معرفی کتاب استراتژی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ایران: با تمرکز بر تحولات و چشم‌انداز 1393 و 1394

هدف کتاب استراتژی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ایران: با تمرکز بر تحولات و چشم‌انداز 1393 و 1394 نوشته‌ی هادی کوزه چی، افزایش مهارت و بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در دوران رکود و رونق برای مالکان، خریداران و سازندگان است که در این راستا 20 استراتژی عمومی سرمایه‌گذاری در مسکن ایران برای اولین بار ارائه شده است.

مسکن در همه اقتصادها از اهمیت بالایی برخوردار است و مورد توجه است، ولی میزان نقش و حساسیت آن در اقتصاد ایران در سال‌های اخیر بسیار بالاتر بوده است. تحلیل بازار مسکن نیز می‌تواند برای گروه‌های مختلف و با اهداف مختلفی صورت گیرد. مخاطب اصلی این کتاب، گروه‌های سرمایه‌گذار و مالکان و مستاجران در بازار مسکن است و به دنبال پاسخگویی به سوالات کاربردی مختلفی است که این گروه‌ها عموماً در ذهن دارند.

بر اساس تحلیل آماری این کتاب، میزان رشد قیمت مسکن در دو سال آتی از شاخص تورم به میزان ملموسی عقب خواهد ماند تا حباب قیمتی تخلیه شود. این امر در کنار اندک بودن بازدهی دریافت اجاره به این معنی خواهد بود که داشتن ملک در دوره 1393-1394 عموماً حالت غیراقتصادی خواهد داشت و نگهداری و یا خرید ملک به معنی کاهش نسبی ثروت دارندگان مسکن در مقابل تورم و سایر گزینه‌های سرمایه‌گذاری خواهد بود. خروج از مسکن و کاهش فعالیت‌ها، تنها استراتژی مناسب در چنین شرایطی به صورت عام است و یافتن فرصت‌های اقتصادی برای فعالیت بسیار دشوار خواهد بود. به صورت خاص دریافت تسهیلات گران برای خرید و یا نگهداری ملک اصلاً پیشنهاد نمی‌شود.

مرحوم کوزه چی، نویسندۀ این کتاب، دانش آموخته رشته مدیریت اجرایی بود و با ذکاوت خود دریافت که هیچکس در کشور به طور سیستماتیک روی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن فعالیت نمی‌کند. لذا آستین همت را بالا زد و ابتدا جزوه‌ای را منتشر کرد که با استقبال گسترده روبرو شد. ایشان این استقبال را نشانه هدف‌گیری درست خود قلمداد کرد و به ارائه کارگاه‌های مختلف در اقصا نقاط کشور پیرامون بازار مسکن همت گماشت و به شرکت‌های مختلف مشاوره‌های خود را عرضه کرد. به تدریج بر پختگی خود وی افزوده شد و حاصل این امر آن بود که ویرایش دوم آن جزوه به شکلی بسیار بهتر و به روزتر و غنی‌تر به شکل کتاب استراتژی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن منتشر شد.

چارچوبی که مرحوم کوزه چی در این کتاب مورد استفاده قرار داده چارچوب دوره‌های رکود و رونق در بازار مسکن است. وی با استفاده از ارقام و آمار نشان داده که در طی سال‌های گذشته بخش مسکن پیوسته دوره‌های رونق و رکود را از سر گذرانده است. لذا در فصل دوم و فصل پنجم کتاب این دوره‌ها را به تفصیل تشریح می‌کند. متناسب با این تعریف تلاش می‌کند استراتژی‌های موفق و ناموفق بر حسب زمان ورود و خروج در دوره‌های رکود و رونق را شناسایی کند. در فصل چهارم و ششم تلاش می‌کند عوامل اقتصاد کلان موثر بر رفتار نوسانی بخش مسکن را شناسایی کرده و از این شناسایی برای پیش‌بینی روند بخش مسکن در سال 1393 و 1394 استفاده کند. با توجه به ابعاد و اهمیت مسکن مهر یک فصل نیز به این موضوع اختصاص یافته است. در نهایت فصل هشتم آخرین وضعیت بازار مسکن را مرور کرده و فصل سیزدهم پیش‌بینی‌های نویسنده از بازار مسکن در سال 1393 و 1394 را عرضه می‌کند.

در حسن کتاب همین بس که اولین کتابی است که به شکل نسبتا جامع و در عین حال ساده و همه فهم به موضوع بخش مسکن پرداخته است و به همین دلیل مورد استقبال قرار گرفت. امر دیگری که بر مزیت این کتاب می‌افزاید صحت پیش‌بینی آن برای سال 1393 است. شاید در کشور ما کمتر محققی حاضر شود که پیش‌بینی خود را مکتوب کند چه رسد که آن را به شکل کتاب در معرض داوری همگان قرار دهد.

