. اما سرمایه گذاری در بازار مسکن را از کجا شروع کنیم؟
با توجه به نظرات کارشناس و سرمایه گذار املاک، مهندس سید بهرام علیزاده برای سرمایه گذاری در ایران بسترهای مختلفی وجود دارد که به بهترین آن‌ها یعنی مسکن برای سرمایه گذاری اشاره میکنیم.
بسترهای مختلفی برای سرمایه گذاری در ایران وجود دارد که هر کدام در زمانی رونق بیشتری دارند. اما مهمترین آن‌ها که جای کار زیادی دارند، عبارتند از:
1-بورس
2-دلار
3-طلا
4-کسب وکار
5-سنگ‌های قیمتی
6-خودرو
7-ارزدیجیتال
8-بانک
9-مسکن
هر کدام از این بازارها معایب و محاسنی دارد که شما می بایست با دقت همه بازارها را بررسی کرده و با توجه به میزان سرمایه و توانمندی وعلاقه تان بازار موردنظرتان را برای سرمایه گذاری انتخاب کنید.
برای اینکه بحث تخصصی ما حوزۀ مسکن است، معایب و محاسن بازار مسکن را برای شما آورده ایم تا شما با دید باز وارد این بازار جذاب شوید.
برای درک بهتر اهمیت سرمایه گذاری در بازار مسکن می بایست، مزایا و معایب بازار مسکن را بشناسید. معایب سرمایه گذاری در مسکن
بعضی از محصولات مسکن بازارمسکن محصولات متنوعی از قبیل (آپارتمان، ویلا، زمین، سویت، خانه ویلایی، مغازه و…) دارد که برخی از این محصولات به علت نیاز به سرمایه زیاد امکان دیرنقدشوندگی بالایی دارد و این ضعف بازار مسکن برخی از سرمایه گذاران را از خود دور می کند.
بعضی از محصولات همانطور که گفتم بازار مسکن محصولات متنوعی دارد و قیمت اکثر آن‌ها بالاست و افرادی که سرمایه اندکی دارند نمی توانند وارد این بازار شده و کسب سود نمایند. اما برخی از راهکارها وجود دارد که افرادی که سرمایه اندک دارند، نیز بتوانند وارد بازار مسکن شوند و از این بازارسود ببرند که در مقالات بعدی به آن می پردازیم.
از معایب دیگر بازار مسکن تعداد رقبای زیاد آن است. برای سرمایه گذاری در بازار مسکن، به هر حوزۀ آن بخواهید وارد شوید، افرادی هستند که در این بازار فعالیت می کنند و هر کس که می خواهد تازه وارد این بازار شود، می بایست رقابت کردن در بازار املاک را یاد بگیرد.
تا اینجا که به مهمترین معایب بازار مسکن اشاره کردیم، اکنون می خواهیم به مهمترین مزایای بازار مسکن اشاره کنیم. آینده وضعیت مسکن همیشه قابل پیش‌بینی نیست و بسیاری اوقات وضعیت بازار مسکن در هاله‌ای از ابهام است.
اما این که چه دلایلی وجود دارد که سرمایه گذاری در املاک و بازار مسکن انقدر جذابیت دارد و اکثر ثروتمندان در این حوزه سرمایه گذاری می‌کنند، در ادامه اشاره میکنیم.
برخی از بازارها برای سرمایه گذاری به دانش بسیار زیادی نیازدارد، مثل بازار بورس و ارزهای دیجیتال و به خاطر این موضوع افرادی وارد این بازار می شوند که سطح سواد بیشتری دارند. اما در بازار مسکن خیلی نیاز به سواد آکادمیک نیست.
افراد زیادی که حتی سواد خواندن و نوشتن را ندارند، در این بازار فعالیت می‌کنند و ثروت‌های کلانی به دست آوردند. این امتیاز بازار مسکن، راه را برای ورود و سرمایه گذاری اکثر افراد باز می‌کند و هر کس با هر جنسیتی و با هر سطح سوادی می تواند وارد این بازار جذاب شود. البته منظور این نیست که این بازار نیاز به دانش و مهارت ندارد. بلکه بالعکس بازار مسکن نیاز به آموزش دیدن دارد و بیشتر دانش بازار و تجربی می‌خواهد.
ضرب المثل معروفی برای سرمایه گذاری در ملک است که میگوید: «ملک مرد است». یعنی هر کس ملک خریده، سرمایه‌اش زیاد شده و ممکن است برخی حتی سال‌ها زمان برده باشد. اما کسانی که ملک را نگه می‌دارند، همیشه سود کردند.
هرچند این خصوصیت در برخی از بازارها مخصوصا بورس و ارزهای دیجیتال نیست و خیلی از افراد سرمایه های زندگی شان را از دست دادند.
مسکن یک کالای مولد است. یعنی با به کار افتادن چرخ بازارمسکن چند صد شغل ایجاد می شود و همچنین محصولات بازار مسکن همه مصرفی هستند و افراد می توانند هم مصرف کننده این محصولات باشند و هم سرمایه گذار.
از قدیم الایام بازار مسکن وجود داشته و همه مردم با این بازار آشنا هستند و به این بازار اعتماد دارند.
طبق گفتۀ بانک مرکزی ایران، کشور ایران سالانه یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد. این ویژگی جذابیت سرمایه گذاری در املاک را بیشتر می‌کند.
از امتیازات ویژه این بازار این است که شما با سرمایه گذاری در ملک با سرمایۀ کم، هم می‌توانید از پنج نوع سود بهره برد:
1-سود زمانی یعنی اینکه شما ملکی را بخرید و صبر کنید بعد از مدتی قیمت آن افزایش پیدا کند. این نوع سود گاهی اوقات در بازار مسکن وجود دارد اما زمانی که مسکن به رکود می رود، دیگر در بازار وجود ندارد.