در نهایت به همه کسانی که قصد دارند به شکل جدی در عرصه مسکن سرمایه‌گذاری کنند و تحولات آن را دنبال می‌کنند خاطرنشان می‌شود که این کتاب تنها کتاب موجود برای شروع تفکر سیستماتیک در مورد این بخش است. در عین حال باید هشدار داد که نباید روی تحلیل‌های موجود در آن دگم شد اما پیش بینی‌های آن برای سال 1394 نیز کماکان قابل اتکا است.

در بخشی از کتاب استراتژی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ایران می‌خوانیم:

یکی از مهم‌ترین عوامل واقعی که زمینه بروز و ظهور حباب دارایی را فراهم می‌نماید، خلق و تزریق پول به اقتصاد در مقیاسی وسیع است. در عموم تجزیه و تحلیل‌های اقتصادی، این فرض ضمنی وجود دارد که مقدار پول اضافی که وارد سیستم اقتصادی می‌شود، به طور متناسب بین همه افراد و نیز به طور متناسب بین همه بازارها تقسیم می‌گردد. در این شرایط با افزایش موجودی پول، با وجود اینکه درآمد پولی همه افراد افزایش می‌یابد، اما سهم همه افراد از کل درآمد پولی ثابت باقی خواهد ماند؛ اینکه به لحاظ نظری این پول اضافی در بازارها و عملکرد کل اقتصاد چه اثری باقی خواهد گذارد، به مفروضات ما در مورد اقتصاد و عوامل اقتصادی بر می‌گردد؛ اگر فروض کلاسیک‌ها و نئوکلاسیک‌ها مبنی بر عدم توهم پولی فعالان اقتصادی و تسویه مداوم و پیاپی بازارها و در نتیجه اشتغال کامل صادق باشد، آنگاه این پول اضافی بدون تغییر دادن قیمت‌های نسبی، صرفا به افزایش سطح عمومی قیمت‌ها در تمامی ‌بازارها و به عبارتی تورم منجر خواهد شد و در نتیجه بر متغیرهای واقعی اعم از تولید کل جامعه و اشتغال بی‌تأثیر است. از طرف دیگر اگر اقتصاد در شرایط رکودی قرار داشته باشد یا درجاتی از توهم پولی حاکم باشد، تحت نگرش کینزین‌ها و مکتب پولی، این پول اضافی می‌تواند منجر به افزایش تولید و اشتغال اقتصاد گردد.

اما مساله مهم این است که علاوه بر میزان پول اضافی که وارد سیستم اقتصادی می‌گردد، اینکه پول اضافی چگونه و از چه مسیری وارد سیستم اقتصادی شده و راه خود را در سیستم اقتصادی پیدا می‌نماید، در نحوه اثرگذاری آن بر عملکرد اقتصادی نقشی تعیین کننده دارد. این مساله مورد توجه مکتب اتریشی بوده است، به نحوی که میزس در این مورد می‌گوید، مقدار اضافی پول در وهله اول به جیب تمامی ‌افراد راه پیدا نمی‌کند. با تزریق پول جدید، با توجه به نحوه توزیع و انتشار پول اضافی در سیستم اقتصادی، علاوه بر کاهش قدرت خرید پول (تورم)، قیمت‌های نسبی نیز تحت تأثیر قرار خواهد گرفت. بنابراین نه‌ تنها بازارهای مختلف با تزریق پول در اقتصاد به یک میزان تحت تأثیر قرار نمی‌گیرند، بلکه نحوه تخصیص منابع، توزیع درآمد و توزیع ثروت نیز تغییر می‌یابد.