2-سود مکانی یعنی اینکه یک میلیارد سرمایه گذاری می خواهید انجام دهید، این مبلغ را در مرکز شهر یا بالای شهر یا حاشیۀ شهر و یا بیرون شهرسرمایه گذاری کنید. آیا سود یکسانی دارد؟ مسلما سود یکسانی ندارد.
هر چقدر امکانات و دسترسی‌ها در یک منطقه بیشتر باشد، سودآوری سرمایه گذاری در ملک آن منطقه بیشتر می‌شود. یک سرمایه گذار مکان‌هایی را پیدا می‌کند که در حال رشد باشد. ممکن است بازار مسکن رکود داشته باشد اما به دلیل آمدن امکانات و دسترسی‌ها به آن منطقه رشد خوبی در پیش است و سرمایه گذار سود می‌برد.
3-سود تبدیل یکی دیگر از سودهایی که در بازار مسکن وجود دارد، سود تبدیل است. یعنی شخصی زمین می‌خرد و آن را تبدیل به آپارتمان یا ویلا کرده و با خلق ارزش برای آن سود کسب می‌کند. شخصی آپارتمان کلنگی می‌خرد و آن را تبدیل به آپارتمان شیک می‌کند و از این طریق ارزش آفرینی کرده و سود کسب می‌کند.
4-سود نحوۀ خرید ملک یعنی اینکه شخصی می خواهد محصولی از بازار مسکن مثل آپارتمان را به قیمت یک میلیارد تومان بخرد، نیاز نیست کل این مبلغ را نقدا و یکجا بپردازد. این شخص می تواند بخشی از پول را نقدا، بخشی از پول را وام بگیرد یا بخشی از پول را چک و نسیه بدهد و حتی بخشی از پول را ازطریق رهن آن آپارتمان تامین کند. با این روش سرمایه گذار500 میلیون تومان پول نقد داده است و اگر آپارتمانش را با سود بفروشد، سود یک میلیارد را کسب کرده است.
5-سود مذاکره
افراد متخصص در بازار مسکن سود اصلی‌شان را از طریق خرید ملک مناسب به دست میاورند. یعنی آن‌ها با دیدگاه سود زمانی، وارد بازارمسکن نمی شوند. آن‌ها در جستجو و پیدا کردن گزینه‌های خوب تبحر دارند.
علاوه بر این، سرمایه‌گذاران املاک مذاکره‌کنندگان حرفه‌ای هستند و می‌توانند ملک را با کمترین قیمت ممکن خریداری کنند و سود مناسبی ببرند. اصلی در مورد سود مذاکره وجود دارد که با مهارت در آن می‌توانید یک سرمایه گذار موفق حوزه املاک باشید و سود کنید.
آن اصل این است که «بین 5 تا 50 درصد سود سرمایه گذاری ملک، در مذاکره نهفته است». یعنی سرمایه گذار حوزه مسکن وابسته به مهارت مذاکره‌ای که دارد، می تواند بین 5 تا 50 درصد سود خودش را در مذاکره کسب کند.
ش)تنوع محصولات و خدمات
بازارهای بورس و دیگر بازارهای سرمایه گذاری تنوع کاری کمی دارند و بیشتر در خرید و فروش و نوسازی می‌شود، کار کرد. ولی تنوع محصولات و خدمات بازار مسکن بسیار زیاد است و این تنوع باعث جذابیت بسیار زیاد این حوزه برای سرمایه گذاران متخصص می‌شود. برخی از محصولات و خدمات بازار مسکن شامل مواردی است که در ادامه به آن پرداخته می‌شود.
انواع حوزه‌های بازار مسکن عبارتند از «مسکونی، تجاری، اداری، کشاورزی، صنعتی، دامپروری، باغی، گردشگری و…» که درهر حوزه، شاخه‌های کاری زیر وجود دارد.
الف)ساخت و ساز
ب)بازسازی
ج)خرید و فروش
د)تفکیک
ر)تجمیع
ز)خرید و فروش تراکم
س)تغییر کاربری
تنوع تعداد و انواع سودها در بازار مسکن باعث می شود که این بازار در هر زمانی سودآور و جذاب باشد. زمانی که یک نوع سود در بازار وجود نداشت، می توان روی نوع سودهای دیگر بازار مسکن تمرکز کرد و سود کسب کرد. گاهی وقت‌ها همزمان می‌شود پنج نوع سود را از بازار مسکن کسب کرد که یک سرمایه گذاری بی نظیر است و افراد را خیلی سریع ثروتمند می‌کند.
دوست گرامی شما با اهمیت سرمایه گذاری آشنا شدی و درک کردی برای موفقیت مالی، سرمایه گذاری کردن جزو جدانشدنی برنامۀ اقتصادی زندگی هر آدمی هست. با انوع بسترهای سرمایه گذاری آشنا شدی و درک کردی که با چه روشی روی کدام بسترها سرمایه گذاری کنی.
شما با انواع بازارهای سرمایه گذاری و ویژگی‌های بازار مسکن آشنا شدید و درک کردید که چرا بازار مسکن یکی از جذاب ترین بازارهای سرمایه گذاری در دنیاست. پس اگر بازار مسکن را برای بازار سرمایه گذاری خودت انتخاب کردی، برای کسب دانش و مهارت بازاری وعملیاتی آن وقت بگذار تا شما هم جزو افراد موفق حوزۀ سرمایه گذاری املاک شوید.
«به جمع سرمایه گذاران موفق املاک، خوش آمدید»
کارشناس همراه: مهندس سید بهرام علیزاده (نویسنده، مدرس و سرمایه گذار املاک)