فهرست مطالب کتاب

فصل اول: اهمیت مسکن در اقتصاد ایران
سهم املاک از ثروت خانوار ایرانی
مقایسه ساختار ثروت خانوار ایرانی با دنیا
تفاوت ساختاری سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات و دارایی‌های مالی
روش تحلیل
تحلیل فنی یا تکنیکال
تحلیل بنیادین یا فاندامنتال
چارچوب تحلیل
مخاطبان کتاب
فصل دوم: تاریخچه تحولات بازار مسکن و اپیزودهای هر سیکل
معنای رکود و رونق در مسکن
دسته‌بندی خریداران مسکن به 4 گروه و تحلیل نحوه رفتار آن‌ها
داستانی کوتاه در رابطه با روش کار سوداگران
روند قیمتی مسکن
رشد تاریخی قیمت مسکن، اجاره ‌بها و تورم عمومی
رشد تاریخی قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران
پنج اپیزود هر سیکل و زمان حضور گروه‌های خریدار
تعداد معاملات
تاریخچه سیکل‌های بازار مسکن
18 نکته آموزنده از بررسی تاریخچه سیکل‌ها
فصل سوم: استراتژی‌های پیشنهادی برای سرمایه‌گذاری در مسکن
انواع روش‌های سرمایه‌گذاری در املاک
20 استراتژی عمومی سرمایه‌گذاری در مسکن
استراتژی سرمایه‌گذاری درست در اپیزودهای مختلف هر سیکل
محاسبه بازدهی 4 استراتژی متفاوت خرید مسکن
محاسبه بازدهی در اپیزود رونق اندک
محاسبه بازدهی در اپیزود رونق شدید
محاسبه بازدهی در اپیزود رکود شدید
فصل چهارم: تأثیر عوامل اقتصاد کلان بر روی بخش مسکن
الف) نفت، بودجه دولت و شرایط اقتصادی کشور
ب) نقدینگی و تسهیلات بانکی؛ سیاست ‌های پولی
تحلیل عبارت «نقدینگی در اقتصاد کم است»
داستانی آموزنده از اثر چرخش نقدینگی
آیا تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری توان خرید دارد؟
نقش تسهیلات بانکی
اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن
ج) تغییرات قیمت نهاده‌های تولید و هزینه ساخت‌و‌ساز؛ تورم
انواع تورم و نوع تورم تأثیرگذار بر روی قیمت مسکن
سه دوره متفاوت اقتصاد ایران در بازهء 1391-1392
اثرات رکود غیرتورمی
اثر مرحله دوم هدفمندسازی یارانه‌ها بر مسکن
د) تأثیر رونق و رکود و جذابیت سایر بازارهای سرمایه‌گذاری بر مسکن
جمع‌بندی عوامل تاثیر‌گذار بر 4 دوره جهش قیمتی مسکن
جمع‌بندی عوامل تأثیرگذار بر 4 دوره رکود مسکن
فصل پنجم: مرور تحولات سال‌های اخیر و وضعیت عرضه
اپیزود رونق شدید؛ سال 1386
اپیزود چرخش بازار؛ بهار و تابستان 1387
اپیزود رکود شدید؛ نیمه دوم 1387 و 1388
اپیزود رکود اندک؛ سال 1389
اپیزود رونق اندک؛ سال 1390
اپیزود رونق شدید؛ سال 1391
اپیزود چرخش بازار؛ نیمه اول 1392
ده نکته طلایی در رابطه با دینامیک سیکل‌ها
بررسی تعداد پروانه و جوازهای صادر شده
نیاز سالانه شهر تهران به واحدهای مسکونی
تعداد واحدهای تکمیل شده
بررسی میزان سرمایه‌گذاری‌ها
فصل ششم: حباب قیمتی مسکن در ایران
حباب‌ها چگونه به وجود می‌آید؟
داستان آموزنده از نحوه شکل ‌گیری و ترکیدن حباب
نقش رشد نقدینگی و نرخ سود در شکل‌گیری حباب‌ها
تأثیر بروز حباب‌ها بر اقتصاد
حباب‌های مسکن ایران
نمونه حباب مسکن در سایر کشورها
سیاست‌گذاری برای مدیریت حبا‌ب‌های دارایی
فصل هفتم: تحولات بازار رهن و اجاره
بازدهی اقتصادی اجاره مسکن
تحولات بازدهی اجاره در اپیزودهای هر سیکل
رفتار گروه‌های خریدار در مواجه با تحولات بازار رهن و اجاره
ویژگی‌های ملک برای افزایش میزان بازدهی حاصل از اجاره
تاریخچه رشد اجاره‌ بها در تهران
فصل هشتم: آخرین وضعیت بازار مسکن
آرامش اجاره‌بها
تداوم افت قیمت‌ها
تعداد بسیار اندک معاملات
وضعیت پول لازم‌ها
وضعیت سرمایه‌گذاری بخش خصوصی
وضعیت انواع گروه‌های متقاضی
واحدهای ساخته شده بدون مشتری
تفاوت رکود انواع املاک و مناطق مختلف شهری
رفت و آمد به مشاوران املاک
وضعیت تقاضا برای وام مسکن
جمع‌بندی
فصل نهم: مسکن مهر
تاریخچه
آمار مسکن مهر و پیشرفت آن
تأثیر مسکن مهر بر روی بانک مسکن
چالش‌های طرح مرتبط با مباحث سرمایه‌گذاری
سیاست‌های جدید در رابطه با مسکن
جمع‌بندی
فصل دهم: برخی تحلیل‌های نادرست در رابطه با بازار مسکن
فصل یازدهم: استراتژی‌های بلندمدت پیشنهادی برای بازار مسکن
تحولات ساختار جمعیتی کشور و میزان تقاضای واقعی مسکن
وضعیت آتی انواع املاک
فصل دوازدهم: پیشنهادهای سیاست‌گذاری
فصل سیزدهم: تحولات بازار مسکن 1393-1394
پیش‌بینی روند ساخت‌و‌ساز و سرمایه‌گذاری و تأثیر بر اقتصاد کلان
پیش‌بینی بازار رهن و اجاره
پیش‌بینی تعداد معاملات
پیش‌بینی قیمت خرید و فروش
دریافت بازخورد؛ مسئولیت نویسنده و ناشر و مراجع
دریافت بازخورد
مسئولیت نویسنده و ناشر
مراجع